Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли брать в ипотеку нежилое помещение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При организации собственного дела часто встает вопрос о том, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП или других форм организаций. Такие предложения есть не во всех банках, часто предложения ограничены разными требованиями и условиями.
Кредит на коммерческую недвижимость
Коммерческая ипотека предполагает выдачу финансов на приобретение нежилого типа здания или помещения, которое можно использовать под офисы, магазины, салоны и склады. В нашей стране условия зависят от разных факторов, поэтому в одном и том же финансовом учреждении для разных предпринимателей будут предложены неравнозначные условия.
Нужно понимать, что условия по коммерческой ипотеке более жесткие, финансовые организации часто сокращают срок кредитования, требуют предоставить первый взнос, размер которого начинается от 25%. Оценка площадей происходит без учета строгих стандартов, поэтому каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке. Несмотря на сложности, коммерческая ипотека позволяет вносить оплату частями, можно договориться с банком о дополнительном финансировании, изменении графиков платежей. Есть банки, где деньги выдаются без закладной.
Необходимый список документов
В процессе оформления ипотеки, Вам придется предоставить банку такие документы:
- Сотрудник компании приносит устав;
- Соглашение о ее создании;
- Выписка из реестра;
- Лицензию на деятельность;
- Заверенный образец подписи руководителя и оттиск печати компании;
- Индивидуальный предприниматель должен предоставить паспорт;
- Документ от регистрации;
- Лицензию;
- Образец своей подписи;
- А также, нужно принести сведения о руководителе ООО и финансовом состоянии компании;
- Информацию о кредитной истории компании;
- Копии соглашений по бизнесу и проект.
Условия предоставления кредита
Физическим лицам оформляется ипотека лишь в том случае, если они являются индивидуальными предпринимателями, крупными акционерами, действующими управляющими определенного предпринимательства, или собственниками малого бизнеса.
Следует отметить, что нежилое помещение могут приобрести лица, которые являются гражданами России. В обязательном порядке рассматривается кредитная история заемщика. Если предприниматель не выплачивает государству налоги и не качественно ведет бухгалтерский учет, тогда шанс на оформление ипотеки значительно уменьшается.
При подаче заявки на оформление кредита площадь объекта не должна составлять менее 150 кв.м. Ипотека на нежилое помещение выдается лицам не менее 21 и не старше 65 лет. Объект должен быть зарегистрирован исключительно на территории России. Обязательным условием является также расположение фирмы не далеко от места нахождения кредитора. Перед тем как явиться в банк за получением кредита, необходимо предъявить расчетный счет.
Приобретение коммерческой недвижимости возможно лишь в рублях. Срок выдачи кредита осуществляется от 1 месяца до 10 лет. При этом банк включает минимальный годовой процент за пользование заемными средствами. После рассмотрения кредитной истории заемщика, в банковском учреждении оформляется договор.
Крупным предпринимателям выдается кредит в размере до 5 млн. рублей. От заемщиков требуется предоставление в залог другой недвижимости, однако это условие не касается ИП. Указанными условиями могут воспользоваться те лица, которые смогут документально подтвердить платежеспособность. Каждый российский банк требуется внесение начального взноса за кредит. Процентная ставка составляет 20%.
Ипотека на коммерческое помещение
Многие финансовые учреждения предлагают выгодные условия. Клиентов обычно интересует вопрос об оформлении кредита на коммерческую недвижимость на длительный срок времени. Многие желают получить в собственность офис, склад, торговую недвижимость и т.п.
Иногда такой рода кредит выдается и частным лицам. Иногда появляется уникальная возможность недорого приобрести интересный объект. Обладатели коммерческой недвижимости всегда могут заработать деньги, тем самым образом сдавая его в аренду определенный объект.
Кредиты на приобретение коммерческой недвижимости выдается владельцам малых предприятий. Таким образом, собственники объекта могут обеспечить предприятие необходимым помещением. Оформление займа осуществляется непосредственно на собственника малого предприятия. Важно отметить, что юридические лица не имеют право оформить подобного рода ипотечный кредит.
Что важно знать о нежилом помещении?
При покупке объекта нежилого фонда юрлицами, процедура весьма стандартна и опробована на практике путем оформления десятков договоров. В случае с физлицами имеет место ряд специфических аспектов:
- Недвижимость, которая передается по договору ипотеки, переходит в статус залога.
- При покупке апартаментов прописаться в них не получится.
- Платить за услуги коммунальных служб для нежилых помещений придется больше. Это значит, что у физлица появляется дополнительная финансовая нагрузка.
- При погашении займа запрещено задействовать деньги маткапитала или иные субсидии на жилье.
- Налоговые платежи по ипотеке на нежилые объекты не «минусуются».
Вероятные проблемы при оформлении
Несмотря на доступность ипотечного займа для физлиц, с его оформлением возникает ряд трудностей. Как правило, они связаны с залоговым имуществом. Суть в том, что нежилые помещения переходят банку не сразу, а после прохождения бюрократической схемы. Рассмотрим их подробнее:
- Продавцу передается аванс в виде первого взноса по займу. Далее оформляется право владения, и помещение (здание) переходит в категорию залогового имущества. На последней стадии оформляется ипотечный займ, а заемщик получает оставшиеся деньги.
- Продавцу переводится предоплата, но заключение ДКП (договора купли-продажи) и переход прав происходит в одно время с оформлением ипотеки. Регистрация сделки осуществляется после предоставления документации.
- Регистрируется новая компания, на наименование которой и переходят права владения. Далее банковское учреждение переводит полную сумму за объект, а участники сделки (покупатель и продавец) оформляют ДКП. Как только происходит передача залогового имущества, снимается обременение.
Какие бумаги требуются?
При оформлении ипотеки важно собрать полный пакет бумаг, который характерен только для ИП и представителей малого (среднего) бизнеса. В каждом финансовом учреждении условия могут различаться, но базовый пакет имеет такой вид:
- Заявление на получение займа. Это документ оформляется на бланке, который предоставляется банковским учреждением в отделении.
- Информация о субъектах, которые работают в компании и имеют полномочия на подписание финансовых бумаг (для предприятий).
- Анкета клиента (для ИП и юрлиц она имеет персональную форму).
- Набор бумаг, подтверждающих право на бизнес.
- Документация, раскрывающая нюансы деятельности организации.
- Отчеты с бухгалтерии.
- Сведения об открытых банковских счетах, а также проведенных по ним транзакциях.
- Кредитная история.
- Реестр соглашений, а также действующие соглашения (копии) на день подписания договора займа.
- Справка, указывающая на прибыль и затраты предприятия за текущий и прошлый периоды.
- Бумаги по залоговому имуществу. Документация должна подтверждать отсутствие обременения со стороны 3-их лиц.
Переводим объект из жилого в коммерческий
Если коммерческое помещение находится в многоквартирном доме, его можно перевести в жилой фонд в несколько этапов. Сначала нужно переделать планировку, чтобы она соответствовала требованиям законодательства в отношении жилых объектов. Как только работы заканчиваются, владелец должен заказать новый технический паспорт на помещение и получить согласие общего собрания жильцов дома на перевод. После этого остаётся только подать заявление в местную администрацию.
Администрация созывает представителей разных ведомств на специальную комиссию, основная задача которой — оценить пригодность помещения к постоянному проживанию. После смотра комиссия даст своё заключение, на основании которого администрация принимает окончательное решение о том, можно ли присвоить объекту жилой статус. Если решение положительное, последний шаг — обновить данные в ЕГРН.
Банк предоставляет возможность потенциальным заемщикам оформить ипотечный кредит на коммерческую недвижимость на первичном и вторичном рынках с выгодными условиями. Ключевые параметры займа представлены в следующей таблице.
сумма кредита, руб. срок займа первоначальный взнос ставка в % годовых иные важные условия
От 500 тысяч до 20 миллионов 3‒ 10 лет не менее 30% от цены От 16,5 Целью данного ипотечного кредита является покупка следующих объектов нежилой недвижимости: гаражи и машино-места, складские, офисные, торговые, промышленные, производственные и складские помещения
Действующие акции, спецпредложений и подключенные пакеты банковского обслуживания позволяют получить заемщику скидку по кредитной ставке от 0,15 до 0,5 п.п. от базового процента.
Требования к кредитору – юридическому лицу
Как и в случае с другими видами ипотеки, физическому лицу, которое собирается брать в кредит нежилую недвижимость под залог этой самой недвижимости, необходимо:
- Доказать, что он готов нести взятые на себя обязательства. Для физлиц это подтверждение достойного уровня зарплаты (общепринятое правило – на погашение кредита должно тратиться не более 40% совокупного семейного дохода). Для юрлиц требование другое – необходимо предоставить данные об обороте и декларацию о прибыли.
- Если в случае с квартирами выезд на объект не практикуется, то в случае с нежилой недвижимостью банк в большинстве случаев отправит туда своего сотрудника, чтобы получить из первых уст информацию о реальном состоянии объекта.
- Удостовериться, что нежилое помещение не обременено другими финансовыми обязательствами. Главная особенность ипотеки заключается в том, что приобретаемый объект сам становится залогом и гарантией возврата средств, а потому должен быть свободен от других обязательств.
- Быть готовым к тому, что без собственного первоначального взноса физическому лицу вряд ли оформят подобный кредит. У юридического лица, особенно если он обслуживается в банке, куда обратился за ипотекой, больше шансов, однако собственные средства все равно понадобятся.
- Учитывать, что проценты по этому виду ипотеки могут быть выше, чем в случае с квартирой. Так происходит всегда, когда банк опасается за ликвидность объекта – в этом случае его риски финансового учреждения автоматически повышаются, и возместить их банк может лишь более высокими процентами.
А в остальном – все как обычно: приобретаемый объект становится залогом и находится в собственности банковского учреждения до тех пор, пока кредитор не погасит все свои обязательства. Срок, на который оформляется ипотека, может достигать 30 лет, однако более реальный вариант – 15-20 лет. В «Сбербанке», к примеру, есть отдельная программа, посвященная ипотеке нежилой недвижимости, которая носит название «Бизнес-Недвижимость». Ее условия для организаций достаточно жесткие:
- срок – до 120 месяцев (10 лет);
- сумма – от 500 тыс. рублей;
- процентная ставка – от 11% (по сравнению с другими видами ипотеки ее уровень остается достаточно высоким);
- предоставляется индивидуальным предпринимателям и малым предприятиям, чья годовая выручка не превышает 400 млн. рублей.
В чем различие от ипотеки на жилые помещения
Увеличенная цена нежилых помещений сказывается на процесс оформления ипотечного кредита данных объектов.
Различия при кредитовании коммерческой недвижимости по сравнению с кредитованием жилого фонда:
| Повышенный | Процент по ипотеке |
| Кратковременные сроки по договору | В случае кредитования жилья максимальный срок договора может составлять до 30 лет, а при кредитовании нежилых помещений, как правило, менее 10 лет |
| Увеличенный размер | первоначального взноса (около 30 %) |
| Строгие требования к фирмам-заемщикам | Стаж ведения бизнес-деятельности, проверка доходности |
| В случае покупки отдельного строения, сооружения | Земельный участок под ним также переходит в залог банку (в силу статьи 36 ЗК РФ) |
| При приобретается помещение являющееся частью общего помещения | У кредитора появляется право на долю в общем помещение и долевое право на земельный участок |
Получение ипотечного кредита на нежилые помещения для компаний охватывает следующие этапы:
| Подача заявления | и подробной анкеты на ипотеку с приложением необходимых документов |
| Проверка документов кредитором | На это отводится до 10 дней, поскольку документы могут отправляться в главное отделение банка для проверки |
| Выполняется расчет размера кредита и согласовываются условия выдачи | размер, срок кредита, процентная ставка, вид кредита – с аннуитетными или дифференцированными платежами |
| Подбор коммерческой недвижимости | Сбор документов на объект для одобрения кредитором |
| Проверка и одобрение помещений банком | Непосредственное подписание договора ипотеки |
| Приобретение объекта недвижимости | Расчеты между сторонами |
| Государственная регистрация права собственности | и регистрация права залога банка на объект недвижимости |
Какой банк лучше выбрать
В каком банке лучше оформлять коммерческую ипотеку, зависит от того, какие параметры кредита наиболее важные. Например, если нужен минимальный первоначальный взнос, сравнивайте этот параметр по предложениям разных банков. Если важнее размер процентной ставки, ищите банк, по этому критерию. Также учитывайте, что на размер процентной ставки влияют доходы, кредитный рейтинг, устойчивость бизнеса и качество залога.
Выбирайте наиболее подходящие условия банка и оформляйте заявку. Это можно сделать онлайн на официальном сайте. Ожидание ответа кредитора может затянуться до нескольких дней. Значительно повышает шансы на одобрение кредита наличие поручительства или залогового имущества, которое уже находится в собственности потенциального заемщика. Тогда риски банка уменьшаются, и он готов идти на уступки клиенту – снижать процентную ставку, уменьшать размер первоначального взноса или продлевать максимальный срок коммерческой ипотеки.
Ипотека для ИП: условия и документы
Бизнес-ипотека отличается в каждом конкретном банке, однако можно выделить некоторые общие для всех клиентов условия, которые позволят вам сориентироваться при подготовке к обращению в кредитную организацию.
- Так, юридическое лицо должно работать не меньше года и не иметь задолженностей по налогам и взносам. Некоторые банки поднимают планку минимального стажа до 1,5 года и больше.
- Вы работаете без существенных колебаний прибыли. Для банков важна стабильность, и сезонный доход для них – большой недостаток. Кафе скорее получит кредит, чем, например, лодочная станция или прокат роликов и велосипедов. Еще один минус – нерегулярное ведение бизнеса.
- Оборот средств на расчетном счете достаточен для банка. В идеале он должен составлять от 50 тыс. в месяц. Некоторые организации не предоставляют займы предпринимателям, оборот по расчетному счету которых составляет меньше 1 млн в год.
- Режим налогообложения соответствует реальности, а документы четко отражают размер дохода вашего бизнеса и его финансовое состояние.
Помощь в получении коммерческой ипотеки
Процедура получения коммерческой ипотеки связана с множеством юридических моментов и тонкостей взаимоотношений с банками. Если нет соответствующей практики и достаточного количества свободного времени, вашу заявку, скорее всего, отклонят. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем, доверьте эту задачу профессионалам компании GS Финансы. Мы оформим коммерческую ипотеку на выгодных для вас условиях в кратчайшие сроки. Наши ипотечные брокеры заинтересованы в каждом заказе, потому что мы берем комиссионное вознаграждение только за положительный результат.
Получить квалифицированную помощь в подборе ипотечной программы или сборе кредитного портфеля можно по телефонам контактного центра. Также можете написать нам на электронную почту или в онлайн поддержку на сайте.
Консультация профессионала
Как происходит оформление коммерческой ипотеки для ИП или организаций
В данном случае заемщик может действовать по одной из перечисленных схем:
- Первый вариант отличается простотой, но требует существенных временных затрат. Покупатель отдаёт продавцу аванс, размер которого соответствует сумме первоначального взноса. Далее оформляет обязательство о том, что он обязуется оплатить остальные средства, как только произойдет регистрация договора залога. Происходит переход права собственности от продавца покупателю. Он накладывает на имущество залоговые обязательства в пользу кредитора. Только после этого кредитное учреждение переводит продавцу деньги.
- При выборе второго варианта оформлением залога на покупателя занимается продавец. Вместе с обременением, право собственности переходит на помещение. Иными словами, в результате сделки покупатель приобретает офис или иное коммерческое помещение, которое заложено в рамках его же кредита.
- В рамках третьего варианта происходит создание отдельного юридического лица. Именно на него и происходит оформление объекта недвижимости. В свою очередь, покупателем выкупает это юридическое лицо. Однако он не может снять обременение с имущества до того момента, пока не будет полностью отданы заемные средства.
Если оценивать все представленные схемы, то можно сделать вывод о том, что самый первый платеж в рамках сделки покупатель оплачивает сам. На первоначальные взносы ипотека не распространяется. Это делается для максимального снижения рисков продавца и кредитора.
Оформление коммерческой ипотеки для ИП и юридических лиц происходит на аналогичных условиях. Нужно только подготовить пакет с документацией. Кредит будет одобрен, если заемщик полностью соответствует банковским требованиям.