Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда дома с последующим выкупом в алматы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На этом этапе у некоторых участников бывает пробуксовка. Чтобы объективно оценить свои силы, следует знать, какой уровень дохода необходимо подтвердить участнику госпрограммы. Необходимый порог зависит от стоимости квартиры, ежемесячных взносов, количестве членов семьи. Так, по программе «Молодая семья» после оплаты арендного платежа на каждого члена семьи должно оставаться 10 МРП, то есть 21 210 тенге (в 2016 году). Учитывается совокупный доход супругов. Созаемщика привлечь молодой семье нельзя.
По информации МИИР, Казахстанская ипотечная компания в 2019-2020 годах в рамках имеющихся собственных источников и привлекаемых инвестиций предусмотрело реализацию разового проекта арендного жилья с выкупом для 3 тысяч работников образования и здравоохранения.
Как пояснили порталу kn.kz в КИК, в целях исполнения поручения Председателя Сената Парламента Республики Казахстан Дариги Назарбаевой по разработке отдельной программы для решения жилищного вопроса учителей и медиков Казахстанской ипотечной компанией была подготовлена специальная программа по ипотечному кредитованию жилья для представителей социально значимых профессий — врачей и учителей. Летом 2019 года между АО «ИО «КИК» Министерством здравоохранения и АО «ИО «КИК» Министерством образования и науки Республики Казахстан были подписаны соответствующие соглашения.
Для реализации данного направления АО «ИО «КИК» выделено 40 млрд тенге. Программа рассчитана на 2 года.
Механизм реализации программы включает в себя следующие этапы:
- Министерство определяет потребность в жилье в разрезе регионов.
- КИК приобретает готовое жилье в соответствии с этой потребностью.
- Министерство направляет списки претендентов в КИК.
- КИК проводит оценку платежеспособности и заключает договоры аренды с прошедшими участниками.
Требования к кандидатам
В КИК поясняют, получить арендное жилье с выкупом могут не только учителя или врачи, но и другие работники министерств и подведомственных организаций, которые остро нуждаются в жилье. Какие именно работники могут принять участие в Программе и требования к участникам (возраст, стаж работы и т.д.) решают самостоятельно Министерства (МОН РК и МЗ РК) и акиматы, с которыми заключены соответствующие соглашения. В КИК предоставляются готовые списки участников. КИК проверяет кандидатов лишь на их платежеспособность.
Обязательными условиями участия в программе являются:
- гражданство РК;
- отсутствие собственного жилья;
- наличие дохода за последний год;
- возраст арендатора, не должен превышать возраста выхода на пенсию на момент исполнения обязательств по договору аренды.
Условия и цены аренды с выкупом
Аренда с последующим выкупом осуществляется на следующих льготных условиях:
- первоначальный взнос отсутствует;
- срок аренды 20 лет;
- есть возможность досрочного выкупа жилья в любое время;
- отсутствие комиссии за рассмотрение заявления;
- привлечение гарантов при недостаточности дохода;
- ставка вознаграждения 3,1% годовых.
По данным КИК, максимальная арендная плата составит 1455 тенге за 1 кв.м для крупных городов и 1232 тенге для регионов. В среднем, за квартиру площадью 50 км.м арендный платеж составит порядка 60-70 тысяч тенге в месяц.
Порядок отбора и рассмотрения проектов жилищного строительства и реализации жилья определяется внутренними документами дочерних организаций АО «НУХ «Байтерек». Ценовые параметры по проектам строительства (приобретения) не должны превышать стоимости за 1 квадратный метр:
- до 260 тысяч тенге включительно — в городах Нур-Султане, Алматы и их пригородных зонах, Шымкенте, Атырау, Актау;
- до 220 тысяч тенге — в других регионах.
Нужно снять дом в Алматы?
В последнее время вырос спрос на услугу «аренда домов в Алматы». Это значит, что люди арендуют не только квартиры, но и дома в частном секторе. Аренда дома в Алматы – это престижно. Роскошная вилла подчёркивает статус делового человека, политика или звезды. Также такая аренда может быть выгодна, если жилье снимает несколько человек. В таком случае плата распределяется между всеми жильцами, а в их распоряжении оказывается целый дом с двором. Также это удобно, если дом находится вблизи от места работы или учебы. Например, некоторые предприятия, расположенные около частного сектора, часто арендуют жилье для своих сотрудников. Обычно аренда дома сопровождается заключением договора аренды, но часто арендатор и хозяин договариваются устно. Как правило, аренда дома выгодна тем, у кого есть и другая недвижимость, а частный дом используется только сезонно: например, как дачный домик летом или как зимняя сказка в горах. Случается и так, что хозяин сдает не целый дом, а его часть или комнату. Некоторые риелторские фирмы также оказывают такую услугу, как «аренда домов». Они составляют договор с хозяином и находят ему клиентов-арендаторов. Чтобы снять дом, можно воспользоваться услугой такой фирмы – это может быть надежнее, чем самостоятельная аренда, но, разумеется, обойдется чуть дороже. Чтобы подобрать хороший вариант аренды дома, стоит просмотреть предложения от агентств и непосредственных хозяев на нашем портале. Обратите внимание на объявления на подобии «сдам дом», «сдам дом в Алматы». Подобрав подходящий вариант, вы сразу же сможете посмотреть на карте, где находится дом, который вы планируете снять. Если у вас не получилось снять дом в Алматы, можете попробовать снять дом в Алматы. Предложений такого рода множество, а цена аренды будет гораздо ниже, чем в городе. Выбирая, обращайте внимание на среднюю месячную стоимость аренды в городе, которая доступна к просмотру на нашем сайте. Если цена показалась вам слишком завышенной, проконсультируйтесь с профессионалами – они помогут снять дом на рыночных условиях. Тем, кто предоставляет услуги аренды, мы предлагаем разместить свое предложение на нашем сайте с пометкой «сдам дом». Эта услуга гарантированно расширит круг Ваших потенциальных клиентов.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.
Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
Снимать жилье у государства
О том, сколько стоит снимать жилье у государства, на каких условиях, и как на этом можно заработать, рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова в ходе VIII Финансового форума по недвижимости.
«Уже сейчас 4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн квадратных метров, почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в частном секторе, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», — заметила Балкарова.
Более того, согласно опросу, который провел ВЦИОМ, из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн семей готовы арендовать жилье, заметила она.
«Мы хотим показать людям, каким может быть стандартное арендное жилье. Показать инвесторам, что это выгодное вложение», — подчеркнула Балкарова.
Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы — «города, в котором всегда есть спрос». АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта, которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».
«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» — апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.
Арендное жилье дешевле ипотеки
Как отметила управляющий директор АИЖК, авторы проекта постарались создать максимально широкую «продуктовую линейку»: в наличии апартаменты от 25 до 84 «квадратов». Все «номера» типовые: сдаются с мебелью и техникой. Стоимость начинается с 36 тыс. рублей в месяц.
При заселении арендаторам придется оплатить первый месяц проживания и страховой депозит. В эту сумму входят круглосуточные консьерж и охрана. «Коммуналку» придется оплачивать отдельно, по счетчикам, согласно московским тарифам.
За дополнительную плату можно будет заказать уборку «номера».
Заезжать в апартаменты можно с домашними животными и детьми. Сроки договора варьируются от двух месяцев до нескольких лет, но, как призналась Балкарова, рассчитывают, в основном, на долгосрочные договоры — год-два. На период аренды можно оформить временную регистрацию.
В целом в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс. «квадратов». Это три проекта в Москве. Первый уже запущен. Остальные московские доходные дома будут открываться по мере готовности — в 2018-2019 годах. Что касается других регионов, Балкарова не стала уточнять, где именно реализуются подобные «пилоты» и в какой они стадии готовности.
Другая сторона арендного вопроса — работа с инвесторами. Долгое время вопрос создания фонда арендного жилья тормозился именно по причине нежелания инвесторов вкладывать деньги «вдолгую». На этот раз АИЖК решили привлечь других инвесторов.
«Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды.
Это значит, что под управлением государственной УК мы будем предлагать инвесторам, в том числе, частным лицам, новый финансовый продукт — паи такого фонда.
Это инструмент, который позволит людям уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду, и участвовать в росте стоимости недвижимости», — заметила управляющий директор АИЖК.
Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры. Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир.
Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу.
Доходность по жилью, даже на падающем рынке, — это 4 года, по аренде — 17 лет, — рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. — Очевидно, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в арендную историю.
Поэтому все, у кого на руках сейчас есть ГПЗУ с отметкой „жилая застройка“, никогда не будут строить арендное жилье».
Покупать квартиры уже невыгодно
По словам Цветковой, если государство ставит развитие рынка арендного жилья своим приоритетом, есть меры, которые позволят сделать продукт для застройщиков более инвестиционно привлекательным.
Например, освобождение от налога на землю или на имущество на первые годы функционирования арендного жилья. Снижение платежа за изменение вида разрешенного использования земли.
А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации.
Однако не все застройщики оказались столь категоричны. Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше.
Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок. «В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев. Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», — согласилась она.
При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам.
Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности.
«Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс.
рублей в месяц — сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», — аргументировал он.
В то же время, как подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень, в теории определить, насколько новый формат будет востребован инвесторами и арендаторами, сложно. Нужно пробовать. В частности, в ходу могут оказаться такие форматы как аренда с возможностью выкупа.
Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:
Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.
На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.
Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.
Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора. В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено.
Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется.
Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт.
В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом
При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор. От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи.
Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана.
В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа. В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:
- После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
- До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.
- В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды. Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.
Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды.
Так как такой документ является своеобразной совокупностью аренды и купли-продажи, то нельзя точно дать определение подобной сделке.
Именно по данной причине, занимаясь непосредственным заключением подобного договора, стороны должны тщательно проработать не только основные законодательные нормы, касающиеся договора аренды, но и нормы, непосредственно относящиеся к купле-продаже. На практике все это оказывается достаточно сложной процедурой для обеих сторон договора.
Исходя из всего этого, можно сделать вывод, что для проведения подобной сделки сторонам придется соблюсти следующие особенности и условия:
- Подобный договор достаточно сложно составить самостоятельно, именно поэтому сложно отказаться от обращения к профильному специалисту.
- Из-за того, что в действующем на территории страны законодательстве не имеется достаточно четкой рекомендации подобного договора, лучше всего использовать его только в тех случаях, когда между обеими сторонами устанавливаются доверительные отношения. К примеру, подобный договор достаточно часто заключается между родственниками или близкими людьми. В подобной ситуации такой договор будет носить исключительно формальный характер. Кроме этого, если между сторонами будут возникать какие-либо споры, доверительный характер заключения подобного договора сыграет только на руку. Так не придется обращаться в суд для урегулирования сложившегося конфликта.
- Одним из самых принципиально важных и сложных вопросов при заключении такого договора является существенный вопрос о цене. Как правило, такая цена устанавливается выше, чем цена на квартиру. При помощи этого, арендодатель старается уберечь себя от всевозможных рисков.
Жилье в рассрочку от Жилищных кооперативов
Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы. Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%. Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал. Срок рассрочки всего 10 лет.
Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб. под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб. (пример расчета взят с сайта компании).
Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник. Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.
Кто может получить арендное жильё с правом выкупа?
Одним из главных преимуществ арендного жилья с последующим выкупом является нестрогие требования к подающим заявление гражданам. И, если для получения жилья от государства, необходимо принадлежать к особой группе (инвалидов и ветеранов ВОВ, социально-уязвимого населения, нуждающихся в жилье, государственных служащих и приравненных к ним и пр.), то для покупки арендного жилья достаточно иметь средства для покрытия арендных платежей и основных расходов. Иными словами, недвижимость будет доступна каждому, кто имеет достаточно средств для оплаты арендного жилья, иных требований к желающим приобрести квартиру нет.
Однако, при постановке в очередь и распределении жилья, в первую очередь будут учитываться лица, не имеющие жилье и те, кому необходимо улучшение жилищных условий. Также следует учесть, что приобрести арендное жилье с последующим выкупом по линии АО «Самрук-Казына» и в целом по программе «Доступное жилье – 2020» можно лишь единожды.
Каждый гражданин республики, имеющий достаточные доходы, может претендовать на арендное жилье с выкупом вне зависимости от вида деятельности, места работы, возраста, пола и семейного положения. Главным критерием является подтвержденный доход для оплаты арендных платежей в зависимости от выбранного жилья.
Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда с правом выкупа
В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:
- арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
- внешний вид помещения был ухудшен;
- более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
- не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.
Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества. Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки. При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.
Арендатор или арендодатель имеет право:
- Прекратить правоотношения по договоренности.
- Потребовать возмещения ущерба.
- Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.
Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.