Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как соотносятся понятия договор и сделка каково содержание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ГК РФ позволяет определить соотношение договора и сделки. В силу требований ст. 153 ГК РФ сделка – это действие, совершаемое юридическими лицами, либо гражданами, являющееся основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязательств сторон. Сделки можно классифицировать по различным основаниям. В частности, они могут являться как односторонними, так и многосторонними, что прямо следует из положений ст. 154 ГК РФ.
Договор и сделка – синонимы или нет, и чем они отличаются друг от друга?
Договор в свою очередь предполагает взаимную договоренность. Он всегда является многосторонним, и односторонним быть не может ни при каких обстоятельствах, что следует из п. 2 ст. 420 ГК РФ.
Не каждая сделка признается договором, но каждый договор – это сделка. Таким образом, становится ясно, что сделка – более широкое понятие, нежели договор. Иными словами, в число сделок входят и договоры, т.е. сделка и договор можно соотнести как общее и частное.
Далее более подробно обсудим различия между данными терминами, а также их сходства.
Соотношение договора и сделки
Первое отличие сделки и договора, на которое указывает сам законодатель, — это количество сторон: сделка может иметь 1, 2 и более сторон, договор — не менее 2 (п. 1 ст. 154 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст. 153 ГК РФ сделка — это, прежде всего, действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Такими действиями могут быть передача имущества сторонами, предоставление недвижимости в пользование за плату и т. д.
Третье отличие,— продолжительность во времени, вытекает из первых 2: если сделка — это некое единичное действие, относительно кратковременное (например, передача недвижимости по акту в пользование или передача платежа за пользование недвижимостью), то договор — это соглашение о последующем взаимодействии, которое может быть как кратковременным, так и бессрочным (например, бессрочный договор аренды).
Обратите внимание! Вид сделки определяет, какая форма договора должна быть при этом использована (ст. 158, 434 ГК РФ). Договор в данном случае нужно отличать от договорной конструкции (предварительного договора, опциона на заключение договора, опционного соглашения и т. д.), т. к. договорная конструкция выражает не суть сложившихся между сторонами правоотношений, а способ заключения договора.
Основные особенности рассматриваемых понятий приведены в таблице:
| Критерий | Сделка | Договор |
| Объем | Считается широким понятием и включает в себя договор. | Считается более узким понятием. |
| Число участников | Может заключаться в одностороннем или многостороннем порядке. В первом случае речь идет о доверенности или завещании. | Представляет собой волеизъявление двух или больше людей или компаний. |
| Уровень | Подразумевает взаимодействие субъектов небольших масштабов. | Используется для фиксации соглашений между компаниями, государственными организациями, некоммерческими предприятиями или учреждениями. |
| Длительность | Носит единичный характер и считается заключенной в момент достижения согласия. | Бывает разовым, срочным или бессрочным. Обычно направлен на продолжительную перспективу. |
| Форма | Может быть устной или письменной. | Чаще всего заключается в письменном виде. Однако иногда встречаются исключения. |
Какие документы необходимы?
В первую очередь, нужны основные документы. К ним относится паспорт, документ о заключении брака для продающего субъекта. Продавцу так же необходимо предъявить письменное согласие своей законной второй половины на продажу недвижимости, если она была куплена при совместном проживании в браке.
Обязательно нужно иметь бумагу, которая говорит о собственности квартиры.
Необходимо знать! Если недвижимость принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, то необходимо взять бумагу в органах попечительства. Она будет являться гарантом сохранения законных прав ребенка.
Договор нужно распечатать в 3 копиях. Два раздаются собственно субъектам сделки. А третий будет предназначаться для органа регистрации.
Бумага, подтверждающая, что у субъекта нет каких-либо долгов по недвижимости. Если же когда-то были долго, то лучше перестраховаться и взять документ об их погашении. Документ обязателен для продавца недвижимости, второму субъекту он не нужен.
Чтобы убедить покупателя в прозрачности и законности сделки, нужно тоже иметь соответствующие документы. Во-первых, выписка их домовой книги давностью не более 30 дней. В бумаге будут написаны все люди, которые когда-либо жили и были прописаны в квартире. Во-вторых, нужно взять документ из ЕГРП. Это идеальный вариант Если же законная вторая половинка продавца умерла, необходимо предоставить свидетельство о ее смерти.
Если продавцом выступает человек пожилого возраста или иное подозрительное в психической уравновешенности лицо, ему необходимо будет представить справку, подтверждающую его дееспособность.
После сбора всех необходимых документов нужно приступить непосредственно к оформлению договора. Его можно оформить в МФЦ или Регистрационной палате. Лучше не экономить и заранее посоветоваться с грамотным специалистом о составе договора.
Для благополучного проведения сделки, нужно составить четкий план, с которым тоже может помощь специалист.
Что прописывается в договоре?
Любой документ имеет четкую структуру для исполнения. Давайте посмотрим, какая общая структура предусматривается законом РФ для договоров.
Вначале идет преамбула. В ней необходимо указать всю персональную информацию о субъектах, заключающих договор. Преамбулой принято называть вступление.
Далее идут общие условия договора. В графах должно быть четко прописано, какие обязательства должны выполнять субъекты договора. Сюда входит предмет, то есть объект договора. Без него нет никаких оснований для заключения такой бумаги.
Права и обязанности являются так же главным критерием для заключения документа. Если рассматривать договор с этой точки зрения, то получается, что договор – это четкая ситуация, для которой должны быть определены четкие права и обязанности. Ведь в любой ситуации имеются участники, которые наделены правами и обязанностями. Без этого ситуация просто бы не произошла.
Стоит помнить! Особый акцент при разборе нужно сделать на цене и времени ее выплат. Как показывает практика, чаще всего заключаются возмездные договора. То есть один субъект покупает что-либо, а другой субъект это ему продает. Именно по этому пункту чаще всего возникают конфликты. Основой становится неразборчивая формулировка и смысл требования.
Существует ответственность субъектов. В эту ответственность входят и финансовые и нефинансовые обязательства перед субъектами. К примеру, по договору о купле/продаже финансовую ответственность имеет покупатель. А продавец обходится нефинансовыми обязательствами.
В последнем разделе имеются иные условия, которые тоже обязательны для документа. На первом месте в графе стоят сроки, в течение которых должны быть выполнены все требования. В приложениях отмечаются документы и нужные ценные бумаги, которое будут выступать опорой для договора.
Хотим предупредить, что требования и обязанности к субъекту нужно излагать на бумаге в правильно и легкой форме, они не должны состоять из 10 листов выписки из закона. Необходимо конкретно сформулировать требование. В непонятной ситуации, прочитав договор заново, участник должен понять, что от него требуется.
Это так важно, потому что не людей специалист может определить, чего хотел противоположный субъект, составляя эти требования.
Какие пункты нужно учесть в договоре любого вида
Разделы договоров должны детально описывать условия сделки. Только так можно учесть интересы каждого участника и получить инструменты законной защиты своих прав в случае споров.
Нормативно-правовое регулирование
Гражданский кодекс обращает внимание на то, что найм может быть оформлен лишь в том случае, если его сторонами будут 2 гражданина. Несмотря на то, что нет четко зафиксированного требования составлять его в письменном виде, но, если стоимость услуг будет превышать 10 тысяч рублей, потребуется зафиксировать условия на бумаге. Таким образом, любой долгосрочный договор нужно оформлять в виде одного документа, подписанного обеими сторонами.
Для краткосрочного найма, например, на 2-3 дня, закон такого требования не предъявляет.
Арендные отношения своими участниками имеют или юридическое лицо и гражданина или две компании. Для него письменная форма будет обязательна, вне зависимости от суммы. Регулируется договор 34 главой Гражданского кодекса. Все возможные пункты этих двух типов соглашений описываются только в ГК РФ, постановлениями правительства или иными нормативными актами они не регулируются.
Внимание: Спорные вопросы разрешаются в суде, и от того, с какой долей внимательности подготовлен документ, зависит правовая защита обеих сторон.
Сделки и представительство
Производственно-коммерческая деятельность может быть представлена как совокупность одно-, двух- и многосторонних сделок, создающих основания для установления, изменения и прекращения обязательств.
Сделка — это правомерное волевое действие, в котором отражается постановка цели сделки (чего желательно достичь) и способа ее достижения (что для этого необходимо сделать). При совершении сделки волеизъявление приобретает форму определенного действия: целенаправленное ведение переговоров о заключении сделки, подписание договора, выдача доверенности и т.д.
Сделка и договор имеют двоякое значение:
- а) основание возникновения, изменения или прекращения правоотношения;
- б) само правоотношение, которое порождает указанное основание.
Порядок заключения договора
Договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Таковыми признаются условия: о предмете договора, а также определенные законом или договором как существенные. Заключение договора начинается с того, что одна сторона обращается к другой с предложением (офертой) о его заключении. В свою очередь другая сторона принимает (акцептует) это предложение. Таким образом, выделяют две стадии заключения договора: оферта и акцепт.
Оферта – предложение заключить договор. Лицо, направившее оферту, именуется оферентом. Оферта должна обладать определенными свойствами: а) достаточной определенностью; б) должна выражать намерение лица, направившего оферту заключить договор.
Оферта может быть сделана устно или письменно, с указанием срока или без его указания. Если оферта с указанием срока, то договор будет считаться заключенным с момента получения ответа в пределах установленного срока. Если оферта сделана без срока, то оферент должен ждать ответа в течение срока, установленного законом или в течение нормально необходимого времени. Полученную адресатом оферту, лицо, направившее ее, вправе отозвать в течение срока, установленного для акцепта. Иное может быть оговорено в самой оферте либо вытекать из существа предложения.
Оферта может быть направлена не только конкретному лицу, но и неопределенному кругу лиц.
Публичная оферта – оферта, направленная неопределенному кругу лиц, содержащая все существенные условия договора и из которой усматривается воля оферента заключить договор на указанных в оферте условиях с любым, кто отзовется на его предложение. Реклама и иные подобные предложения не являются офертой, а выступают лишь предложением делать оферты.
Акцепт – ответ лица (акцептанта), которому адресована оферта, о ее принятии. Но при этом не всякое заявление или поведение акцептанта о согласии с офертой можно считать акцептом (например, молчание или иное поведение).
Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Ответ на оферту, содержащий дополнения, ограничения или иные изменения предложенных условий, считается отказом от акцепта и новой офертой. В случае разногласий по условиям договора составляется протокол разногласий.
Договор считается заключенным с момента получения акцепта.
Акцептом считаются и действия по выполнению указанных в оферте условий, если иное не предусмотрено в законе или не указано в оферте
Адресат, желающий акцептовать оферту, связан указанным в ней сроком, а поэтому отправление акцепта после указанного в ней срока не создает для оферента юридических последствий.
Получение акцепта с опозданием оценивается с учетом того, своевременно ли было отправлено извещение об акцепте. Это определяется на основе сопоставления момента отправления и момента получения акцепта.
Акцепт, направленный своевременно, но полученный с опозданием, не является опоздавшим, если оферент немедленно не уведомит акцептанта о получении акцепта с опозданием (молчание оферента – принятие акцепта).
Законодательство предусматривает возможность заключения договора на торгах (ст. 447–449 ГК РФ).
Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Договор на торгах может быть заключен как по воле сторон, так и в случаях, прямо указанных в законе (например, реализация заложенного имущества).
Организатором торгов может быть собственник вещи, обладатель имущественного права или специализированные организации. Последние действуют на основе договора с собственником.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Различие между ними состоит в способе определения победителя. Аукцион выявляет победителя, способного предложить наивысшую цену. Конкурсная форма торгов предполагает выбор победителя, предложившего лучшие условия, которые определяются конкурсной комиссией. Общим признаком этих форм торгов является состязательность участников, конкурирующих между собой и выдвигающих наиболее выгодные предложения. Если в торгах участвовал только один человек, то они считаются несостоявшимися.
Форма торгов определяется собственником.
Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытых аукционах и конкурсах участвуют любые лица. В закрытых – только специально приглашенные.
Извещение о проведении торгов, если иное не предусмотрено законом, должно быть сделано не позднее, чем за 30 дней до их проведения.
Извещение должно содержать сведения о месте, времени, форме торгов, их предмете и порядке проведения.
Организатор торгов вправе отказаться от их проведения в любое время, но не позднее, чем за 3 дня до проведения аукциона и не позднее, чем за 30 дней до проведения конкурса.
В случае нарушения этих сроков организатор обязан возместить участникам реальный ущерб.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, по иску заинтересованного лица могут быть признаны судом недействительными. Такими нарушениями могут быть: отказ в принятии заявки, нарушение сроков ее рассмотрения, сокрытие информации о вещи или имущественном праве, отказ от оплаты покупки выигранной вещи и др. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, а это, в свою очередь, – применение последствий недействительности ��делок.
Сходства договора и сделки
Сходство сделки и договора обусловлено тем, что договор в законодательном своем понимании — это всегда сделка. Соответственно, и сделки, и договоры могут быть заключены в устной форме, в простой письменной форме, а также требовать при оформлении дополнительных процедур (нотариального удостоверения, регистрации перехода права и т. п.).
В правовой практике и на бытовом уровне применительно к договору используются также термины «контракт» и «соглашение». При этом, как правило, понятие «контракт» применяется в отношении договоров с госучастием, «соглашение» — чаще всего в качестве обозначения документально оформленных изменений к договору (к примеру, дополнительное соглашение к договору или соглашение о расторжении договора). Между тем и договор, и контракт, и соглашение являются разновидностями сделки. Так можно ли использовать термины «договор» и «сделка» в качестве синонимов?
В связи с тем, что гражданское законодательство разграничивает договоры и сделки в некотором роде условно, использовать понятия «договор» и «сделка» в качестве синонимов возможно и даже нужно, хотя и с некоторыми оговорками. Так, к примеру, в п. 1 ст. 154 ГК РФ договоры определяются как двух- и многосторонние сделки. Соответственно, использование термина «сделка» в качестве синонима к термину «договор» верно в любом случае, а вот наоборот — возможно лишь в отношении сделок с несколькими субъектами. Односторонняя сделка не является договором, и в этом случае подмена понятий невозможна.
Таким образом, оперируя в теории и на практике понятиями «сделка» и «договор» следует помнить, что эти понятия не тождественны, хотя и очень близки. Они соотносятся как общее и частное и потому не являются полными синонимами.
Соотношение контракта, соглашения, сделки и договора
В практической деятельности можно часто встретить такие термины, как контракт и соглашение. Понятие контракт, как правило используется при заключении сделок для государственных и муниципальных нужд (например, муниципальный контракт на закупку оборудования). Термин «соглашение» в свою очередь употребляется в случае, когда на основании данного документа вносятся изменения в первоначальный договор (например, соглашение об изменении условий договора поставки).
Договор, соглашение и контракт – это виды сделок, с различными особенностями, указанными выше. Фактически, данные термины являются синонимами, и обладают похожими признаками.
Можно сделать вывод, что разграничение сделки, договора, соглашения и контракта весьма условно. Договор, соглашение и контракт всегда признаются сделками (сделка – общее, а остальные понятия – частное). Кроме того, сделка может быть односторонней, а договоры, соглашения и контракты нет, и это – самое существенное их отличие. К любому договору применим термин «сделка», и такое употребление не будет являться ошибкой. А односторонняя сделка в свою очередь договором, контрактом, либо соглашением именоваться не может.
Сделки: понятие, признаки. Соотношение понятий «сделка» и «договор».
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Признаки сделки: 1) сделка — это волевой акт, волевое действие людей. Волевой характер сделки определяется тем, что оно целенаправленно для создания, изменения и прекращения гражданских правоотношений. Этим сделка отличается от поступка, как действие, но лишенное такой целенаправленности; 2) сделка — это правомерное действие, чаще всего одобряемое законом, действие; 3) сделка направлена на создание, изменение и прекращение гражданских правоотношений; 4) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законодательством определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.
Понятие и виды сделок. Соотношений понятий «сделка» и «договор».
В соответствии со ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Приведенное определение содержит все существенные признаки сделки.
Во-первых, сделка является действием, т.е. волевым актом. Как и любой волевой акт, сделка включает два элемента: внутренняя воля лица, совершающего сделку; волеизъявление, т.е. внешнее выражение воли. При отсутствии одного из этих элементов нельзя говорить о сделке как о юридическом факте. Закон исходит из презумпции соответствия воли и волеизъявления.
Во-вторых, сделка является действием граждан и юридических лиц, основных участников регулируемых гражданским правом отношений. Это не означает, что сделки не могут совершаться Российской Федерацией, ее субъектами или муниципальными образованиями. Публично-правовые образования также имеют на это право. Причем к ним по общему правилу будут применяться нормы о сделках, совершаемых юридическими лицами (ст. 124 ГК).
В-третьих, сделка является целенаправленным действием: воля в сделке специально направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Этим сделка отличается от юридических поступков, в которых воля действующего лица специально не направлена на возникновение юридических последствий.
В-четвертых, сделка является действием правомерным, то есть не нарушающим императивные нормы нормативных правовых актов. По этому признаку сделки отличаются от неправомерных действий — гражданских правонарушений.
Вопрос о разграничении договоров и сделок не нов: в любом учебнике по гражданскому праву можно прочитать о том, что «договор» и «сделка» — понятия нетождественные, что понятие «сделка» шире, а их соотношение определяется формулой «любой договор — это сделка, но не любая сделка — это договор». Следовательно, сделка и договор соотносятся как общее и частное, как понятие родовое и индивидуальное, и можно сделать вывод, что если сделка — институт гражданского права, то договор — субинститут.
Вместе с тем различия между институтами сделки и договора гораздо более глубокие.
Так, Гражданский кодекс РФ по-разному формулирует определения сделки (ст. 153) и договора (ст. 420); группирует нормы о сделках и договорах в разных разделах и главах (что является показателем принадлежности их к различным институтам).
Кроме того, сделка в соответствии с ГК — это уже реально совершенное действие, в то время как договор — это соглашение о действиях, которые стороны намереваются совершить в будущем. Подобный вывод следует, в частности, из последствий недействительности сделки (ст. 167): двусторонняя реституция возможна только в том случае, если предварительно стороны передали друг другу объекты сделки.
Что же касается договоров, то часть первая ГК вообще не содержит упоминаний об их недействительности (ничтожности, оспоримости), а говорит только об изменении, расторжении либо отказе от договора. Расторжение договора не сопровождается возвратом всего полученного по договору (реституцией). Следовательно, для заключения договоров подобной предварительной передачи объектов, как правило, не требуется, исключение составляют лишь так называемые реальные договоры.
Таким образом, соотношение сделки и договора определяется, по нашему мнению, формулой: сделка — это действие по реализации договора, а договор — это одно из возможных оснований совершаемых сделок.
Вместе с тем разграничение договоров и сделок в Гражданском кодексе проводится непоследовательно. Например, ст. 154 (п. 1) называет договоры двух- или многосторонними сделками.
Следовательно, требуется серьезное теоретическое исследование соотношения институтов сделки и договора, которое необходимо начать с анализа их оснований (causa) и целей.
Соотношение контракта, соглашения, сделки и договора
В практической деятельности можно часто встретить такие термины, как контракт и соглашение. Понятие контракт, как правило используется при заключении сделок для государственных и муниципальных нужд (например, муниципальный контракт на закупку оборудования). Термин «соглашение» в свою очередь употребляется в случае, когда на основании данного документа вносятся изменения в первоначальный договор (например, соглашение об изменении условий договора поставки).
Договор, соглашение и контракт – это виды сделок, с различными особенностями, указанными выше. Фактически, данные термины являются синонимами, и обладают похожими признаками.
Можно сделать вывод, что разграничение сделки, договора, соглашения и контракта весьма условно. Договор, соглашение и контракт всегда признаются сделками (сделка – общее, а остальные понятия – частное). Кроме того, сделка может быть односторонней, а договоры, соглашения и контракты нет, и это – самое существенное их отличие. К любому договору применим термин «сделка», и такое употребление не будет являться ошибкой. А односторонняя сделка в свою очередь договором, контрактом, либо соглашением именоваться не может.
Договоры условные и безусловные определяются в зависимости от условий сделки. Договоры условные имеют подвид и подразделяются на отменительные или отлагательные условия совершения.
Если возникновение прав и юридических обязанностей зависит от обстоятельства, которое может не наступить, то такая сделка считается совершенной под отлагательным условием. Под отменительной сделкой понимается сделка, в совершении которой стороны отменяют все права и обязанности по договору при наступлении некоторых обстоятельствах. Например, договор ренты не будет выполняться в случае смерти рентодателя или выплаты выкупной суммы.
Сделки в гражданским праве также подразделяются по объему финансовых вложений и делятся на крупные и мелкие бытовые. В гражданском праве крупной считается сделка (это кредит, залог, заем, поручительство) или несколько связанных сделок, отнесенных к приобретению, отчуждению или возможности изъятия имущества, которое не меньше 25 процентов балансовой стоимости активов организации. Размер активов определяется бухгалтерской статотчетностью на последнюю дату месяца, п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ РФ «Об акционерных обществах». Крупную сделку требуется одобрить советом директоров или наблюдательным советом организации или же общим собранием акционеров, это регламентирует статья 79 вышеуказанного закона. Мелкие бытовые сделки могут заключаться, в том числе, детьми и подростками от 6 до 18 лет, а также лицам, ограниченным в дееспособности решением суда.
Гражданское право выделяет отдельные виды сделок-договоров:
- с движимым и недвижимым имуществом (залог недвижимости, передача ее в доверительное управление, купля-продажа, аренда и т.п.);
- договоры с ценными бумагами и вексельные сделки по выдаче, акцепту, индоссированию, авалированию векселя, его акцепту в порядке посредничества и его оплату. Последние регулируются как вексельным законодательством, так и ст. 153-181, 307-419 ГК РФ;
- обособленной группой сделок считаются заключенные на рынке ценных бумаг, то есть фьючерсные контракты, отчуждение и приобретение опционов с такими разновидностями как расчетные, поставочные и фьючерсные контракты;
- сравнительно недавно в юриспруденции появилось отдельное понятие маржинальных сделок. Юридический признак маржинальной сделки обуславливается совершением сделки с применением денежных средств и\или ценных бумаг, переданных брокером в заем, п. 4 ст. 3 Федерального закона от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ РФ «О рынке ценных бумаг»;
- существуют фидуциарные сделки (от лат. fiducia – доверие), образовавшиеся на доверительном характере. Смыслом является характер отношений сторон, утрата доверия может привести к разрыву гражданско-правовых отношений в одностороннем порядке. Доверитель и поверенный имеет все основания в любое время прекратить обязательства по договору.
Чем формально отличается сделка от договора?
Основные различия между сделкой и договором в следующих характеристиках:
- Объем: сделка — это всеобъемлющий термин, который включает в себя договор.
- Количество сторон: сделка может быть и односторонней, и двусторонней, и многосторонней; а вот договор всегда подразумевает две или более стороны.
- Совершаемые действия: сделка в первую очередь подразумевает действие, направленное на возникновение, преобразование или завершение гражданско-правовых отношений, а договором нужно считать соглашение сторон о последующих действиях, соответствующих целям сделки.
- Продолжительность по времени: сделка, как правило, представляет собой разовое волеизъявление субъекта, а договор может быть как разовым, так и многократным, как срочным, так и бессрочным.
Обратите внимание, что сделка может быть выражена в одностороннем волеизъявлении, не требующем никаких согласований, а может быть сделкой, подразумевающей составление договора, и совершаемой между несколькими сторонами, такие сделки требуют оформления условий по разногласиям и изменениям в соответствии с акцептованным договором.