Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книги или ЕЖД (единого жилищного документа). Собственник владеет и распоряжается квартирой, а зарегистрированный человек имеет право в ней жить. Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки. Отказавшихся от приватизации жильцов обязательно нужно выписать до сделки. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, настаивайте, чтобы их выписали до сделки (например, к родственникам собственника). В противном случае сделку будет необходимо согласовывать с органами опеки.
Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:
- Данные продавца и покупателя.
- Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
- Адрес квартиры и её описание.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Сроки освобождения жилплощади.
- Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.
Недостоверные документы
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке
Вне зависимости от того, как именно Продавец продает свою квартиру (напрямую или через банк), для Покупателя сделка всегда предполагает универсальный порядок действий. Речь идет про следующий алгоритм:
- Покупатель ищет предложение, отвечающее его запросам.
- Покупатель встречается с Продавцом для первичного осмотра жилплощади и начального обсуждения деталей.
- Покупатель проверяет личность Продавца и юридическую чистоту выбранной квартиры. Для этого анализируются ответы собственника, и изучается комплект документов, который он предоставляет.
- Если благонадежность Продавца не вызывает нареканий, стороны начинают вести переговоры. В этот период обсуждается и согласовывается окончательная стоимость объекта недвижимости, условия сделки, порядок внесения оплаты, порядок передачи квартир и пр. Возможно оформление предварительного договора купли-продажи.
- Покупатель заключает с Продавцом основной договор купли-продажи.
- Опционально – Покупатель обращается в банк, чтобы оформить предварительную заявку на ипотеку. Банк изучает документы Продавца и Покупателя, а также выносит решение о выдаче кредита. Если решение оказывается положительным, то примерно в одно и то же время заключается 2 договора – основной договор купли-продажи и кредитный договор.
- Опционально – Покупатель обращается в ПФР, если хочет использовать маткапитал в качестве платы за квартиру или в качестве первоначального взноса по ипотеке. Сюда подается соответствующее заявление и копии ранее заключенных договоров.
- Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит к Покупателю после того, как он получает обновленную выписку из ЕГРН. Стороны проводят взаиморасчеты, передавая друг другу деньги и ключи от квартиры. Покупатель получает имущественный налоговый вычет (если хочет и имеет на это право).
Составление предварительного договора купли-продажи квартиры
Параллельно со сбором документации стороны могут заняться заключением предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это действие не является обязательным. Предварительный договор составляется так же, как и основной договор купли-продажи. Он включает в себя перечень тех договоренностей, которые были достигнуты участниками сделки.
Часто ПДКП содержит пункт об уплате задатка или аванса – предварительного платежа, который Покупатель передает или переводит Продавцу в счет будущей сделки. Размер аванса или задатка обычно составляет от 1% до 10% от всей стоимости квартиры. Факт уплаты аванса или задатка рекомендуется подтверждать путем составления Соглашения о задатке и Расписки о передаче и получении денег.
В отличие от основного договора, предварительный договор не регистрируется в органах Росреестра. В целом ПДКП составляется тогда, когда Продавец или Покупатель хочет совершить сделку, но ему требуется время (для сбора полной суммы, для подготовки отсутствующих бумаг и пр.). В предварительном договоре должна быть указана дата, до наступления которой стороны обязуются заключить основной договор.
Подготовка квартиры перед продажей
Квартира должна быть готова для продажи. Обратите внимание на состояние не только самой жилплощади, но и подъезда. Желательно хотя бы немного облагородить его, если состояние совсем «никакое». Это поможет не отпугнуть человека, готового купить здесь жилье. Большинство покупателей настраивается ещё с подъезда, поэтому могут отказаться от вполне достойного варианта именно из-за плохого состояния общих квадратов. Если хотите чтобы купля-продажа была успешной, нужно немного постараться.
В жилье, прежде чем его продать, следует убрать большинство вещей, оставив только минимум. Захламленное пространство не дает рассмотреть, как выглядит квартира, оценить размеры комнат, их состояние, потому продажа может быть неуспешной. Покупателю редко интересно, как вы обустраивали свой быт. Он покупает квадратные метры. Логично, что он хотел бы их увидеть.
Перед приходом посетителей, следует провести генеральную уборку. Очистить стены, полы, потолки. Окна также стоит отмыть. Если квартира выглядит обезличенной – вы добились желаемого.
Если состояние квартиры не слишком хорошее и жилье нуждается в чем-то посерьезнее – следует сделать небольшой косметический ремонт. Кстати, обязательно обратите внимание, в каком состоянии находятся коммуникации. Пока не исправлена протечка в трубах, никакой ремонт ситуацию не спасет. Неожиданно возникшее на потолке пятно точно не поможет продать имущество.
Помимо того, что составляется договор купли-продажи недвижимости, если покупатель передает продавцу задаток, должен быть составлен договор задатка. Задаток поможет в ситуациях, когда покупатель резко передумал вступать в сделку. Тогда деньги останутся продавцу в качестве компенсации. Если сделка расторгается по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.
Главное определиться с размером задатка, прежде чем продать имущество. Зависимо от обстоятельств размер задатка может составлять от 2% до 5% полной стоимости сделки. Отдавать такие деньги без можно, только если есть гарантия, что никакого обмана не будет.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы при покупке квартиры-вторички:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.
Главное, что нужно запомнить из статьи:
- покупать квартиру напрямую у собственника. Если недвижимость продается по доверенности, лучше отказаться от такой сделки или привлечь юриста;
- лучше, если продавец будет один, а если собственников несколько, все должны быть согласны на продажу и не передумать в последний момент;
- чем больше документов проверите, тем лучше. У собственника обязательно должны быть паспорт, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, правоустанавливающий документ — договор о собственности или документ о наследстве;
- если что-то смущает, лучше привлечь юриста или отказаться от сделки.
- сложно только в первый раз.
В этой статье мы рассказали, как купить квартиру на вторичке. В других статьях подробнее расскажем о каждом этапе: как искать квартиру, проводить осмотр, проверять документы и заключать сделку.
Шаг 4. Осмотр квартиры
Выберите несколько подходящих объявлений и договоритесь о встрече с продавцом. Когда вы попадете в квартиру, внимательно осмотрите ее. Расскажем, на что нужно обратить внимание.
- Включите воду во всех кранах, чтобы проверить качество сантехники. Если в доме стоит газовая колонка, проверьте ее работоспособность, регулируя напор и температуру воды.
- Оцените, насколько в квартире тепло или холодно. Зимой обязательно пощупайте батареи, чтобы узнать, насколько они горячие. Обратите внимание, на расположение квартиры – в угловых зимой холоднее.
- Проверьте, стоят ли счетчики на горячую и холодную воду. Плюсом будет наличие счетчика на газ.
- Включите и выключите свет во всех комнатах, чтобы проверить работу проводки.
- Оцените количество света в комнатах. Нередко соседние многоэтажки и деревья делают квартиру более темной. Если в течение дня света в помещения поступает мало, увеличатся расходы на электроэнергию из-за постоянно включенных люстр и бра.
- Познакомьтесь с соседями или консьержем, расспросите их о самой квартире, ее жильцах, обстановке в доме и районе.
- Проверьте тягу вентиляции, поднеся к ней горящую спичку. Пламя должно сильно дрожать или вовсе потухнуть.
- По возможности проверьте стены и потолок на наличие потеков и плесени.
- Пройдитесь по квартире и прислушайтесь, не скрипят ли полы.
- Проверьте работоспособность оконных стеклопакетов.
Документируйте все действия с деньгами: перевод, получение, требуйте расписок о получении. Если наняли риелтора, этим должен заниматься он.
Деньги можно передать как угодно: наличными или переводом. Безопаснее всего заплатить деньги через банковскую ячейку или аккредитивные счета.
Через банковскую ячейку. В присутствии продавца и банковских работниках вы вносите деньги, их проверяют и заклеивают в специальный пакет, с подписями покупателя и продавца. Если сделка состоится, вы не сможете их забрать, а продавцу отдадут их после того, как он покажет договор с отметкой о регистрации или ЕГРН с печатью.
Через аккредитивные счета. Это безналичный аналог банковской ячейки. Вы перечисляете деньги на специальный счет, с которого продавец получит деньги после регистрации сделки. Это самый безопасный вариант — ни вам ни продавцу ни придется везти с собой наличные.
Итак, окончательный вариант определен, теперь нужно установить окончательную цену. Даже если вы располагаете необходимой суммой, обязательно нужно торговаться! Процедура эта имеет свои правила:
Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же визите на квартиру. Нельзя вести себя нервно, резко или высокомерно. Вам нужно расположить к себе продавца. Дайте понять, что квартира вас заинтересовала и ваши намерения серьезны.
Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену. Укажите положительные качества квартиры (к примеру, хороший район, большой парк рядом, большие окна), потом спокойно и мягко укажите недостатки (необходимость утепления, замены сантехники и пр.). Не акцентируйте на этом внимание эмоционально – люди жили в этой квартире, это может задеть их.
Обычно продавец готов немного уступить. Если вы готовы быстро совершить сделку и заплатить при этом наличными, то можете использовать это как дополнительный аргумент в торге. Продавец не должен снижать цену в любом случае. Если вы заинтересованы именно в его квартире, то придется согласиться на его условия.
Перед покупкой проверьте, в порядке ли документы, а именно:
Является ли квартира собственностью продавца. При продаже квартиры по доверенности нужно проверить документы о праве собственности. Такие документы можно просить предъявить уже при просмотре квартиры.
Не состоит ли хозяин квартиры на психоневрологическом учете и на учете в полиции. Такую проверку можно поручить риэлтору или юристу.
Нет ли в квартире не выписанных жильцов, в т.ч. находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних. Нет ли на этой квартире залога, ареста или обременения.