Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Текущий и капитальный ремонт крыши». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пocкoлькy имeннo кoнcтpyкции c плocким пoкpытиeм чacтo тeкyт, тo и peмoнтиpoвaть иx пpиxoдитcя жильцaм нepeдкo. Пo cpaвнeнию co cкaтным aнaлoгoм aлгopитм peмoнтныx paбoт нe oчeнь cлoжнo вoплoтить в жизнь.
Кто должен ремонтировать крышу в многоквартирном доме при протечке
О необходимости ремонта кровли
Протечка в жилье, при ее расположении на последних этажах многоэтажек, считается обыденным явлением, поскольку связывают эти случаи зачастую со снижением качества покрытия кровли.
От оперативности выполнения действий по организации выполнения ремонта зависит, насколько незначительными будут сопутствующие затраты и уровень сложности устранения этой проблемы.
В зависимости от характера появления кровельных протечек, последние могут подразделяться на следующие разновидности:
- Снегового характера (возникают во время активного таяния снежных масс либо при подтаивании нижних слоев, соприкасаемых с подогретой поверхностью кровли);
- Ливневого характера (могут появляться в процессе обильных осадков);
- «Мерцающего» типа (проявление признаков протечек носит бессистемный характер, без явных оснований, здесь как основные причины могут служить ошибки при монтаже пирога кровли, неправильное выполнение парапета, наличие микротрещин в покрытии кровли и прочее);
- «Сухого» типа (промокание потолочных и стеновых поверхностей в помещениях, вызванное появлением конденсата, накопление которого происходит в пространстве под кровлей).
Причинами протечек могут быть:
- Нарушение функциональности кровельных материалов, в результате окончания допустимого срока их эксплуатации;
- Наличие производственных дефектов или «второсортность» используемых материалов;
- Возникновение нарушений структуры используемого покрова, повреждений покрытия кровли при механических воздействиях;
- Влияние внешних факторов (это могут быть температурные колебания, воздействие ультрафиолетовых лучей или влаги);
- Технологические нарушения, допущенные при монтажных работах с кровельным пирогом;
- Срывы листовых материалов.
Для предупреждения возможных протечек, нужно не меньше 2 раз в течение года (весной и осенью) привлекать технических специалистов из ЖЭКа для выполнения плановых осмотров кровли.
Проведение капитального и частичного ремонта кровли
Выполнение ремонтных работ кровли в многоэтажке предусматривает достаточно серьезные финансовые траты. Починка частичного характера дает возможность минимизации расходов, она производится при незначительных повреждениях пирога кровли и иных кровельных элементов.
Частичный ремонт кровли характеризуется заменой непригодных к эксплуатации кровельных фрагментов в ходе:
- Возникновения протечек;
- Повреждения любого рода кровельных элементов;
- Снижения кровельной звукоизоляции;
- Ухудшения уровня теплоизоляции кровли.
Также проведение частичного ремонта может иметь цель улучшения эстетики внешнего облика кровли. Ремонт капитального характера в многоэтажке нужен, если кровля порядком обветшала или при появлении повреждений, имеющих серьезный характер.
При работах капитальной направленности могут проводить:
- Замену несущих элементов конструкции;
- Замену пирога кровли;
- Замену водосточной системы;
- Антисептическую и противопожарную обработку конструкций из дерева;
- Регулирование режима влажности и температуры до нормативного уровня.
Кaк быть жильцaм: aлгopитм дeйcтвий
Ceйчac гocyдapcтвo aктивнo зaнимaeтcя ликвидaциeй cтapыx ЖЭКoв. Нo измeнeния нe вceгдa cooтвeтcтвyют oжидaниям: yпpaвляющиe кoмпaнии, кoтopыe пpишли нa cмeнy пpoшлoмy штaтy, нeocoзнaннo кoпиpyют пpeжниe чepты ЖЭКoв: cтpeмлeниe пoлyчить мaкcимyм пpибыли пpи минимyмe ycилияx. Пoэтoмy бoльшинcтвo yпpaвляющиx кoмпaний вocпpинимaют жильцoв кaк oчepeднyю пpoблeмy, a нe кaк paвныx пapтнёpoв.
Кoгдa пoтeклa кpышa в мнoгoквapтиpнoм дoмe,кyдa oбpaщaтьcя — этoт вoпpoc cтaнoвитcя caмым глaвным для жepтв oбcтoятeльcтв. Taк, пpи пoявлeнии кpyпныx пpoтeчeк в кpoвлe пpидётcя нacтpaивaтьcя нa cбop нeoбxoдимыx бyмaг и дoкaзaтeльcтв, a тaкжe длитeльнyю бopьбy c чинoвникaми пo зaщитe cвoиx пpaв. Чтoбы дoбитьcя пoлoжитeльнoй peaкции, cтoит пpидepживaтьcя cлeдyющeгo плaнa:
Понятно, что в многоквартирном доме крышу будут ремонтировать специалисты. Вроде бы тогда можно не вникать в процесс, что называется, не заморачиваться. Но практика показывает, что контролировать процесс — в интересах жителей.
Валентина, домохозяйка: “Мы живем на последнем этаже 9-этажного дома, у нас управляет домом ТСЖ. Мокрые пятна на потолке появлялись постоянно. После ливней вовсе приходилось ставить тазики посреди комнаты, потому что вода крупными каплями падала с потолка.
Конечно, мы жаловались председателю ТСЖ. Крышу мало-мальски чинили, говорили, что все сделали, но история снова повторялась. Тогда мой муж поговорил с соседом, и они начали ходить на крышу вместе с председателем ТСЖ и ремонтной бригадой. Ни муж, ни сосед не имеют строительного образования, тем не менее только когда они начали “стоять над душой” и задавать вопросы, наконец-то ситуация разрешилась. Были выявлены причины протечек, и на общем собрании жителей было принято решение о полноценном ремонте кровли. Теперь крыша не течет”.
Полезно знать о возможных причинах протечек жителям верхних этажей, чтобы своевременно и аргументированно настаивать на устранении повреждений и восстановительных работах. Также эта информация пригодится вам, если УК сделала ремонт, а крыша вновь потекла.
Причины протечки могут быть такими.
- Самой частой причиной заливов является несвоевременная очистка кровли при сильных снегопадах. При повышении температуры снеговая масса тает и находит малейшие щели между перекрытиями.
- Естественный износ материалов — из-за погодных условий и времени.
- Некачественные материалы, использованные при строительстве.
- Механические повреждения — часто появляются после того, как с крыши счищали снег и наледь.
- Конденсат — он скапливается под кровлей и просачивается между плитами, давая о себе знать мокрыми пятнами у вас на потолке. Это значит, что крышу крыли, не соблюдая технологию.
- Если крыша скатная (что редкость для многоквартирных домов), могут образовываться щели между крышей и стенами, в которые натекает вода.
- Растительность, выросшая на крыше, разрушает ее корнями. Это характерно для старых зданий, в которых ремонт давно не делали. В жилых домах такого в принципе не должно быть.
Самый длительный, сложный и дорогостоящий ремонт, выполняемый при серьезном обветшании конструктивных элементов крыши – капитальный. Основанием его проведения является восстановление после природных катаклизмов, пожаров или вследствие дефектов, возникших с течением времени.
Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома включает в себя:
- замену кровельного пирога и покрытия;
- обновление инженерных сетей и водостока;
- обработку деревянных элементов огнеупорными и антисептическими средствами;
- замену стропильной системы и мауэрлата;
- обновление тепло- и гидроизоляции;
- восстановление внешнего вида кровли.
После оценки состояния дома определяется перечень того, что входит в капитальный ремонт крыши конкретного здания и период выполнения работ. Эти данные являются основанием для внесения МКД в региональную программу капитального ремонта.
Последствия протекания
Если протекает крыша в многоквартирном доме, то это является негативным моментом для каждого жильца, причем даже для людей, квартиры которых располагаются на нижнем этаже. Это обусловлено разными причинами:
- разрушается отделка и внешний вид мебели, располагающейся в квартирах на верхних этажах строения;
- ухудшается комфортность проживания всех граждан;
- на стенах или других поверхностях появляется грибок, причем он может распространяться на другие квартиры;
- происходит затопление чердака и даже лестничных площадок;
- у жильцов появляются разные заболевания из-за повышенной сырости;
- возникает вероятность обрушения крыши;
- существует возможность, что влага попадет на электрическую проводку или разные приборы.
По каким причинам протекают крыши?
Итак, протекает крыша в многоквартирном доме: что делать? Для этого надо обращаться в ЖЭУ или управляющую компанию, но эффективный ремонт возможен исключительно при определении причины образования протечки.
| Причина протечки | Ее особенности |
| Изменения в системе герметизации | Такая причина встречается в старых домах, а обусловлено это износом или ухудшением качества материалов, используемых в процессе формирования кровельного пирога. За счет ухудшения герметизации обеспечивается возможность проникновения влаги непосредственно под крышу |
| Использование некачественных материалов | Застройщики для снижения стоимости квартир нередко пользуются кровельными материалами с истекшим сроком годности. Они не могут обеспечить должный уровень герметизации, а также не прослужат слишком долго |
| Повреждение кровельного покрытия | Это может осуществляться при механическом воздействии, когда с крыши убирают снег или лед |
| Неправильная технология укладки | Часто застройщики обращаются для выполнения разных работ к людям, которые не являются специалистами, поэтому допускают грубые ошибки в процессе формирования кровельной конструкции. Это становится причиной появления протечек |
| Допущены ошибки при установке дополнительных элементов | Нередко влага проникает через места, где кровельное покрытие соединяется с частями вентиляционной системы, дымоходами или другими предметами, необходимыми для установки на крыше |
Для появления данной проблемы могут иметься разные причины. Они представлены в таблице ниже.
Независимо от причины следует оперативно удалять протечки. Если протекает крыша, куда обращаться? Для этого надо первоначально обратиться к УК или ЖЭУ.
Учет расходов на ремонт кровли здания
Наверное, одной из самых уязвимых частей здания является его кровля. Она чаще других подлежит ремонту, поскольку в большей степени подвергается воздействию неблагоприятных погодных условий.
Именно поэтому при ежегодных (весенних и осенних) технических осмотрах зданий особое внимание уделяется проверке крыш и кровель с целью выявления дефектов (неисправностей), определения степени износа и уточнения объема работ по текущему и капитальному ремонту.
Какие работы относятся к текущему и капитальному ремонту кровли? Как осуществляется планирование ремонтных работ и что включает в себя подготовка к их проведению? Каковы особенности учета расходов на ремонт кровли? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в данной статье.
Под ремонтом здания (его элементов) понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей ремонтируемого объекта. Иными словами, по результатам ремонта здания, в отличие от реконструкции, его основные технико-экономические показатели (строительный объем и общая площадь здания, вместимость или пропускная способность или его назначение) не изменяются.
Ремонт может быть текущим и капитальным.
Под текущим ремонтом здания подразумевается ремонт с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт здания осуществляется с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Необходимость ремонта кровли
Протечки в квартирах, расположенных на верхних этажах многоквартирного дома – рядовое явление, связанное со снижением эксплуатационных качеств кровельного покрытия. Чем раньше будут предприняты действия, направленные на организацию ремонтных работ, тем проще и дешевле устранить проблему.
По характеру проявления протечки крыши подразделяются на:
- снеговые (появляются в период бурного таяния снега, либо как результат подтаивания нижнего слоя, который соприкасается с теплым кровельным покрытием);
- ливневые (возникают в период выпадения осадков);
- «мерцающие» (признаки протечек появляются бессистемно и без видимых оснований, в качестве основных причин фигурируют ошибки монтажа кровельного пирога, неправильно выполненный парапет, микротрещины в кровельном покрытии и т.д.);
- «сухие» (намокание потолков и стен в помещении вызвано конденсатом, накапливающимся в подкровельном пространстве).
Особенности капремонта
Капремонт проводится раз в несколько лет, составляется специалистами проект работ, устанавливаются сроки и источник финансирования, смета на все процессы. Разработка проекта по ремонту зависит от материалов монтажа кровельного пирога, от конфигурации конструкции крыши, также от масштаба повреждений, от их вида. Что входит обычно в комплекс капремонта:
- Обновление кровельного пирога.
- Замена несущих элементов крыши.
- Установка новой водосточной системы.
- Проводится противопожарная обработка деталей крыши из дерева, антисептическая.
- Профессионалы регулируют и режим влажности. Температуры под кровлей, он должен соответствовать стандартам.
Предшествуют разработке проекта и проведению работ по капремонту осмотры специалистами. Они установят тип крыши, характер повреждений, список необходимых процессов.
И если специалисты знают, как отремонтировать конструкцию кровли и защитить надежно дом от холода и осадков, то финансирование работ уже не в их компетенции. Таким вопросом занимаются сами жильцы, управление дома.
Особенности капремонта
Капремонт проводится раз в несколько лет, составляется специалистами проект работ, устанавливаются сроки и источник финансирования, смета на все процессы. Разработка проекта по ремонту зависит от материалов монтажа кровельного пирога, от конфигурации конструкции крыши, также от масштаба повреждений, от их вида. Что входит обычно в комплекс капремонта:
- Обновление кровельного пирога.
- Замена несущих элементов крыши.
- Установка новой водосточной системы.
- Проводится противопожарная обработка деталей крыши из дерева, антисептическая.
- Профессионалы регулируют и режим влажности. Температуры под кровлей, он должен соответствовать стандартам.
Предшествуют разработке проекта и проведению работ по капремонту осмотры специалистами. Они установят тип крыши, характер повреждений, список необходимых процессов.
И если специалисты знают, как отремонтировать конструкцию кровли и защитить надежно дом от холода и осадков, то финансирование работ уже не в их компетенции. Таким вопросом занимаются сами жильцы, управление дома.
Жилищный отдел и Жилинспекция
Жалобы в инспекции и административные службы практически по принципу не отличаются от заявления о протечке в УК ЖКК.
Достаточно указания того, что уже происходило обращение коммунальщикам с дальнейшим игнорированием.
Обратиться можно, если не был соблюден гарантийный срок. Вышестоящее ведомство дает ответ на запрос в течение месяца.
Этого периода достаточно для:
- проведения проверки управляющей компании;
- осуществления осмотра крыши и занесения в протокол факта протечки кровли;
- предписаний и вынесения требований коммунальщикам.
Обратившийся получит письмо с указанием совершенных действий, даты осуществления ремонта и ответственного за него.
Этапы согласования и осуществления ремонта
Устранение дефектов кровли МКД начинается с оценки повреждений компетентными лицами. Определяется объем работ и оформляется акт. Составляется дефектная ведомость, проект, смета, назначается подрядчик на конкурсной основе. Ремонт выполняется согласно правилам безопасности. Заказчик контролирует рабочий процесс. При приемке он оценивает качество исправления повреждений покрытия.
Последовательность проведения капитального ремонта:
- Обеспечивается безопасность для жильцов. Ставятся ограждения, выделяется участок для прохода.
- Разбираются старые основания крыши.
- Устанавливаются новые конструкции или усиливаются прежние.
- Заменяется покрытие. Оно утепляется и ставится водоотведение.
При осуществлении подрядных работ, должны соблюдаться требования:
- Предварительное оповещение жителей. Стройматериалы поднимаются и опускаются с сигнальщиками.
- Рабочий процесс распределяется по времени. Анализируется погодная обстановка. Не допускаются ситуации протечек в квартирах.
- Выполняются правила пожарной безопасности.
- Используются только качественные материалы.
- На последнем этапе восстанавливаются антенны, приборы для защиты от молнии.
Кто должен платить за ремонт
У жильцов, которые организуют ремонт кровли многоквартирного дома, есть выбор. Они могут сделать это за свой счет, а могут взять средства из другого источника.
Крыша — это общедомовое имущество (как технические этажи и чердак), соответственно несут за нее ответственность все жильцы.
Согласно действующему законодательству все, кто проживает в доме, обязаны одинаково и своевременно вносить оплату за ремонт. Сумма, которую жильцы должны платить, зависит от того какую площадь они занимают.
Так как все в одинаковой степени отвечают за происходящее в доме, то и решение касательно проведения работ необходимо принимать на собрании путем голосования. Составляется официальное заявление, в котором жильцы ставят свои подписи.
Важно! Инициативу о проведении работ должны поддержать более половины.
Подача заявки на ремонт кровли
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, решение о необходимости отремонтировать крышу принимается на общем собрании жильцов дома и оформляется протоколом. Представитель собственников, согласно Закону РФ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», подает в управляющую компанию или ЖЭК заявление. Оно составляется в свободной форме, но обязательно содержит:
- наименование УК, адрес и ФИО руководителя;
- данные уполномоченного представителя;
- обоснование требования о ремонте: повреждение элементов крыши, протекание и так далее;
- ссылку на собрание жильцов и принятое решение;
- дату и подпись.
Также нужно приложить решение общего собрания.
На портале Госуслуги можно проконтролировать статус обращения либо подать жалобу на действия УК.
Даже если жилой многоквартирный дом еще только сдали в эксплуатацию, его крыша отнюдь не защищена от протечек, промерзания и механических повреждений. Обладатели квартир, расположенных на верхних этажах многоэтажек, подтвердят, что промочки могут возникать в любой сезон, нанося ущерб отделке помещения, порождая влажность и сырость. Технический регламент классифицирует протечки через кровлю на следующие категории:
- Снеговые. Такие протечки появляются во время бурного таяния снега, при оттаивании нижнего слоя снежной шапки, соприкасающейся с поверхностью кровельного материала.
- Ливневые. Промочки этого типа возникают во время обильного выпадения осадков из-за несовершенства водосточной системы или затекания жидкости в швы.
- «Мерцающие». Мерцающими называют протечки, которые могут проявляться бессистемно, в независимости от времени года, наличия или отсутствия осадков, чаще всего они возникают из-за нарушения технологии возведения кровли или из-за трещин на поверхности гидроизоляционного покрытия.
- «Сухие». Сухими называют протечки, которые не вызваны обильными ливнями или таянием снега. Они проявляются как намокание потолка и стен верхних этажей из-за накапливания конденсата внутри кровли.
Обратите внимание, что проще всего выявить и устранить снеговые и ливневые протечки, так как они появляются системно и легко объясняются несовершенством водосточной системы или недостаточной теплоизоляцией кровли. «Сухие» и «мерцающие» промочки труднее поддаются диагностике, так как могут возникнуть в любой момент времени и обычно являются локализованными на небольшом участке поверхности крыши.
Распространённые причины протекания
Кровля многоквартирного дома выполняет барьерные функции, защищая жилище человека от проникновения атмосферных осадков и холодно. Из-за большой площади она зачастую и является слабым местом конструкции, через которое происходит большее количество теплопотерь. Выявить протекание кровли достаточно просто, намного труднее определить, какова причина нарушения герметичности покрытия. Судя по опыту профессиональных кровельных мастеров, чаще всего крыша течет из-за следующих дефектов:
- Нарушение технологии возведения кровли. Это наиболее вероятная причина протекания крыши. так как подрядные организации часто нарушают технический регламент, дабы сократить сроки ремонта крыши и удешевить этот процесс.
- Окончание срока эксплуатации кровельного покрытия. Каждый кровельный материал имеет свой срок службы, после завершения которого он требует немедленной замены. Чаще всего гидроизоляционные покрытия сохраняют эксплуатационные свойства в течение 5-15 лет.
- Некачественный, дешевый, некондиционный кровельный материал, которые еще до начала эксплуатации имел дефекты.
- Механические повреждения гидроизоляционного слоя, которые могут возникнуть из-за деятельности человека.
- Воздействие неблагоприятных факторов окружающей среды. Ливни, снегопады, перепады температуры, сильный ветер – угроза для целостности кровельного покрытия.
Важно! Чтобы отсрочить ремонт кровли или крыши многоквартирного дома и не проглядеть мелкие дефекты, пока не проявившие себя в виде протечек, необходимо не менее двух раз за сезон осматривать состояние ее поверхности. Весенний и осенний осмотр крыши – работа специалистов управляющей компании, однако, мы рекомендуем узнать, когда это мероприятие будет проводиться и направить туда представителя от совета дома, чтобы участвовать в составлении и подписании акта.