Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупаем квартиру: восемь шагов к новоселью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.
Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.
Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.
Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:
Новостроек на рынке немало: чтобы не тратить недели на осмотр каждого предложения, важно на старте сократить круг поиска. Для этого ответьте на несколько вопросов:
- Какой метраж квартиры будет для вас комфортным? И не только сейчас, но и через 5, 10, 15 лет. Это важно, если вы планируете жить в квартире долго и готовитесь к появлению детей.
- Что должно быть в квартире? Здесь нужно учитывать не только планировку и комнаты, но и количество санузлов и окон, размер балкона, наличие кладовой и другие детали.
- На каком этаже вы хотите жить? У всех этажей есть свои плюсы и минусы. Например, с верхних открывается красивый вид, но, если лифт сломается, подниматься будет тяжело. На нижних же можно не переживать о лифте, зато в квартиру будет проникать шум из подъезда или с улицы.
- Дом из какого материала в приоритете? В кирпичных лучше тепло- и шумоизоляция, но они дороже. Панельные самые бюджетные, но с очень хорошей слышимостью. Монолитные — прочные и долговечные, а ещё у них ровные стены. Но с тепло- и звукоизоляцией тоже могут быть проблемы.
- Любите ли вы рано просыпаться утром? Тогда вам нужна квартира с окнами на восток. Если нет — на запад. Квартиры, выходящие на север, лучше вообще не рассматривать: осенью и зимой там будет особенно темно и холодно.
Самое главное — бюджет. Посмотрите, сколько просят за квартиру вашей мечты на рынке и хватает ли вам средств. Если нет, посчитайте, сколько лет уйдёт на выплату ипотеки: это можно сделать в онлайн‑калькуляторах на сайтах банков. А ещё проверьте, не попадает ли ваша квартира в льготную программу ипотеки.
После финансовых подсчётов требования к жилью можно скорректировать. Если средств не хватает, посмотрите на образ идеальной квартиры и решите, какими пунктами можно поступиться.
Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.
Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.
Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.
Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.
В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»
Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».
Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.
Обязательные пункты договора
Прежде чем подписывать договор о долевом участии, нужно удостовериться в правильности всех его обязательных пунктов. Желательно делать это при помощи юриста, но если нанять такового не получается, то проверять придется самому покупателю. В таком случае присматриваться необходимо к следующим пунктам документа:
- Определение конкретного объекта, который будет передан в собственность после постройки дома.
- Срок, в который застройщик обязуется передать объект в собственность.
- Все данные о ценах, способах и сроке оплаты. На этой информации необходимо заострить особое внимание.
- Данные по гарантийному сроку, который действует в отношении конкретной квартиры, в течение которого застройщик обязуется исправлять все возможные строительные недочеты и неисправности.
Выявить насколько проблемный застройщик можно и нужно на самых ранних этапах проработки. Своевременная сдача недвижимости и передача ее владельцу напрямую зависит от репутации застройщика. Законодательство обязывает застройщика размещать информацию о себе в свободном доступе, чтобы потенциальные покупатели были застрахованы от встречи с мошенниками. Тем не менее, проблематика обманутых дольщиков существует и сегодня.
Обманутым дольщик становиться в тот момент, когда в отношении него застройщиком не были выполнены, взятые на себя по договору, обязанности. Наиболее распространенная практика, это когда застройщик берет денежные средства у дольщиков и направляет их на достройку других своих объектов, ЖК. Частично, этот вопрос регулируется действующим законодательством, но это не должно вас расслаблять, необходимо самому, лично, при помощи сети интернет, соответствующих платформ, форумов, проверять потенциального застройщика.
Оценка застройщика и перспективы банкротства: как выбрать застройщика при покупке квартиры
Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:
- на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем);
- документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
- сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку);
- сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше);
- сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом);
- иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве);
- уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей);
- анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).
Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.
Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий – покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.
Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.
Риски при приобретении жилья
- Застройщик составляет договор, защищающий прежде всего его интересы. Часто в документации не оказывается сведений о пени, штрафах или неустоек за нарушение любых положений договоренности. Например, нарушения сроков введения дома в эксплуатацию. У покупателя есть возможность ознакомиться с договором и задать интересующие вопросы. Тем не менее, никто не гарантирует, что строительная компания в итоге внесет изменения.
- Если дом строящийся, возникает ряд рисков относительно завершения строительных работ и введения его в эксплуатацию:
- Во-первых, возведение дома часто затягивается из-за нехватки денег, отказа подрядчика от работы, банкротства. От долгостроя дольщика невозможно на 100% застраховать, остается уповать только на сознательность застройщика.
- Во-вторых, здание может быть построено так, что разрешение на перевод в статус «жилого» не получит. Например, из-за превышающей требования нагрузки на коммуникации внутри здания.
- На бумаге может оказаться одно, а в реальности – другое. Важно, чтобы строительная фирма не экономила на материалах, не нарушала нормативы. Важно! Перед заселением владельцу недвижимости рекомендуется провести экспертное исследование. Доказав наличие тех или иных недостатков, от застройщика можно добиться их устранения или компенсации.
Что нужно знать о предстоящей сделке?
Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.
Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.
Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:
- Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
- Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
- Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.
Покупая и реализуя жильё в новостройках, применяют три типа договора:
- Долевого участия, заключающегося по регламенту законодательства. Покупатель обладает правом одностороннего расторжения соглашения при нарушении сроков возведения и иных обязательств.
- Договор купли-продажи, включающей рассрочку по платежу.
- Об участии в жилищно-кооперативном строительстве. При этом покупатель платит членские взносы, паи, общая сумма которых равняется цене квартиры. Данный тип соглашения недостаточно регулируется законодательством РФ. Следует проявлять внимательность при его заключении. Перечень документов для регистрация кооперативной квартиры в собственность прямо здесь.
Особенности этого вида кредитования
Ипотека на квартиру в новостройке имеет особенности, отличающие её от кредита на покупку жилья на вторичном рынке. Специфику диктует сам объект: дом на момент оформления кредита может быть вообще не построен. Среди основных особенностей ипотеки можно выделить следующие:
- Кредит даётся на жильё, находящиеся на стадии строительства, причём как в начале, так и перед сдачей в эксплуатацию. В результате, в отличие от ипотеки на вторичное жильё, заёмщик не может вселиться в квартиру сразу.
- В качестве продавца выступает или застройщик, или инвестор. В зависимости от этого, заключается, соответственно, договор долевого участия или договор цессии.
- Банки предпочитают давать ипотеку только на аккредитованное жильё. Иногда один объект аккредитуется сразу несколькими банками. Получить ипотеку на неаккредитованную квартиру можно, но это гораздо сложнее.
- Квартиры часто сдаются в эксплуатацию без какой-либо отделки. С одной стороны, это приводит к дополнительным расходам, с другой, позволяет обустроить жильё полностью по своему вкусу.
Пакет документов для застройщика
-
Инвестиционный контракт. Представляет собой базовый документ, в котором указаны условия строительства дома:
- Планируемая инфраструктура.
- Количество квартир в доме, бесплатно предоставляемых населению.
- Сроки и этапы строительства.
- Разрешение на строительство. Отсутствие у застройщика этого разрешения должно быть поводом для отказа подписания договора, так как без его наличия компания не имеет права начинать застройку. Следует учесть, что юридическое лицо в этом документе должно совпадать с наименованием организации и в других документах.
- Государственная регистрация права собственности. Согласно закону, изначально застройщик оформляет недвижимость на себя, и только после этого заключает договора.
- Протокол предварительного распределения квартир. Представляет собой таблицу, в которой занесены сведения о квартирах жилого дома, с указанием занятых и свободных квартир.
- Постановление органов власти. В этом документе дается информация о строительстве на определенном участке земли жилого дома или района. Также указывается общая площадь застройки, название квартала (района), наименование Заказчика-Застройщика.