С какого дохода нужно платить налог при продаже квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С какого дохода нужно платить налог при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.

Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти

Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.

Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:

• кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
• пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
• нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
• пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
• пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
• пpивaтизиpoвaли квapтиpy.

Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.

К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.

A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.

При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.

Справочно:

Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.

---

Как посчитать минимальный срок владения имуществом?

---

Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.

Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.

Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.

Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.

Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.

Сумма налога к уплате государству после продажи квартиры

Таким образом, собственник не уплачивает налог с суммы до 1 млн руб. Продавая квартиру, например, за 6 254 000 руб., НДФЛ придется рассчитать с суммы в 5 254 000 руб. Сумма подоходного налога к уплате получается достаточно внушительной – 5 254 000 × 13% = 683 020 руб. Мало найдется желающих расстаться с такой суммой в пользу государства добровольно.

В этом же пункте сказано, что вместо получения налоговой льготы собственник квартиры может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи собственной квартиры на сумму расходов, произведенных для получения этого дохода. К таким расходам можно отнести, например, услуги риэлтерской компании, с которой был заключен официальный договор. На это указывает письмо Минфина от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434. В этом же письме говорится, что в случае, если квартира приобреталась в недостроенном доме и без отделки (такое должно быть указано в договоре), то расходы на ремонт также могут уменьшить налогооблагаемый доход.

Расходы должны быть в обязательном порядке подтверждены документами (платежками, чеками, договором с риэлтерской компанией и другими) и быть экономически обоснованными, то есть иметь прямое отношение именно к продаже квартиры. Для наглядности можно привести пример:

Гражданин И. продал квартиру за 4 635 360 руб. При этом он может подтвердить, что расходы на продажу этого жилья составили 2 895 254 руб. Таким образом, собственнику нужно будет заплатить сумму, равную

(4 635 360 – 2 895 254) × 13% = 226 214 руб.

Каким из этих 2 способов (получение фиксированного налогового вычета или уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры) пользоваться, решать только собственнику. Второй способ целесообразно использовать, если расходы на продажу превышают 1 млн. руб.

Если в одном году было продано 2 квартиры, то какой налог с продажи квартиры собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой — уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 05.04.2011 № 03-04-05/9-219 и от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно.

Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире. Однако если продавцом выступает один из сособственников, ему вычет предоставляется в полном размере.

Когда не придется платить налог с продажи квартиры?

• Когда продаете единственное жилье, которым владеете более трех лет, платить налог с продажи не нужно. Не важно, как вы стали собственником — получили квартиру в наследство или купили.

• Не будете платить, если купили недвижимость после января 2016 года, и прошло уже более пяти лет с момента покупки.

• Если купили квартиру до января 2016 года и владеете ею более трех лет.

• Продаете квартиру по той же стоимости, что и купили, но сумма не меньше 70% кадастровой цены. Значения выше в этом случае не играют никакой роли.

Коротко — как платить налоги с продажи имущества?

• Для начала определите, стоит ли вам платить налог. Если продали единственное жилье, которым владеете более трех лет и недвижимость приобретена после января 2016 года, уплачивать налог не придется.

• Если купили новое жилье и продали старое в течение 90 дней, платить налог не придется. В действии правило «90 дней».

• У вас не единственное жилье, но вы продали квартиру, которой владели более пяти лет. В этом случае платить в казну государства тоже не придется.

• Ставка при расчете НДФЛ составляет 13% для жителей РФ и 30% для иностранных граждан.

• Если стоимость превышает кадастровую цену больше чем на 70%, в расчет принимается сумма договора, а если меньше, налогооблагаемая база считается от 70% кадастра.

• Для уменьшения налогооблагаемой базы воспользуйтесь налоговым вычетом или суммой расходов на покупку недвижимости.

• Декларацию для оплаты налогов с продажи имущества подают до 30 апреля. А срок уплаты долгов с продажи квартиры — до 15 июля следующего года.

Можно ли уменьшить сумму налога

Продаете квартиру, хотя минимальный срок владения еще не истек? Для вас предусмотрены льготы. НДФЛ возьмут не со всей суммы, а лишь с разницы между ценами (учитывают, за сколько вы покупали жилье и почем сейчас продали). Когда доход не превышает 1 млн рублей, 13% тоже платить не нужно. Речь идет о налоговом вычете от государства. Сколько бы выручки ни было получено от сделки, сумму уменьшают на 1 млн рублей и с получившегося результата взимают 13%.

ПРИМЕР:

Алексей в 2019 году приобрел «двушку» за 4 млн рублей. В 2020 году мужчина решил переехать в другой город и выставил жилье на продажу за 5,5 млн рублей. Сделка состоялась. В 2021 году Алексей подал декларацию в ИФНС, указал сумму, приложил два договора купли-продажи (свой предыдущий и нынешний). НДФЛ пришлось заплатить лишь с 500 тыс. рублей, так как 1 миллион от прибыли попал под действие налогового вычета. Сумма взноса в итоге составила 65 тыс. рублей.

Льготы разрешено использовать только раз в год. Продали несколько объектов недвижимости? Скидку на НДФЛ сделают лишь по одному из них. Не подали декларацию в срок? Вас оштрафуют. За каждый месяц просрочки будут начислять по 5% от суммы подлежащего уплате взноса.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли оплачивать налог при продаже подаренной или переданной по наследству квартиры?

Налог от реализации жилья, полученного в порядке наследования или дарения, оплачивается по общим правилам. Следует учитывать, что минимальный срок владения в этом случае применяется:

• 3 года — для родственников наследодателя или дарителя, относящихся к категории близких;
• 5 лет — для всех других остальных граждан, получивших квартиру в дар или по наследству.

Если продано после указанного срока владения жильем, то налог платить не надо!

Если продажа и покупка квартиры в одном году, нужно ли оплатить налог?

Если речь идет об одной квартире, то при расчете налогооблагаемой базы с продажи квартиры, приобретенной в этом же году, необходимо учитывать сумму фактических затрат на ее покупку. Таким образом, в декларации нужно указать не только сумму продажи, но и сумму покупки, подтвердив их соответствующими документами.

Например: квартира куплена в 2021 году за 1840000 руб. и продана в этом же году за 2160000 руб. Облагаемая база составит 320 тыс.руб. (2160000 — 1840000), а сумма налога 41600 руб. (320 тыс.р. × 13%).

Если квартира продана в 2022 году и в этом же году куплена другая квартира? Ситуация предполагает, что в одном году совершены две разные сделки. Поэтому гражданин должен по проданной квартире рассчитать налог, а по купленной (если у него имеются основания) применить налоговый вычет. Взаимозачет сумм налоговым законодательством в этом случае не предусмотрен.

Однако, налог с продажи возможно уменьшить не только на имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, но и дополнительно на 2 млн. рублей по приобретенному новому жилью. А с остатка рассчитать НДФЛ.

Например: жилое помещение было продано за 4900000 рублей. Применим вычет в 1 млн.рублей, полагающийся с продажи имущества. Остается 3900000 рублей, с которых полагается уплата налога. Дополнительно у гражданина имеется право на имущественный вычет, поскольку он им ранее не пользовался и приобрел жилье. Поэтому с остатка в 1900000 (3900000 — 2000000) должен быть произведен возврат НДФЛ.

Его сумма составит 1900000 × 13% = 247 000 руб.

При продаже доли в квартире, нужно ли платить налог?

При продаже долевой собственности в жилой недвижимости каждый ее участник производит исчисление налога в соответствии со своей долей. В расчете будет участвовать фактически полученная прибыль дольщика.

При этом учитывается применение имущественного вычета при расчете налога по сделке:

• долевая собственность продана по одному договору купли-продажи — имущественный вычет (1 млн.рублей) распределяется между бывшими владельцами квартиры пропорционально их долям в праве собственности;
• продажа каждой доли в квартире оформлена разными договорами — каждый из бывших собственников вправе воспользоваться вычетом в один миллион рублей.

Например: У двух братьев квартира находилась в долях, каждому принадлежало по ½ доли. Продали разными договорами за 2,3 млн.руб. каждый свою долю.

Облагаемая база: 2300000 — 1000000 = 1300000 руб.

Рассчитаем налог: 1300000 × 13% = 169 000 руб.

1. При продаже квартиры надо заплатить подоходный налог 13%.
2. Налог не надо платить, если вы: купили квартиру до 2016 г. и владели ею дольше 3 лет; получили квартиру в дар, по наследству или приватизировали после 2016 г. и владеете ею дольше 3 лет; купили квартиру после 1 января 2016 г. и владеете ею дольше 5 лет; сумма сделки меньше 1 млн ₽, платить налог не надо; продали квартиру дешевле, чем купили. Во всех остальных случаях налог надо платить. Льготников нет
3. Чтобы не платить налог надо подождать пока истечет минимальный срок владения: 3 или 5 лет.
4. Налог надо платить с разницы в цене между покупкой и продажей. Все расходы надо документально подтвердить: предоставить договор купли-продажи, квитанции и расписки. Если продали в убыток, ничего платить не надо.
5. Если купили квартиру до 2016 года, налог надо заплатить со стоимости, которая указана в договоре купли-продажи. Написано «6 млн ₽» — платить надо с 6 млн
6. Если купили квартиру после 2016 года налог надо заплатить или со стоимости, указанной в договоре или от 70% кадастровой стоимости (в вашем регионе коэффициент может быть другим). Заплатить надо с суммы, которая окажется больше.
7. Платить налог надо не с полной стоимости квартиры. Вы можете вычесть из суммы продажи 1 млн ₽ или заплатить налог из разницы между суммой продажи и покупки.
8. Нельзя получить вычет, если покупаете квартиру у взаимозависимых родственников.
9. Если после продажи, покупаете новую квартиру, можете компенсировать налог вычетом от покупки новой квартиры — уменьшить сумму налога на 2 млн ₽. Сделать так можно раз в жизни. Воспользоваться вычетом могут оба супруга.
10. Если после продажи, покупаете новую квартиру, государство вернет 13% от стоимости купленной квартиры, но не больше 260 000 ₽. Выплаты по вычету разделят по годам: каждый год вы получите не больше, чем заплатили НДФЛ за год
11. Декларацию 3-НДФЛ надо заполнить до 30 апреля, а заплатить налог — до 15 июля следующего после продажи года/

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

• Вычетом — один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
• Расходами на ее приобретение — то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

• (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
• (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

С какой суммы уплачивается налог

Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.

Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.

При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.

В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.

Документы, прилагаемые к декларации

Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.

К таким документам могут относиться:

• Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
• Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.

Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:

• Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
• Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
• Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
• Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.

Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.

Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.

Ответственность за неуплату и не сдачу отчётности

За неуплату налога с продажи квартиры продавцу грозит штраф в размере 20% от суммы платежа, подлежащей внесению в бюджет, если же он не был уплачен специально, штраф возрастёт до 40%.

При непредставлении декларации штрафные санкции составят 5% от суммы, указанной в отчётности за каждый месяц просрочки, но не более 30% от всей суммы к уплате и не менее тысячи рублей.

Подводя итоги вышесказанному, вкратце обозначим основные вопросы, возникающие при продаже квартиры:

• нужно ли платить налог если квартира находилась во владении собственника больше трёх лет? Да, если она была приобретена после 2016 года;
• подлежит ли налогообложению доход от реализации недвижимости нерезидентом? Да, лица, проживающие на территории РФ меньше установленного законодательством срока, уплачивают подоходный платёж по повышенной ставке — 30%, а также не имеют права использовать налоговый вычет;
• по какой ставке уплачивают подоходный налог резиденты? 13%.

Как определить срок владения после которого можно не платить подоходный налог с продажи квартиры

Дата возникновения права собственности как правило указывается свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН. Однако иногда в этом могут возникнуть некоторые затруднения. Например:

• При наследовании жилья, собственность исчисляется со дня смерти наследодателя
• Право собственности на кооперативную квартиру считается со дня выплаты последнего паевого взноса либо со дня подписания акта приёма-передачи от кооператива собственнику.
• До 1998 года регистрацией недвижимости занимались БТИ, и свидетельства не выдавались. В этом случае дату можно поискать в правоустанавливающем документе или заказать выписку из ЕГРН.

На практике встречаются и нестандартные ситуации, в которых без специалиста не разобраться, так например:

• С 2009 года квартирой в равных долях владела семья из трёх человек. Однако, в 2017 году один из собственников выкупает (либо наследует) все остальные доли, становясь единоличным собственником всей жилплощади. Возникает ли тогда обязательства по уплате НДФЛ с продажи этого жилья? Ведь прошло менее 5 лет (3 лет) со дня покупки (либо наследования) долей? В этом случае изменение долевой собственности не имеет значения. Если с даты регистрации права собственности на его первоначальную долю прошло более 3 лет — НДФЛ не взимается.
• Собственники иногда могут достраивать свое жилье. Нужно ли платить налог при продаже жилого дома, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше трех лет? Если внешние границы дома были изменены и были внесены соответствующие поправки в кадастровый паспорт, то НДФЛ с продажи придется заплатить.

Пример расчета НДФЛ при продаже квартиры до и после изменений

Допустим, что квартира была куплена в марте 2016 года за 3 млн рублей. Ее продажа произошла в декабре 2019 года по цене 4,7 млн рублей. Возникает необходимость уплаты налога в размере 221 тыс. рублей. Почему? Во-первых, не истек минимальный срок владения, распространяющийся на недвижимость, приобретенную в 2016 году, — 5 лет. Во-вторых, в результате сделки продавец получил доход в размере 1,7 млн рублей. НДФЛ считается как 13% от дохода, то есть 221 тыс. руб.

Если данная квартира является единственным жильем продавца, то избежать необходимости платы государству и подачи декларации можно было бы, просто заключив сделку купли-продажи в январе 2020 года. Почему? С 1 января 2020 года вступают в силу изменения минимального срока (3 года), который в данном случае истек еще в марте 2019-го.

Другая возможная ситуация – у собственника имеется вторая квартира, купленная в ноябре 2019 года. Продав «старую» недвижимость в январе 2020 года, продавец также может не платить налог и не подавать декларацию. Почему? Условие единственного жилья не действует, так как новая недвижимость была приобретена менее чем за 90 дней до продажи имеющейся.

Похожие записи:

• Дисциплинарным взысканием за нарушение работником трудовой дисциплины признается
• Учет марок и конвертов в бюджетном учреждении в 2023 году
• Срок давности взыскания налоговых санкций может быть восстановлен по решению