Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Обязанности долевых собственников
Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого.
К таким обязательствам относятся:
- выплаты за коммунальные услуги;
- налоговые платежи;
- затраты по ремонту квартиры.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Нужно ли нотариальное удостоверение сделки
Выделение долей квартиры, которая находится в общей собственности, подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе. Такая норма нужна для предотвращения квартирного рейдерства и соблюдается, если необходимо продать половину квартиры или ее долю без согласия собственника. При этом проверяется соблюдение преимущественного права покупки для остальных владельцев.
Нотариус может самостоятельно уведомить другие стороны, если обратившийся собственник не готов заниматься этим лично. Оптимальный вариант, если нужно продать квартиру без согласия мужа или другого родственника с правом владения – это направить специальное извещение при помощи заказной телеграммы по почте (с просьбой выдать копию). В таком случае будет видно, в какой срок и по какому поводу была отправлена телеграмма.
Также нотариус может проверить, нет ли иных претендентов на часть квартиры, факт дееспособности собственника, действительность паспорта и других документов. При этом тариф на удостоверение подобной сделки составляет примерно 0,5% от общей суммы, но не превышает 20 000 рублей.
Как и любая сделка, договор купли-продажи доли должен заключаться в рамках .
В ином случае, его можно будет оспорить – что обернется для участников сделки потерями времени и денег.
Для людей, которые хотят продать долю, но никак не могут договориться с другими собственниками, есть вариант с оформлением дарственной.
В этом случае главное не попасться на мошенника, который захочет обманным путем завладеть долей совершенно бесплатно.
Если собственник сомневается в честности выбранного покупателя, то, вероятно, более безопасным способом станет судебный процесс.
Без уведомления дольщиков проводить сделку нельзя, иначе они в любой момент смогут признать покупку недвижимости.
Как видите, в России действуют довольно лояльные законы для проведения сделок с долевой недвижимостью.
При желании продать свою часть, собственнику требуется уведомить других дольщиков.
Далее ситуация может развиваться по двум сценариям – один из дольщиков захочет выкупить долю или дольщики согласятся с проведением сделки купли-продажи с третьим лицом.
Условия для выкупа доли одним дольщиком у другого должны быть рыночными.
Если же требуют скидок и так далее, можно смело обращаться в суд.
Отчуждение долевой собственности
Продажа доли в совместной собственности регламентируется Главой 16 ГК РФ, а именно статьями 244 – 259 данного Кодекса.
Именно при инициации процедуры отчуждения становятся особенно важными вопросы различия совместной и долевой собственности. Если доли были определены ранее, к примеру, при оформлении у нотариуса договора дарения либо получении наследства, то предварять продажу дополнительными действиями не надо. Но если имеет место общая собственность без определения долей, то обычно это причина головной боли. Дело в том, что нельзя продать то, чего нет хотя бы в арифметическом выражении, ведь участие в совместной собственности весьма эфемерно в экономическом плане, так как носит правовой, а не материальный характер. В таком случае перед сособственниками встает проблема выделения долей в общем имуществе.
Возможно ли принудить владельца продать долю
Вынудить кого-то из хозяев совершить продажу собственной доли кому-либо нельзя
Допустимость принудительной уплаты финансового возмещения за его долю возможен по постановлению судебного органа при синхронном присутствии таких критериев: доля совладельца мала, не может быть определена в натуре, сособственник не заинтересован в пользовании совместным имущества. В подобных обстоятельствах судебный орган может и при отсутствии позволения данного владельца вынудить других сособственников выплатить ему денежное возмещение. Подобных ситуаций в судебной практике большое количество. По обыкновению, владелец большей доли совершает выкуп меньшей. Тогда через суд осуществляется специализированная экспертиза рыночной цены доли.
Так, если, в частности, говорится об очень маленьких долях, например, одной сотой части, то владелец обладает практически квадратными сантиметрами, можно направить заявление в судебный орган с обращением о выкупе этой маленькой доли. И тогда судебный орган может принудить его совершить продажу этой доли.
Совместные собственники в равных со своей долей размерах принимать участие в уплате налоговых платежей, коммунальных услуг. Выяснить, кто сколько должен платить они могут без посторонней помощи, а при несогласии — в определенном судом порядке.
Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя
Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости. Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети. Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.
Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.
Продажа не выделенной доли в квартире еще более трудное занятие. Если у вас есть вопросы по этой теме, то просьба задать их в комментариях, а лучше записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Мы поможем вам пройти весь путь продажи вашей доли максимально быстро и комфортно.
Просьба оценить пост и поставить лайк.
Законная продажа доли в квартире
ГК РФ разделяет два вида собственности – индивидуальная и общая. В первом случае недвижимость принадлежит человеку единолично, а во втором может быть несколько владельцев с выделением долей или без такового.
Стандартная схема сделки по продаже доли выглядит так:
- Гражданин принимает решение о продаже, определяет стоимость, затем отправляет письменное уведомление остальным владельцам. Оно должно содержать детальные условия сделки. Превышение реальной цены после не допускается.
- Уведомление доставляется заказным письмом или любым другим способом. Главное условие – оно должно быть доставлено, в противном случае остальные собственники смогут доказать оспорить сделку на основании факта неполучения.
- Если в течение 1 месяца собственники соглашаются выкупить долю другого гражданина, составляется договор купли-продажи (ДКП). Это делается в течение трех месяцев, в противном случае при неплатежеспособности продавец сможет реализовать часть жилья другим людям. В случае отказа или неполучения ответа спустя месяц у него также возникает право продажи без участия остальных собственников.
Что можно сделать со своей долей в квартире, если досталась по наследству малая её часть?
Наследная масса делится между родственниками по закону, если иное не предусмотрено завещанием. Таким образом, можно унаследовать лишь малую долю в стандартной квартире. И зачастую у собственников подобных долей возникает вопрос, что с ними можно сделать.
Реально пользоваться незначительной частью квартиры без согласия других собственников сложно. Если речь идет об однокомнатной квартире, то в ней практически невозможно проживать, прописать других людей или сдать внаём. Без согласования с совладельцами можно лишь прописаться самому на своем небольшом количестве квадратных метров. Продать или обменять часть помещения можно только при договоренности с сособственниками.
Обычно, если разбирательство по пользованию долями доходит до суда, то суд встает на сторону владельцев крупных долей. Здесь работает принцип наименьшего ущемления как раз их интересов. Но учитывается также, какие отношения связывают сособственников. Если люди чужие или конфликтуют, то вряд ли суд вынесет решение о размещении в квартире владельца маленькой доли, который фактически будет мешать другим спокойно жить.
Самым очевидным распоряжением незначительной частью жилья будет продажа или сдача в наем другим совладельцам. Но заставить их сделать это нельзя, а платить коммунальные платежи и налоги соразмерно доли необходимо (ст. 249 ГК РФ).
По общим правилам незначительной долей считается слишком маленькая для выделения ее в натуре. Например, у одного собственника однокомнатной квартиры документально ¾ доли, у второго – ¼. По факту доля второго в жилье 7,5 кв.м, ее в натуре выделить невозможно.
Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против») — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Совместная и долевая собственность — в чём разница
Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.
Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.
Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.
Совместная собственность
Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.
Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.
Долевая собственность
В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).
Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.
Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.
Как продать долю в квартире. Инструкция
Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).
Преимущественное право покупки у сособственников
Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.
Что делать, если собственник против продажи?
Выходов из сложившейся ситуации несколько:
- Обратиться в суд. Продавец доли должен предъявить мотивированную причину продажи. Это может быть как финансовая необходимость, так и нежелание делить территорию с соседями. После того как суд изучит изложенные доводы и сопоставит все обстоятельства, он примет окончательное решение по делу. Так, суд может обязать одного совладельца продать свою долю другому. Но если у него нет финансовых возможностей, тогда заставить совершить покупку не под силу ни одному суду.
- Продать свою долю через договор дарения. Деньги при этом передаются по расписке. При этом можно не получать согласия от других собственников. Но здесь также существует ряд рисков: сделка может оказаться мнимой или можно остаться без денег.
- Заключить договор займа. Продавец должен взять в долг денежные средства, оставив долю в квартире в качестве залога. Затем после заключения «Соглашения об отступном» заложенная доля переходит в счет погашения долга.
Правовой статус долевой собственности
Не стоит путать долевую собственность с совместным участием в приватизации недвижимости или в установлении общих прав собственности. Может быть несколько ситуаций:
- Недвижимость оформлена в общую собственность без выделения долей. Тогда каждый владелец недвижимости, который зарегистрирован в праве собственности, обладает объектом на равных с другими правах;
- Недвижимость разделена на определенные части. Каждая выделенная часть является отдельным объектом недвижимости. На каждую долю ее собственник получает правоустанавливающие документы.
Получить долю квартиры или дома можно в результате любых операций: по наследству, в результате купли-продажи, по договору дарения и т.д. Способ передачи недвижимости не имеет принципиальной разницы. Выделять доли в недвижимости могут и ее настоящие владельцы, если они не могут прийти к единому мнению относительно владения и распоряжения квадратными метрами.
Если речь идет о долевом владении, то почему-то многие сразу вспоминают коммунальные квартиры. Но это не совсем так. Любая недвижимость может быть разделена на части. Части в жилом помещении могут быть выделены по итогу:
- Достигнутого соглашения между владельцами недвижимости;
- Полученного завещания, где уже указана доля; в соответствии с законодательством по наследованию имущества;
- Судебных разбирательств.