Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
Теперь поговорим о минусах. Для арендатора-покупателя недостаток схемы, во-первых, заключается в том, что не всякую квартиру можно арендовать с правом выкупа. Всё-таки большинство арендодателей нацелены именно на сдачу своего жилья, а не на продажу. А собственники, которые продают свои квартиры, обычно хотят сделать это побыстрее, а не растягивать процесс на месяцы, а то и годы. Так что выбор у арендатора очень невелик.
Во-вторых, заключение договора аренды с правом последующего выкупа не делает квартиранта собственником. Он продолжает быть только арендатором, пока не выплатит всю выкупную стоимость жилья. И здесь важное отличие этой схемы от ипотеки. Ведь заключая ипотечную сделку, покупатель оформляет право собственности сразу. Грубо говоря, при ипотеке человек выкупает у банка уже своё жильё (по закону заёмщик считается собственником, а банк – держателем залога), а при аренде с последующим выкупом – чужое. В ипотечной квартире заёмщик (как собственник) может зарегистрировать себя и свою семью, а в арендованной квартире – нет. Кроме того, арендатор может долго выплачивать большие выкупные суммы, но так и не стать собственником, если владелец передумает продавать жильё: выплаченные деньги вернутся, но время будет потеряно. И это мы рассматриваем идеальный вариант, при котором владелец готов в полном объёме и единомоментно вернуть арендатору всю сумму. Но ведь нет гарантий, что возврат средств не затянется или добиваться его не придётся через суд.
Важные пункты договора
Если уж стороны решились заключить договор аренды с последующим выкупом, то он должен быть грамотно составлен. Такой договор лучше заключать в формате договора купли-продажи, где прописываются и условия продажи, и условия аренды. Ещё раз напоминаем, что лучше обратиться к специалистам, которые помогут это сделать. Отметим также, что долгосрочный договор (на год и более) нужно зарегистрировать в Росреестре.
Пункт о выкупе
Возможность выкупа – это самый важный пункт договора. Должно быть чётко указано, что арендованное жильё перейдёт в собственность арендатора после выплаты им оговоренной выкупной стоимости. Если этого пункта не будет, то юридически документ считается просто договором аренды.
Условия аренды
Договор аренды с последующим выкупом, по сути, состоит из двух частей: арендной и выкупной. Отдельно прописываются условия аренды, срок, размер ежемесячных платежей, размер депозита и прочее – всё как в обычном договоре аренды.
Условия выкупа
Дополнительно оговариваются условия выкупа жилья. В первую очередь должна быть указана выкупная цена. Причём обязательно нужно уточнить, останется она фиксированной или может быть скорректирована с учётом инфляции. Кроме того, прописывается срок рассрочки. Оговариваются также условия внесения выкупных платежей: будут ли они вноситься ежемесячно, поквартально или как-то ещё, в каком размере они станут выплачиваться.
Завершение договорных отношений
Стороны должны договориться, может ли выкупная стоимость быть выплачена досрочно и в этом случае прекращён договор аренды, каковы условия досрочного расторжения договора – будут ли применяться штрафные санкции в случае отказа одной из сторон от продажи или покупки.
Жилье в рассрочку от Жилищных кооперативов
Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы. Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%. Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал. Срок рассрочки всего 10 лет.
Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб. под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб. (пример расчета взят с сайта компании).
Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник. Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.
Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.
Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).
Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом
При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор. От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи.
Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана.
В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа. В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:
- После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
- До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.
- В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды. Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.
Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды.
Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда с правом выкупа
В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:
- арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
- внешний вид помещения был ухудшен;
- более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
- не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.
Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества. Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки. При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.
Арендатор или арендодатель имеет право:
- Прекратить правоотношения по договоренности.
- Потребовать возмещения ущерба.
- Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.
Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.
Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом
Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.
Какие риски у покупателя и продавца при заключении договора?
Если договор изначально заключен без нарушений и на законных основаниях, то риск срыва сделки минимален. Шансов, что один «кинет» другого, нет.
Владелец недвижимости защищен, так как права собственности на недвижимость переходят к арендатору только после выплаты всей стоимости жилья, которая зафиксирована в договоре.
Покупатель тоже защищен, потому что договор регистрируется в управлении «Росреестра» и находится под защитой государства. После регистрации продавец не вправе отказать в его исполнении. Итоговая сумма жилья и условия его использования также не изменятся на протяжении всего срока действия договора.
Сделка считается законной, если при ее осуществлении не было злоупотреблений. Если жилье юридически существует, если собственник распоряжается им на законных правах или с согласия совладельцев, если квартира продается одному лицу или группе соарендаторов, которые в курсе этого, то сделка законна.
Если же продавец не собственник недвижимости и продает квартиру по поддельным документам или сразу нескольким людям, то это уже мошенничество и наказывается соответственно УК РФ.
Как правильно составить договор?
Внимание. Текст договора должен содержать все важные условия, иначе сделка может быть признана недействительной.
Если в договоре отсутствует упоминание о сумме выкупа, он будет считаться простым соглашением об аренде.
Чтобы арендатор в будущем гарантировано стал владельцем квартиры, в договоре должны быть отражены такие пункты:
- Личные данные двух сторон сделки, в частности, адреса регистрации и фактического проживания.
- Подробная информация об объекте недвижимости. Должен быть указан кадастровый номер, размер жилой и общей площади, точный адрес.
- Указания того, что будет оплачивать коммунальные платежи и ремонтные работы при необходимости на время аренды.
- Упоминание возможности выкупа квартиры – при отсутствии этого пункта сделка не будет действительной.
- Пункт о том, что после временной аренды жилье станет собственностью нынешнего квартиросъемщика.
- Указание величины ежемесячных платежей и выкупной суммы за квартиру.
- Сроки аренды, время и порядок выплат. Они обычно фиксированы, однако можно предусмотреть возможность изменения и перераспределения их с сохранением общей цены квартиры.
Участники сделки также могут сами добавить в договор пункты, которые они посчитают обязательными. Каждая сторона должна подписать договор и сохранить его на период действия.
Преимущества и недостатки
Аренда жилья с дальнейшим выкупом имеет такие преимущества:
- арендодатель получает больший доход, нежели стоит собственность;
- только после выплаты всей стоимости пользователь получает имущественные права на объект;
- съемщик может пользоваться жильем до его полной покупки;
- есть шанс осуществить выкуп объекта недвижимости без получения кредита;
- возможность отказа от выкупа на любом сроке аренды.
Аренда с последующим выкупом характеризуется следующими недостатками:
- смерть арендатора – основание для расторжения договора (пользователю помещения придется оговаривать возможность выкупа недвижимости с наследниками, что возможно только через полгода, после вступления граждан в наследственные права);
- собственник жилья может прекратить аренду в одностороннем порядке с отказом вернуть денежные средства;
- занятие помещения арендатором, планирующим выкуп собственности, не лишает владельца права распоряжаться объектом (в том числе, передавать его в залог банка для получения кредита).
Отличие от лизинга/ рассрочки
Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.
В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.
Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.
Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.
Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.
Как заключить договор между физическими лицами
Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Можно ли оспорить наследство: по завещанию и по закону
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.
Возможность снимать в аренду жилье и затем совершить его выкуп, есть не во всех регионах. Но для определения плюсов и минусов этих данных хватит.
Для участия в этой программе жилье должно соответствовать нескольким условиям:
- местоположение квартиры не на последнем этаже, в том случае если дом является многоквартирным,
- неаварийное состояние и неиспользование дерева в качестве материала для стройки здания,
- площадь кухонного помещения не меньше 6 кв. м,
- присутствие по соседству школ, дошкольных учреждений и хотя бы одной остановки для автобуса.
Не следование данным условиям – существенный минус. При изучении договора, арендатор может искать выгоду для себя, чтобы принять решение о возможности внесения ежемесячных выплат.
Если сделка была расторгнута, то арендатор получает все средства, уплаченные в счёт цены жилья.
Кроме минусов, есть и плюсы:
- нет необходимости вносить взнос первоначально,
- необязательно предоставление справки о доходах,
- неважная история займа не влияет на сдачу дома в аренду.
Договор аренды квартиры с физлицом с последующим выкупом
Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.
Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:
- Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
- Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.
Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.
Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.
Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.
- Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
- Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
- Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?
- Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
Агентство Retail-Realty осуществит срочный выкуп квартир на свои средства по цене 90-95% от рыночной стоимости в течение 1-2 дней в Москве и в Московской области. Аванс наличными, оценка сегодня
Быстрый выкуп квартир, комнат или любой другой недвижимости с техническими проблемами, юридическими обременениями или сервитутами. При необходимости предоставим аванс до 1,5 млн рублей в течение 1 дня. Объективная оценка в день обращения совершенно бесплатно. Агентство Retail-Realty приобретает квартиру на свои средства. Звоните или оставьте заявку прямо сейчас!
Внимание! Первые отзывы клиентов о нашей работе вы сможете найти на независимых сайтах отзовиках, датированных ещё периодом 2007-2008 г. Приобретаем квартиры, комнаты, доли в Москве и Подмосковье до 50 км от МКАД. Покупаем дорого — 90-95% от рыночной стоимости. Максимальная сумма сделки до 20 000 000 рублей. Квартиры стоимостью выше обсуждается в индивидуальном порядке.
Retail-Realty работает с залоговым имуществом, квартирами под обременением, даже при наличии доли, с неузаконенной перепланировкой. Приобретаем также инвестиционные объекты. Быстрая сделка по рыночной стоимости в Москве — это ещё и возможность оперативно продать объекты с обременениями и сервитутами. Выбор нотариального или простого способа оформления договора купли-продажи и способа получения денег всегда остаётся за Вами.
Вы получите деньги быстро, но с небольшим дисконтом. Мы не будем предлагать, как многие агентства, обычную сделку по продаже вашей квартиры в течение 2-3 месяцев. Рекомендуем вам внимательно изучить все предложения. Выбор будет очевидным.
Приобретаем любые объекты
- — однокомнатных
- — двухкомнатных
- — трехкомнатных
- — четырехкомнатных
- — апартаментов
- — лофтов
- — в ипотеке
- — заложенных в банке
- — с долгами по ЖКХ и капремонту
- — с торгов
- — с зарегистрированными собственниками
- — коммерческие помещения
- — торговые помещения
- — офисы
- — нежилые помещения
- — недвижимость с обременением