Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Документы о праве собственности
Существует определенный набор документов, которые нужны при продаже квартиры. Необходимые документы для продажиквартиры обязательно включают бумаги о праве на собственность – без них купля-продажа невозможна. С этими бумагами должно быть все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, обязательно убедитесь в том, что информация в официальных источниках отвечает данным в документах.
На недвижимости, которую хотите продать, не должно быть обременений, а все права на неё обязательно подтверждать, в том числе, если имущество перешло в качестве наследства – только так купля-продажа будет законной. Практически все сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Она заказывается в МФЦ или в офисе Росреестра. В этом документе указано, кто является собственником имущества, есть ли на квартире аресты или обременения, какова кадастровая стоимость имущества.
Помимо того, что составляется договор купли-продажи недвижимости, если покупатель передает продавцу задаток, должен быть составлен договор задатка. Задаток поможет в ситуациях, когда покупатель резко передумал вступать в сделку. Тогда деньги останутся продавцу в качестве компенсации. Если сделка расторгается по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.
Главное определиться с размером задатка, прежде чем продать имущество. Зависимо от обстоятельств размер задатка может составлять от 2% до 5% полной стоимости сделки. Отдавать такие деньги без можно, только если есть гарантия, что никакого обмана не будет.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.
Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.
Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.
Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope. Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe. Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.
Общение с потенциальными покупателями
Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.
После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:
- Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
- Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
- Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
- Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.
Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.
На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.
Шаг 6.
Подготовка к продаже квартиры начинается с подборки всех необходимых документов. Это неотъемлемая часть процедуры и к ней нужно отнестись с должной ответственностью. К таким документам относятся все право устанавливающие документы, подтверждающие владение квартирой на законных основаниях, а также удостоверяющие личность людей, являющихся сторонами сделки.
Перечислим документы, необходимые для продажи квартиры:
- Договор купли-продажи или дарения, приватизации, мены, подтверждающие получение квартиры, а также судебный акт, вступивший в силу, свидетельство о наследовании,
- Свидетельство о праве собственности, где указан владелец квартиры и доли в жилой недвижимости. С 1 января 2017 года можно предоставить выписку из Единого государственного реестра сделок с недвижимостью.
- Обе стороны для оформления договора купли-продажи и перехода права собственности должны предоставить удостоверяющие личность документы, для большинства это паспорт РФ. А также это может быть вид на жительство, если сторон является иностранный гражданин.
- Могут потребоваться также документы из БТИ: технический паспорт квартиры (в него входит поэтажный план и экспликация квартиры), кадастровый паспорт.
Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры
Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и предпринимать активные действия по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:
- Выписка из домовой книги актуальна 1 месяц
- Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
- Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) пригодна для предъявления до 30 календарных дней
- Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
- Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) после выдачи имеют полную юридическую силу в течение 1 месяца
- Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течение 30 дней
- Заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья – бессрочно
- Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
- Документы БТИ (архивные копии поэтажного плана и экспликации) – бессрочно
- Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, действует бессрочно
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Как можно не платить налог на проблемную квартиру
Покупка жилья после 1 января 2016, при этом не единственного, которое находится в собственности, означает, что новые правила на нее не действуют и платить НДФЛ придется. Однако есть один нюанс, который поможет избавиться от нежелательных расходов.
Достаточно выждать пятилетний срок и затем приступать к продаже. Те, кто купил квартиру в 2016 году, могут спокойно ее продавать после истечения даты покупки в 2021 году, а если в 2017, то в 2022 уже не нужно будет платить государству проценты с суммы.
Отдельные тонкости заключаются в подсчете срока вступления во владение. При получении наследства принимается во внимание не дата вступления в права наследования, а дата его открытия – то есть смерти человека, от которого оно досталось.
Сложности при проведении процедуры
Самостоятельная организация сделки — очень ответственное мероприятие. Помимо того, что есть риск нарваться на мошенников, существуют и другие сложности:
- Синхронизация действий. Квартиру необходимо приобрести в сжатые сроки. Стоимость на объекты недвижимости меняется каждый день. Поэтому существует риск того, что накоплений может не хватить на понравившийся вариант.
- Документальное оформление. Все бумаги должны быть составлены с учетом всех нюансов: прописываются сроки передачи суммы, в том числе предоплаты, возможность проживания определенное время на проданных квадратных метрах.
- Проверка «чистоты» сделки. В этой цепочке участвует несколько сторон. В советское время такие процедуры назывались «сложным обменом». Чтобы в юридическом плане все документы были оформлены грамотно и без подводных камней, необходимо проверить историю объекта недвижимости.
Снятие с регистрационного учета
Этот этап можно пройти двумя способами:
— обратиться в подразделение ФМС России по месту проживания (тому, откуда выписываетесь). При этом в паспорт ставится отметка о снятии с регистрационного учёта по месту жительства и выдается листок убытия. В данном случае необходимо не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться по вопросу регистрации.
— Можно оформить снятие с регистрационного учета по запросу (выписаться по запросу), т.е. убыть с прежнего места жительства без оформления снятия с регистрационного учета. Но по прибытии на новое место жительства (не позднее 7 суток с момента прибытия), одновременно с оформлением регистрации по месту жительства выписаться с адреса, где были зарегистрированы ранее.
«К сожалению, в нижегородском регионе УФМС не признает доверенности, — сетует директор АН «Вариант Плюс» Елена Калачева. — В других регионах можно по доверенности снять человека с регистрационного учета. У нас — нельзя. Нельзя также принести нотариально заверенное заявление о снятии с регистрационного учета. Человек должен сам лично прийти и лично написать заявление».
Фактически одновременно продать и купить жилье означает сделать обмен. Но обмен в чистом виде производится редко. Как правило, выстраивается цепь из нескольких участников.
4 действия, которые нужны для размена:
- Найти покупателей на свою жилплощадь,
- Найти новую квартиру.
- Продать свою жилплощадь.
- Купить новую недвижимость.
Чтобы решить вопрос, как одновременно суметь купить и продать квартиру, нужно, чтобы адекватно действовал каждый участник сделки.
Важно! Закрепить достигнутые договоренности можно в предварительном договоре. Указывается в предварительном соглашении цена и срок для заключения основной сделки. Чтобы успешно продать и купить, важно выбрать надежное риэлтерское агентство.
Операции, где можно купить квартиру и одновременно продать, являются очень выгодными для агентов.
3 действия, за которые агент получает оплату:
- поиск покупателя на продаваемую квартиру,
- поиск подходящего жилья для покупки,
- затраты на сопровождение сделки.
Кроме того, посредники зачастую осуществляют доставку клиентов на объект, а также юридическое консультирование. Эти услуги также закладываются в цену договора.
Потому, если нужно продать одну жилплощадь и купить другую, то нужно готовиться выложить кругленькую сумму за услуги посредников.
Когда имеет смысл «разорвать» сделку
Как правильно проводить операции, зависит от ситуации, в которой находится продавец недвижимости. Если есть, где еще жить, то с продажей можно не торопиться.
4 случая, когда можно сделать разрыв в оформлении:
- Нет необходимости торопиться с продажей, то можно цену не снижать, а значит, жилье сохраняет ликвидность.
- Одно жилье нужно продать, а вместо этого купить сразу две квартиры.
- Нашелся покупатель на жилплощадь, а жилплощадь, которую купить нужно взамен, еще не найдена.
- Междугородний обмен. Достаточно сложно свести воедино две операции, когда продается жилье в Москве, а покупается в Санкт-Петербурге. Вариант для прямого обмена найти будет очень сложно. Потому сначала придется на свою жилплощадь искать покупателя, а потому уже покупать квартиру.
В любом случае нужно взвесить все за и против, чтобы не попасть впросак.
Размещение объявления
Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:
Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.
Подготовка полного пакета документов на квартиру
Самостоятельное оформление продажи квартиры пошагово следующим этапом предполагает подготовку документального подтверждения прав продавца на совершение сделки. Прежде всего, это касается бумаг, удостоверяющих право владения и распоряжения имуществом. К таковым относятся: договор о приобретении путем купли-продажи, дарения, приватизации, решение суда о передаче жилья в собственность, а также свидетельство о регистрации права на жилое помещение.
Также понадобится технический план, выданный не позднее пяти лет. Если со времени его выдачи проводилась перепланировка квартиры либо документ устарел, делается новый в БТИ. Когда недвижимость присуждалась в дар или по наследству, необходимо подтверждение налоговой службы отсутствия задолженностей. Покупатель вправе потребовать выписку из реестра прав, свидетельствующую, что объект не пребывает в залоге или под арестом. Этот документ не обязателен, предоставляется по требованию.