Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для инвестора норма отдачи на капитал — это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
При определении нормы отдачи были приняты во внимание риски, наличие или отсутствие которых связано со следующими факторами:
-
местоположение объекта недвижимости;
-
объем необходимых капиталовложений;
-
экономическая и политическая ситуация в России;
-
состояние рынка аналогичных объектов в регионе.
Для определения нормы отдачи используются различные методы:
-
метод кумулятивного построения;
-
техника альтернативных проектов;
-
метод САРМ (модель оценки финансовых активов);
-
метод рыночной экстракции.
Расчет нормы отдачи на капитал проводился методами экстракции и САРМ
Расчет нормы отдачи с применением метода рыночной экстракции
Метод рыночной экстракции основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи аналогичных объектов, максимально близких по своим характеристикам к объекту оценки. Данный метод является наиболее надежным и доказательным из вышеперечисленных методов, поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости.
Далее перечислены основные этапы данного метода.
1. Подбор объектов, сопоставимых с оцениваемым, с известными ценами сделок.
2. Расчет арендных ставок для сопоставимых объектов с учетом сценария их наиболее эффективного использования.
3. Моделирование потоков расходов и доходов для сопоставимых объектов. При этом стоимость реверсии объекта может быть принята равной стоимости покупки с учетом:
-
затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования;
-
инфляционного удорожания по сложному проценту;
-
удешевления вследствие естественного устаревания;
-
расчет конечных отдач (внутренних норм рентабельности).
-
определение нормы отдачи для оцениваемого объекта как средней или средневзвешенной из ставок конечных отдач сопоставимых объектов.
Согласование результатов оценки
В настоящей работе по оценке использованы три подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможные величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость.
Затратному подходу присваивается наименьший коэффициент — 0,1 по той причине, что данный подход наиболее применим к вновь возведенным объектам недвижимости. Объект оценки к таковым не относится.
Наибольший весовой коэффициент присваивается сравнительному подходу, поскольку оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает стоимость оцениваемого недвижимого имущества. В связи с этим, сравнительному подходу присваивается удельный вес равный -0,5.
Весовой коэффициент в размере -0,4 присваивается доходному подходу, поскольку объект оценки — складское здание, является доход приносящей недвижимостью, посредством сдачи в аренду.
|
Вид подхода к оценке |
Величина стоимости, рублей |
Удельный вес подхода |
Скорректированная стоимость, рублей |
|
Затратный |
149 909 |
0,100 |
14 991 |
|
Сравнительный |
945 995 |
0,500 |
47 2997 |
|
Доходный |
226 674 |
0,400 |
90 670 |
|
Рыночная стоимость, руб. |
578 658 |
Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:
1 этап
Изучение рынка — проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
Правила определения ПВД, ДВД, ЧОД
Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход, который может быть получен при 100 %-ной загрузке собственности как по времени, так и площадям без учета всех потерь и расходов до вычета эксплуатационных затрат.
где S — площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ; Са — арендная ставка за 1 м 2 .
Действительный валовый доход (ДВД) – это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – П + ДД
где П — потери от недоиспользования площадей, ден.ед.; ДД — дополнительные доходы, ден.ед.
Обычно потери выражаются в процентах по отношению к ПВД.
Из ДВД вычитаются операционные расходы, в состав которых включаются расходы по обеспечению нормальной эксплуатации собственности, и резерв на замещение, который определяется как сумма средств на восстановление быстроизнашивающихся элементов собственности.
Возможны потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей, например вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей. Потери иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использования недвижимости.
Для этого производится его корректировка с поправкой на недоиспользование – рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости.
|
Рента экономическая (ECONOMIC RENT) 1) обычно — сумма валовых рентных доходов от здания, как если бы она устанавливалась рынком, в отличие от контрактной ренты, которая определена в договоре об аренде; 2) в экономической теории — избыточные поступления сверх той величины, которая необходима для того, чтобы задействовать фактор в производстве. |
|
Рынок покупателя (BUYERS MARKET) — рынок, на котором покупатели могут добиться очень выгодных условий и цен. Обычно это обусловлено общей экономической ситуацией или избытком предложений определенного варианта землепользования в соответствующем регионе. |
| Предыдущая страница | Следующая страница |
Следует определить рамки, в которых Оценщик способен достоверно определить стоимость здания – памятника культурного наследия.
Эти рамки тесно вязаны со влиянием НМА на стоимость комплексного объекта.
Верхний диапазон тесно связан с предельным повышением стоимости – это стоимости, связанные с предельными величинами прибыли предпринимателя. Рыночные данные показывают, что ПП может достигать 150% (1 + ПП = 1 + 1,5 = 2,5 или 250 %). При росте стоимости зданий – памятников культурного наследия свыше таковой величины, можно утверждать о том, что стоимость НМА намного превышает стоимость его материального носителя. Выше этого диапазона Оценщик не в праве самостоятельно определять стоимость комплексного объекта. Например, как определить стоимость пирамиды Хеопса, Кремля, собора Василия Блаженного?
Нижний диапазон стоимости тесно связан со влиянием сервитута и внешнего износа. При достаточно сильном влиянии (снижение стоимости не только в 2 раза, но и более – в 2,5 раза) Оценщик не в праве самостоятельно определять стоимость комплексного объекта. Например, как определить стоимость развалин Херсонеса в городе Севастополе, золотые ворота в Киеве, остатки бывших городских стен Китай города в Москве?
В пределах указанных рамок Оценщик может применять все три нормативных подхода к оценке:
Таблица 6. Используемые подходы к оценке
| ПОДХОДЫ | Стоимость улучшений | Влияние НМА (на стоимость улучшений) | Применимость подхода |
| Затратный | 100 % | -40%…….250% | Используется |
| Сравнительный | 100 % | -40%…….250% | При наличии рынка купли-продажи |
| Доходный | 100 % | -40%…….250% | При наличии рынка |
Для производства оценочных работ, касающихся зданий – памятников, требуется объединить усилия:
- государственных структур (подбор и подготовка документов по объекту оценки в соответствии с требованиями 73-ФЗ);
- специалистов по памятникам (трактование документов по объекту оценки, согласование объемов и временных периодов проведения ремонтно – реставрационных работ, экспертное определение ценоповышающей составляющей — престижности);
- оценщиков (проведение исследовательских и расчетных работ с выполнением на высоком профессиональном уровне).
Для производства оценочных работ требуется проведение мероприятий по подготовке профессиональных навыков оценщиков:
- в области строительных нормативов;
- в области архитектурного дизайна;
- в области расчетных методов определения стоимости ремонтно – реставрационных работ;
- в области профессионального определения специальных расчетных величин: прибыли предпринимателя, внешнего износа, влияния сервитутов, комплекса составляющих элементов престижности;
- в области согласованной работы со специалистами по памятникам и т.д.
Основной предпосылкой проведения расчетов служит представление о стоимости здания – памятника, изменяющей свою величину в зависимости от многих факторов воздействия, учет которых может производиться с достаточной степенью надежности и достоверности.
Насущная задача перехода к приватизации зданий – памятников может решаться только на базе применения методических материалов, прошедших практическую апробацию, поэтому методики оценки могут совершенствоваться при практическом применении с углублением алгоритмов расчета таких параметров, как дисконты, стоимость земельного участка, диапазоны стоимости объектов и т.д.
Резерв по обязательствам учреждения, по начислению которых существует на отчетную дату неопределенность по их размеру в виду отсутствия первичных учетных документов
Резерв по обязательствам учреждения, по начислению которых существует на отчетную дату неопределенность по их размеру в виду отсутствия первичных учетных документов, начисляется в случае, если на отчетную дату первичные документы на свершившиеся факты хозяйственной жизни не поступили и есть вероятность, что эти документы могут так и не поступить до даты подписания (принятия) бухгалтерской (финансовой) отчетности. По факту поступления первичных документов обязательства принимаются за счет суммы сформированного резерва.
Обратите внимание, если первичные документы поступили после даты подписания (принятия) бухгалтерской (финансовой) отчетности, и в учете не был сформирован резерв, операции отражаются порядке исправления ошибок прошлых лет (п. 1.7 Методических рекомендаций по применению Стандарта «Событие после отчетной даты», доведенных письмом Минфина России от 31.07.2018 № 02-06-07/55005).
Пример
Срок представления годовой отчетности – 17.01.2020. Первичные документы на оплату коммунальных услуг за декабрь 2019 года не поступили в учреждение на указанную дату. Учреждение на 31.12.2019 сформировало резерв предстоящих расходов по показателям приборов учета.
В 1С:БГУ 8 бухгалтерские записи по формированию резерва оформляются документом «Операция (бухгалтерская)». Принятие отложенного обязательства на сумму созданного резерва отражается также документом «Операция (бухгалтерская)». Для удобства эти операции можно отразить в одном документе (рис. 4).
Адресная система пожарной безопасности
Предназначена для сигнализации и передачи сообщений о возникновении пожара по признакам появления дыма, пламени, повышения температуры. Технические и функциональные возможности системы «ОМЕГА» позволяют создавать высоконадежные, распределенные и легко масштабируемые системы пожарной сигнализации объемом от единиц до нескольких тысяч извещателей.
- Полностью отвечает требованиям национальных стандартов ДСТУ EN 54 к системам пожарной сигнализации
- Отвечают требованиям ДСТУ 4469 для компонентов управления пожаротушением
- Позволяет управлять пожарной автоматикой и системами дымоудаления и оповещения
- Имеет взрывозащищенное исполнение категории 1ExibIIBT5
- Позволяет с ПЭВМ вести локальный и удаленный мониторинг защищаемого объекта
- Имеет действующие сертификаты УкрСЕПРО на соответствие ДСТУ EN 54 и ДСТУ ISO 9001:2009
Пример учета резерва на вывод из эксплуатации.
Приведем краткий, простой пример, чтобы проиллюстрировать эту чрезвычайно сложную тему.
Предположим, ваши эксперты оценили расходы на вывод из эксплуатации завода.
Их оценка приведена в следующей таблице:
|
Год |
Затраты |
|
20×1 |
400 |
|
20×2 |
500 |
|
20×3 |
600 |
|
20×4 |
550 |
|
20×5 |
250 |
Показатели оценки результатов работы с резервом
Таким образом, ниже используется описание кадровой технологии на одном из четырех уровней, где первый уровень зрелости можно обозначить как пассивный или начальный. Принципиальным отличием данного уровня является организация процесса случайным образом, иногда хаотичность.
На втором уровне зрелости процесс реализуется уже значительно более активно, но при этом носит, скорее, реактивный характер. При этом не смотря на реактивность, процесс носит воспроизводимый характер, его повторяют в том же виде на регулярной основе. Особенностью процессов второго уровня зрелости является их чуткая реакция на оперативные задачи, а также попытки планирования и отслеживания этого процесса.
На третьем уровне зрелости процесс можно уже описать как проактивный, характеризующийся высокой степенью управляемости и стандартизации. Четкая определенность и организованность процесса на основе принятого стандарта осуществляется из понимания целей и задач, на решение которых направлен процесс. Реализация процесса на третьем уровне зрелости определяет уже достаточно высокий уровень развития кадровой технологии. Однако, существует и четвертый уровень зрелости.
Четвертый уровень характеризуется четкой стратегической направленностью. Кроме того, процесс организован таким образом, что постоянно улучшается, оптимизируется, совершенствуется качество отдельных подпроцессов с учетом имеющейся и меняющейся стратегии.
Перечисленные уровни зрелости описаны применительно к каждому из пяти основных этапов (процессов) работы с резервами. Таким образом, уровни зрелости описаны относительно пяти основных элементов работы с кадровым резервом.
Принципы формирования кадрового резерва
Актуальность – потребность в резерве должна быть реальной.
Соответствие кандидата должности и типу резерва – квалификация кандидата должна соответствовать требованиям, предъявляемым при работе в должности того или иного ранга.
Перспективность кандидата – требования к образованию, ориентация на профессиональный рост, стаж работы в должности, динамичность карьеры и возрастной ценз.
Источники резерва кадров на замещение руководящих должностей:
- работники руководящего аппарата предприятия, а также дочерних организаций;
- ведущие и главные специалисты;
- специалисты, которые имеют соответствующее образование, а также положительно себя зарекомендовавшие при выполнении своих функциональных обязанностей;
- молодые специалисты, которые успешно прошли стажировку.