Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
Квартира в частном доме
Вы нашли очень дешёвую квартиру-студию, она находится не в центре города, а в коттеджном посёлке или за городом. Отлично! Свежий воздух и красивая природа по бросовой цене. Покупаете её, наслаждаетесь жизнью, но в один прекрасный день на доме появляется объявление, что он признан незаконной постройкой и будет снесён. Что делатЬ Попробовать продать? Это невозможно, потому что в документах написано, что собственность в вашем доме долевая. А значит, заключив сделку, новый владелец получил в собственность не конкретное помещение, а только долю в доме. Чтобы продать свою долю, придётся получать согласие всех содольщиков.
Как себя обезопасить:
- Помните, что скупой платит дважды, а подарков в сфере недвижимости не бывает. Если вы нашли необыкновенно дешёвую квартиру, скорее всего, с ней что-то не так.
- Если речь идёт о Подмосковье, такая квартира будет продаваться за городом, но в южных регионах, где эта схема особенно популярна, подобные варианты встречаются и в черте города. В любом случае не покупайте квартиру ни в частном доме, ни в таунхаусе. Речь не идёт о покупке дома или таунхауса целиком — это, разумеется, вполне законно. Покупать доли тоже можно, но нужно понимать, что доли — это не квартиры.
- Загляните в выписку из ЕГРН. Если собственник уже успел продать какую-то долю в объекте недвижимости, это будет зарегистрировано в Росреестре и занесено в выписку, и вы поймёте, что он продаёт не квартиры, а только доли. В выписке может быть записан и только один владелец — значит, вы первый покупатель. В этом случае внимательно читайте договор.
- В договоре купли-продажи обязательно будет написано, квартиру или долю в объекте недвижимости вы покупаете. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
- Продажа доли может оформляться дарением по активному желанию продавца (мол, так проще и удобнее, чтобы не согласовывать с другими дольщиками). Не соглашайтесь на это! Такая сделка в любой момент может быть признана недействительной, ведь отдавать деньги за договор дарения незаконно. Подписывайте только договор купли-продажи.
Вы выбрали квартиру. Встречаетесь с «собственником». У него с собой полный пакет документов, включая договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что именно он — собственник квартиры. Он даёт вам и свой паспорт. Вы уверены, что всё в порядке, ведь есть полный пакет документов. Вы покупаете квартиру. А затем в один прекрасный день на пороге вашей квартиры появляется её истинный владелец и сообщает, что квартиру вам продал человек, которому она не принадлежала. Все документы на квартиру, которые он вам показывал, были поддельными. Суд признаёт сделку недействительной, вы лишаетесь и денег, и квартиры. Подделка документов — классическая схема обмана. Обычно, чтобы провернуть такое, злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, подделывает все документы на неё, а потом ищет покупателей.
Вы можете и не успеть подписать договор купли-продажи. Часто злоумышленники под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за неё задаток, мол, желающих много, но если внесёте аванс, квартира точно достанется вам. Вы не проверяете толком документы и, поддавшись на уговоры, отдаёте продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди. Да, у вас осталась расписка, но человека-то уже всё равно не найти.
Как себя обезопасить:
- Максимально тщательно проверьте все документы. Не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте — они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных документах, например свидетельствах о праве наследования.
- Сверьте подписи на документах и в паспорте.
- Просветите все документы под ИК-лампой: на странице с фотографией появится широкая желтая волнистая линия (она обязательно должна заходить на фотографию), появится светящаяся надпись «паспорт».
- То, что вы проверили часть документов и уверены, что они в порядке, не означает, что действительны все документы. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Тщательно проверяйте вообще все документы.
- Требуйте у продавца еще что-то, чем он может подтвердить свою личность, например, заграничный паспорт или права — подделать такое количество документов гораздо труднее, чем один только паспорт.
- Прежде, чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник квартиры. Все документы и договоры подписывайте только с ним лично.
- Отдавайте деньги только продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте с ним расписку о получении денег и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50 000 руб.
Занижение цены в договоре
Вы выбрали квартиру, проверили все документы на неё, документы собственника и готовы подписать договор. Владелец начинает умолять вас написать в договоре сумму меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Давит на жалость, мол, придётся заплатить много налогов. Вы соглашаетесь и подписываете договор, в котором стоит заниженная стоимость квартиры. Вместо 5 млн рублей, которые вы заплатили, в нём указан 1 млн. Проходит время, вы радуетесь жизни в новой квартире — и вдруг появляется незнакомец. Он представляется юристом, сообщает, что человек, продавший вам квартиру, объявлен банкротом, и угрожает расторжением сделки. По закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, действительно аннулируются. В этом случае, если вы добьётесь возврата денег, вам вернут только ту сумму, которая написана в договоре, — 1 млн рублей. «Чтобы этого избежать, нужно заплатить», — предлагает незнакомец и начинается вымогать у вас любую сумму на своё усмотрение.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.
Клиент, солидный мужчина, владелец консалтинговой компании, сидел в кресле передо мной и рассказывал эту историю, задыхаясь от возмущения.
«Хитрый» просмотр в выгодное для риелтора время
Некоторые сопутствующие недостатки квартиры можно попытаться скрыть. Например, шумных соседей, неприятное окружение, непривлекательную инфраструктуру и так далее. Делают это риелторы за счет выбора самого выгодного времени для показа квартиры. Например, если соседи дебоширы, показывать будут днем; если у них маленький ребенок, который постоянно кричит, пригласят на просмотр, пока семья на прогулке; если кто-то из ближайшей квартиры учится играть на музыкальном инструменте, выберут время, когда он не разучивает гаммы.
С неприятными объектами рядом – сложнее. Завод, постоянно дымящий и портящий воздух всего района, скрыть сложно. Но если есть хотя бы минимальная возможность скрыть недостаток, ею обязательно воспользуются. Например, детский сад во дворе может стать испытанием для жильцов нижних этажей, когда дети выходят на прогулку. Естественно, все показы квартиры будут проводиться тогда, когда у детей тихий час.
Как бороться с таким обманом? Постарайтесь договориться о нескольких просмотрах в разное время (если понадобится – под благовидными предлогами, сославшись на желание посмотреть еще раз отделку или замерить кухню). Если у вас возникают малейшие сомнения, есть смысл приехать к дому в «неурочное» время и посмотреть на обстановку. Возможно, пообщаться с теми, кто будет во дворе в это время. Неближайшие соседи могут оказаться ценнейшим источником информации. Они сообщат вам о неприятном «сюрпризе» заранее, и не придется потом разбираться с проблемными «дополнениями» к квартире.
Что изначально должно насторожить Покупателя
Среднестатистический россиянин приобретает объект жилой недвижимости 1 раз в 30 лет. Это значит, что далеко не у каждого гражданина РФ есть достаточная юридическая осведомленность и нужный опыт для своевременного выявления мошенника. Преступники знают это и пользуются этим, – они всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами.
Однако для любого потенциального приобретателя существуют правила предосторожности. Так, следующие признаки должны вызвать у Покупателя подозрение:
- Квартира продается по крайне заниженной цене, которая не соответствует имеющимся параметрам (общему метражу, количеству комнат, их санитарному состоянию и пр.). Часто Продавец пытается объяснить низкую цену тем, что он «заинтересован в срочной продаже своей недвижимости». Такая срочность и спешка могут свидетельствовать о том, что квартиру продает мошенник.
- Продавец уклончиво отвечает на вопросы Покупателя, юлит и не договаривает всей информации.
- Продавец не торопится предоставлять документы, запрашиваемые Покупателем. Даже если Продавец затягивает с предоставлением как минимум 1 документа, это уже повод задуматься.
Логично, что соответствие этим пунктам не будет напрямую указывать на мошенника. Например, отсутствие какого-либо важного документа может быть связано с промедлениями в работе государственных органов, а не с желанием Продавца обмануть Покупателя. И все же эти признаки могут косвенно свидетельствовать о том, что в действиях Продавца и в истории квартиры что-то «нечисто».
Может ли заемщик улучшить условия ипотечного кредита?
Может. Если повысит свой официальный доход или даст дополнительное обеспечение. Некоторые предприимчивые граждане предоставляют заведомо ложные сведения о своих доходах и фальсифицируют другие данные, необходимые для получения кредита. Но если всё это вскроется, то банк обратится в полицию, которая возбудит уголовное дело (приговор Центрального районного суда г. Челябинска по делу № 1 — 475/2018 от 26.09.2018 года).
Другой вопрос, часто волнующий заемщиков, — это необходимость платить первоначальный взнос. Лет 15-20 назад многие банки выдавали ипотечные кредиты вообще без него. Однако сегодня, по-моему, такая возможность есть только в одном банке. Не буду называть его, чтобы не давать бесплатной рекламы. Желающие смогут найти информацию в интернете. Скажу только, что ЦБ РФ крайне негативно относится к ссудам без первоначального взноса и относит их к высокорисковым. Более того, недавно он повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам со взносом до 20%. Эти коэффициенты используются для расчета достаточности капитала банков. В результате их применения показатели кредитной организации ухудшаются. Поэтому почти все банки отказались от ссуд без первоначального взноса и повысили его минимальный размер по своим программам.
Иногда покупатели и риелторы, сопровождающие сделку, предлагают продавцу поставить в договоре завышенную цену жилья. Мол, делается это для того, чтобы не платить первоначальный взнос. На самом деле это бессмысленная и глупая затея. Ведь сегодня банки проверяют объект в ЕГРН. А там фигурирует кадастровая цена. При всех её недостатках она приближена к рыночной. Наряду с этим сами ипотечные программы предполагают обязательную оценку залога за счет клиента. Причем зачастую в аккредитованных при банке оценочных фирмах. И если разница между ценой договора и стоимостью, указанной в отчете, будет велика, то кредитная организация просто не выдаст ссуду. Дополнительно многие банки требуют безналичной оплаты первоначального взноса или использования ячейки, аккредитива, либо передачи наличных в офисе кредитной организации в присутствии ее представителей. То есть покупатель в любом случае проводит первый взнос через банк. Так что обмануть банкиров, как это было еще 2-3 года назад, уже не удастся. Ну и наконец, банк всё равно выдаст кредит исходя из оценки положения заемщика и реальной стоимости помещения, а не из цены, которую стороны «нарисовали» в договоре. Отмечу также, что прием завышения стоимости раньше часто использовали мошенники. Как только продавец оформлял расписку о том, что он получил первый взнос, аферисты тут же «отказывались» от сделки и требовали назад «свои» деньги. Причем это происходило прямо у входа в банк.
К слову, в сфере ипотечного кредитования достаточно часто встречаются и другие аферы. Расскажу о них более подробно.
Некоторые виды правонарушений, встречающиеся в ходе ипотечного кредитования:
а) введение в заблуждения относительно возможности помочь оформить ипотечный кредит.
Вполне себе типичная ситуация. Кто-то хочет взять ипотеку, но банки ему отказывают. Причины могут быть самые разные: от плохой кредитной истории до маленького дохода. В этом случае человек обращается к знакомым или «нужным» людям «со связями», которые якобы способны помочь оформить кредит. За подобные услуги требуют от 3000 до 100000 рублей. Кто-то реально пытается помочь, а кто-то просто присваивает деньги и забывает о «заказчике». В целом это мелкое мошенничество, которое никогда не доходит до суда. И только если аферист, потеряв чувство меры, «кидает» потерпевшего на более крупные суммы (от 100 000 рублей), то жертва обмана обращается в полицию, и дело заканчивается уголовным приговором по статье 159 УК РФ (приговор по делу №1 — 169/2017, вынесенный Новоуренгойским городским судом Ямало-Ненецкого автономного округа 09.10.2017 года).
б) присвоение денежных средств и неоказание услуг по подбору недвижимости и оформлению ипотечного договора.
В этом случае речь идет о более состоятельных потерпевших. Они подходят под ипотечные программы, но слабо ориентируются на рынке недвижимости либо не хотят тратить время на самостоятельный поиск объекта. Тогда находят риелтора или юриста (как правило по рекомендации), который и берется оказать услугу. Например, семейная пара решила приобрести дом в одном из регионов России. Для этого она обратилась к женщине — риелтору. Последняя пообещала подобрать коттедж и оформить ипотеку. За свои услуги она взяла предоплату в размере 10 000 рублей, затем дополнительно попросила 20 000 рублей, а потом ещё 140 000 рублей. В итоге супруги отдали 170 000 рублей, но дом так и не приобрели. Наконец, они обратились в полицию, которая возбудила уголовное дело по статье 159 УК РФ. Суд приговорил риелтора к исправительным работам сроком на 10 месяцев (приговор Центрального суда (адрес обезличен) по делу № 1 — 18/2017 от 01.02.2017 года).
в) неполная оплата за квартиру по договору купли-продажи с использованием ипотечного кредита.
Тоже вполне реальный случай. Собственник выставил на продажу квартиру ценой в 2 500 000 рублей и договорился с покупателем, что последний заплатит 1 250 000 рублей наличными, а еще на 1 250 000 рублей оформит ипотеку. Однако приобретатель не имел столько наличных. Поэтому, чтобы ипотека не сорвалась, продавец написал расписку, в которой указал, что он якобы уже «получил» 1 250 000 рублей от покупателя. На самом деле они договорились, что приобретатель жилья отдаст их бывшему собственнику в течение полугода после заключения сделки. Далее стороны предъявили расписку в офис банка, подписали договор купли-продажи и кредитный договор на 1 250 000 рублей. Банк перечислил деньги продавцу, а стороны переоформили права собственности на квартиру на покупателя. В итоге последний получил жильё за полцены. Далее он, не погасив долг перед бывшим владельцем, продал помещение третьему лицу, закрыл кредит и скрылся. В итоге было возбуждено уголовное дело, и преступники («покупатель» и его подельник) оказались на скамье подсудимых (приговор Ленинского районного суда г. Астрахани по делу № 1 — 159/2018 от 18.10.2018 года).
г) приобретение в ипотеку квартир, незаконно изъятых потребительскими обществами и микрофинансовыми организациями у собственников.
Еще один вариант опосредованного использования ипотеки в аферах с жильем. Например, одно региональное потребительское общество выдавало займы под залог квартир и оказывало риелторские услуги. Однако в реальности преступники вместо договора залога обманным путем заключали с потерпевшими договор купли-продажи. Затем они оформляли квартиру на одного из своих сотрудников и продавали ее третьим лицам. Многие покупатели таких квартир оформляли ипотеку. Причем банк видел в ЕГРН нового собственника и спокойно забирал жилище в залог. При этом продавец убеждал покупателей, что жильцы, прописанные в квартире, скоро съедут. Через некоторое время новые владельцы пытались въехать в купленное помещение и выясняли, что бывшие собственники по-прежнему живут в нем. Тогда покупатели пытались встретиться с продавцами, чтобы решить неожиданную проблему, но последние скрывались и не выходили на связь. Полиция возбудила уголовное дело, и преступников осудили на срок от 5 до 8,5 лет. А в суды пошли иски о признании сделок купли-продажи недействительными (приговор Волжского городского суда Волгоградской области по делу № 1 — 19/2018 от 13.02.2018 года).
Шаг 1. Подбираем банк
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
На что обратить внимание, чтобы не попасться на опасные схемы мошенничества
Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.
Важно помнить — аферисты всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами. Поэтому первые «звоночки» можно заметить еще на начальных этапах.
Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.
Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.
Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.
Деньги есть, но вы держитесь: как обезопасить себя при сделках с недвижимостью
Риелтор Марат Галлямов — о том, как не оплошать, когда купля-продажа жилья вышла на финишную прямую
Марат Галлямов, директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань», продолжает рассказывать читателям «Реального времени» о тенденциях и особенностях рынка жилья. В сегодняшней его колонке речь пойдет о безопасных расчетах при покупке и продаже объектов недвижимости.
Для начала приведу реальный пример из практики, который поможет понять суть и важность безопасных расчетов. В риелторскую компанию обратился клиент с просьбой продать его квартиру.
По результатам юридического анализа документов (свидетельство о государственной регистрации, документы основания, выписка из ЕГРП) и дополнительных проверок (проверка объекта и клиента по интернет-ресурсам, проверка паспорта на ультрамаге) все они оказались в полном порядке, и сомнений в чистоте сделки на тот момент не возникало. К слову, стоимость квартиры составляла 6 миллионов рублей. После подачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю выяснилось, что продавец уже сдал аналогичный пакет документов с другим покупателем. Сделка была приостановлена, и покупатель смог свободно вернуть свои деньги лишь потому, что расчет за квартиру производился с использованием банковской ячейки. В противном случае покупатель остался бы ни с чем.
На самом деле, аналогичных примеров масса. Сложно представить, но были зафиксированы и случаи смерти участников купли-продажи недвижимости прямо во время сделки.
По данным госреестра, приостанавливаются 8% от общего количества сделок. Причины могут быть разные: начиная с подачи неполного комплекта документов и заканчивая подачей документов поддельных.
В таких случаях безопасные расчеты — определенно гарантия решения проблемы.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
Как защититься от продавца?
Золотое правило покупки имущества с любым обременением – это участие кредитора. В случае с ипотекой кредитор всегда один – это банк. Без участия банка не стоит даже обсуждать порядок заключения сделки, стоимость жилья и так далее.
Как правило, стоимость определяется исходя из уже погашенной части кредита. Достоверную информацию об этом можно получить лишь в банке. Продавец может в свою очередь завысить цену, но для покупателя это будет явно невыгодная партия. По этой причине нельзя игнорировать наличие в правоотношении третьего лица.
Вместе с тем сам банк будет участвовать в сделке в качестве гаранта её правильности и законности. Кроме того, он возьмёт на себя часть обязанностей по подготовке документов, составлению сделки и так далее.
Как защититься от рисков, указанных выше, своими силами?
Почему продают квартиру, которая в ипотеке
Если квартира отошла банку через суд, потому что владелец задолжал по кредиту, то финансовое учреждение продаёт её через публичные торги. Когда сам собственник решает продать недвижимость в залоге, потенциальные покупатели могут отнестись к этому с подозрением. У ипотеки есть репутация рабства, оковы которого можно скинуть только с последним платежом. Если человек продаёт квартиру, что‑то не так либо с ним, либо с жильём, считают некоторые.
На деле причин может быть миллион. Собственник решил переехать в другой город по работе или в квартиру побольше из‑за прибавления в семействе. Супруги разводятся, хотят погасить долг и поделить деньги за ипотечную квартиру. У заёмщика изменились финансовые обстоятельства, он не справляется с кредитом и хочет отдать его до того, как ситуация станет непоправимой.
Разумеется, причиной может быть и что‑то неприятное: течёт крыша, в подъезде наркопритон, а управляющая компания собирает столько денег, будто посыпает тротуары зимой кристаллами Сваровски. Но от подобных рисков вы не застрахованы и при покупке квартиры без ипотеки — просто нужно всё проверять.
По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот «абориген» не собирается убирать свои пожитки.
Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать.
Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко. Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке. Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.
В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:
- приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
- пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
- родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.
Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной. Теперь он заявляет, что будет здесь жить. Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного «гостя» (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством.