Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое апартаменты в Москве и в чем отличие от квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Приравнивать или нет? Согласны не все
Вопрос о том, можно ли наделить апартаменты статусом квартир, устранив названные выше различия между двумя видами недвижимости, не столь прост и однозначен, как это кажется на первый взгляд.
По словам гендиректора Института развития строительной отрасли Кирилла Холопика, такое решение вступает в противоречие с базовыми градостроительными принципами. Истоки существующих ныне проблем, как считают специалисты, стоит искать в ошибках местного нормотворчества в населенных пунктах, где активно возводятся апартаменты.
Узаконив постоянное проживание граждан в помещениях со статусом апартаментов, можно породить комплекс новых проблем. Далеко не все такие дома изначально предназначены для постоянного проживания и стопроцентно соответствуют санитарным и экологическим нормам, кроме того, не все апарт-отели могут быть дополнены необходимыми объектами инфраструктуры. В итоге, при таком подходе семьи окажутся прописанными там, где нет всех условий для комфортной жизни, что, в общем-то недопустимо.
Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.
К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.
В жизни может случиться всякое, в том числе и серьёзный финансовый долг. В этом случае между владельцами квартир и апартаментов также будет существенная разница.
Изъятие квартиры при задолженности – сложный юридический процесс, жилье не смогут попросту конфисковать по решению суда и выставить на торги. Сначала будет произведена оценка минимальных норм проживания, которая зависит от количества зарегистрированных в квартире лиц. И только если истец докажет, что эти нормы превышены, должника переселят в меньшую жилплощадь на правах бессрочного пользования. Прежнюю квартиру продадут, а разницей в цене погасят часть долга. Важно, что эти правила не распространяются на ипотечное жилье, находящееся в собственности банка вплоть до погашения кредита.
Апартаменты же для судебных приставов – простой актив. Его могут в короткие сроки изъять, а затем выставить на торги. При этом на цель использования помещения никто не будет обращать внимания, неважно, живут ли в них люди или организована коммерческая деятельность.
Не смотря на множество противоречий, такой тип недвижимости неслучайно стал популярным на рынке, ведь он имеет свои достоинства. Первый среди них – это цена. В среднем цены на апартаменты на 15-20% ниже стоимости квартир.
Расположение апартаментов также может стать их плюсом. Такое жилье часто строится на месте бывших градообразующих предприятий, то есть в центральных районах города.
Кроме того, апартаменты отлично подходят для сдачи в аренду. Стоимость съема в них, как правило, не отличается от обычных квартир, а из-за низкой цены инвестор быстрее вернет потраченные на покупку средства.
Не так давно стало известно, что Владимир Путин поручил правительству законодательно закрепить правовой статус апартаментов до 1 августа 2021 года. На фоне наступающих изменений только за прошлый год спрос на такую недвижимость увеличился в два раза. Сейчас московские апартаменты уже подорожали на 20%, специалисты прогнозируют дальнейший рост цен. Возможно, покупка апартаментов в преддверии нового отношения к ним станет отличной инвестицией. Воспользуйтесь поиском по новостройкам на нашем сайте, чтобы быстро найти недвижимость от надежного застройщика.
Готовые и строящиеся апартаменты Краснодара
Хотите купить апартаменты в Краснодаре? У нас есть предложения от ведущих застройщиков города. Мы забронируем для вас планировку, лично покажем объект или поможем купить апартаменты дистанционно. Для этого не нужно приезжать в Краснодар. Посмотрите планировки в готовом комплексе Pushkin Apartments & Loft и в строящемся проекте Depelopmenz Plaza. Ответим на любые вопросы об апартаментах и подберем для вас лучшее решение для инвестиций в аренду или обустройства собственного уютного дома.
В поисках элитной недвижимости в Краснодаре? Компания Новостройки.SHOP поможет подобрать квартиру с самыми лучшими характеристиками под Ваш запрос. Воспользуйтесь сайтом и посмотрите все ЖК на карте или пройдите опрос что бы подобрать недвижимость под ключ с экспертами компании.
Рекомендации для покупателей апартаментов
Как известно, скупой платит дважды. Покупателем апартаментов не должно руководить одно лишь желание сэкономить. Нужно тщательно убедиться в надежности застройщика.
Чтобы не впасть в заблуждение относительно финансовой выгоды, рекомендуется сделать следующее:
- оценить среднюю стоимость сходных по характеристикам квартир;
- вычислить, сколько будет сэкономлено денег на этой разнице при покупке апартаментов;
- уточнить (при общении с собственником или информированными лицами) среднюю стоимость коммунальных платежей в месяц;
- разделить сэкономленную сумму на стоимость жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) за месяц.
Почему несмотря на большое количество недостатков многие люди покупают апартаменты?
Апартаменты – это несколько иной стиль, более европейский образ жизни, они чаще всего располагаются недалеко от метро и офисных зданий. Кроме того, планировки в апартаментах интереснее, чем в квартирах, есть дополнительные услуги и гостиничный сервис.
| Апартаменты | |
|---|---|
| Плюсы | Минусы |
| Выгодная цена | Невозможность прописки |
| Интересная планировка | Высокие налоги |
| Удобное расположение | Высокие коммунальные платежи |
При изучении ситуации и при взвешивании того, стоит ли купить апартаменты, необходимо принять во внимание преимущества такого решения:
- Этот вид недвижимости будет дешевле. Если вы хотите приобрести недвижимость, чтобы зарабатывать на сдаче в аренду, то такой вариант довольно выгодный. Апартаменты ничуть не хуже квартир подходят для соответствующих целей. Но при этом они дешевле, так что долго откладывать вам не придётся, точно так же как и влезать в большую ипотеку.
- Такая собственность может располагаться практически где угодно, в том числе и в роскошных районах, там, где покупка жилой недвижимости была бы недоступной. Для жилой застройки существуют строгие стандарты по инсоляции, шумоизоляции, плотности расположения домов, инфраструктуре и прочему. В итоге во многих элитных районах для возведения жилых домов просто не хватает места или условий. Однако для постройки нежилого объекта ничего не мешает. В итоге появляются апартаменты с красивым видом на реку или же на известную достопримечательность, в самом центре или в историческом районе, не очень далеко от места работы. Правда, рядом с ними может не быть парковочных мест, детсадов или поликлиник, а одна из комнат в квартире вполне способна оказаться с окном, которое будет упираться в стену соседнего дома. Но это не для всех важно. Зато другой возможности приобрести недвижимость в самом центре города может и не оказаться.
- Отличный вариант для инвестирования. Поскольку апартаменты стоят дешевле, вам не придётся долго откладывать на их покупку. Зато сдавать такую недвижимость можно по ценам, сопоставимым нередко со стоимостью найма обычной квартиры. И если принимать во внимание изначально меньшую стартовую сумму, то понятно, что это вложение себя довольно быстро окупит. То есть для заработка по такой схеме выгоднее брать именно апартаменты.
- Пользуются спросом на рынке аренды. Поскольку владельцы соответствующей недвижимости нередко могут позволить себе опустить цену, то они очень редко остаются без жильцов даже в разгар экономического кризиса. Следовательно, недвижимость не будет простаивать.
- Доступно несколько разных схем получения дохода. Подобную недвижимость можно сдавать посуточно или долгосрочно. Также её никто не мешает переоборудовать в офис. Можно даже зарегистрировать в апартаментах юридическое лицо, то есть сдать в аренду юридический адрес. Главное, не увлечься и ограничиться одной компанией. Всё это позволяет получать доход. А когда вам надоест, имущество всегда можно продать.
- Большой выбор разных вариантов месторасположения. Как уже и говорилось, жилая застройка должна проводиться по конкретным правилам. У апартаментов таких ограничений нет. Поэтому в выборе по местоположению соответствующего комплекса вы будете меньше ограничены.
- Иногда есть возможность перевести апартаменты в жилой фонд. Если здание отвечает всем требованиям, это вполне реально сделать. Правда, узнавать, есть ли у вас такая возможность, лучше всего до покупки. Например, можно заказать проведение соответствующей экспертизы.
Регистрация проживания
Собственник квартиры в жилом доме имеет полное право зарегистрироваться на своей жилплощади. Эта регистрация позволит ему пользоваться всеми преимуществами по месту прописки, предусмотренное государством: бесплатная медицинская помощь в поликлиниках, социальная помощь, места в детском саду или школе и многое другое.
Для апартаментов, как для нежилых помещений, по закону нет разрешения регистрироваться на постоянной основе. Но если у апартаментов статус гостиницы, то собственник может оформить временную регистрацию на 5 лет с возможностью последующего продления.
Но, несмотря на то, что временная регистрация предоставляет такие же права, как при постоянной регистрации, у нее есть свои минусы. Заявки в детский сад или школу для ребенка из семьи с временной пропиской рассматривают лишь после заявок тех, у кого постоянная регистрация.
Особенности апартаментов и отличия от квартир
Законодательно понятие апартаментов не закреплено. Это любое помещение, которое его владелец решил использовать для организации временного проживания, но не включенное в состав жилого фонда как квартира, жилой объект. Отсюда вытекает и ряд особенностей. Покупатель и собственник апартаментов должен помнить о нескольких важных аспектах:
-
регистрация в таких объектах допускается только временная, на срок до пяти лет;
-
на договор с УК не распространяются требования жилищного законодательства — все решения управляющей компании находятся в правовом поле Гражданского кодекса, и фактически жаловаться можно только в Роспотребнадзор или суд;
-
оплата коммунальных услуг происходит по договорам без применения льгот и прочих механизмов, применяемых к квартирам и жилым объектам;
-
при начислении налогов используется более высокая ставка, однако, возможен налоговый вычет.
Чем грозит статус нежилого помещения
И в апартаментах, и в квартирах есть все удобства: вода, канализация, интернет, видеонаблюдение. И все же разница есть. Строительство коммерческих объектов контролируется не так строго, как возведение многоэтажных жилых домов. Для последних действуют жесткие санитарные нормы, требования по планировке и уровню звукоизоляции. Новые жилые комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками. Жилую недвижимость нельзя строить возле опасных или шумных производств, а коммерческие зоны нужно оборудовать отдельными входами.
На апартаменты эти правила не распространяются. Качество используемых материалов, расположение зданий, наличие придомовой территории и количество коммерческих помещений остаются на усмотрение застройщика. Не учитываются здесь и территориальные нормы по количеству школ и детских садов на число проживающих. Это грозит тем, что образовательные учреждения не предоставят место для каждого ребенка из тех, кто живет в апарт-отеле. А дополнительные школы никто строить не обязан.
Важно: Даже если апартаменты являются единственным вашим жильем, его имеют право забрать за долги. Для приставов эта недвижимость — такой же актив, как, например, автомобиль или гараж.
В многоквартирном доме собственники все вместе владеют общедомовым имуществом — общими балконами, фасадами, подъездами и подвалами. Без ведома жильцов эти помещения нельзя сдавать в аренду или использовать в коммерческих нуждах. Собственники сами выбирают управляющую компанию, создают товарищество, благоустраивают район.
Для владельцев апартаментов закон никак не регламентирует права на общедомовое имущество. Хоть и считается, что в апартаментах у жильцов те же права на имущество, что и у владельцев квартир, по факту это не так.
Например, половину здания может выкупить предприниматель и открыть гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он решает, что делать с территорией у дома, как регулировать тарифы на коммуналку, нанимать или нет дополнительный персонал. Всё это может отразиться на расходах и комфорте жильцов.
В каком случае стоит рассмотреть покупку апартаментов?
Покупка апартаментов будет выгодна в следующих случаях:
-
Наличие постоянной прописки. Если у вас есть регистрация, смело рассматривайте апартаменты в качестве места для жизни. Прописка позволяет пользоваться инфраструктурой и получать льготы, если они предусмотрены в вашем городе.
-
Инвестирование. Апартаменты — подходящий вариант для вложения денег, особенно если покупать недвижимость на этапе строительства. После сдачи объекта стоимость вырастет на 30−40%.
-
Покупка для аренды. Например, в Москве апартаменты находятся в престижных районах, поэтому недвижимость быстро и дорого сдается. Стоимость однокомнатных апартаментов площадью 20 кв. м стартует от 30 тыс. руб. в месяц. Арендная ставка на жилье в центре Москва начинается от 60 тыс. руб. в месяц. При посуточной аренде доходность еще выше.
-
Приобретение за наличные. Апартаменты получится купить в ипотеку, но льготные программы не распространяются на нежилую недвижимость. Банк одобрит кредит под 10% годовых и выше.
Что выгоднее купить, чтоб потом перепродать
Оба вида недвижимости имеют свои достоинства и недостатки. Учитывая нынешние тенденции и более быстрый прирост стоимости квадратного метра в квартирах новостроек, при покупке жилья с целью дальнейшей перепродажи значительно выгоднее вкладывать средства в квартиру. Такая позиция основана на данных ряда подсчетов, показывающих, что за последний год средняя цена 1 кв. м апартаментов в новостройках снизилась на 2,6%, за исключением небоскребов «Москва-Сити», а квартир выросла на 4,3%.
Эксперты считают причиной подобных изменений в средних ценах за квадратный метр в объектах недвижимости первичного рынка высокую степень готовности проектов и довольно малое количество стартов продаж. Таким образом, если приобрести жилье в новостройке на этапе котлована, после ввода здания в эксплуатацию можно заработать на перепродаже 30—40% от вложенных средств. А если еще и отложить продажу квартиры на 3 года, покупатель может дополнительно получить налоговый вычет, средняя величина которого составляет порядка 260 тыс. рублей. Для владельцев апартаментов подобные «бонусы» не предусмотрены. А учитывая то, что не каждый покупатель рискнет купить недвижимость с неопределенным юридическим статусом и высокими накладными расходами, продать квартиру будет легче и быстрее.
Но, в отличие от апарт-комплексов комфорт-класса, стоимость апартаментов в зданиях премиум-класса уверенно удерживаются на своих позициях. Это позволяет им составить уверенную конкуренцию квартирам с точки зрения получения материальной выгоды на перепродаже.
Но, принимая решение приобрести недвижимость на этапе котлована, нужно учитывать все возможные риски и в первую очередь внимательно выбирать девелопера. По данным статистики за последние 7 лет, строительство каждого 10-го апарт-комплекса замораживается. В то время как количество замороженных строек домов с квартирами не превышает 2,4%. Учитывая это, многие инвесторы обратили внимание именно на элитные апартаменты «Москва-Сити», так как их девелоперами являются крупнейшие компании, в частности Capital Group, не оставляющие проекты незаконченными даже в условиях сложной экономической ситуации.