Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Проверка сделки на юридическую чистоту — серьезный шаг, поэтому копии документов, даже заверенные, не подойдут. Везде требуйте оригиналы. И не стесняйтесь задавать вопросы продавцу. Если он отвечает неохотно или уходит от ответа — это повод насторожиться и ещё раз проверить все документы.
Если у вас возникли сомнения, что все детали сделки получится предусмотреть, то стоит обратиться к специалистам.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» позволит вам сэкономить массу времени и сил. Мы предлагаем профессиональную поддержку при регистрации и сопровождении любых сделок с недвижимостью — данная услуга у нас стоит 60 тысяч рублей. Наши специалисты подробно проверят выбранный вами объект, отстаиваем ваши интересы в сделке и сами собираем все необходимые документы!
Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки
Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.
Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.
Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.
Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:
- если собственником является несовершеннолетний гражданин;
- если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
- если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.
Право собственности и другие документы
Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:
-
договору купли-продажи, ренты, мены;
-
дарственной или свидетельству о наследовании;
-
свидетельству о приватизации;
-
решению суда, признающему право собственности.
Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:
-
паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
-
свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
-
расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
-
кадастровый паспорт;
-
выписку из домовой книги;
-
технический план квартиры.
Какие требования предъявляют банки к квартирам в новостройках?
Недвижимость должна пройти аккредитацию в банке. Это означает, что банк должен проверить объект недвижимости, оценить сроки сдачи и застройщика.
Эксперты из банка анализируют репутацию девелопера и тщательно проверяют документацию. Если найдут какие-то нарушения, купить такую недвижимость в ипотеку не получится. При получении аккредитации от банка можете смело подавать документы на покупку квартиры в новом жилом комплексе. Но помните, что даже тщательная проверка застройщика со стороны банка, не дает уверенность, что дом будет построен вовремя.
Если покупаете апартаменты в новом доме, к ним предъявляются дополнительные требования. У апартаментов не должно быть статуса складского, торгового или офисного помещения. И залоговой объект не может находиться в бывших лагерях отдыха, санаториях, гостиницах. Если застройщик ведет реконструкцию дома, здание должно быть построено не ранее 2000 года.
Как можно распознать мошенников
Проверка приобретаемой квартиры – это длительный процесс, который иногда требует проконсультироваться с экспертами по недвижимости. Но перед тем, как начинать уточнять информацию о жилье, нужно тщательно изучить само объявление о продаже квартиры и поговорить с продавцом. Так как некоторые схемы «мошенничества» можно узнать на первоначальном этапе без более углубленного изучения информации.
О том, как распознать мошенников, нам рассказал Антон Гусев. По его словам, основная мошенническая схема заключается в том, чтобы после продажи квартиры аннулировать сделку и не быть привлеченным за это не к какой ответственности, в том числе и к возврату полученных денег.
Первый тревожный признак, который сразу читается в тексте объявления – это запрет на использование материнского капитала или ипотеки. То есть квартира продается только за наличный расчет:
Если невозможна покупка с использованием ипотечного кредита, значит, продавец понимает, что квартира не пройдет проверку банка. Это возможно в огромном количестве случаев, например, если в квартире сделана незаконная перепланировка. Также, квартира может оказаться под арестом или в дальнейшем выясниться, что существуют лица, сохранившие право пользования жилплощадью. Вряд ли обычный покупатель обрадуется, когда к нему придет человек, отбывавший наказание в местах лишения свободы, и покажет документ, согласно которому он имеет право жить в этой квартире.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Второй скрытый подвох заключается в отказе от показа квартиры. Продавец может говорить, что не хочет лично контактировать и готов предложить онлайн-просмотр. Такие действия собственника жилья могут означать, что он хочет что-то скрыть от потенциального покупателя:
Если по какой-то причине продавец отказывается показывать квартиру или соглашается только на онлайн просмотр, существует огромный риск того, что человек купит вовсе не ту квартиру, которую он видел на фотографиях. Мошенники способны не только на подмену фотографий, но даже на замену табличек на двери квартиры и даже на самом доме. А та квартира, которая будет прописана в договоре купли-продажи, может не соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам или вовсе находиться в аварийном состоянии.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Больше всего стоит насторожиться, если продавец хочет уменьшить стоимость жилья в договоре купле-продажи. И если это только из-за уменьшения суммы уплачиваемого налога, то еще ничего страшного (хотя покупатель сможет получить меньший размер вычета по НДФЛ). Но могут быть и более весомые проблемы. О них нам также рассказал Антон Гусев:
Если продавец хочет прописать неполную стоимость в договоре, на такие условия нельзя соглашаться. Истинная причина таких требований может заключатся в том, что после совершения сделки он собирается начать процедуру банкротства. В итоге сделка будет признана недействительной, квартира вернется к владельцу для дальнейшего выставления на торги, а покупатель встанет в общую очередь кредиторов для возврата лишь той суммы, которая была прописана в договоре.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Причем процедура банкротства может касаться не только самого человека, но и его бизнеса, если он является собственником или одним из учредителей. Так как суд может привлечь собственника к субсидиарной ответственности, а сделку купли-продажи аннулировать, если договор был подписан в течение последних 3 лет.
Ну и последний очевидный признак, на который стоит обратить внимание, – срочность сделки:
Мошенники часто пытаются уговорить покупателя на сделку как можно скорее, рассказывая сказки о том, что на эту квартиру претендует еще 10 человек, а продавец завтра уже улетает заграницу навсегда, поэтому покупателю нужно спешить и заключить договор уже сегодня.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Если продавец торопит с оформлением договора купли-продажи и не дает времени на доскональную проверку информации, то, возможно, он хочет что-то скрыть.
Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов
Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Как не парадоксально это звучит, но начинать осматривать квартиру перед покупкой необходимо задолго до входа в неё, на далёких рубежах и подступах. Так будет провести осмотр квартиры перед покупкой правильнее всего.
В первую очередь обратите внимание на сам дом, в котором вы предполагаете жить, соберите по максимуму достоверной информации по зданию — год постройки, материал стен — из чего дом построен, когда был последний капитальный ремонт, что конкретно менялось — кровля, инженерные коммуникации, или же просто был проведен лёгкий косметический марафет, размер услуг жкх, какая управляющая компания осуществляет эксплуатацию дома. Оцените транспортную, социально-бытовую инфраструктуру вокруг своей будущей квартиры. Ответьте себя на ряд первостепенных вопросов: В какой магазин будете ходит по утрам за хлебом, в какое учебное учреждение отдадите своего ребёнка, в каком парке или сквере будете совершать вечерний променад, как вы будете добираться на работу…
Для сбора информации по криминогенной обстановке вам стоит обратиться к участковому полиции, но лучше всего на осмотре квартиры включить местное сарафанное радио — расспросите местных жителей, бабушек на лавке, о том чем и как живёт дом и микрорайон в общем — есть ли сборища наркоманов, где живут алкоголики и другие ассоциативные элементы.
Для многих клиентов на рынке вторичного жилья вопрос о покупке снимается далеко на подступах к самой квартире…
Назначать просмотр необходимо по предварительной устной договоренности с представителем собственника — риэлтором или агентом, или самим хозяином квартиры. Не надо ломиться в закрытую дверь и играть в детектива, вычислять по фото или у местных жителей где конкретно в доме какая квартира продаётся. Заявившись к продавцу, неожиданно для него, вы можете скомпрометировать себя и выставить не в лучшем свете. И скорее всего осмотр квартиры для вас закончится не начавшись
Очень часто потенциальные покупатели узнают о том, где находится в каком подъезде квартира, лишь на просмотре. Риэлторы в целях конфиденциальности держат до последнего эту информацию в секрете. Частенько клиентов подстерегает неожиданный и неприятный сюрприз — квартира в торце или угловая. И если для вас как для покупателя этот момент определяющий, рекомендую заранее задать вопрос о расположении квартиры на этаже и планировке.
Смотрите перед покупкой на состояние и ремонт в квартире
В первую очередь при осмотре квартиры необходимо особо уделить внимание на её состояние и качество ремонта. А если жильё пришло в упадок, то оценить фронт работы и прикинуть в уме сколько нужно вложить денег в квартиру, чтобы привести её в состояние пригодное для нормального проживания.
При общем осмотре квартиры обратите внимание на следы недавнего косметического ремонта. Возможно хозяин квартиры попытался скрыть от вас серьёзные недочёты на скорую руку. Оглянитесь вокруг, где-то должна стоять банка с краской или лежать рулон обоев.
Свежая штукатурка на стене или на потолке должна на просмотре квартиры вас насторожить — возможно это попытка завуалировать грибок или плесень, быть может течёт крыша или соседи сверху постоянно квартиру заливают.
Не ленитесь поднять голову и досконально изучить потолок, рассмотрите его особо тщательно и внимательно. Попытайтесь найти следы подтёков и протечек, особенно в местах примыкания труб и в углах комнат.
Осмотрите оконные блоки — не видны ли места промерзания, убедитесь что из окон не дует ветер и они легко и плотно закрываются.
Зайдите в ванную комнату и осмотрите перед покупкой квартиры сантехническое оборудование — смесители, краны, задвижки и трубы. В коробах над стояками также может быть спрятано много сюрпризов. Проверьте напор воды — на верхних этажах может сочится лишь тонкая струйка.
Типичные ошибки клиентов на осмотре квартиры перед покупкой
Ошибки совершённые на просмотре могут выйти вам боком. Они либо загонят вас в тупик, либо отодвинут на неопределенное время от намеченной цели — приобретения своего собственного жилья.
Очень часто потенциальные покупатели забывают о всех правилах приличия, наставлениях и рекомендациях перед осмотром квартиры и наломав дров остаются ни с чем. Ломятся напролом как слон в посудной лавке, неповоротливо без смекалки.
Вопрос купли-продажи недвижимости, и в частности осмотр квартиры перед покупкой, очень сложен и многогранен, уж очень много есть нюансов. И записываться на просмотр квартиры, не заручившись некоторыми сведениями и рекомендациями, не просто опрометчиво — в большинстве случаев вообще недопустимо.
Надеюсь, несколько моих практичных советов помогут вам с достоинством пройти этот этап в вашей жизни, уверенно держаться на осмотре квартиры перед покупкой на вторичном рынке и обращать своё внимание действительно на важные моменты.
И не забывайте, что это рынок — будьте на стороже, держите хвост пистолетом и ухо востро.
Шаг 4. Осмотр квартиры
Выберите несколько подходящих объявлений и договоритесь о встрече с продавцом. Когда вы попадете в квартиру, внимательно осмотрите ее. Расскажем, на что нужно обратить внимание.
- Включите воду во всех кранах, чтобы проверить качество сантехники. Если в доме стоит газовая колонка, проверьте ее работоспособность, регулируя напор и температуру воды.
- Оцените, насколько в квартире тепло или холодно. Зимой обязательно пощупайте батареи, чтобы узнать, насколько они горячие. Обратите внимание, на расположение квартиры – в угловых зимой холоднее.
- Проверьте, стоят ли счетчики на горячую и холодную воду. Плюсом будет наличие счетчика на газ.
- Включите и выключите свет во всех комнатах, чтобы проверить работу проводки.
- Оцените количество света в комнатах. Нередко соседние многоэтажки и деревья делают квартиру более темной. Если в течение дня света в помещения поступает мало, увеличатся расходы на электроэнергию из-за постоянно включенных люстр и бра.
- Познакомьтесь с соседями или консьержем, расспросите их о самой квартире, ее жильцах, обстановке в доме и районе.
- Проверьте тягу вентиляции, поднеся к ней горящую спичку. Пламя должно сильно дрожать или вовсе потухнуть.
- По возможности проверьте стены и потолок на наличие потеков и плесени.
- Пройдитесь по квартире и прислушайтесь, не скрипят ли полы.
- Проверьте работоспособность оконных стеклопакетов.
Какие вопросы задавать при покупке квартиры
Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.
- в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
- на каком основании было получено право собственности на квартиру;
- кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
- есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
- наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
- есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
- спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.
Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.
Как покупать квартиру на вторичном рынке: план действий
При ориентации на недвижимость вторичного рынка, стоит учитывать соответствующие положительные стороны такого жилья, а именно:
- покупатель сразу становится собственником готового жилья;
- самостоятельный выбор подходящей покупателю инфраструктуры;
- возможность выбора цивилизованных, не подверженных социальной девиации соседей.
Основной привлекательной для покупателей чертой подобного жилья выступает немаловажная возможность вселиться в квартиру сразу после покупки.
Существует и так называемая «вторая сторона медали», в виде недостатков жилья вторичного рынка, выражающаяся невозможностью предвидеть все «сюрпризы» подобных объектов.
Опытные специалисты рынка недвижимости могут дать некоторые дельные советы. Во-первых, не следует заключать сделку без внимательного осмотра квартиры.
Предварительный осмотр квартиры. Внешний осмотр
Для начала следует осмотреть придомовую территорию и оценить общее состояние дома: насколько благоустроен дом, есть ли на территории двора спортивные и детские площадки, газонные части, высажены ли деревья, имеются ли лавочки, участки для парковки автомобилей, общее состояние чистоты.
Неприемлемый вид, засоренность двора, – предпосылки того, что вам придется жить с представителями не самого порядочного и культурного контингента населения.
Кроме того, такое состояние двора демонстрирует добросовестность отношения управляющих и административной части дома (кооператива) к выполнению своих непосредственных обязанностей. Если дом старый, то стоит присмотреться к его стенам (есть ли на них трещины), состоянию и ухоженности балконов.
Внимательно изучите подъезд изнутри, обратите внимание на лестничные пролеты, наличие и состояние мусоропровода. Лифт должен быть исправным, не должно быть следов стекания воды по стенам, что само по себе является свидетельством аварийного состояния крыши.
Не лишним будет проведенная с жильцами беседа на предмет давности проведения ремонтных работ по общедомовым коммуникациям.
Сам осмотр квартиры производится последовательно в следующем порядке:
- Планировка квартиры. Внимание уделяем признакам перепланировки квартиры, но проще всего будет провести сверку плана жилплощади с реальными фактическими данными. При условии, что перепланировка была проведена, однако, не прошла процедуру узаконивания, регистрация сделки будет невозможной. Если подобная квартира уж сильно пришлась «по душе», то покупку стоит отложить, предоставив продавцу определенный промежуток времени, чтобы узаконить перепланировку;
- Потолок и стены. Обращаем внимание на толщину стен, так как это определяющий фактор для их шумо- и теплоизоляции. Смотрим на состояние обоев: не отслоены ли они, нет ли на их поверхности грибка, плесени, являющихся свидетельствами сырости (распространенный атрибут для квартир на первых этажах и угловых квартир);
- Если в ваших планах оставить окна и межкомнатные двери, стоит также уделить внимание и их состоянию;
- Оцениваем коммуникации дома. Данный момент предполагает тщательный подход, так как в случае возникновения проблем после приобретения квартиры, без помощи узких специалистов и затрат существенной суммы для проведения ремонтных работ вам не обойтись. Во избежание вышеуказанных проблем, проверяем на предмет сырости под ними трубы и стояки, оцениваем напор воды, качество слива воды, ее цвет. Важный момент – качество работы вентиляции и газового оборудования;
- Немаловажный фактор – вид из окна, который должен оставлять хорошие визуальные впечатления, создавать психологический комфорт.
Как покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку (подробно)
На сегодняшний день приобретение недвижимости в ипотеку — довольно широко распространенное социально-экономическое явление, учитывая столь высокие цены на жилье. Банковские учреждения, естественно, не без собственной выгоды, содействуют оперативности и относительной простоте подобного способа приобретения жилья, разработав специальные программы для кредитования населения, создающего возможность покупки недвижимости на наиболее выгодных условиях.
Для уверенности в успешности подобной затеи, потенциальный заемщик должен иметь относительно высокую заработную плату и соответствующую сумму для первоначального взноса.
Обозначим ряд причин, по которым приобретение квартиры в ипотеку на вторичном рынке может быть удобным и выгодным решением:
- Элементарность процедуры оформления ипотеки на приобретение недвижимости;
- Ипотечный кредит обычно имеет процентную ставку в пределах 12-14%;
- Альтернативность при выборе банков и их программ;
- Приобретение недвижимости в ипотеку на вторичном рынке предполагает возможность использования ряда государственных льгот.