Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять частный дом на квартиру с доплатой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассмотрев вышеперечисленные варианты, все же стоит отдать преимущество оформлению договора мены. При таком виде сделки стороны одновременно передают имущественные права, а также имеют возможность избежать налогообложения на доходы физических лиц. Участники не рискуют оказаться в ситуации, когда одна из сторон отказывается от сделки в процессе ее оформления.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Затраты при совершении сделки мены
Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?
Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки. При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.
Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.
В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ. В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму. Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.
Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.
Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.
Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.
В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.
Подробнее об этом вы можете прочитать в статье про налоговый вычет при мене квартиры.
Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»
С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:
- Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
- Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
- Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
- Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
- При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
- Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.
При заключении договора купли-продажи вместо мены потребуется указывать стоимость недвижимости. Без этого пункта сделка будет недействительной, так как он относится к существенным условиям. И в этом случае возникают серьезные риски.
Заключать придется два договора купли-продажи. Если они оформляются не единовременно, второй участник может оказаться аферистом и отказаться от заключения второго соглашения. В этом случае первый участник не только лишается жилья, но и денег за него не получает, так как вместо финансов должен был получить обменную недвижимость.
Этапы процедуры обмена частного дома на квартиру
Процедура регистрация договора обмена жилого дома на квартиру сопряжена с наличием ряда дополнительных сложностей, нежели обычная сделка купли — продажи. Если во втором случае требуется подготовка всех документов, и соблюдение правил со стороны только продавца, то обмен дома на квартиру предусматривает наложение равной ответственности на обе стороны, так как каждый участник сделки является, по сути, и «продавцом» и «покупателем» одновременно.
Процедура проводится в соответствии со стандартизированным порядком купли — продажи имущества. Только в качестве денежных средств, передаваемых за полученное в право собственности жилое помещение, здесь выступает равноценный предмету продажи объект. То есть, производится равноценный обмен. В условиях договора обмена можно прописать также и дополнительное условие в виде доплаты кого-либо из сторон за объект недвижимости, если, к примеру, стоимость дома превышает стоимость квартиры или наоборот.
Проведение мероприятий по оценке стоимости собственного жилья. В этом случае, лучше всего обратиться к специалистам, которые знают все методы и способы, позволяющие правильно назвать стоимость квартиры или дома. Как правило, на цену влияет этажность, наличие достаточного количества необходимых объектов инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние и ряд других факторов. Такие требования предъявляются как к частным домам, так и к квартирам.
Экспертиза стоимости квартиры, которая подходит для обмена. Чтобы не переплатить лишнюю сумму, лучше довериться профессионалам, которые смогут провести свою независимую оценку требуемой недвижимости.
Поиск достойного варианта. Можно заняться подбором жилья для обмена самостоятельно, используя всевозможные ресурсы. На сегодняшний день существует множество сайтов, которые размещают на своей интернет-площадке бесплатные объявления. Можно найти несколько весьма достойных вариантов, связаться с собственником жилья и не переплачивать за услуги риэлторов. Лучше не экономить на грамотных юристах и оценщиках недвижимости.
Процедура обмена частного дома на квартиру
Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.
Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.
Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.
Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.
Данная процедура является особенностью оформления обмена жилых объектов. Однако, помимо данной особенности, существует целый ряд действий, который необходимо будет выполнить в ходе произведения обмена. Итак, из каких этапов будет состоять обмен такого характера.
Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.
Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.
Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.
Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Итак, с чего же стоит начать, и на что следует обратить внимание.
- Подбор необходимого жилого помещения, то есть мало будет просто выбрать понравившийся объект, нужно еще, чтобы предлагаемый жилой дом подошел продавцу квартиры. Это при самом простом варианте, однако все может быть еще сложнее. В этом случае участие в сделке будет принимать три стороны, одно лицо будет продавать жилой дом, второе – его приобретать, третьим лицом станет продавец квартиры. Сделки подобного рода проводятся повсеместно, однако, процедура будет немного сложнее.
- Подготовка пакета необходимых документов на свой объект недвижимости и проверка документов на приобретаемый объект.
- Оформление сделки.
Нюансы сделки обмена квартиры на дом
С советских времен стоимость загородной недвижимости стала намного дороже квартир. Практически во всех крупных городах коттеджи оцениваются выше квадратных метров. Поэтому совершая обмен частного дома на квартиру можно рассчитывать на весьма выгодную сделку. Это идеальный вариант для покупки сразу нескольких жилых площадей, так как стоимость частного дома покрывает две однокомнатных квартиры в неплохом районе в центре города.
Если говорить об обмене квартиры на дом, то следует обратить внимание на следующие нюансы: Малая вероятность переезда в дом в новом коттеджном поселке.
Это говорит о том, что стоимости квартиры может хватить на новенький домик, но без какой-либо отделки, коммуникаций и мебели, что потребует внесения дополнительных и весьма, немалых инвестиций.
Особенности процедуры
Оба объекта недвижимости должны быть приватизированы или быть муниципальной собственностью. Если дом и квартира принадлежат администрации, существует договор социального найма, то необходимо получить разрешение юридического собственника. Обменять частный дом на квартиру можно, если приватизировать оба объекта и быть собственниками объектов недвижимости.
Многих граждан интересует вопрос, можно ли использовать материнский капитал при обмене коттеджа на квартиру и наоборот. Существует прямое указание закона на невозможность покрытия доплаты за счет сертификата. Потребуется осуществить более длинную схему с участием ипотечного кредитования.
Крайне внимательно следует отнестись к прозрачности процедуры, рекомендуется поручить проведение сделки профильному агентству. Риэлтер имеет практический опыт, знание законодательства и может дать значимые рекомендации. Услуги посредника платные, но квалифицированная помощь крайне важна в столь ответственном мероприятии.
К очевидным преимуществам риэлтерского сопровождения можно отнести:
- подготовка текста договора и сопроводительных документов;
- контроль исполнения условий договора;
- поиск и подбор вариантов;
- независимая оценка стоимости объектов;
- участие в качестве свидетеля в судебных спорах;
- полное сопровождение процедуры.
| Отличия в договоре мены | Отличия в списке собранных документов | Отличие в процедуре обмена | |
| При обмене дома на дом | Стандартный договор мены с указанием объектов, их характеристиками и описаниями, взятыми из свидетельства собственности. | От уже описанного пакета документов этот будет отличаться взаимным отсутствием документов на землю. | Если участки не приватизированы, это могут сделать новые владельцы уже после совершения сделки. |
| При обмене дома с земельным участком на земельный участок | В договоре обязательно указываются и описываются объекты мены, сумма доплаты одной из сторон. | Вторая сторона, предлагающая только земельный участок, все равно должна пригласить независимого оценщика и предоставить документ о межевании. | О сумме доплаты (если она нужна) следует договориться до момента составления договора. |
| При обмене участка с домом на квартиру | В договоре обязательно описывается не только характеристика дома, но и участка. | Стандартный пакет документов, который уже был описан в статье. Прилагается документ о межевании земли. | Нюансы и спорные моменты описаны в статье. |
| При обмене дома на землю | Характеристика дома без участка и надворных построек, характеристика участка для обмена. | Если в первом случае земля не в собственности, то документы на нее получить не удастся. Второй участник сделки должен подать только документ на землю (собственник). | Важно чтобы в доме не остались прописаны родственники. Обмен на пустой участок может быть осуществим, если всем домочадцам (особенно детям) есть куда переехать на время строительства нового дома. |
| При обмене дома в отдалении | В договоре прописывается местоположение дома, точные характеристики. | Прикрепить заверенный итог независимого оценщика. | Нет принципиальных отличий. Стороны должны договориться о размере оплате и должна ли она быть. |
| При обмене дома на спецтехнику | Прописываются объекты мены, обязательно подробное описание. | Одна сторона передает все документы на спецтехнику, права собственности переписываются на нового владельца (организацию). | У будущего владельца спецтехники должно быть разрешение на управление, спецтехника не должна быть на балансе предприятия, на нее должна быть сделана лицензия. |
Нюансы обмена частного дома на квартиру
Как ранее уже упоминалось, обмен объектов недвижимости оформляется в форме встречной купли-продажи. Это является отличительной чертой данного вида сделок, и существенно их усложняет.
Кроме того, в связи с тем, что сделка производится с объектом недвижимости, а к сделкам с недвижимостью законодатель предъявляет особые требования. Такое требование выражается в их обязательной государственной регистрации.
То есть, после подготовки необходимого пакета документов, документы сдаются на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. По истечении 1 месяца (именно такой срок отводится на регистрацию), стороны сделки получат документы, подтверждающие право собственности на приобретаемые объекты.
Ну и в случае если к индивидуальному жилому дому прилагается земельный участок, возникнет отдельная процедура по оформлению документов на данный земельный участок, а также оформление сделки по его передаче.
Способы обмена квартиры на дом
Есть два способа, при помощи которых можно обменять жилой дом на квартиру. Это мена и договор купли-продажи.
Договор мены это размен с помощью составления соответствующего договора. Пока сделка может быть проведена в результате равноценного обмена или с доплатой. Если же кто-то из собственников не хочет работать по договору мены или считает его небезопасным, то участники сделки заключают договор купли-продажи.
Значит, сторона, которая продает дом, оформляет договор купли-продажи, а владелец квартиры, оформляет свой договор купли-продажи. И в сделке участвуют два договора купли-продажи.
Нюансы сделки обмена квартиры на дом
С советских времен стоимость загородной недвижимости стала намного дороже квартир. Практически во всех крупных городах коттеджи оцениваются выше квадратных метров. Поэтому совершая обмен частного дома на квартиру можно рассчитывать на весьма выгодную сделку. Это идеальный вариант для покупки сразу нескольких жилых площадей, так как стоимость частного дома покрывает две однокомнатных квартиры в неплохом районе в центре города.
Если говорить об обмене квартиры на дом, то следует обратить внимание на следующие нюансы: Малая вероятность переезда в дом в новом коттеджном поселке.
Это говорит о том, что стоимости квартиры может хватить на новенький домик, но без какой-либо отделки, коммуникаций и мебели, что потребует внесения дополнительных и весьма, немалых инвестиций.
Обмен недвижимости в Москве
4х комнатную квартиру в центре ашхабаде меняю на недвижимость в москве,испании, италии,греции.
Меняю на съезд по договору мены две небольшие отдельные изолированные комнаты в юао,не доли,в разных домах, обе по 9,2 кв.м.,15 минут на маршрутке до метро; на 1 к.кв. в старой москве,требующую ремонта
Меняю отдельную,выделенную,изолированную комнату 9.2 кв.м.(не долю), в 2-х к.кв. 15 минут на маршрутке от метро царицыно, остановка элеваторная ул.,2/9 п/д…
Ищу дом в подмосковье(1 я линия)со всеми коммуникациями в обмен на 1 к комнатную квартиру в москве,рассмотрю все предложения
Предлагаю обмен на 1 к кв метро печатники,2/9 этажного панельного дома 33/19/6.7 квартира сдается договор подписан на год но можно расторгнуть.в собственности с 2000 года я один собственник никто не прописан.нужна дача кирпич с газом не далее 45 км от мкад. рассмотрю все предложения
Меняю 2 комнатную квартиру евроремонт , комнаты изолированные , сан . узел раздельный в г владимир на жильё в москве. рассмотрю все предложения ( комната, доля ).собственник. или продам.
Меняю участок в подмосковье на дом в соседних областях. меняю участок с зарегистрированным жилым домом в районе д. ясниково, днп «александровка», сергиево-пос…
Меняю две однушки,одна 36м в кирпичн доме в москве в некрасовке,другая в м.обл г егорьевск общ 36м в кирпичн доме на 2 этаже .нужно 2 комн квартира в москве в любом районе,на любом этаже.расмотрю все варианты
Меняю 2 двухкомнатные квартиры со всеми удобствами на на 2 этаже в городе вязники владимирской обл.( тихий уютный город для отдыха и жизни) плюс 2 -х этажную …
Меняю 2х комнатную квартиру в городе зарайске московской области на комнату в коммунальной квартире в городе москве без доплаты ,квартира в 2 х этажном доме на втором этаже 48 кв метров кухня 10м в квартире сделан ремонт
Предлогаеемый дом находится в 6 часах от москвы . дом находится в центре вся инфоструктура в шаговой доступности . потолки двухярусные из гипсокартона с фонар…Обменяю участок 11 соток, на 1 ком. квартиру в москве или на море. можно на автомобиль. 32 км. от москвы. новое москва. элитный коттеджный посёлок звезда-95. в посёлке магазины…
Меняю участок на ереван, на 1-2 ком. квартиру, с вашей доплатой. или, продаю участок 11соток. 32 км. от москвы. новое москва. элитный катежный посёлок звезда-95. в пос…
Обменяю 2-х комнатную квартиру, 43,7 кв.м., попавшую под снос по программе ренновации, расположенную в сао, войковский район, на аналогичную квартиру, идущую под снос по программе ренновации , в сзао.
рассмотрю различные варианты.
Меняю удобный дом в новой москве, г. троицк, все коммуникации городские (газ, электричество, вода, телефон), отопление свое – газовый котел. участок 14 соток …Продаю/меняю/бартер по кадастровой стоимости 85 млн.р. посреднику %ы москва,м.
бунинская аллея (3км),д. ямонтово 8 км от мкад калужского ш. скоро (5 мин.от дом…
Меняю 3-х ком.кв в анапе.распашонка с ремонтом, телефон,интернет,триколор,2-кондиционера,в спальном районе .кругом горы и море. на 1 ком.ув. в троицке новая москва.
фото по запросу.
Как проходит процедура обмена
Обычно сделки с недвижимостью проводятся через договора купли-продажи. Особенность случая (обмениваются квартира с домом) состоит в документальном оформлении, когда в качестве правоустанавливающего документа используется сразу 2 договора по купле-продаже. В одном из них продавцом будет числиться владелец квартиры, а покупателем – хозяин дома, в другом – они поменяются местами. То есть произойдёт одновременная покупка (не обмен) сторонами договора интересующей недвижимости.
Процедура обмена для владельцев квартиры состоит из следующих этапов:
- Подбора загородного дома с необходимыми условиями для проживания.
- Получения устного согласия на сделку от его собственника.
- Сбора пакета документов на квартиру.
- Проверки документации на дом, представленной его собственником.
- Составления договоров у нотариуса с прописыванием условий.
- Подписания договоров.
- Регистрации в государственном органе (Росреестр).
После прохождения государственной регистрации обменивающиеся стороны получают свидетельства и становятся законными собственниками нового жилья.