Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор аренды земельного участка с администрацией досрочно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.
Порядок расторжения договора в суде
В ответ на полученное извещение вторая сторона вправе отказаться от внесудебного решения спора либо согласиться на требования инициатора. В последнем случае стороны подписывают соглашение. Если оппонент не согласен или проигнорировал врученное уведомление, инициатор может обратиться в суд. На размышление в данном случае отводится месяц.
В зависимости от статуса сторон иск рассматривается:
- арбитражным судом, если стороны — юридические лица;
- районным или городским судом, если спор возник между гражданами.
При этом выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения земельного участка.
К заявлению, содержащему данные сторон, существенные обстоятельства дела, причину обращения в суд, а также ссылки на нормы действующего законодательства и суть требований истца, необходимо приобщить пакет документов приложения. Обязательными в данном случае будут:
- документ, удостоверяющий личность физического лица или статус юридического лица;
- договор аренды;
- уведомление с отметкой о вручении ответчику;
- квитанция об уплате пошлины.
Последняя согласно НК РФ уплачивается в размере 300 рублей, если иск подается гражданином и 6000 рублей, если истец — организация.
Законность отказа от аренды земельного участка
Правила, регламентирующие расторжение договоров аренды, прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации, но нюансы, касающиеся сделок с земельными участками следует искать в Земельном Кодексе. Нужная информация содержится в 46-й статье документа, в которой говорится:
- решение о досрочном расторжении договора между частным лицом, арендующим землю, и муниципалитетом, являющимся владельцем участка, принимает только суд;
- если инициатором прекращения действия договора является только одна из сторон, вторая же выступает за сохранение прежних условий, дело передается в суд;
- если заключается соглашение о прекращении отношений, сторонам получится обойтись без суда.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Комментарий к Статье 46 Земельного кодекса РФ
Основания прекращения аренды земельного участка можно подразделить на общие основания прекращения права аренды недвижимого имущества, установленные гражданским законодательством, и на основания, которые дополнительно вводятся земельным законодательством применительно к аренде только земельных участков, — они перечислены в п. п. 2 и 2.1 комментируемой статьи.
Договор аренды прекращается в случае истечения срока, на который он был заключен. Если же договор заключался на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения). Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, то договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен.
Так, согласно ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (за исключением установленных этим Федеральным законом случаев), а для сенокошения и выпаса скота договор аренды указанных выше участков заключается на срок до 3 лет. Договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.
Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию как арендодателя, так и арендатора, но только по решению суда. В ГК РФ предусмотрены случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора (ст. ст. 619, 620). В основном они так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением. Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ст. 619 ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв.
По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.
ЗК РФ предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45).
Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ, но только для случаев использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Дело в том, что в других случаях прекращения прав на землю, о которых идет речь в предыдущей статье, либо имеют место государственные интересы, которые требуют незамедлительного изъятия участка, либо участок не используется для сельскохозяйственного производства, либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи, когда не допускается прекращение аренды земельного участка по указанному выше основанию.
Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом также по требованию арендатора. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка:
— если арендодатель не предоставляет ему земельный участок в пользование либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора. Например, фермер сдал в аренду временно не используемую им часть своего участка расположенному рядом сельскохозяйственному товариществу под распашку, но не убирает находящиеся на этой земле стройматериалы и сарай;
— если земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были обговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора. Так, арендатор мог не знать к моменту заключения договора, что участок, к примеру, ежегодно затопляется весной при разливе реки, и это обнаружилось только в процессе пользования;
— если арендодатель не проводит мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водн��й эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, в то время как по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки;
— если земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.
Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания расторжения договора по требованию арендатора.
Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения
В том случае если предметом сделки выступает земельный участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства, прекращение договора его аренды может осуществляться как по общим основаниям, предусмотренным нормами ГК и ЗК РФ, так и по профильным, предусмотренным ФЗ «Об обороте…» от 24.07.02 № 101-ФЗ.
Согласно п. 2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка сельхозназначения подлежит прекращению по инициативе арендодателя, если:
- арендатор создал (возвел) на участке самовольную постройку и не выполнил в отношении нее требования ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ, то есть не снес ее за свой счет либо не привел в соответствие требованиям градостроительных норм;
- арендатором не проводятся необходимые мероприятия по рекультивации и иному улучшению состояния почвы и ее охране;
- арендатор в случае установления для него обязанности по приведению земли в надлежащее состояние для использования по целевому назначению не сделал этого.
Расторжение договора аренды земельного участка
По истечении срока действия или досрочно по требованию каждой из сторон может последовать расторжение договора аренды земельного участка. В случае досрочного расторжении составляется отдельный документ (дополнительное соглашение), а для возврата участка земли арендодателю составляется акт сдачи-приёмки.
Условия, в соответствии с которыми можно расторгнуть договор, предусматриваются в Гражданском законодательстве или в соглашении сторон.
Собственник может расторгнуть соглашение при наличии следующих оснований:
- неуплаты арендной платы более двух раз подряд;
- нарушения условий соглашения при пользовании участком (например, нецелевое использование);
- ухудшения плодородия земли.
Может ли арендатор досрочно разорвать соглашение?
По инициативе арендатора прекращение действия соглашения возможно в следующих случаях:
- невозможность использования участка по назначению в связи с его непригодностью;
- скрытие собственником недостатков участка сельхозназначения, из-за которых его использование невозможно;
- не предоставление участка в пользование или создание препятствий для этого.
Расторжение договора аренды земли по инициативе одной из сторон
Согласно нормам Российского законодательства, любой из участников представленных договорных отношений имеет право быть инициатором расторжения документа в одностороннем порядке.
Порядок прекращения действия договора аренды земельного участка по инициативе одной из сторон сотрудничества:
- Если наниматель нарушил условия заключенного договора аренды, к примеру, арендатор не оплачивал арендную плату на протяжении двух месяцев, то арендатор имеет право инициировать процедуру расторжения документа на аренду земельного участка;
- Для этого лицо, которое владеет правами собственности на землю, должно направить другому участнику договорных отношений уведомление, в котором указать о желании прекратить действие договора мирным путем. Делается это путем заключения мирного соглашения, в котором обозначаются условия аннулирования контракта;
- Извещение следует направить при помощи почтовых услуг, а именно заказным письмом с обязательным обратным уведомлением. Если извещение предоставляется другому участнику сделки лично, то необходимо составить два экземпляра, на которых должен расписаться арендатор. Каждая сторона договорных отношений получает по одному экземпляру. Представленная мера требуется в тех случаях, когда арендодатель и арендатор не смогут прийти к обоюдному мнению и решить разногласие мирным путем, то инициатор расторжения договора аренды имел право направить исковое заявление в судебное учреждение. Для того, чтобы направить иск в суд, необходимо иметь доказательства, которые свидетельствуют о попытке решить вопрос досудебным способом.
Порядок расторжения договора аренды
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок – последний абзац статьи 619 ГК РФ
Другими словами, для досрочного расторжения договора аренды предусмотрен обязательный претензионный порядок.
Арбитражный процессуальный кодекс в части5 статьи 4 гласит, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка
В соответствии со статьей 125 АПК РФ, исковое заявление должно содержать сведения о соблюдении Истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. А в соответствии со статьей 126 АПК РФ, к исковому заявлению прикладываются документы подтверждающие соблюдение претензионного или иного досудебного порядка.
Более того, если Истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с Ответчиком, Арбитражный суд оставляет такое исковое заявление без рассмотрения.
Все вышесказанное призвано обратить внимание читателя на обязательность соблюдения претензионного порядка при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
В уведомлении указывается требование отправителя (например, внести установленную договором арендную плату в течение 15 дней после получения документа) и его желание досрочно расторгнуть договор при неисполнении указанного обязательства в одностороннем порядке или обратиться в суд за защитой своих интересов и взысканием неустойки. Также желательно потребовать от другой стороны предоставить письменный ответ на претензию в разумные сроки.
Сроки расторжения договора после получения документа прописываются непосредственно в самом уведомлении. Единственное требование к указанным временным рамкам – они должны быть разумными и возможными для исполнения второй стороной. Например, нельзя потребовать построить дом на участке в течение 10 дней.
Какими способами можно досрочно расторгнуть договор аренды земли?
Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия.
Беспроблемным решением является разрыв договора по обоюдному согласию всех его участников. На практике возможны случаи, когда только одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.
Механизм расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц, прописан в Федеральном законе от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (по тексту — №101-ФЗ).
Так, ст.14 №101-ФЗ содержит специальные правила расторжения такого договора в части земельного участка, находящегося в собственности 5 и более лиц.
Все действия, связанные с земельным участком, осуществляются по решению участников долевой собственности. Условия договора аренды земли также должны рассматриваться на общем собрании участников долевой собственности.
Например, для того чтобы собрание считалось правомочным нужно, чтобы на нем присутствовали участники, у которых доля в собственности составляет не менее 50% от общего числа (п.5 ст.14.1 Закона №101-ФЗ).
Что говорит Земельный кодекс
Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.
- Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
- Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.
Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.
Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.
Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка.
Порядок расторжения по взаимному соглашению
П.3 ст.407 ГК РФ позволяет участникам договора прекращать отношения путем создания двустороннего соглашения о расторжении.
В данном соглашении прописывают условия завершения договора аренды, а также последствия для каждой из сторон. Обязательным является простая письменная форма данного соглашения. Стороны обязаны закрепить все договоренности на бумаге и скрепить их своими подписями.
Процедура может инициироваться любым из участников арендной сделки. Предложение направляется арендатором или арендодателем второй стороне с указанием причин прекращения дальнейшей аренды земельного участка.
Если вторая сторона не возражает против завершения арендных отношений, то составляется двустороннее соглашение.
Прекращение временного пользования земельного участка по взаимному согласию участников – это самый простой способ расторгнуть договорные отношения. В этом случае возникает минимум сложностей и препятствий, сделка оформляется быстро и без взаимных претензий.
Какие существуют основания для досрочного расторжения договора аренды
Предоставление объекта в аренду относится к сделкам. В соответствии с законодательством по инициативе любой стороны арендный договор можно расторгнуть досрочно. Выделяются три способа, по которым может произведено расторжение. К ним относится:
- Отказ от продолжения отношений в одностороннем порядке.
- Подписание соглашения между сторонами о расторжении договора.
- Подача искового заявления в суд.
Основания, по которым соглашение можно признать расторгнутым раньше срока, прописаны в тексте документа.
Требование расторгнуть договор аренды может быть выдвинуто по следующим основаниям:
- При существенной порче имущества, принадлежащего владельцу.
- Более двух раз подряд на счет арендодателя не перечисляются платежи за пользованием объектом.
- Предмет, который предоставлен в пользование, используется стороной не по назначению, с нарушением пунктов договора.
- Расторгнуть договор можно раньше срока, если в обязанностях прописан капитальный ремонт, но он не производится.
- Расторгнуть соглашение арендатором возможно в том случае, если переданное ему имущество изначально имело дефекты, было непригодным для использования по независящим от него причинам.
Если одна из сторон хочет расторгнуть договор аренды по причинам, не указанным в договоре, это можно сделать только в судебном порядке.
Досудебное урегулирование спора
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, досрочное прекращение аренды по волеизъявлению одной из сторон, если контрагенты не пришли к соглашению, происходит исключительно в судебном порядке при наличии соответствующих оснований.
Однако перед тем, как передавать исковое заявление в суд, инициатор выхода из договора обязан принять меры досудебного урегулирования спора. В частности, в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ он должен получить от контрагента письменный отказ на предложение внести некоторые корректировки или расторгнуть арендный договор.
В уведомлении о необходимости расторжения сделки заинтересованное лицо должно указать:
- данные получателя;
- реквизиты договора, позволяющие его идентифицировать;
- основания, которые послужили поводом к расторжению сделки;
- намерение лица о прекращении аренды;
- подпись отправителя и дата.
Данный документ составляется в произвольном виде, так как отечественным законодательством обязательной формы для него не установлено.
Его следует обязательно направлять адресату заказным письмом с уведомлением, чтобы в случае отсутствия ответа от контрагента, у отправителя имелись доказательства досудебного урегулирования спора.
Сторона, получившая подобное предложение, должна в течение 30 дней направить мотивированный отказ либо свое согласие. Иной срок может быть отдельно прописан в соглашении об аренде земли.