Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить задолженность по квартире перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Правила «наследования» долга
Перед сделкой продавец обязан взять справку об отсутствии долга из всех структур, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Если после завершения сделки купли-продажи новый владелец обнаружил задолженность перед управляющей компанией, он не обязан ее оплачивать, ему должны завести новый нулевой счет. Статья 153 ЖК РФ говорит, что «обязанность оплачивать счета возникает с момента возникновения права собственности». Однако есть исключение: если вскрылась неоплата взносов на капитальный ремонт, долги переходят на нового владельца.
Часто стороны, зная о проблеме, договариваются между собой, что покупатель оплатит долг, но продавец снизит стоимость объекта. Пропишите это условие в договоре купили-продажи отдельным пунктом.
В случае покупки объекта с долгом бумаг для оформления нужно больше, но это не будет препятствовать сделке. Если же продавец скроет факт задолженности или ареста имущества, это грозит ему уголовной ответственностью. Итак, продать квартиру с недоимкой по ЖКХ можно, если нет судебного запрета.
Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:
Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).
Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:
- технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
- выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
- выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
- выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
- справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
- копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.
Право собственности и другие документы
Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:
-
договору купли-продажи, ренты, мены;
-
дарственной или свидетельству о наследовании;
-
свидетельству о приватизации;
-
решению суда, признающему право собственности.
Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:
-
паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
-
свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
-
расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
-
кадастровый паспорт;
-
выписку из домовой книги;
-
технический план квартиры.
Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем
- Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
- Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
- Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
- Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.
Как проверить — инструкция
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, не остаться без квартиры и не оправдываться за чужие долги, нужно своевременно проверить, не числится ли за квартирой долгов и иных обременений.
При этом не стоит надеяться на честность риэлтора, который может быть в сговоре с продавцом и лично заинтересован в оформлении сделки. Лучше осуществить проверку самостоятельно.
При покупке квартиры задолженность по ЖКХ проверяют несколькими способами:
- Берут у продавца квартиры квитанции на оплату ЖКУ, и по каждой услуге выясняют, есть ли задолженность.
- Предлагают продавцу предъявить справки об отсутствии долгов по ЖКУ.
- Можно узнать, нет ли долга по номеру лицевого счета в квитанции.
Узнать о налоговой задолженности можно в личном кабинете продавца, например, на портале Госуслуг, на сайте ФНС или МФЦ. Разумеется, это происходит при добровольном согласии владельца квартиры.
Шаг 2. Проверьте наличие документа, подтверждающего право собственности
Родившись, человек получает свидетельство о рождении, потом – паспорт, загранпаспорт и еще целый перечень документов, которые удостоверяют его личность, но при этом они не заменяют друг друга. Точно так же и с квартирой. Одним из важнейших документов, отражающих ее «историю», является свидетельство о государственной регистрации права собственности. Помимо общей информации (ФИО нынешнего владельца, его паспортных данных) свидетельство содержит такие актуальные разделы, как основание на регистрацию права собственности, количество собственников и наличие/отсутствие обременений.
Моменты, требующие особой бдительности:
- основание права собственности – мена, дарение, получение квартиры в наследство;
- приобретение квартиры во время брака (наличие брака или сведения о расторжении брака);
- долевая собственность.
Важно! Чтобы провести полную проверку, не забудьте взглянуть на документ-основание. Он расскажет, каким образом человек получил квартиру.
«Это может быть договор купли-продажи, когда квартира просто покупалась у другого собственника. Может быть договор долевого участия, когда квартира покупалась в долевку, то есть на этапе строительства у какого-либо застройщика. А также свидетельство о наследовании, если квартира досталась продавцу по наследству», — рассказывает Виталий Зыза.
Сомнения в любом из этих пунктов могут потребовать более углубленной проверки и активных действий со стороны продавца, которому придется:
- подтвердить отсутствие других возможных претендентов на наследство;
- предоставить письменный отказ от права собственности второго супруга;
- привлечь к сделке всех долевых собственников жилья.
Как проверить наличие прописанных лиц
Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:
— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.
Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.
Как узнать задолженность родственников по коммунальным платежам
Как узнать задолженность по ЖКХ через госуслуги. Проверить задолженность по ЖКХ можно по адресу через интернет. Зарегистрируйтесь на официальном портале госуслуг, введя данные родственника, и сможете получить необходимую информацию в любое время суток. Сделать проверку задолженности по ЖКХ болеющего родственника можно и в управляющей компании.
Кто должен оплачивать долг. Если жилое помещение находится в собственности, то обязанность погашать задолженность ложится на дееспособных членов семьи, которые там прописаны. Наследники жилого помещения после смерти родственника также наследуют и его долги за ЖКХ. Необходимо заплатить за последние 3 года согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности указанного владельца квартиры на нее или на ее часть. У тех, кто получил право собственности с 1991 года по 1996 г., такого документа на руках не будет. На правоустанавливающем документе должна быть пометка о регистрации права.
ВАЖНО! С 2016 года свидетельства отменили вовсе, и у владельцев на руках должна быть выписка из ЕГРН.
При проверке свидетельства о праве собственности следует обратить внимание на документы, которые указаны в нем в качестве основания, и сравнить с тем, что реально представляет продавец. Совпадать должны серии, номер, ну и тип документа. В свидетельстве необходимо проверить и все известные характеристики квартиры, включая этаж и назначение. В графе «Назначение» должно быть указано, что это жилое помещение.
ВАЖНО! На сайте Росреестра нужно найти кадастровый номер конкретной квартиры и обязательно его сверить с указанным во всех документах.
При наличии обременений квартиру будет купить сложно, да и рискованно. Поэтому лучше обратиться к опытному юристу, который подскажет, что в такой ситуации делать. Например, можно погасить ипотеку из своих денежных средств, но в таком случае покупатель рискует.
Информация о долгах за капремонт и коммунальные платежи
По закону долги за коммунальные платежи остаются за бывшим собственником, но новому владельцу придется доказывать, что задолженности были до покупки квартиры. Поэтому при наличии долгов по «коммуналке» есть несколько выходов из ситуации:
- Попросить собственника погасить задолженности по всем видам коммунальных услуг и представить документ об отсутствии задолженности до момента подписания сделки.
- Взять с собственника расписку в том, что он обязуется погасить коммунальные платежи в конкретный срок.
- Договориться с собственником на уменьшение стоимости недвижимости на сумму долгов и затем самостоятельно выплатить задолженность.
Последний вариант применяется чаще всего. Чтобы узнать всю правду о наличии задолженностей, лучше обратиться в управляющую компанию. Там скажут правду, а справку собственник может подделать.
Что касается платежей за капремонт, то они закреплены за квартирой, и если их не оплатит продавец, то вся задолженность перейдет к покупателю квартиры. Поэтому данную информацию необходимо проверять особенно тщательно.
Проверьте состояние квартиры
Серьезные перепланировки (смена стен или окон) собственник должен был согласовать с Жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал, а вы купили квартиру, у вас могут быть проблемы.
Чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок, проверьте технические документы:
- справка о законности перепланировки, если ее делали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
- кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер квартиры, ее адрес, информация о собственники и техническое описание помещения;
- технический паспорт, в котором приведен план квартиры (поэтажный план и экспликация) и указаны все технические характеристики квартиры: материалы, дата постройки и пр.;
- техплан, который включает данные техпаспорта и информацией для кадастрового учета.
Не обязательно запрашивать все документы. Самым оптимальным будет технический паспорта квартиры.
Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах, не было незадокументированных планировок (расположение стен и окон соответствует действительности). Если какие-то изменения не отображены в документах, попросите продавца их обновить.
Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку.
Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры
Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.
Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.
Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 — 70 000 ₽. За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.
Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.
Я приобрела квартиру с долгом по коммунальным услугам в размере 34000 рублей, перевода долга не было. Управляющая компания взыскала с продавца эту сумму, но ко мне по адресу этой квартиры приходит пристав, чтобы описать имущество продавца, мотивируя тем, что по данному адресу он (продавец) зарегистрирован. Что мне делать?
Действительно, приставы работают, отталкиваясь от места проживания должника. Вам необходимо как можно быстрее снять продавца с регистрационного учета в территориальном органе ФМС, а также запастись чеками на приобретенные вами предметы. После того, как продавец будет снят с учета, учитывая ваше право собственности на это жилье, пристав реализовывать свои полномочия по вашему адресу не вправе.
Я оформляю приватизацию квартиры, по которой накопился долг в размере 44000 рублей. Мне постоянно из-за этого отказывают в приватизации, мотивируя необходимостью оплатить. В суд идти долго и дорого, что мне может помочь?
Если для вас по каким-то причинам обращение в судебные органы проблематично, вы можете найти компромисс и заключить договор с муниципалитетом рассрочке, с графиком периодических платежей.