Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управляющая компания или товарищество собственников жилья: как выбрать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Учacтникoм TCЖ cтaнoвитcя кaждый xoзяин квapтиpы, кoтopый пpoгoлocoвaл зa eгo coздaниe. Нo тaк кaк квapтиp в дoмe мнoгo, вce жильцы нe мoгyт yчacтвoвaть в paбoтe opгaнизaции. Пoэтoмy нa oбщeм coбpaнии выбиpaют члeнoв пpaвлeния: этo жильцы, кoтopыe вxoдят в cocтaв yчpeдитeлeй TCЖ и pyкoвoдят им. Bыбpaть члeнoв пpaвлeния мoжнo oбщим гoлocoвaниeм. Taкжe мoжнo нaзнaчить пpeдceдaтeля — глaвнoe oтвeтcтвeннoe лицo бyдyщeгo TCЖ. Пpeдceдaтeлeм мoжeт выдвинyтьcя любoй из члeнoв TCЖ.
Кaк тoлькo pyкoвoдящий cocтaв cфopмиpoвaлcя, oфopмляeтcя и пoдпиcывaeтcя Уcтaв. B Уcтaвe пpoпиcывaют aдpec дoмa, cпиcoк yчpeдитeлeй, пpaвa и oбязaннocти TCЖ, вce вaжныe фopмaльнocти, cвязaнныe c oбcлyживaниeм дoмa. Уcтaв peгиcтpиpyют в ФНC, кoпию зaвepяют y нoтapиyca.
Нa пoддepжaниe пopядкa TCЖ coбиpaeт взнocы. Cyммy ycтaнaвливaют нa coбpaнии: зaкoн нe peгyлиpyeт этoт вoпpoc, жильцы мoгyт oпpeдeлить paзмepы взнocoв caми, пpивлeчь бyxгaлтepa, кoтopый пocчитaeт, кaким бюджeтoм TCЖ дoлжнo pacпoлaгaть eжeгoднo. Гoдoвyю cyммy «paзбивaют» нa eжeмecячныe или eжeквapтaльныe плaтeжи.
- Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
- Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
- Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
- Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
- Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
- Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.
Ответственность руководства и зависимость дома от него
Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.
При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.
С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое.
Если компания или товарищество плохо работают
Приведенное сравнение ТСЖ и управляющей организации может не соответствовать действительности, если товарищество или компания работают плохо, нарушают закон, занимаются присвоением денег собственников.
Кто-то пытается решить эти проблемы жалобами, но жалобы часто ведут к штрафам, которые оплачиваются за счет денег собственников. Поэтому можно попробовать сделать более радикальные шаги:
— при управляющей организации – сменить компанию или способ управления (на ТСЖ);
— при ТСЖ – сменить руководство товарищества или способ управления домом (на управляющую организацию).
При обоих способах управления и при любом выбранном варианте действий возможна временная анархия или неразбериха: тот, кто недобросовестно управляет домом, редко хочет отдавать власть мирно. Собственники не понимают, кому платить, кто содержит дом. Собираемость платежей падает, качество управления – тоже.
Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:
| Преимущества | |
| Оперативное решение возникающих проблем | ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки. |
| Прозрачность всех финансовых операций | В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств. |
| Самостоятельный выбор контрагентов | Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами. |
| Сокращение затрат | Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД. |
| Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций | ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.). |
| Недостатки | |
| Ошибки в управлении | Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик. |
| Повышенная стоимость услуг и ресурсов | Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки. |
| Ограниченный бюджет | Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД. |
| Несовершенство действующего законодательства | В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества. |
Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.
Плюсы и минусы заключения договора с УК
Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.
Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:
— Профессиональное и качественное оказание услуг;
— Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;
— Государственный контроль над деятельностью компании.
С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.
Минусы УК:
— Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;
— Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;
— Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.
Законодательство по ТСЖ
Главными нормативно-правовыми актами, которые касаются деятельности объединения владельцев квартир, являются:
- статья 135 жилищного законодательства, дающая разъяснение по поводу обязательств товарищества и его членов;
- положения статьи 123.13 Гражданского кодекса, распределяющие права использования общедомового имущества;
- ФЗ РФ № 129 о регистрации, определяющий перечень документов для осуществления процедуры;
- правительственные акты, касающиеся коммунального хозяйства и предоставления жилищных услуг;
- положения Уголовного и Административного кодексов, определяющие размеры штрафных санкций за нарушение требований по обслуживанию и управлению МКД.
Обеспечение жилого многоквартирного дома всеми удобствами предусматривает необходимость одновременного управления целым комплексом коммунальных услуг, которые предоставляются ресурсообеспечивающими организациями. Чаще всего жители дома доверяют эти обязанности специализированным управляющим компаниям (УК), которые берут на себя заключение всех необходимых договоров и соглашений, наем персонала и контроль за предоставляемыми услугами. Такой подход практически полностью отсекает возможность жильцов участвовать в хозяйственной деятельности, затрудняет контроль и обуславливает необходимость дополнительных платежей.
Собственники квартир могут объединиться в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и перенять у управляющей компании ее функции. Таким образом, ТСЖ — это добровольное объединение жителей многоквартирного дома, создающееся в форме некоммерческой юридической организации.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Деятельность, требования и документарная база ТСЖ устанавливаются напрямую Жилищным Кодексом и общими положениями закона о регистрации юридических лиц (главой третьей, четвертой).
Какие полномочия есть у председателя правления ТСЖ
Момент возникновения полномочий председателя – это принятие решения об избрании на должность. Именно с дня, когда протоколом ОСЧ/собрания правления, собственник избран на должность председателя, он получает полномочия, перечисленные в ст. 149 ЖК РФ.
Начало полномочий председателя ТСЖ никак не связано с датой, когда с ним был заключён трудовой договор или соответствующая запись о ТСЖ была внесена в ЕГРЮЛ. Также для работы председателю не нужна доверенность, что закреплено в ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.
Срок полномочий избранного председателя правления ТСЖ определяется Уставом товарищества и, как правило, не превышает два года. При этом важно помнить, что истечение установленного срока не прекращает автоматически деятельность председателя.
Как пожаловаться на ТСЖ
Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.
Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.
Плюсы и минусы ТСЖ в многоквартирном доме
Образованию, реорганизации и ликвидации, получению членства, правам и обязанностям, а также прочим вопросам, связанным с деятельностью товарищества собственников жилья, посвящен раздел VI ЖК РФ.
К положительным моментам, связанным с поручением управления многоквартирным домом ТСЖ, относится:
- Порядок и чистота в местах общего пользования многоквартирного дома (лифтах, лестничных пролетах и площадках) и на прилегающей территории, своевременное устранение проблем, возникающих в процессе эксплуатации помещений МКД, поскольку это является обязанностью товарищества (ст.138 ЖК РФ).
- Принятие решений большинством голосов на общем собрании участников даёт право жильцам дома выбирать статью расхода общественных денежных средств и отвергать ненужные нововведения (ст.145 ЖК РФ).
Помещения в многоквартирном доме могут принадлежать различным организациям и фирмам, которые вправе вступить в ТСЖ и в качестве собственников влиять на управление МКД.
Право на коммерческую деятельность при грамотном подходе позволяет получать прибыль от продажи или сдачи помещений в аренду с целью уменьшения расходов владельцев квартир на общедомовые нужды (ст.152 ЖК РФ).
Возможность самостоятельно проводить работы по благоустройству общедомовой территории и мест общего пользования или заключать договор со сторонними организациями по выбору (ст.137, 152 ЖК РФ).
- Открытость работы и ведения бухгалтерии, благодаря которой любой собственник помещения в многоквартирном доме, даже не являющийся членом ТСЖ, может ознакомиться с основными документами товарищества и ведущейся в нем отчетностью (ст.143.1 ЖК РФ).
- Выделение денежных средств в рамках финансирования государством различных федеральных программ жилищно-коммунальной сферы, получение которых осуществляется товариществом и распределяется на нужды имеющихся в его распоряжении многоквартирных домов.
Каковы минусы нахождения жильцов в жилотовариществе? Наряду с выгодой для собственников жилья, присутствуют негативные моменты, которые следует учитывать при создании товарищества:
- Недостаточное законодательное регулирование работы ТСЖ, по причине которого взыскание коммунальных платежей с должников происходит только в судебном порядке, и бремя покрытия задолжности на время судебного разбирательства ложится на остальных собственников помещений.
- Вероятность непонимания необходимости проведения того или иного мероприятия в многоквартирном доме со стороны владельцев квартир, отклонение полезного новшества большинством членов товарищества.
- Являясь юридическим лицом (п.5 ст.135 ЖК РФ), осуществляющим финансовую деятельность, товарищество собственников жилья не застраховано от банкротства. Крупная задолжность перед поставщиками коммунальных услуг или недобросовестность правления могут стать причиной ликвидации товарищества.
Процедура банкротства ТСЖ производится согласно ст.65 ГК РФ и Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002, посвященным несостоятельности юридического лица.
Какие существуют плюсы и минусы ТСЖ? Любая организация, сообщество имеет отрицательные и положительные черты, ведь все-таки нет идеальной организации, которая в полной мере удовлетворяет всем требованиям заявителя. В конкретном случае плюсы и минусы ТСЖ также существуют. Теперь более подробно о каждом критерии. Сначала перечислим отрицательную сторону:
- Первым минусом ТСЖ является то, что если возросли коммунальные платежи, то в этом случае жильцы сами выбирают сумму, которую будут платить для достижения определённого результата. Так как не каждый собственник жилья имеет возможность на прихоти остальных, в связи с этим появляются разногласия. Один хочет выложить плиточкой весь вход, а другой и вовсе против этого всего. Это, несомненно, минус ТСЖ, но законодательство устанавливает максимальный предел, который не вправе превышать содружество.
- Следующим минусом ТСЖ является недостаточность юридической закрепленности, то есть это сообщество появилось не так уж и давно. Поэтому законодатель еще не успел в полном объеме закрепить нюансы данной деятельности. В этом минусе ТСЖ заключается то, что по правилу все жители по решению товарищества ежемесячно производят плату, но есть льготные лица, которые еще полностью не уточнены, и есть нежелающие плательщики, на борьбу с которыми уходит много времени и средств. В данном случае, если возникают разногласия, то страдает весь многоквартирный дом.
- Также минусом ТСЖ можно считать то, что нужно ли ТСЖ, если сами жильцы не желают его создания. Но законодатель обязывает. Этот минус ТСЖ на данный момент лежит в основе зарождения. Связано это с тем, что жильцы сами еще не понимают, нужно ли ТСЖ именно им, потому что тяжело привыкнуть к чему-то новому, еще неизвестному.
Также минусы ТСЖ перекрываются некоторыми плюсами, о которых невозможно не сказать:
- ТСЖ создается из собственников жилья, тем самым, именно они решают, чего им не хватает. Все происходит совместно, чаще всего голосованием, именно это положительно отвечает на вопрос о том, нужно ли ТСЖ.
- Самостоятельный контроль за всеми расходами. Само сообщество выбирает организации для проведения тех или иных работ, что может сэкономить денежные средства жильцов при правильном их использовании.
Плюсы и минусы создания ТСЖ
Граждане, проживающие в многоквартирных домах, несут определенную ответственность за использование своего жилья. Они должны оплачивать счета за коммунальные услуги, следить за состоянием помещений общего пользования, ухаживать за придомовой территорией. Все эти обязанности могут быть распределены между жильцами или поручены специально созданным управляющим органам.
Одним из законодательно предусмотренных способов управления многоквартирным домом выступает создание Товарищества собственников жилья. Такой способ является противоречивым – он имеет как положительные, так и отрицательные отзывы. Стоит разобраться, в чем состоят минусы и плюсы создания ТСЖ. Отметим, что в случае если вы получили недвижимость в дар, вам придется приспосабливаться к уже существующей системе управления домом.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Потребительский кооператив в сравнении с ТСН и ТСЖ
Одной из форм объединения граждан является потребительский кооператив. Цель создания данного юр. лица — удовлетворение материальных или бытовых потребностей граждан на основе произведенных ими вкладов.
Эта организация не является коммерческой, что означает отсутствие у учредителей целей извлечения прибыли. По большому счету, ТСН и ТСЖ являются разновидностями потребительского кооператива.
В зависимости от того, как распределена ответственность и каким имуществом граждане владеют и пользуются, может быть создан потребительский кооператив в различных формах. Так, примером могут служить многоквартирные дома. В них преимущественно создаются ТСЖ, которое можно расшифровать как товарищество собственников жилого помещения.
В том случае, когда целью создания юридического лица является владение и управление землями, гаражами, дачами и др., то рекомендуется создавать ТСН – товарищество собственников недвижимости.