Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обратный выкуп квартир что это такое и кому выгодно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основная идея такой программы заключается в том, что при приобретении квартиры у застройщика покупатель может при желании вернуть её продавцу, то есть девелопер обратно выкупает недвижимость. Отсюда следует закономерный вопрос: зачем застройщику предлагать такую услугу? Хотя это не очевидно, но такая услуга для него выгодна, так как позволяет привлечь деньги дольщиков в строительство. Даже если застройщик заплатит владельцу недвижимости проценты, данная сумма все равно окажется ниже той, которую собственнику придется платить банковской организации в случае привлечения кредитных средств на осуществление строительства.
Услуга для инвесторов
Как рассказал директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, услуга обратного выкупа интересна, прежде всего, частным инвесторам, вкладывающим средства в недвижимость. Данная категория покупателей приобретает квартиры на начальном этапе строительства, когда стоимость квадратного метра ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию. В среднем по разным проектам от стадии котлована до сдачи объекта ценник увеличивается примерно на 15-20%, в наиболее ликвидных проектах рост может быть больше. Самую ощутимую прибавку, как правило, демонстрируют новостройки массового сегмента, расположенные в удачных локациях.
Если средневзвешенная ставка по банковским вкладам в России по итогам сентября (без учета «Сбербанка») составила 7,24%, то «Инград», например, предлагает 10% годовых, — рассказывают в «Метриум Групп».
Как пояснили в «Инград», обратный выкуп квартир позволяет сохранить средства в высоколиквидном активе. «Главное, что с помощью программы «Обратный выкуп» девелопер заведомо снимает два основных риска потенциального покупателя недвижимости. Это риск снижения цены на квартиру из-за конъюнктуры рынка – застройщик прописывает в договоре гарантированный прирост ее стоимости 10% годовых; риск долгой ликвидности актива – застройщик в короткий срок выкупает ее без каких-либо посредников», — рассказали в компании.
По словам Натальи Шаталиной, покупателям наиболее выгоден обратный выкуп в кризисной ситуации. В таком случае на фоне стагнации рынка и минимального роста цен на недвижимость, реализация квартиры по цене выше докризисной – достаточно удачная инвестиция.
Ведь не единожды случалось, когда все накопления отданы, а тут серьезно заболела мама, или сын-отличник неожиданно провалил экзамены и может пойти разве что на платное отделение, дочь заявляет о неземной любви и просит, чтобы семья готовилась к свадьбе, хорошо идущий бизнес вдруг забуксовал и неплохо бы поддержать его на плаву – вариантов сотни, от всего не перестрахуешься, — приводит примеры Елизавета Некрасова. — Обратный выкуп позволяет чувствовать себя защищенным и не очень сильно беспокоиться о будущем. Именно поэтому ответственные люди покупают пресловутые возвратные билеты – случиться в последнюю минуту может что угодно.
«Квартира на уровне котлована всегда стоит дешевле, чем на финальной стадии строительства, так что шансы на хорошую прибыль достаточно высоки. Кроме того, у покупателя есть выбор – воспользоваться программой застройщика или выставить объект на открытый рынок», — подчеркнул генеральный директор компании VSN Realty Яна Глазунова.
А вот Андрей Колочинский считает иначе. По мнению эксперта из «ВекторСтройФинанс», в условиях экономической нестабильности и введения новых жестких требований для застройщиков не стоит безоговорочно рассчитывать на получение дохода по таким программам – за три года, в течение которых строится дом, все может измениться, а компания стать банкротом.
Эксперты разошлись в оценках перспектив обратного выкупа на российском рынке.
По мнению Яны Глазуновой, востребованность услуги зависит не только от кризиса, но и от отказа от долевого строительства (напомним, Владимир Путин дал поручение Правительству, Центробанку и Агентству ипотечного жилищного кредитования, в соответствии с которым Россия должна полностью отказаться от долевого строительства и перейти на систему проектного финансирования в перспективе ближайших трех лет). Пока этого не произойдет, эксперт из VSN Realty оценивает перспективы программы как хорошие.
В компании «ВекторСтройФинанс» не исключают, что число таких программ в ближайшее время может увеличиться. Ситуация на рынке сегодня непростая, объем предложения в сегменте новостроек вдвое превышает спрос, конкуренция между застройщиками растет, поэтому участникам рынка приходится прибегать к нестандартным маркетинговым инструментам, в числе которых и услуга обратного выкупа. Кроме того, оформление кредита в банке обойдется для застройщика дороже. Для сравнения некоторые застройщики сегодня предлагают доходность по программам обратного выкупа на уровне 10% годовых, в то время как банковские ставки на проектное финансирование на порядок выше. Кроме того, на протяжении всего срока кредитования застройщику приходится выплачивать проценты банку, а с покупателем он рассчитывается один раз в момент, когда расторгается ДДУ.
Однако в «Метриум Групп» убеждены, что программа обратного выкупа так и останется в первую очередь маркетинговой акцией. Ведь самим застройщикам не нужны риски по реализации полученной обратно квартиры, особенно с учетом кризиса вторичного жилья. Еще одна загвоздка – высокая доля ипотеки. «Очевидно, что проценты по кредиту «съедят» весь доход, поэтому ипотечные покупатели вряд ли будут заинтересованы в sale-pay-back. А ведь это – примерно 44% рынка. Соответственно, программа разработана в первую очередь для инвесторов, которых среди всех клиентов не более 7-10%», — считает Мария Литинецкая.
Директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина утверждает, что сегодня большинство сделок совершаются не в инвестиционных целях, покупатели приобретают квартиру для себя, поэтому к вопросу выбора жилья подходят весьма тщательно. И после того, как человек столько времени и усилий потратил на приобретение квартиры, он не готов ее вернуть застройщику, разве только в экстренных случаях.
Наталья Шаталина разделяет пессимистический взгляд. «По отзывам застройщиков, которые уже работали с данной услугой, востребованность ее не очень высока – данной опцией интересовались лишь порядка 5% покупателей. Не хотят работать в данном формате и многие застройщики, потому что у обратного выкупа есть свои минусы. Основной из них – это рост транзакционных издержек, так как даже если небольшой процент покупателей возвращает квартиры, то застройщику приходится вновь управлять этой недвижимостью и искать новых покупателей», — рассказали в «МИЭЛЬ-Новостройки».
Так стоит ли все-таки прибегать к данной услуге? Это зависит от того, с какими намерениями совершается покупка квартиры. Если клиент хочет заработать, но по каким-то причинам не желает класть деньги в банк, то это одна ситуация. В этом случае обратный выкуп может быть интересным вариантом, тем более что процент по нему чаще всего больше процента по банковскому вкладу. Если же клиент покупает квартиру для себя, то следует самым серьезным образом убедиться в том, что в стоимость квадратного метра не заложены скрытые платежи за участие в программе.
Восстановление НДС при возврате товара продавцу
Второй проблемой, рассмотренной ВАС РФ в рамках этого дела, был вопрос необходимости восстановления НДС по возвращенному товару. Если продукция больше не подлежит реализации (например, в связи с истечением срока годности), она не будет повторно использоваться в операциях, являющихся объектом обложения НДС. На этом основании Минфин России делает вывод о том, что НДС, ранее (при приобретении товара) правомерно принятый налогоплательщиком-продавцом к вычету, подлежит восстановлению и уплате в бюджет в том налоговом периоде, в котором возвращенные товары продавцом приняты к учету. При этом регистрация счетов-фактур в книге продаж при восстановлении указанных сумм налога производится в порядке, установленном п. 16 Правил ведения книг ведения книг покупок и книг продаж. Именно об этом идет речь в п. 4 оспариваемого Письма Минфина России. Заявитель указал, что законодательство о налогах и сборах не содержит норм, обязывающих налогоплательщика при списании товаров по истечении срока годности восстанавливать суммы НДС, ранее правомерно принятые к вычету. Кроме того, не является основанием для восстановления сумм налога в бюджет списание (уничтожение) товарно-материальных ценностей в связи с их утратой, порчей, недостачей, браком. Минфин России заявил в ответ, что п. 4 оспариваемого Письма, как и п. 1, соответствует требованиям Кодекса и разъясняет порядок применения налога на добавленную стоимость при возврате покупателями товаров продавцу. Выслушав аргументы сторон, суд указал, что все законные случаи восстановления НДС по товарам (работам, услугам), в т.ч. по основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, прямо указаны в п. 3 ст. 170 НК РФ. Напомним, к ним отнесены: – передача имущества, нематериальных активов и имущественных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевых взносов в паевые фонды кооперативов; – дальнейшее использование товаров (работ, услуг), в т.ч. основных средств и нематериальных активов, и имущественных прав для осуществления операций, не подлежащих налогообложению или не являющихся объектом обложения НДС (кроме передачи имущества, имущественных прав правопреемнику при реорганизации юридических лиц, передачи имущества участнику договора простого товарищества или его правопреемнику в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества); – переход на УСН; – переход на ЕНВД; – перечисление покупателем сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав. Восстановление сумм налога в этом случае производится покупателем в том налоговом периоде, в котором суммы НДС по приобретенным товарам (работам, услугам), имущественным правам подлежат вычету, или в том налоговом периоде, в котором произошло изменение условий либо расторжение соответствующего договора и возврат соответствующих сумм оплаты, частичной оплаты, полученных налогоплательщиком. Это “закрытый” перечень случаев, не подлежащий никакому расширительному толкованию. И, в частности, списание товаров с истекшими сроками годности (реализации) к числу случаев, перечисленных в п. 3 ст. 170 Кодекса, не относится. На этом основании суд пришел к выводу, что оспариваемый п. 4 Письма Минфина России содержит положение, возлагающее на налогоплательщиков обязанность по восстановлению в бюджет ранее принятых к вычету сумм НДС, не предусмотренную НК РФ, и решил признать его недействующим. Отметим, что и раньше (многократно) суды различных инстанций и округов признавали неправомерными требования налоговых органов в части восстановления НДС в случаях, не предусмотренных п. 3 ст. 170 НК РФ. Например, арбитражные суды считают, что законом не предусмотрена обязанность по восстановлению и уплате в бюджет сумм НДС, ранее предъявленных к вычету: – по товарам, приобретенным для использования в операциях, признаваемых объектом налогообложения, но впоследствии не использованным в операциях в связи с браком (Определения ВАС РФ от 15.03.2011 N ВАС-2416/11 по делу N А55-33697/2009, от 25.11.2010 N ВАС-14097/10 по делу N А55-29172/2009, от 18.10.2010 N ВАС-14097/10 по делу N А55-29172/2009, Постановления ФАС Поволжского округа от 30.11.2010 по делу N А55-33697/2009 и от 15.07.2010 по делу N А55-29172/2009 и др.); – при передаче имущества в простое товарищество (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.06.2010 N 2196/10 по делу N А09-1069/2008, Определение ВАС РФ от 19.04.2010 N ВАС-2196/10 по делу N А09-1069/2008 и др.); – при выбытии до истечения срока полезного использования не полностью амортизированных основных средств в связи с их моральным и физическим износом, демонтажем, поломкой (Определения ВАС РФ от 29.01.2010 N ВАС-17594/08 по делу N А32-14927/2008-51/113 и от 05.11.2009 N ВАС-13991/09 по делу N А73-12672/2008, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2009 по делу N А45-4004/2009 и от 08.06.2009 N Ф04-3363/2009(8255-А45-34) по делу N А45-14734/2008, ФАС Московского округа от 06.04.2009 N КА-А40/2670-09 по делу N А40-42169/08-90-146, ФАС Уральского округа от 12.05.2009 N Ф09-2827/09-С2 по делу N А60-30198/2008-С10, ФАС Северо-Западного округа от 01.12.2008 по делу N А56-7410/2008 и др.); – при безвозмездной передаче имущества или изъятии его собственником у унитарного предприятия (Определения ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-7830/09 по делу N А17-2033/2008-05-21 и от 24.12.2008 N ВАС-16624/08 по делу N А60-33243/2007-С8 и др.); – при обнаружении недостачи товаров в процессе инвентаризации (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29.06.2009 по делу N А17-2257/2008-05-21, ФАС Московского округа от 16.11.2010 N КА-А40/13770-10 по делу N А40-17811/10-127-67, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.02.2011 по делу N А63-13595/2009, Определение ВАС РФ от 21.10.2009 N ВАС-13771/09 по делу N А17-2257/2008-05-21 и др.); – при утрате или потере товарного вида имущества в результате хищений, пожара, чрезвычайных ситуаций (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2008 по делу N А82-15724/2004-37, ФАС Западно-Сибирского округа от 01.10.2010 по делу N А27-1420/2010, ФАС Московского округа от 02.04.2009 N КА-А41/2501-09 по делу N А41-11636/08, ФАС Центрального округа от 31.03.2008 по делу N А-62-3848/2007, ФАС Северо-Кавказского округа от 03.09.2010 по делу N А53-31107/2009, ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2009 по делу N А56-6495/2009, ФАС Северо-Западного округа от 03.09.2009 по делу N А56-5351/2009, ФАС Поволжского округа от 09.12.2009 по делу N А12-8952/2009, ФАС Поволжского округа от 06.08.2009 по делу N А65-3671/2009 и др.); – при списании ценностей в связи с аннулированием заказа, для исполнения которого они были приобретены (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2008 по делу N А56-10624/2008 и др.). Следует иметь в виду, что в настоящее время в Государственной Думе на рассмотрении находится проект федерального закона N 482215-5 “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах” (принят во втором чтении). Он предполагает дополнить п. 3 ст. 170 НК РФ новыми подпунктами – случаями восстановления НДС: – при изменении стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав в сторону уменьшения, в т.ч. в случае уменьшения цены (тарифа) и (или) уменьшения количества (объема) отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав; – при дальнейшем использовании товаров (работ, услуг), в т.ч. основных средств и нематериальных активов, и имущественных прав для осуществления операций по реализации товаров (работ, услуг), облагаемых налогом по ставке 0%; – в случае получения налогоплательщиком в соответствии с законодательством РФ субсидий из федерального бюджета на возмещение затрат, связанных с оплатой приобретенных товаров (работ, услуг), с учетом налога, а также на возмещение затрат по уплате налога при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией. Введение иных оснований для восстановления НДС законодатель пока не предусматривает.
Перспективы обратного выкупа на российском рынке недвижимости
Схема обратного выкупа — достаточно распространённый механизм на западе, причём он существует не только в сфере недвижимости, но и на рынке ценных бумаг: эмитент выкупает собственные акции для укрепления финансового положения компании. В России также начинает приживаться корпоративный buy-back, и есть основания ждать развития нового тренда продаж первичного жилья.
В мировой практике у обратного выкупа есть две стороны: он может быть как свидетельством финансовой стабильности девелопера, так и символическим криком о помощи строительной компании, которой отчаянно нужны дополнительные средства для реализации проекта. Неудивительно, что всплеск подобных предложений обычно приходится на кризисные времена: при этом одни застройщики стремятся удержать осторожных клиентов благодаря дополнительным гарантиям, а другие – удержаться на плаву.
По оценкам экспертов, старт опции buy-back на российском рынке недвижимости можно воспринимать как позитивное явление. Это закономерный отклик девелоперов на растущую инвестиционную активность граждан. В ожидании наступающего кризиса покупатели готовы вкладывать, но не собираются рисковать.
Кто пользуется срочным выкупом жилья
Обычно собственники прибегают к быстрому выкупу в силу определенных жизненных обстоятельств — например, им нужно рассчитаться с долгами, получить крупную сумму для решения проблем со здоровьем, они собираются в ближайшем времени переехать жить в другой город или вообще за границу и т. п., поясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. Также к таким услугам прибегают, когда нужно поменяться прямо сейчас, нет сил больше ждать либо нашли интересный вариант для покупки и боятся его упустить, добавляет руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимость» Елена Мищенко.
Главный плюс такой услуги — оперативное получение средств за продажу недвижимости, а минус — потеря части средств от продажи квартиры. Сегодня на рынке вторичного жилья Москвы, по оценке «Инкома», средний срок реализации квартиры составляет 73 дня, а некоторые лоты задерживаются в продаже и дольше. В некоторых ситуациях для ускорения процесса купли-продажи собственники соглашаются поступиться какой-то частью средств от стоимости квартиры, но доля таких сделок на рынке невелика, отмечают риелторы.
Выгоды для конечного потребителя
Граждане, которые приобретают квартиры в новостройках непосредственно для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, казалось бы, не заинтересованы в обратном выкупе. Зачем им отдавать квартиру, если приобреталась недвижимость именно для проживания? Но до момента завершения строительства ситуация у дольщика может измениться, возможно, он решит, что ему нужно более просторное жилье, может быть – он уже не в состоянии рассчитываться по кредиту, который был взят в частном порядке для покупки квартиры. То есть, иногда возникают условия, при наступлении которых просто нужно высвободить деньги. А в ситуации, когда рынок «падает», продать жилье крайне непросто, обратный выкуп, таким образом, является страховкой от невозможности продать жилье (по приемлемой цене).
Проведение альтернативной сделки
Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.
Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.
Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.
В чем заключается схема обратного выкупа?
Схема обратного выкупа квартиры в новостройке (sale-pay-back) пришла к нам из риэлтерской практики стран Европы и Америки и была адаптирована к отечественным реалиям. Застройщики, работающие на европейском рынке, предлагают своим клиентам, оплатившим полную стоимость жилья в начале возведения дома, в момент окончания строительства выкупить эту квартиру дороже на 20%. Технически это происходит посредством включения в договор соответствующих пунктов.
Таким образом, у дольщика есть возможность остаться владельцем этой квартиры и в дальнейшем распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению (в том числе – продать квартиру по текущей рыночной стоимости). Или же застройщик выкупает ее обратно, однако при этом схема расчетов несколько иная – к сумме, внесенной в качестве оплаты, застройщик прибавляет оговоренный процент. При этом рыночная стоимость жилья, которая к моменту окончания работ существенно возрастает, в расчет не принимается.
Как правило, срок, по истечении которого дольщик может этой возможностью воспользоваться, отражен в договоре, в среднем, этот срок составляет 3 – 5 лет с момента подписания договора. Таким образом, предполагается, что в течение этого срока жилое здание, в котором предлагается квартира, будет полностью достроено и сдано в эксплуатацию.
Обратный выкуп недвижимости
Обратный выкуп недвижимости является,по сути инвестицией. Причем вложения осуществляются в еще недостроенную площадь новостройки. По истечению определенного времени, компания-застройщик гарантирует выкуп приобретенной площади у инвестора. При этом сверх стоимости выплачиваются проценты как преимущественные гарантии сделки.
Институт обратного выкупа за рубежом применяется повсеместно. Касается это не только сферы недвижимости, но и рынка ценных бумаг и драгоценностей. Процедура выкупа просматривается в банковской сфере, телекоммуникациях и IT. В России такой лизинг является новинкой, поэтому пока не достиг нужного уровня.
Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.
Впервые на территории РФ сделка обратного выкупа произошла в 2008 году. Во время очередного финансового кризиса, несколько крупных компаний пожелали выкупить собственные акции. Среди таких , «Sollers», «Норильский никель».
На рынке недвижимости обратный выкуп (sale-pay-back) стал известен благодаря сотрудничеству строительной и ОАО «Банк ВТБ». В реализуемые этим объединением жилые комплексы можно выгодно вложить денежные средства под согласованный годовой процент.
Стоимость услуги обратного выкупа. В чем интерес застройщика?
Услуга обратного выкупа, предлагаемая застройщиками, дает покупателю определенные преимущества. Застройщик принимает на себя дополнительные обязательства, а значит – должен как-то компенсировать свои риски и обеспечить свой интерес.
Как правило, услуга предоставляется российскими застройщиками только в том случае, если вся сумма, которая запрашивается за квартиру в новостройке, выплачивается сразу. Застройщик, таким образом, привлекает средства, необходимые ему для возведения объекта недвижимости на более выгодных условиях, чем банковский кредит.
Ранее, чтобы привлечь деньги от дольщиков, застройщик, в случае полной оплаты, предоставлял скидку, в среднем, скидка составляла порядка 3% от стоимости квартиры. В свою очередь, покупатели, которые желают воспользоваться услугой обратного выкупа, также платят полностью, однако рассчитывать на обычную для таких случаев скидку уже не могут. То есть, в обмен на дополнительные обязательства со стороны застройщика, приходится жертвовать скидкой, которая, учитывая стоимость жилья, составляет внушительную сумму. Соответственно, тем, кто рассчитывает приобрести жилье с привлечением ипотечного кредита или использовать рассрочку, такой вариант недоступен.
Преимущества схемы обратного выкупа для инвестора
Казалось бы, кому и зачем все это может быть интересно? Ведь готовая квартира стоит значительно больше, чем жилье на начальном этапе строительства, кроме того, за то время, пока возводится дом, рыночные цены на жилье также могут подрасти. Поэтому, какой смысл отдавать квартиру обратно застройщику и получать лишь небольшую прибавку, если можно продать жилье по рыночной стоимости и получить весьма солидную прибыль? Однако, все не так просто, есть множество ситуаций, в которых такое предложение может оказаться выгодным.
Например, инвестор вкладывает деньги в строительство с очевидной целью – продать квартиру по окончании строительства. В качестве жилплощади, где он мог бы обитать вместе со своей семьей, квартира ему не нужна, поэтому конечная цель операции – продажа готовой квартиры.
Стоит представить следующую ситуацию – с момента, когда застройщик приступил к рытью котлована под фундамент будущего дома и до того момента, когда строители окончательно покидают объект, спрос на жилье резко падает, как и цена. Однако инвестору нужно продать эту квартиру, чтобы высвободить капитал и иметь возможность использовать образовавшуюся прибыль, и в этой ситуации (при отсутствии покупателей) он может отдать квартиру застройщику. В результате он получает назад свои деньги и дополнительную сумму, несколько превышающую банковский процент, который ему могли бы принести деньги при размещении их на депозите.
И обратная ситуация – рынок недвижимости продолжает развиваться, цены растут и спрос остается стабильным к моменту сдачи жилья в эксплуатацию. В этой ситуации инвестор просто продает жилье «по рынку» и получает свою прибыль. Таким образом, инвестор, ничем не рискуя, может вкладывать деньги.
Что делается с акциями?
Когда фирма получила акции назад они поступают на ее баланс. Существует два сценария, что можно делать с инструментами:
Управляющие фирмы могут выдать сотрудникам с цель мотивации, оплатить все транзакции в процессе поглощения других организаций. Или повторно загрузить на рынок, после того как акции пошли вверх.
Также buy back приносит фирме уменьшение дивидендных нагрузок, чем число акций в обращении, логично, что дивиденды фирма будет выплачивать на порядок меньше.
Buy Back − это защита собственника, поскольку акций в обращении меньше. Среди более редких причин проведения возврата акций − повышение премиальных для менеджеров в результате улучшаются статистические данные компании, проводится реструктуризация фирмы и т.д.
В нашей стране процесс возврата акций менее популярный, это связано скорей всего с тем, что отечественный рынок не такой развитый. При этом, около десяти фирм все же используют этот метод. Чаще всего это компании, работающие в сырьевом секторе, поскольку они имеют, в общем, нормальный запас денег. Как пример крупного buy back, в 2008 году был проведен Норильским Никелем, было потрачено около 50 млрд. долларов.
Лукойл в последние пару месяцев также покупает акции фирмы, и видны существенные приросты котировок. Здесь присутствуют подводные камни, когда процесс был приостановлен, котировки свое повышение автоматически остановлено. Также buy back проводили такие компании, как: «Магнит», «Обувь России», «МТС» и прочие фирмы.
Одним из самых нестандартных возвратов на отечественном рынке был проведен фирмой Роснефть в 2009 году. В тот момент компания для многих экспертов и участников приостановились выплаты дивидендов, акционеры пребывали в шоке, поскольку пришлось моментально выставлять на продажу бумаги фирмы. Котировки снизились с 90 до 25 рублей, в тот момент управляющие компанией заявили, что фирма проводит buy back, в результате организация выкупили бумаги назад с 70% дисконтом.
Какое недвижимое имущество может выкупаться?
Обычно риэлторские агентства работают со следующими типами недвижимости:
- Квартиры. Конторы с удовольствием приобретают квартиры, особенно если они удачно расположены в городе. Бывает даже так, что выкуп совершается в течении суток.
- Дома. Хорошим спросом пользуются новые дома и коттеджи, особенно если они расположены в престижных населенных пунктах. Цена может разниться в зависимости от текущего состояния рынка и сезона продажи.
- Комнаты. Выкупаются только те комнаты, которые полностью находятся в собственности у продавца.
- Коммерческая недвижимость. Не все компании занимаются выкупом именно такой недвижимости. К ней можно отнести офисы, торговые точки и другие помещения для свободного назначения, которые реализуются предприятиями.
- Земельные участки. Их продать несколько сложнее. Но если он будет располагаться в престижном районе, то устроить выкуп не составит особого труда.
Агентства выдвигают следующие требования к срочному выкупу:
- Недвижимость должна быть юридически чистой – в ней не должно быть прописано собственников, например членов семей. Поэтому квартиры с обременением продать не так то просто.
- Риэлторы станут выкупать только ту недвижимость, у которой легко определяется их рыночная стоимость и срок реализации не будет непредсказуемым.
К примеру, элитную квартиру вряд ли выкупят, так как можно легко ошибиться при определении ее стоимости. То же касается и дорогих загородных домов. Коммерческая недвижимость может долго «висеть» в ожидании продажи, сроки крайне сложно предсказать. Лучше всего выкупаются объекты вторичного рынка, особенно недорогие одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные близко к центру и на средних этажах.