Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделить долю не в судебном порядке в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
На каких условиях возможен выдел доли?
В Постановлении ВС № 8 (от 21.12.1993) указывается, что из общей долевой собственности можно выделить долю в натуре только, если имеется техническая возможность предоставить собственнику изолированное жилое и подсобные помещения. Также для выдела необходимо, чтобы собственник обладал возможностью сделать отдельный вход в это помещение.
Если такой технической возможности не имеется, определяют порядок пользования жилым помещением.
Выделение доли в натуре в квартире многоквартирного дома – процедура не частая по причине отсутствия технических возможностей. Если она и осуществляется, то, как правило, в квартирах, расположенных на первом этаже, чтобы можно было сделать отдельный вход. Плюс подвод коммуникаций в обособленное жилье не должен мешать прочим жильцам и создавать угрозу повреждения общей конструкции здания.
В каких случаях выделение доли в квартире в натуре невозможно:
- Общий размер и планировка жилья не позволяют провести выдел технически. Например, если речь идет о небольшой однокомнатной квартире;
- Если выдел в натуре нарушит целостность основных конструкций здания;
- Когда выделенная доля не может быть признана пригодной для проживания согласно СНиП. К примеру, если в получившейся комнате невозможно сделать оконный проем;
- Если выделение доли нарушает права и имущественные интересы третьих лиц.
Если выдел в натуре невозможен, а собственник не желает устанавливать договорной режим пользования, остается свою долю в квартире только продать. Возможность получения денежной компенсации закреплена в ст. 252 ГК РФ.
В каких случаях выплачивается компенсация за пользование долей в квартире?
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Выделение доли в натуре дает множество преимуществ собственнику.
Он может:
|
Продать жилую площадь |
Продавец для начала должен предложить свое имущество другим владельцам. Для этого нужно письменно их уведомить, подождать ответ 30 дней. Если они не отреагировали, то гражданин может предложить покупку иным лицам, но цена не должна быть меньше первоначальной. |
|
Передать в аренду |
Необходимо заручиться письменным согласием иных собственников. Только после этого можно заселять новых квартирантов. |
|
Подарить |
Дарственная оформляется в нотариальной конторе, но денежных средств за безвозмездно переданные имущественные активы даритель не получит. |
Подумайте, прежде чем требовать выделения части квартиры. В некоторых случаях это невыгодно. Для начала можно проконсультироваться с юристом, он поможет разобраться во всех нюансах.
Может целесообразность?
Может и так. Ведь действительно, множество собственников жилых помещений и как следствие незначительные, мелкие доли появляются, как правило, в результате принятия наследства, когда наследников несколько. Потом мелкие доли наследуются уже их наследниками и появляются 1/50, 1/70, или даже 1/100 доли в праве. Доли такие, безусловно, не являются значительными, а их обладатели нередко злоупотребляют правом: просят, например, выкупить у сособственника свою долю по завышенной стоимости, а иначе грозятся вселиться на правах собственника и не давать «спокойно жить» (при этом имея иное пригодное для проживания жилое помещение).
Однако, убежден тем не менее в том, что целесообразность слишком «вольного» толкования отдельных норм права в угоду якобы общественным интересам недопустима. Ведь получается на одной чаше весов — целесообразность, на другой — законность. Что весомее, думаю, очевидно.
Как видно из предыдущих параграфов, перечень подлежащих выяснению обстоятельств достаточно обширен и большинство из них связаны с техническими вопросами. Соответственно, стороны должны представить суду необходимые доказательства.
Единственным доказательством в данном случае является заключение эксперта, как лица, который обладает специальными знаниями в области строительства. Несмотря на то, что ГПК РФ определяет, что ни один из видов доказательств не имеет обязательной силы, сам же ГПК РФ и не оставляет никаких иных вариантов, кроме экспертного заключения.
Почему? Да потому, что для выяснения технических вопросов нужны специальные знания. А никто, кроме эксперта, согласно процессуальным нормам, этими знаниями не обладает. Стороны могут быть сколько угодно уверены в своей правоте, но без заключения эксперта ни один судья положительное решение по выделу доли в натуре не примет.
Инициатором проведения экспертизы должны быть стороны (истец или ответчик, в зависимости от ситуации) путем подачи соответствующего ходатайства, которое будет рассмотрено судом. Если стороны не будут ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, суд самостоятельно экспертизу не назначит, а просто откажет в иске за отсутствием необходимых доказательств и всё.
Однако, тут есть хитрый момент.
Суд не отдает предпочтение каким-либо отдельным доказательствам. Поэтому, если истец заранее обратится к эксперту, получит заключение с необходимыми выводами и с этим заключением не будет спорить другая сторона — суд примет его в качестве необходимого доказательства и положит в основу решения. В этом случае назначать судебную экспертизу не придется.
В зависимости от ситуации, такой вариант выглядит более предпочтительным.
Во-первых, он в разы экономней. Внесудебная экспертиза может быть в три раза дешевле судебной.
Во-вторых, при внесудебном обращении к эксперту истец будет застрахован от неожиданностей. Если вдруг заключение будет отрицательным и невыгодным истцу, всегда можно попробовать обратиться к другому эксперту. Или вообще отказаться от обращения в суд.
Тонкая сторона судебной экспертизы.
Заключение эксперта — это главное доказательство, которое суды принимают при вынесении решения о разделе недвижимости. Главное.
Если судебная экспертиза будет поручена недобросовестному или неграмотному эксперту, то у участников дела могут быть серьезные проблемы. А оспорить заключение эксперта очень и очень сложно. Это достаточно специфическое доказательство, прямого способа опровержения которого ГПК РФ не предусматривает.
Поэтому, в этом вопросе нужно быть крайне аккуратным. Чтобы потом не было мучительно больно.
Пять правил для сделок с маткапиталом
В начале 2021 года программа материнского капитала обновилась. Да, «вознаграждение» за первого ребенка стали выплачивать еще в прошлом году, но теперь увеличилась и сумма выплаты.
Притом что материнский капитал — отличное решение жилищного вопроса для семьи, такие сделки требуют и определенных знаний. Циан.Журнал вместе с экспертами разобрал тонкости использования помощи от государства.
Условия игры
С 1 января 2021 года материнский капитал был проиндексирован на 3,7%. Теперь государство выделяет 639,4 тыс. рублей при рождении (усыновлении) второго ребенка или последующих детей семьям, в которых первый ребенок родился до 2020 года, а второй — после этого срока.
Семьи, где родился (или был усыновлен) первый ребенок, получат по 483,9 тыс. рублей. Еще 483,9 тыс. рублей власти выплатят при рождении третьего ребенка, деньги можно использовать на погашение ипотечного кредита.
Третий ребенок должен быть рожден в период с 2019 по 2022 год, оформить ипотечный кредит разрешается до 1 июля 2023-го.
В общей сложности, родив троих детей, родители получат более 1 млн рублей. Срок программы продлен до 2026 года.
При этом, если семья уже использовала часть маткапитала, то сумма остатка тоже была проиндексирована в этом году на 3,7%. Выяснить остаток можно в мобильном приложении Пенсионного фонда (ПФР), на портале госуслуг или в личном кабинете на сайте ПФР.
Еще одним нововведением стало трехкратное сокращение сроков оформления материнского капитала: теперь на выдачу сертификата отводится не более пяти рабочих дней (вместо прежних 15), а на рассмотрение заявления о распоряжении средствами — не более 10 рабочих дней вместо целого месяца.
Маткапитал можно потратить на образование детей, товары и услуги для детей-инвалидов, будущую (накопительную) пенсию матери, а также на ежемесячные выплаты для семей с доходами ниже прожиточного уровня. Пожалуй, самое частое использование господдержки — улучшение жилищных условий: оплата ипотечного кредита, первоначальный взнос по ипотеке или строительство дома.
Правило № 1. Жилье — только российское
На материнский капитал допустимо приобрести не любую недвижимость, а только жилье — и это основное правило, с которого стоит начинать разговор. На маткапитал полагается улучшать свои жилищные условия, поэтому купить, например, гараж или земельный участок не получится.
Материнский капитал разрешается тратить на квартиру или дом, а также на выплату ипотеки.
Еще с 2020 года маткапитал разрешено использовать для строительства индивидуального жилого дома и даже на покупку недостроенного дома.
Допускается приобретение на маткапитал доли в квартире, но только в двух случаях. Первый — доля представляет собой отдельную комнату, то есть является изолированной жилой единицей.
Понятно, что квартира, в которой приобретается доля, должна быть как минимум двухкомнатной. Второй вариант: у семьи ранее была определенная доля в квартире, теперь покупается оставшаяся.
В этом случае вся квартира переходит в собственность покупателя.
Об особенностях погашения средствами маткапитала ипотечного кредита речь пойдет ниже, а пока хотим предупредить: покупая жилье, отслеживайте некоторые вещи. Помните, что квартира или дом за материнский капитал должны быть отечественного «происхождения» (то есть удастся купить только российскую недвижимость).
Всегда обращайте внимание на качество жилых помещений — вариант с ветхими или аварийными исключается. Это имеет значение при ипотечных сделках — банк просто не выдаст деньги на спорные объекты.
Выдел доли одного из собственников
Согласно ст. 252 ГК РФ, каждый собственник доли в имуществе вправе требовать от других совладельцев реального выдела его доли. Но лишь если общая вещь по своей сути является делимой и такой выдел не приведет к ухудшению ее технических характеристик, снижению стоимости или невозможности ее дальнейшего использования. Соответственно, доля в результате натурального выделения должна обладать определенными характеристиками:
- иметь признаки индивидуальной вещи, которую самостоятельно можно использовать по назначению;
- иметь стоимость, соответствующую размеру принадлежащей собственнику доли;
- соответствовать санитарным нормам, если они установлены в ее отношении.
Выдел такой доли, как и реальный раздел, если он осуществляется по обоюдному согласию сособственников, оформляется соглашением. Если его достичь не удалось, выдел возможен лишь через суд.
При невозможности натурального выдела части имущества владелец доли может претендовать на компенсацию в порядке, описанном выше. После выдела или получения компенсации право общей долевой собственности у такого лица прекращается.
Раздел квартиры. Примеры судебной практики
Суды общей юрисдикции часто рассматривают заявления, где заявляется выдел доли квартиры в натуре. Судебная практика по этому вопросу очень разнообразна, так как на исход каждого дела влияет множество факторов.
Пример № 1
Для разрешения спора суд может назначить экспертизу для установления технической возможности раздела квартиры, величину затрат на перепланировку и их соотношение с ценой самого объекта.
Пример № 2
При невозможности выдела без ущерба всей квартире, собственник имеет возможность получить выплату цены доли другими участниками. При этом это право реализуется при условии, что другие дольщики согласны принять в свою собственности часть владения заявителя.
Пример № 3
В качестве исключительной меры возможно лишение собственника его доли в квартире. Оно инициируется кредитором, который также является владельцем части помещений, при соблюдении следующих условий:
- Незначительный размер доли.
- Подтверждённая судом невозможность выдела в натуре.
- Отсутствие у ответчика интереса в использовании имущества.
Так, в Кемеровском областном суде рассматривалось дело, где на отрицательный вердикт судей повлияла невозможность истца доказать, что ответчик (тот, кого желают лишить права) не имеет желания использовать имущество. И всё потому, что последний к моменту судебного заседания подал иск о вселении в спорную квартиру.
Кроме того, в исковом заявлении должно быть заявлено об обязании владельца доли принять компенсацию её стоимости, поддержанное всеми участниками собственности.
Оспаривание выделения доли в натуре
Как было рассмотрено выше, суды всегда внимательно подходят к возможности выделения доли в доме в натуре. Но далеко не всегда остальные собственники недвижимости соглашаются с подобными решениями, поэтому оспаривание раздела дома в натуре не такая уж редкость. Статистика рассмотрения подобных дел показывает, что суды крайне редко отменяют решения о выделении доли в натуре. Тем не менее, положительные решения есть, поэтому стоит рассмотреть такие ситуации более подробно.
Основным доводом истцов при оспаривании выделения доли в натуре является ухудшение технического состояния, которое может возникнуть в результате процесса раздела. Для положительного решения истцу необходимо представить доказательства о возможности таких последствий. Как правило, это заключение экспертов, которые делают вывод о технической невозможности раздела на основании фактов, которые не были известны экспертам, проводящим ранее строительно-техническую экспертизу.
Кроме того, основанием для отмены решения о выделении доли в натуре может служить заключение оценщика, согласно которому недвижимость после раздела существенно теряет свою рыночную стоимость или делает объект вовсе неликвидным на рынке. Как правило, такое возможно, если первоначально суд опирался при оценке на кадастровую стоимость, которая часто существенно отличается от рыночной. Например, дом гражданки Д. стоит по заключению оценщика два с половиной миллиона рублей.
Но есть решение суда, согласно которому в данном доме половина должна быть выделена её бывшему супругу. Предложенный вариант раздела подразумевает формирование двух объектов недвижимости, имеющих входы с двух противоположных сторон, общую крышу и стену. По заключению оценщика, каждая из обособленных половин дома будут иметь рыночную стоимость не более семисот пятидесяти тысяч рублей. Таким образом, выделение доли бывшего супруга в натуре повлечет за собой серьезную утрату рыночной стоимости недвижимости, тем самым нарушит права истицы. Суд согласился с доводами истицы и отменил вынесенное ранее решение о выделении доли в доме в натуре.
Отметим, что суды неоднозначно подходят к данным вопросам, поэтому другой суд мог вынести противоположное решение. В таком случае суд указывает, что определение рыночной стоимости существующего и планируемых объектов недвижимости при выделении доли в натуре нецелесообразно, так как выделяется конкретный, овеществленный объект права, а не возможные выгоды от его реализации или процесса пользования им. Поэтому говорить о нарушении прав в таком случае нельзя, так как каждый собственник получает в свое полное распоряжение имущество, принадлежащее ему на законных основаниях.
Указанные обстоятельства делают крайне необходимым анализ судебной практики по выделению доли в доме в натуре при обращении в суд с подобным иском. Только на основе подробного анализа можно прогнозировать успех дела, а также планировать участие в нем. Опытный юрист еще при подготовке к процессу определит, насколько успешным станет обращение в суд и всегда подберет необходимую доказательную базу для достижения желаемого результата судебного разбирательства.
Особенно важна помощь опытного юриста, если разделу принадлежит самовольная постройка. Здесь должна анализироваться не только правоприменительная практика по разделу собственности, но и судебная практика по самовольной постройке. Аналогично, определенную сложность представляет и выдел доли в доме в натуре в случае, если спор о земельном участке, где он расположен. В такой ситуации необходимо анализировать и обзор судебной практики по земельным спорам. Все это делает выдел доли в доме или квартире весьма непростым делом, требующим самого внимательного изучения правоприменительной практики по самым разным вопросам в сфере применения судами законодательства в области имущественных правоотношений.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.