Земли поселений: понятие, особенности эксплуатации и правовая регламентация

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земли поселений: понятие, особенности эксплуатации и правовая регламентация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Земля для поселений обладает своими индивидуальными признаками. В первую очередь, она располагается именно в местах, где живут люди либо же в их округе. Обусловлено это тем, что земля для поселений выделяется для людей, то есть необходима для обслуживания городов, поселков и даже мегаполисов.

Так какие же нормативные акты регулируют взаимоотношения людей, возникающие в связи с оборотом данного вида недвижимого имущества? Разумеется, основным источником является конституция. Конкретных регулирующих норм данный документ не содержит, поэтому основным источником принято считать Земельный Кодекс.

Всего Земельный Кодекс содержит 4 специальные статьи, регулирующие правовое положение территорий поселений. Среди них:

• Статья 83 ЗК. В данной статье дается основное понятие категории территории, подлежащих заселению людьми,устанавливается порядок придания статуса «земли поселения», порядок определения территорий населяемых зон. Так, согласно данной норме, право определения статуса и территории принадлежит органам местного управления. Также закрепляется право государства на реквизицию участков частных лиц, в том числе и за выкуп, в целях реализации генеральных планов застройки и расширения городов и иных типов поселений.
• Статья 84 ЗК. Эта норма регулирует вопросы, связанные с определением и установлением границ земель городов и поселков. Основной момент, имеющий значение для частных землевладельцев – это возможность включения их собственности в вид земель поселения без реквизиции.
• Статья 85 ЗК. Данная статья устанавливает состав зон поселения.
  Также эта статья регулирует взаимоотношения владельцев и пользователей отдельных объектов недвижимости данного вида государства и организациями, осуществляющими временное или постоянное управление объектами, находящимися в пределах городов.
• Статья 86 ЗК дает определение пригородных зон. Так, к этим зонам относятся территории вблизи городов, имеющие общие хозяйственные связи и соединенную инфраструктуру.

Разумеется, в специальных нормах очень много статей, так или иначе затрагивающих вопросы, связанные с данной категорией.

Особенности использования

В большинстве случаев участки покупают под застройку. Так как в течение длительного времени не было частной собственности на землю, границы территорий в более-менее крупных населенных пунктах страны отображались на планах. В основном это была индивидуальная жилищная застройка. Сформировались границы, которые имеют скорее условное, чем реальное значение.

Эксплуатация земель поселений осуществляется согласно нормативно-правовым актам. Детально данный вопрос расписан в ЗК РФ.

Каждая территория имеет свои условия эксплуатации, которые устанавливаются отдельно с учётом её локации и возможности использования близлежащих участков. Для любой зоны вводится единый регламент, где устанавливается правой порядок. На него ориентируются при постройке и эксплуатации зданий.

Условия регламента могут быть нарушены, когда:

• земля используется не по назначению согласно с территориальной областью;
• площадь участка или здания не отвечают предельным общепризнанным нормам.

Срок, отводимый на устранение несоответствий, может быть неограниченным. Во время исправлений использовать участок можно только тогда, когда это не угрожает жизни и здоровью людей, окружающей среде и историческим постройкам.

Каков состав земель поселений

По ЗК РФ в состав земель поселений могут быть внесены участки, которые относятся к следующим зонам:

• жилые. Их назначение заключается в застройке сооружениями, предназначенных для проживания, культурного обогащения, некоторых бытовых нужд и иных потребностей. Могут использоваться для индивидуального жилого строительства, а также иных построек, которые предусмотрены нормами градостроительного регламента;
• общественно-деловые. Для строительства объектов общественного пользования, будь то театры, образовательные учреждения, административные сооружения и т.п.;
• производственные. Для зданий промышленного характера, складских помещений, обеспечивающих функционирование коммунальной системы и для других объектов, необходимость в которых обусловлена производственными задачами;
• рекреационные. На них располагаются парки, озера, скверы, городские леса и иные схожие места, которые используются для отдыха людей и туристической деятельности;
• инженерной и транспортной инфраструктуры. Для этой категории предусмотрено строительство следующих объектов: морского, воздушного, автомобильного, железнодорожного транспорта и иных позиций аналогичного характера;
• сельскохозяйственного пользования. Земли, занятые пашнями, насаждениями, а также сооружениями сельхоз назначения;
• участки общего пользования. Заняты улицами, проездами, набережными, бульварами и т.п. Недопустимо использовать для приватизации. Что примечательно, они могут быть внесены в состав различных зон.

Основные виды использования земель

Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.

Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:

• возведение капитального строения;
• организацию дачного участка;
• организацию личного подсобного хозяйства;
• коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
• строительный бизнес;
• иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.

Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:

• п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
• ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
• п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
• ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.

Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.

Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.

Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.

Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:

• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;

• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);

• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);

• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).

Случаи, когда поменять ВРИ невозможно

Землями населенных пунктов признаются участки, которые расположены в границах городов, деревень, сел, поселков и др. Каждый из них имеет свой вид разрешенного использования. В случае необходимости, гражданин может обратиться с заявлением о смене ВРИ.

«В некоторых случаях поменять тип допускаемого применения земельного участка невозможно».

К таким ситуациям относят:

• договор аренды муниципального или государственного участка заключен на аукционе;
• земля предназначена арендатору для занятия определенной деятельностью, в соответствии с ВРИ участка;
• если такой возможности нет в соответствии с градостроительными нормами и ПЗЗ.

Разрешенное использование территории населенных пунктов

---

Перечень допустимых вариантов эксплуатации земельных участков в границах населенного пункта указан в документах градостроительного планирования. Для каждой территориальной зоны прописаны основные, условно разрешенные и вспомогательные виды эксплуатации. Список вариантов (и их характеристики) содержится в классификаторе, утвержденном Приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014.

Собственник надела из состава земель населенных пунктов может без дополнительных согласований выбрать один из основных видов использования. Условно разрешенный вид использования может быть внедрен собственником только после обсуждения с государственным или муниципальным органом по результатам публичных слушаний (статья 39 Градостроительного кодекса РФ).

Вспомогательные варианты эксплуатации применимы в случае, если они идут в дополнение к основному или условному видам использования.

Приобретение и аренда

Для приобретения земли следует сначала изучить каково назначение территории и какого рода постройки разрешено на ней строить.

На что стоит обратить внимание при покупке участка:

1. Несоответствие данных, изложенных в договоре, с реальным положением дел. Земля может быть не предназначена для постройки здания, как в случае с землёй ЛПХ. Или земельный участок состоит в зелёном фонде, где территорию можно только арендовать, но не приобрести. Лучше всего для таких случаев подойдёт земля ИЖС.
2. Территория может находиться под арестом, или право собственности на него было приобретено государством.
3. В бумагах могут быть допущены расхождения в описании, параметрах, габаритах участка.
4. Договор купли-продажи не может оформляться без уведомления членов семьи или органов опеки в случае, если участок принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетнего возраста.

Перечень требуемых документов для приобретения участка:

1. Гражданский паспорт либо удостоверяющий личность документ доверенного лица.
2. Юридическое лицо обязано предоставить документ о регистрации.
3. Кадастровый паспорт (без этого документа сделка будет недействительна).
4. Документ, подтверждающий права владельца на участок.
5. Отказ в письменной форме от субъекта РФ от покупки земли.

Кадастровая оценка земли – это последовательные действия административного характера по определению стоимости участка на конкретную дату. При оценивании учитываются данные о положении на рынке: торговые сделки, средняя цена аренды, уровень доходности близлежащих участков.

Кадастровая оценка земли проходит по плану:

1. Сбор и анализ рыночной информации.
2. Распределение на зоны городов и населений, учитывая функции участков.
3. Оценка показателей стоимости.
4. Разделение на зоны по стоимости.
5. Оформление результатов анализа.
6. Кадастровая стоимость участка не должна превышать рыночную.

Деятельность, недопустимая на таких земельных участках

Здесь не допускается делать ничего из того, что не служит целям развития города или посёлка. В особенности, если такое действие может повлечь для граждан населённого пункта ухудшение качества жизни.

Внимание: За деятельность, несоответствующую целевому использованию земель населённого пункта, вменяется административная ответственность.

В силу этого недопустимо нижеследующее:

1. Нарушать градостроительный ландшафт, произвольно застраивая территорию.
2. Наносить порчу экологии поселения, в том числе – при систематическом выбросе в атмосферу, в озёра или реки, на поверхность почв отходов от вредных производств.
3. Использовать городскую среду для животноводства. Иным образом вести сельскохозяйственную деятельность за пределами участков под ЛПХ.
4. Устраивать в населённом пункте свалки, в том числе – свалки радиоактивных и иных отходов.
5. Размещать кладбища и проводить захоронения.
6. Вырубать деревья в зелёной зоне, застраивать места размещения зелёных зон жилыми домами.
7. Вести торговлю в не предусмотренных для этого местах.

При обнаружении перечисленных и аналогичных нарушений, следует подать жалобу в Роспотребнадзор.

Использование земель поселений

83-86 статьи Земельного Кодекса России подробно описывают этот вопрос.

Например, там написано, что дополнительные правила по использованию земель в Севастополе, Москве и Санкт-Петербурге определяется местными законами этих городов. Но есть и другие правила, не менее важные.

1. Государство может выкупить и изъять в свою пользу объекты, которые принадлежат юридическим или частным лицам, либо сдаются в аренду.
2. Частные или юридические лица должны получить в собственность участки, по которым проходит граница. Такие объекты разрешается сдавать в аренду.
3. Территориальную границу можно изменять, только выпустив соответствующий закон РФ. После того, как земли включены в состав поселения, частные и юридические лица не должны потерять право собственности на них.
4. Все владельцы и арендаторы земли должны учитывать правила, указанные в строительных регламентах. Главное – чтобы земля использовалась строго по своему назначению.
5. Только субъекты Российской Федерации могут менять размеры территорий вместе с правовыми нормами.

Как определить категорию земли

Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.

Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.

Достоверный источник информации

При приобретении земельного участка для использования с той или иной целью стоит обратиться в Государственный Кадастр недвижимости. Лучше даже это сделать до покупки земли, чтобы не пришлось менять планы на нее.

В Государственном кадастре есть кадастровые паспорта на земельные площади, можно познакомиться с таким документом на определенный участок. В каждом регионе действует Кадастровая палата, она хранит информацию об земельных участках и может по заказу выдать кадастровый паспорт.

ВНИМАНИЕ! Физическое лицо может приобрести землю только для строительства дома, дачи или для сельскохозяйственной цели.

Обычным гражданам не продается и не передается в собственность земля коммунального назначения или производственного, военного, рекреационного. Если приобретенный участок находится в жилой зоне, его владелец может построить частный дом, здание мало- и многоэтажное, помещение культурного назначения.

Можно строить и на землях сельскохозяйственного предназначения, но эти постройки должны использоваться для ведения разных направлений сельского хозяйства. Такие особенности использования земельных площадей продиктованы положениями статьи 85 (ч. 11) Земельного Кодекса РФ.

Пример использования участка

Для строительства частного дома подходят земли, в кадастровом паспорте которых указан код 2.0-2.7.

На участке с таким кодом нельзя только возводить здание, где осуществляется непрерывное производство или в котором предполагается одновременное лечение и проживание.

Если нужно взять площадь под огород, ИЖС, она в классификаторе должна быть указана во втором разделе (с кодом 2.0-2.7).

Данный код разрешает строить на земельной территории:

• малоэтажное жилье,
• подсобные сооружения и гаражи,
• садовые домики,
• передвижные домики, к которым можно подключать инженерные коммуникации, обеспечивающие комфорт проживания.

Также это разрешенный участок под организацию огородничества и садоводства.

Законодательство РФ позволяет использовать два вида земель для дачного строительства:

1. Земли сельскохозяйственного назначения. Такие территории, как правило, расположены в пределах дачных кооперативов или садовых товариществ. Изначально правительство региона выделяет большую территорию, которая впоследствии разбивается на участки. Такой вид земель для строительства встречается чаще всего.
2. Земли населенных пунктов реже используются для строительства личных домов. Для подобного решения необходимо получить одобрения муниципальных органов.

Строительство дачного жилья запрещено или разрешено частично (при удовлетворении определенным условиям) в зависимости от типа участка. Незнание типов земель и нюансов их использования может повлечь за собой снос построенного здания, штрафные санкции или иные последствия

Самые распространенные типы участков, которые можно приобрести, и связанные с ними особенности строительства дома:

• Участки для ИЖС. Чтобы начать строительство потребуется создать проект здания, который должен быть утвержден местными органами власти. На участке допускается строительство одного дома не более трех этажей. Такие земли поселений для дачного строительства – это самый простой вариант, так как разрешение на возведение здания выдается без задержек и проблем.

Земли поселений: разрешенное использование

Согласно статье 83 ЗК РФ, земли населенных пунктов являют собой участки, целевое назначение которых — застройка городов, поселков и остальных муниципальных образований.

Отметим, что это единственное назначение данных земель. При этом согласно ч.3 ст. 84 ЗК РФ, частный участок, являющийся частью границы населенного пункта, сохраняет данный статус, что означает сохранение права собственности на данный участок.

Предназначение земли населенного пункта варьируется в зависимости от той зоны, в которой она размещена. Всего их 9:

• Жилые;
• Общественно-деловые;
• Рекреационные;
• Производственные;
• Сельскохозяйственные;
• Инженерные;
• Военные;
• Земли спецназначения;
• Иные территориальные зоны.

Остановимся подробнее на последней категории. К ней относятся участки, предназначением которых является создание улиц, проездов, скверов, парков, площадей и других похожих объектов. Как правило, данные земли находятся в составе основных зон и подразумевают возможность приватизации или получения в частную собственность каким-либо прочим методом.

Также закон предполагает такую нелегальную ситуацию, как нецелевое использование земель. Данное нарушение подразумевает эксплуатацию земли в форме, не соответствующей законному назначению, установленному для данной категории земель.

Перевод земель в земли поселений

Участки определенного типа открыты к переводу в вид земель поселений и городов. В основном, это зоны сельскохозяйственного значения и земли запаса. В редких случаях могут быть переведены и земли водного и лесного фонда (высыхание русла реки, очистка лесов).

Однако, при этом главным определяющим параметром является ценность земли. Иначе говоря, в зависимости от стоимости земли решается вопрос о возможности перевода. Так, если земля стоит на 50 и более процентов дороже средней стоимости земельных участков по территории того или иного муниципалитета, то она не подлежит переводу.

Перевод осуществляется по заявлению граждан и организаций. В некоторых случаях перевод может быть осуществлен решением органов государственной власти на местах при необходимости реализации плана по расширению населенного пункта.

Похожие записи:

• Бесплатное жилье в Казахстане. Как получить?
• 4 способа оплаты при продаже/покупке квартиры: безопасные и ненадежные
• Акт приема передачи денежных средств по договору аренды жилого помещения