Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переоформление права собственности на земельный участок зк РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земля, как и любое другое имущество, передается наследникам на основании завещания или по закону. При этом имеется ряд особенностей, о которых нужно знать. До вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимость (1997 год), земельные участки предоставлялись гражданам на нескольких основаниях.
По правилам подсудности надлежит обращаться в суд общей юрисдикции, а точнее в районный суд по месту фактического расположения спорного земельного участка.
При этом существует не только возможность обратиться к администрации с иском о признании права собственности, но и обжаловать отказ администрации в бесплатном предоставлении земельного участка в собственность в порядке главы 22 КАС РФ.
Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю.
Решение о признании права собственности, позволяет Вам обращаться в Росреестре для получения Выписку о праве собственности на земельный участок.
При установлении судом права на приобретение земельного участка (обязание администрации предоставить Вам участок в собственность), необходимо обратиться в администрацию с соответствующим заявлением, приложив ксерокопию решения суда.
Судебная практика: признание за гражданином права бессрочного пользования земельным участком
Гражданин N подал в суд иск к ДСК «Незабудка» с требованием признать с 8 июня 1993 года право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 1,6 м2 с присвоенным кадастровым номером. Истец ссылался на то, что участок земли находится на территории ДСК, который, в свою очередь, получил его в бессрочное пользование по приказу, изданному в 1941 году. Участок фактически сформирован, поставлен на кадастровый учет и имеет соответствующий номер. До N собственником дачи на участке была гражданка M – она полностью выплатила за него пай, справку об этом зарегистрировали в БТИ. В результате у M появилось право собственности на дачу, у N – право бессрочного пользования участком. С приобретением права собственности на дачу, находящуюся на участке, к N перешло также и право бессрочного пользования самим участком.
Суд, изучив обстоятельства дела и иск, вынес решение – в полной мере удовлетворить требования N и признать за ней право собственности на земельный участок в ДСК «Незабудка», ссылаясь на ст. 271 ГК РФ.
Процедура оформления участка земли на иное лицо
Наиболее распространенный вариант — переоформление земли на родственное лицо. В таком случае выявляются аспекты, касающиеся межевания и кадастровой оценки объекта. В итоге меняется цена переоформления.
Важно! Каким бы ни был договор (купчая или дарственная), он должен содержать точные параметры объекта, условия передачи прав и будущего пользования.
Законодатель позаботился об охране прав владельца земельного участка. Согласно ст. 40 ЗК РФ, лицо, владеющее землей, вправе осуществлять с ней любые сделки.
Если же переоформить земельный участок на другое лицо, то это повлечет изменение типа права.
Существуют следующие варианты данной процедуры:
- передача участка другому владельцу;
- аренда земли;
- бессрочное пользование;
- срочное безвозмездное пользование.
Особенности наследования земли
Учитывая основания владения, можно выделить следующие варианты развития событий для наследника.
-
Наследование земельного участка в собственности происходит так же, как и других вещей. Право на него переходит к наследникам даже в том случае, если наследодатель не регистрировал его в государственном реестре. После принятия наследства они могут перерегистрировать землю на свое имя, представив в орган Росреестра нотариальное свидетельство о праве.
-
Если участок не был зарегистрирован в реестре недвижимости, то правопреемник умершего должен представить в орган Росреестра другие подтверждающие документы наследодателя на землю: выписку из решения сельского совета, исполкома, договор о предоставлении надела в пользование.
-
Если документы наследодателя на земельный участок не удалось найти, придется обращаться в суд. Отсюда рождается один из самых распространенных видов исковых заявлений по делам, связанным с наследованием — иск о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования.
Порядок прохождения процедуры, стоимость и сроки
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество происходит в Росреестре, куда собственник должен подать пакет документов, собранных предварительно, оплатить государственную пошлину. Специалист выдает расписку в получении документов, затем в назначенный день надо посетить офис Росреестра для получения свидетельства. Оформить госрегистрацию прав можно также на сайте государственных услуг, воспользовавшись услугами многофункционального центра. Сделать это могут, как физлица, так и юридические лица.
Подать документы и получить готовое свидетельство можно лично, через представителя с нотариально заверенной доверенностью, воспользовавшись услугами почты, через специалиста МФЦ. Заявление с прилагаемым пакетом документов, необходимых для оформления права собственности регистрируется в день его передачи лично, или сразу после доставки по почте. Если доставка произошла менее чем за 30 минут до окончания рабочего дня, регистрация документов происходит не позднее 12 часов следующего рабочего дня.
При этом государственная пошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей за каждый объект, исключением являются земли сельхозназначения и участки, предназначенные для ведения подсобного хозяйства. Оформить законные права на них можно за 350 руб. При оформлении прав на ЗУ для юрлиц стоимость услуги составляет 22 тыс. рублей.
Как переоформить в частную собственность пустующую землю
Несмотря на то, что большая часть земельных участков находится в чьей-то собственности, есть еще земли, не стоящие на кадастровом учете. Если вы решили приобрести такую «бесхозную» землю, надо быть готовым к возможным сложностям, большим потерям времени и средств. Чтобы избавить себя от лишних проблем и волокиты надо постараться найти законного владельца, чтобы затем просто переоформить права собственности. Договориться с собственниками будет легче, чем с государством. Поиски лучше начать с обращения в местные органы самоуправления. Если собственник земли найден, и договоренность с ним достигнута, переход ПС происходит по стандартной процедуре.
В противном случае надо обратиться в администрацию муниципалитета с заявлением о желании приобрести пустующий участок и стать его законным собственником. Чтобы избежать лишних вопросов со стороны чиновника, лучше приложить копии запросов о поиске собственника.
Муниципальный орган поставит участок на кадастровый учет, причем делается это на год, чтобы дать возможность законным владельцам заявить о своих правах.
После того, как участок становится законной собственностью муниципалитета, его можно взять в долгосрочную аренду.
После этого надо собрать пакет документов, в который входят генплан, кадастровый паспорт, геодезический план, акт о временном владении и заявление о передаче ЗУ в собственность. По истечении 3 месяцев с момента подачи заявления можно выкупить землю у администрации по среднерыночной стоимости, с оформлением договора купли-продажи. Далее происходит стандартная процедура регистрации в Росреестре.
Какие лица приобретают право пожизненного наследуемого владения, на каком основании
Любой гражданин РФ мог приобрести землю на данном праве. Как отмечалось выше, на сегодняшний день земля на таком праве не предоставляется.
Ранее правом на получение земли являлись лица, признаваемые по закону нуждающимися в земельном участке. Они должны были быть обязательно гражданами РФ, так как передавать землю иностранным гражданам на данном праве нельзя.
Основанием для приобретения земли является акт государственного органа или органа местного самоуправления. Все зависит от того, в чьей собственности находится земельный участок. Этот акт издается в нескольких экземплярах, один из которых передается гражданину, а другой остается в государственном органе.
Существует и еще одно основание для принятия, а именно смерть первоначального обладателя. В этом случае земля может перейти от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.
Переоформление пожизненного наследуемого владения в собственность
Как отмечалось ранее, пожизненное наследуемое владение от собственности отличается тем, что правообладатель в полной мере не обладает триадой полномочий. Пожизненное наследуемое владение может перейти в право собственности только по одному единственному основанию – приватизации.
Процесс приватизации достаточно долгий и может затянуться на годы. Переоформить в собственность землю можно путем обращения в уполномоченные государственные органы. В полной мере на законодательном уровне процесс перевода земли из пожизненного наследуемого владения в собственность не урегулирован. Поэтому государственные органы имеют полное право отказать в оформлении земли без весомых к тому оснований и не ссылаясь на те или иные нормативные правовые акты.
Более подробно процессы перевода из государственной собственности в частную будет рассмотрен ниже.
Регистрация права собственности
В Законе о регистрации прав собственности на недвижимость (ст. 16−17) указан перечень документов, которые требуется подавать заявителю.
Это:
- заявление;
- договор купли-продажи, заключенный между муниципалитетом или государством и землепользователем;
- документ, подтверждающий переход права бессрочного пользования на участок – свидетельство, которое ранее было выдано Росреестром, или акт, оформленный органом местного самоуправления или госвласти;
- квитанция об уплате госпошлины;
- гражданский паспорт для заявителя-физлица;
- учредительные документы или их нотариально заверенные копии, − для заявителя-юрлица;
- нотариально оформленная доверенность, если от имени заявителя будет действовать представитель, в соответствие с этим понадобится документ, удостоверяющий его личность.
За госрегистрацию граждане уплачивают 1 тыс. руб., а юридические лица – 15 тыс. руб. С марта 2010 г. законодатель отменил кадастровый паспорт, как обязательный документ для прохождения процедуры госрегистрации земельных участков, тем не менее, рекомендуется его включать в пакет подаваемых бумаг.
Право постоянного (бессрочного) пользования
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком означает право осуществлять без указания сроков владение и пользование этим участком в пределах, установленных законодательством. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в ГК РФ относится к вещным правам лиц, не являющихся его собственниками (ст. 216 ГК РФ). Земельные участки в нашей стране пока в значительной мере находятся в государственной и муниципальной собственности.
Участки земли в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (ст. 268 ГК РФ).
Аренда земельных участков
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Согласно ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой земельный участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия).
К существенным условиям договора аренды земельных участков, необходимых и достаточных для его заключения, в соответствии с законом относится, во-первых, предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее передаче) имущество, т. е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер (до его присвоения может быть условный номер) земельного участка. По договору аренды может быть передан земельный участок, если он не изъят из оборота. Договор подлежит государственной регистрации.
Во-вторых, в ЗК РФ в качестве существенного условия называется размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ).
Если договором аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде земельного участка, аналогичного по качеству, назначению, местоположению и другим характеристикам.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы за частные земли определяется соглашением сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно эти ставки устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка с учетом зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли. Арендная плата выражается в денежной, натуральной или комбинированной форме. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание).
Что касается такого условия договора аренды, как срок, то действующее федеральное законодательство отдало этот вопрос на усмотрение сторон договора. Единственное ограничение предусмотрено в отношении земельных участков, передаваемых в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ. Срок в этих случаях — не более одного года. Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то он может быть заключен как с указанием срока, так и без него. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими видами договоров проявляется прежде всего в порядке их расторжения. Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации, кроме случаев, установленных федеральным законом.
Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором, передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в производственный кооператив, а также передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды.
Условия перехода права собственности на земельный участок
Для перехода права требуется основание, подтвержденное соответствующими документами. Их возможный перечень установлен ст. 14 закона №218-ФЗ:
- договора по гражданским сделкам (купли-продажи, дарения и пр.);
- акт о приватизации;
- свидетельство о наследовании;
- акты федеральных или местных органов власти;
- судебные решения.
Указанные документы подтверждают законность получения земли в собственность, но сам факт их существования не влечет юридических последствий по переходу права. Они наступают только после государственной регистрации этого факта и внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
Факт государственной регистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права на землю как недвижимое имущество.
Соответственно только наличие в Росреестре сведений о ЗУ, его характеристиках и новом собственнике будет подтверждением на полноценное владение, пользование и распоряжение объектом по своему усмотрению. При этом в отношении земельных наделов нужно учитывать следующие нюансы:
- Все имеющиеся обременения на землю по умолчанию сохраняют свою актуальность, независимо от смены собственника (если иное не предусмотрено условиями договора или требованиями законодательства).
- Для объектов под залогом регистрация смены собственника возможна только по согласию залогодержателя.
- Возможны одновременные регистрационные действия в отношении самого участка и размещенных на нем объектов капитального строительства (например, для жилого дома и земли под ним).
Перечень необходимых документов
Переход права собственности на земельный участок происходит после государственной регистрации права собственности в соответствующем федеральном органе – Росреестре.
Так, для регистрации прав собственности на земельный участок понадобятся следующие документы:
- Документ, который удостоверяет личность заявителя.
- Если заявитель обращается к органам регистрации через уполномоченного представителя, нужно предоставить также и доверенность от нотариуса.
- Документ-основание. На основании такого документа и происходит регистрация права собственности на определенный земельный участок. Таким документом может выступить решение российского суда, различные договора (купли-продажи, мены, дарения и т.д.), решение о вступлении в наследство и другие.
- Другие документы, предусмотрены актуальным законодательством России.
Как бесплатно получить земельный участок от государства
Земельный участок не только можно купить, его можно и приобрести бесплатно, хотя мало кто об этом знает. Земли предоставляются бесплатно преимущественно льготникам (ветеранам, многодетным семьям, потерявшим кормильца и другим). Чтобы получить бесплатный земельный участок надо обратиться с заявлением в органы местной администрации. Существует практика оформления в собственность участка так называемого бесхозного. Если участком долго никто не пользуется, на нем можно возвести строение и затем попробовать оформить его в собственность, но риск отказа такого оформления со стороны государства все же присутствует. Земельный кодекс РФ (ст. 39.5) устанавливает право бесплатного предоставления участка лицам, которые пользовались таким участком безвозмездно более пяти лет (это касается участков, выделенных для индивидуальных жилых застроек и ведения подсобного и фермерского хозяйства), а также религиозным организациям. В любом случае, прежде чем понять, можно ли получить бесплатно земельный участок в интересующем регионе, следует изучить действующее законодательство в отношении интересующего надела.
Нюансы оформления участков земли с постройками
Предложенный алгоритм действий не предусматривает наличия строений на участке. Если же в пределах земельного надела располагаются жилые, либо хозяйственные постройки, то порядок действий будет иным.
Сперва необходимо зарегистрировать право собственника, узаконив тем самым объекты, построенные на участке. Только после узаконивания построек можно регистрировать сделку с землей.
Пример: на участке расположен незарегистрированный гараж. Владельцу следует обратиться в МФЦ или Росреестр. При этом комплект документов будет примерно таким же: общегражданский паспорт, свидетельство о праве собственника, кадастровый паспорт. К составленному по форме заявлению прилагается квиток об уплате госпошлины.
После получения выписки из ЕГРН разрешается переоформлять землю в установленном порядке.