Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существенные условия договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества,иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Права и обязанности арендатора и арендодателя
При аренде квартиры права и обязанности собственника и арендатора не относятся к существенным условиям договора, но обычно в нём указываются.
Согласно законодательству, арендодатель обязан:
- предоставить арендатору свободное жилое помещение, которое пригодно для проживания;
- осуществлять надлежащую эксплуатацию дома;
- предоставлять за плату необходимые коммунальные услуги;
- обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг.
В свою очередь арендатор жилого помещения обязан:
- использовать квартиру или дом только для проживания;
- поддерживать помещение в надлежащем состоянии и обеспечивать его сохранность;
- проводить текущий ремонт, если другие условия не предусмотрены в договоре;
- своевременно вносить плату за квартиру;
- самостоятельно вносить коммунальные платежи, если иное не зафиксировано в договоре.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
1. Договор проката – это такой договор аренды, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Нормы о прокате (ст. 626–631 ГК) рассчитаны прежде всего на потребительские отношения, хотя не исключается и применение соответствующих правил, когда имущество предоставляется не потребителю. Вместе с тем возможность применения закона о защите прав потребителей к договору проката является спорной.
Квалифицирующими для договора проката являются специфические признаки арендодателя и предмета договора.
2. Арендодателем по договору проката может быть только лицо, осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче движимых вещей в аренду.
3. Предмет договора проката – это движимые, непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Причем это должна быть именно такая вещь, сдачу которой в аренду на постоянной основе осуществляет арендодатель. Прокат всегда предполагает предоставление арендатору права владения вещью.
4. Договор проката является публичным, он достаточно часто может иметь признаки договора присоединения.
Установлено требование о письменной форме любого договора проката, но не под страхом недействительности.
Предельный срок договора проката – до одного года.
5. Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Аренда недвижимого имущества
1. Договор аренды недвижимого имущества – это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во владение и пользование или только в пользование за плату.
Правовое регулирование соответствующих отношений главным образом осуществляется ГК (ст. 650–655).
2. Договор аренды недвижимости – это обобщающее понятие для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты.
Квалифицирующим признаком договора аренды недвижимости является предмет. Именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости.
2.1. Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков, например лесных.
2.2. Аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения, регулируется общими положениями об аренде, с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, и специальными правилами об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК)1. Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).
2.3. Аренда предприятий регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, правилами об аренде зданий и сооружений и специальными правилами об аренде предприятий.
2.4. Аренда участков недр допускается для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. В остальных случаях недропользование осуществляется по специальным основаниям.
2.5. Аренда вещей, движимых по природе, но признанных недвижимостями в силу закона, регулируется общими положениями об аренде, в ряде случаев – специальными правилами об аренде транспортных средств, иными специальными нормами.
Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.
Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.
Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.
Какие пункты договора аренды считаются существенными и почему / Практикующий юрист
Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.
Существенные условия договора необходимы и достаточны для его заключения.
При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор не считается заключенным, и напротив, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но не обсудили иные, договор заключен.
Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст.
Момент, с которого договор аренды считается заключенным
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе “Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора”.
Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества
Статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, местного самоуправления, иных органов или организаций, осуществляющих функции указанных органов. Анализ судебной практики позволяет выделить условие договора аренды государственного (муниципального) имущества, ограничивающее конкуренцию на товарных рынках.
7.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления, устанавливающий необходимость включения в договор аренды муниципального имущества условия о страховании объекта аренды арендатором за свой счет, не противоречит закону.
Что же такое договор аренды зданий, сооружений:
Итак, в соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Данный договор является: консенсуальным (т.е. он признается заключенным уже с момента подписания — до непосредственной передачи имущества в аренду); взаимным (при заключении договора у обеих сторон договора возникают как права, так и обязанности по отношению друг к другу); возмездным (договор в обязательном порядке предполагает наличие платы за пользование арендованным имуществом). Отдельно обратим внимание, что если здание или сооружение не принадлежит арендодателю на праве собственности, то сдача такого имущества в аренду возможна только при условии соблюдения арендодателем всех ограничений, наложенных собственником в силу закона или договора.
Итак, по договору аренды недвижимости объектом аренды являются сами здания и сооружения (ст. 607 ГК РФ). Особое внимание следует обратить на правовой статус земельных участков при аренде находящихся на них зданий или сооружений. Как установлено в ст. 652 ГК РФ одновременно с передачей прав владения и пользования на эти объекты передаются права на ту часть земельного участка, которая занята указанной недвижимостью и необходима для ее использования. Неоднозначным является вопрос о том, можно ли рассматриваемый договор применять при аренде частей зданий и сооружений, т.е. отдельных нежилых помещений.
Объем правомочий арендатора зависит от объема правомочий арендодателя на земельный участок, на котором находится объект аренды. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору по общему правилу предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.
Если же арендодатель не является собственником, то объем правомочий арендатора в отношении земельного участка определяется только на основе анализа объема правомочий арендодателя. Более того, в Гражданском кодексе РФ четко установлено, что аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Обратим внимание, что арендатору и арендодателю не нужно заключать дополнительное соглашение для описания права пользования земельным участком. Правоустанавливающим документом в данном случае будет сам договор аренды зданий и сооружений.
Дополнительные условия
К дополнительным условиям относятся все остальные нюансы, которые партнеры могут прописать по своему усмотрению:
- Права и обязанности, которые возникают в связи с использованием помещения.
- Ответственность в случае непредвиденных ситуаций, стихийных бедствий и других форс-мажорных обстоятельств.
- Возможность разрешения споров в досудебном порядке – т.е. как стороны будут решать свои разногласия, приложат ли они силы для договоренности или сразу обратятся в суд.
- Требование к конфиденциальности личной информации – неразглашения ФИО, названия компаний, прочих сведений, которые могут стать известны сторонам в результате выполнения договорных обязательств.
- Условие о возможности субаренды на территории помещения, т.е. арендатор может, в свою очередь, предоставить отдельную территорию для субарендаторов (или не может этого сделать).
- Срок действия договора – это пункт стоит рассмотреть подробнее.
Что представляет собой договор аренды нежилого помещения
Гражданский кодекс РФ не выделяет в системе договоров аренды такого его отдельного вида, как договор аренды нежилого помещения, поэтому отсутствуют также и специальные нормы по его регулированию. На практике в таких случаях используются общие положения об аренде (в том числе зданий и сооружений).
Общее понятие договора аренды характеризует его как соглашение, в соответствии с которым владелец имущества (арендодатель) за установленную оплату передает его другой стороне (арендатору) на определенный срок.
Что касается договора аренды нежилого помещения, то в нем объектом сделки будет выступать само нежилое помещение (или его часть), входящее в состав определенного здания и сооружения.
Следующее существенное условие – это размер арендной платы. В этом вопросе стороны практически ничем не ограничены – они могут по своему усмотрению определять ее размер, форму и порядок оплаты, периодичность внесения платежей. Можно выделить несколько основных способов установления размера арендной платы:
- полностью за все помещение (которое является объектом аренды);
- за одну единицу площади помещения (итоговая сумма вычисляется путем умножения этого значения на общую площадь объекта аренды);
- за каждую из составляющих объект аренды частей помещения (например, за отдельные кабинеты или цеха) и т.д.
Срок договора аренды должен быть определен арендодателем и арендатором в самом договоре. Срок договора может быть любым. Исключение составляют максимальные сроки договора аренды установленные законодательством для отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора аренды земельного участка составляет 49 лет.
Если договором аренды срок не предусмотрен, то он считается заключенным на неопределенный срок, и его расторжение возможно путем направления другой стороне по договору письменного уведомления. Такое уведомление должно быть направлено не менее чем за один месяц до предполагаемого расторжения, а если речь идет о расторжении договора аренды недвижимого имущества, то не менее чем за три месяца. Сроки направления указанного уведомления могут быть изменены сторонами в договоре.