Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приобрести право на бесхозяйные объекты недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За бесхозное имущество отвечают власти муниципалитета, на территории которого оно находится. В случае обнаружения такого земельного владения муниципалитет обращается в Росреестр, где участок ставят на учет в качестве «бесхозного». Если через год владельца не нашли, по решению суда он переходит в муниципальную собственность. В дальнейшем его могут продать на торгах или сдать в аренду заинтересованным лицам.
Вариант 2. Отказ владельца от участка
Кроме прямой покупки, можно добиться от владельца отказа от заброшенной недвижимости. В таком случае тоже можно будет оформить права собственности на участок. Это довольно сложно выполнимый вариант и на практике применяется редко, однако он вполне реален.
Для отказа текущий собственник должен обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением (также его можно подать через МФЦ или госуслуги, но в электронном виде это возможно только при наличии квалифицированной электронной подписи). После получения заявления Росреестр регистрирует прекращение права собственности и участок переходит во владение муниципальных или региональных властей. После этого его выставят на торги, и можно будет приобрести его или получить в аренду.
Такой вариант развития событий может произойти, если владелец хочет избавиться от участка, чтобы не совершать по нему выплаты, и при этом не может или не хочет заниматься его продажей.
Вариант 5. Приобретательная давность
Согласно ст. 234 ГК РФ, можно стать владельцем заброшенной дачи или участка по приобретательной давности. Это принцип, согласно которому физическое или юридическое лицо, не являющееся собственником недвижимости, но добросовестно, непрерывно и открыто владеющее им в течение 15 лет, получает полноценное право собственности.
Основная проблема в том, что называется добросовестностью; в данном случае имеется в виду, что потенциальный собственник не должен знать, что участком владеет другое лицо. Если участок имеет регистрацию в ЕГРН, этот пункт невыполним. Однако в России нередко бывает, что региональная собственность подобного рода не внесена в ЕГРН, и тогда добросовестность потенциального владельца может быть доказана в суде.
Как органы местного самоуправления оформляют вымороченный земельный участок?
В этом случае муниципальная собственность оформляется без судебного акта.
Органы местного самоуправления:
- получают у нотариуса свидетельство о праве на наследство по закону на земельный участок и расположенные на нем строения
- регистрируют муниципальную собственность на эти объекты недвижимости в Росреестре. А после гос. регистрации муниципальной собственности на земельный участок в Росреестре …
- принимает решение о заключении договора купли-продажи или аренды с заявителем, выносит решение, оформленное в виде акта,
- затем предлагает заявителю проект данного договора для ознакомления и подписания. После заключения договора с заявителем…
- в рамках межведомственного взаимодействия орган местного самоуправления обязан самостоятельно обращается в Росреестр не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты принятия акта или совершения такой сделки, предоставив туда необходимые документы.
- результатом регистрации права заявителя станет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача заявителю выписки из ЕГРН.
Воспользуйтесь давностью лет
Также есть вариант оформления, например, «чужой» половины дома в порядке приобретательной давности. Если, допустим, один из владельцев скончался и наследников него нет, а второй владелец в течение 15 лет и более открыто пользовался имуществом, он может добиться признания права собственности на вторую половину дома через суд.
Чтобы всё соответствовало закону, следует, в первую очередь, руководствоваться основным условиям, указанным в законе: добросовестность, открытость и непрерывность владения, отмечает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Как пояснял Пленум Верховного суда, «давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности», отмечает юрист. Оно признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества. «Непрерывным» владение признается, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В то же время приобретательная давность не распространяется на случаи владения имуществом на основании договора (аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.)».
Оформление недвижимости в порядке приобретательной давности производится на основании решения суда, поясняет Спиридонова. Следует подать исковое заявление о признании права собственности на основании приобретательской давности, предоставить суду документы и выписки, свидетельствующие о вашем владении данным имуществом.
Положительное решение суда станет основанием для регистрации права собственности в Росреестре. Для этого достаточно направиться с решением суда и документами в МФЦ и подать заявление о регистрации права собственности на основании решения суда.
Способ 4. Признание участка бесхозным, торги или аренда
Если у участка нет собственника (он неизвестен, признан пропавшим без вести, отказался от земли или его в принципе никогда не было), земля может быть признана бесхозной — в таком случае она переходит в собственность местных властей. После этого землю вместе с дачей можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить. Но процесс занимает длительное время, подчеркивают юристы.
«Участок переходит местным властям только в случае, если они по истечении года со дня постановки его на учет как бесхозного обратились в суд с иском о признании за ними права собственности и суд вынес положительное решение. В Москве и Санкт-Петербурге с таким иском должны обращаться органы государственной власти в том же порядке. До того момента, пока не будет решения по этому иску, то есть как минимум в течение первых десяти лет, участок остается бесхозяйным», — уточнил Илья Бахилин.
Если собственник заброшенного участка умер, пытаться оформить права на себя не стоит: имущество должно перейти наследникам, а при их отсутствии — в собственность муниципалитета как выморочное, напомнил он. Такой же порядок действует, если владелец участка объявляется судом умершим после того, как в течение пяти лет не получается установить сведения о месте его пребывания. Если же владелец земли признан судом безвестно отсутствующим, инстанция передает участок в управление другому лицу — его определяют органы опеки и попечительства.
Этап №1 — Узнаем у председателя всю информацию о брошенном участке
Телефон руководителя можно уточнить у бухгалтера сообщества (как правило он находится в офисе в данном районе), у соучастников сообщества или в интернете. Как правило многие сообщества создают сайты или группы в социальных сетях. Для того чтобы их увидеть, наберите в поисковую строку наименование сообщества + наименование муниципального района и области.
У руководителя как правило есть перечень представителей сообщества. Вот что, необходимо у него спросить:
За кем зафиксирована участок, ФИО владельца, телефон и дата рождения. Случается, руководителю даже известен адрес жительства владельца. Опять же необходимо найти какая есть не оплата по взносам и разным платежам. По ним можно определить как долго территория заброшена.
В частном ли владении участком. Если земля в частной собственности, ее необходимо купить у владельца или у его наследников.
Если земля не во владении или руководитель не владееет информацией этого, узнаем следующий вопрос.
Давали ли представителям сообщества документы на их площади, свидетельства на постоянное внедрение или постоянное. Сертификат документ, в котором обозначается, что вот такая площадь предоставлена вот такому представителю по следующим причинам.
Документы как правило предоставлялись вместе, разом всем представителям сообщества с помощью руководителя. Проводилось это так: в 90-х годах управление через руководителя объявлял представителям сообщества взять сертификаты на свои площади, если они предоставят прошения. Если это происходило, все их получали. В частности, про всякое садовое общество можно сказать, в этом сообществе сертификаты предоставлялись, а в другом нет.
Способ №2 — Покупаем брошенный участок у пользователя/собственника или у его наследников
Если участок не оформлен в собственность, зачем искать наследников пользователя в случае его смерти? По закону нельзя принять только часть наследства – его или принимают полностью, или не принимают вообще (ст. 1152 и ст. 1153 ГК РФ). И согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят имущественные права наследодателя.
Например, у человека была квартира и участок в товариществе. Квартира в собственности, а участок нет. После его смерти наследники пошли к нотариусу и оформили на себя только квартиру. Они знали об участке, но не оформили его в собственность, потому что на него не было документов. Это ничего не меняет. Раз они приняли квартиру, значит и приняли участок.
Еще есть такое понятие как фактическое принятие наследства — п. 2 ст. 1153 ГК РФ. Например, после смерти пользователя, его наследник пару раз приезжал на участок или оплачивал налог на землю. В этом случае наследник фактически принял участок.
Когда участок считается заброшенным
Заброшенным признается участок, на котором садоводы прекратили деятельность, то есть перестали участвовать в собраниях товарищества, платить взносы и так далее.
Заметьте! Признание участка заброшенным объектом происходит по разным причинам:
- участок не используется, но регистрация земли и проведение межевания таковой зафиксированы в законном порядке;
- свидетельство на участок получено, но с момента приобретения лицо не появлялось на территории, не платило взносы и так далее;
- собственник земли умер, а наследники не появились;
- владелец земельного участка умер, наследники используют землю, но право собственности не оформляют.
Во всех представленных вариантах взносы за членство в товариществе согласно практике не платятся.
В рабочей группе товарищества должны быть люди, более или менее знакомые с гражданским судопроизводством. Их главная задача – грамотно подготовить документы в суд. Например, необходимо представить протоколы об установлении сроков, размеров и порядка уплаты взносов членами товарищества за весь период задолженности, расчет неоплаченных взносов, протокол о принятии должника в члены СНТ, внутренний порядковый или кадастровый номер земельного участка, его площадь.
В настоящее время взносы с членов СНТ можно взыскивать в порядке так называемого приказного производства (иначе говоря, на основании судебного приказа). Приказное производство проще искового (проходит без судебного разбирательства и вызова сторон для заслушивания их объяснений). Кроме того, госпошлина в 2 раза меньше, чем при исковом производстве. Судебный приказ одновременно является исполнительным документом. Но есть и существенный недостаток: если должник возражает, то судья обязан отменить судебный приказ. Правда, этим правом пользуются далеко не все должники, большинство оплачивает требуемые суммы.
Если же садовод-должник заявит возражения относительно судебного приказа и судья отменит его, придется подавать уже исковое заявление.
Первый шаг: как узнать владельца заброшенного участка?
Бывает, что люди пользуются чужими (обычно соседними) участками долгие годы без их официального оформления. Но даже земля, которая длительное время не возделывается, практически всегда кому-то принадлежит. Ее владельцем может быть физическое лицо, муниципалитет, все члены СНТ на праве общей собственности.
Использование чужого надела без разрешения хозяев по закону считается самозахватом. Если объявится собственник, заботливо обихоженную землю придется отдать. Более того, садовода, вложившего в обустройство участка столько труда, еще и оштрафуют
Поэтому первое, что предстоит сделать – это выяснить, кому на самом деле принадлежит территория. Получить такую информацию можно следующими способами:
- Найти участок на публичной кадастровой карте по адресу и посмотреть, был ли ему присвоен кадастровый номер. Когда номер будет известен, нужно обратиться в Росреестр за выпиской из ЕГРН, в которой указан собственник. Запросить выписку можно лично, посредством отправки письма по почте или на сайте Регистрационной палаты. Также данные о собственниках могут содержаться в межевом деле.
- Обратиться к председателю либо бухгалтеру садового товарищества. У них есть похозяйственная книга либо реестр членов СНТ. Из этих документов можно узнать, за кем закреплена интересующая территория, находится ли она в собственности, выдавалась ли членам СНТ правоустанавливающая документация (к примеру, свидетельства на бессрочное пользование). Также стоит поинтересоваться наличием долгов по членским взносам и другим платежам: это поможет понять, как долго участком никто не пользовался.
Если информацию о собственниках обнаружить не удалось, возможно, земля находится в ведении местной администрации. После подачи запроса специалисты муниципалитета должны предоставить соответствующие сведения.
Существует несколько примеров процедур, которые могут проводиться с земельными участками. Для каждой предусмотрены отдельные особенности.
Присоединение
Присоединение допускается только тогда, когда заинтересованное лицо на праве собственности владеет землей, имеющей смежные границы с тем участком, к которому должно быть осуществлено присоединение. Оформить процедуру можно в соответствии с ГК РФ либо путем проведения специального аукциона для получения права на второй участок.
Как зарегистрировать дом в СНТ как жилой?
Приватизация
Данная процедура представляет собой так называемый выкуп участка у муниципалитета. Однако для приватизации нужно искать потенциальных владельцев участка, даже если таковой длительное время существовал как бесхозный.
В такой ситуации придется платить за землю. Второй вариант действий – пользование землей не менее пятнадцати лет, что возможно только при отсутствии собственников либо невозможности поиска таковых.
Как найти информацию о бесхозном земельном участке
Чтобы отыскать сведения о брошенном участке, воспользуйтесь электронной публичной кадастровой картой Российской Федерации. Чтобы это осуществить, зайдите на официальный сайт Росреестра. Посредством данной карты можете определить, формировался ли раньше бесхозяйный участок.
Разыщите на электронной карте свой участок. Осуществить это можете легко. В левом верхнем углу страницы введите кадастровый номер своей земли. Отыскать его вы можете в свидетельстве о государственной регистрации. После нахождения своего участка, найдите и рассмотрите заброшенный участок на электронной карте.
Красный контур, очерчивающий территорию земли, свидетельствует о том, что данная земля была раньше учтена, что существенно упрощает процесс получения. Если же не получилось ознакомиться с очертаниями бесхозного участка, следовательно, его прежде необходимо сформировать из федеральных или земель города.
Право владения появляется только после производства регистрационной записи в едином государственном реестре недвижимости. Чтобы осуществить это действие, нужно передать определенный пакет документов в Росреестр.
Гражданский кодекс Российской Федерации декларирует, что земли, которые не находятся во владении граждан, организаций и муниципалитета, относятся к собственности государства.
Следовательно, первое, что нужно осуществить, это определить, кто является собственником интересующего вас участка земли. Запомните, что земли, принадлежащие муниципалитету или государству, могут быть переданы в собственность гражданам за плату. Производится данное действие путем осуществления торгов.
Как найти хозяина бесхозного земельного участка
Если вы приняли решение приобрести бесхозный участок земли, прежде всего, нужно отыскать того, кто является его хозяином. Для решения данной задачи обратитесь в Росреестр и затребуйте выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
Получить эти сведения можете несколькими вариантами:
- Обратитесь в регистрирующий орган лично. Придя в компетентное учреждение, получите талон, чтобы встретиться со специалистом. Желательно до встречи с сотрудником заплатить государственную пошлину. Реквизиты, чаще всего, публикуются на информационных стендах. Терминалы для оплаты находятся в этом же здании. Величина государственной пошлины – двести рублей, помимо банковской комиссии. Воспользовавшись советами сотрудника, заполните заявление. Документы будут готовы через пять рабочих дней;
- Воспользуйтесь услугами Почты России или передайте документы посредством электронной почты. Чтобы воспользоваться данным способом, заполните принятый образец заявления и произведите оплату государственной пошлины. Если вы обращаетесь через почтамт, то подпись обязательно заверьте у нотариуса. При отправлении запроса посредством электронной почты вы должны иметь электронную цифровую подпись. Срок предоставления сведений составляет пять рабочих дней. Данный метод подойдет тем, кто не хочет стоять в очередях и обладает умениями для правильного заполнения заявления;
- Запрос сведений посредством сайта Росреестра. Данная процедура очень проста: выберете раздел «Электронные услуги», после чего оформите запрос на получение информации из Единого государственного реестра недвижимости. Далее, на указанный вами адрес электронной почты поступит инструкция о способах оплаты. Спустя пять дней сюда же поступит сообщение. Там будет находиться ссылка и ключ, необходимые для ознакомления и скачивания электронного документа.
Оформление бесхозной земли в силу приобретательной давности
Одним из способов приобретения права собственности бесхозными объектами недвижимости является его получение за счет приобретательной давности.
Приобретательной давностью называется тот факт, по которому лицо, не являющееся владельцем имущественного объекта, но ответственно, добросовестно и постоянно владеющее чужим недвижимым объектом как своим на протяжении пятнадцати лет, приобретает право владения имуществом.
Право владения недвижимостью, которое подлежит государственной регистрации, вступает в действие в отношении лица, который приобрел данный имущественный объект по условиям приобретательной давности, со времени регистрации.
Необходимо отметить, что исчисление срока приобретательной давности касательно имущества, которое находится у лица, из владения которого они потенциально могли быть истребованы (согласно статьям 301 и 305 Гражданского кодекса), стартует не раньше окончания срока исковой давности относительно соответствующих требований.
Таким образом, вы вправе обратиться в судебную инстанцию с целью приобретения во владение бесхозяйного участка земли в силу приобретательной давности, не раньше чем через восемнадцать лет добросовестной эксплуатации.
Изъятие участка у нерадивого собственника
Согласно российскому законодательству, если владелец участка не использует его по предназначению, то государство имеет полное право изъять данный участок или заставить собственника продать его.
Сначала местная власть должна сделать предупреждение и дать время, на исправление ошибок и приведение участка в порядок. Например: убрать свалку, бурьян, огородить землю, заплатить налоги. По истечении определённого срока делается вторая проверка, и если обнаруживается, что собственник не принялся за дело, то начинается изъятие участка.
В этом случае земля переходит в собственность муниципалитета. После этого остается лишь выкупить участок. В случае, если земля относится к землям для ИЖС или ЛПХ, то проведение аукциона не обязательно.