Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки купли-продажи земельного участка из земель сельхозназначения в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ранее собственник имущества банкрота не имел никаких прав преимущественного выкупа. Более того, его никто не удосуживался уведомить о реализации доли в праве собственности. Все, на что можно было рассчитывать – возможность участвовать в торгах при реализации имущества на общих основаниях.
продажа доли в банкротстве
В соответствии с действующим законодательством преимущественное право на приобретение имущественного комплекса сельскохозяйственного предприятия имеют лица, занимающиеся производством и/или переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к землям должника. Считается, что это дает другим лицам, действующим в сельскохозяйственном секторе, дополнительные стимулы для развития и расширения своего бизнеса путем приобретения прилегающих земельных участков и производственно-перерабатывающего комплекса должника. Вторичное право преимущественной покупки принадлежит фермерским хозяйствам и КФХ, расположенным в той же местности, где находится предприятие-банкрот, а также соответствующему региону или муниципалитету.
Однако для того, чтобы воспользоваться приоритетом в приобретении недвижимого имущества обанкротившегося сельскохозяйственного предприятия, недостаточно просто владеть сельскохозяйственными землями. Необходимо использовать его по назначению. Это, как и наличие или отсутствие у заявителя статуса сельскохозяйственного субъекта, обычно решается судами с момента подачи заявки, публикации информации об оспариваемом аукционе и начала аукциона. Следует отметить, что согласно законодательству о банкротстве, сельскохозяйственные организации — это юридические лица, основным видом деятельности которых является производство и/или переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от которой составляет не менее 50% от общей выручки. Однако это определение имеет значение только для целей применения специальных правил банкротства агробизнеса в процедуре банкротства и не распространяется на лиц, имеющих первичное преимущественное право на активы сельскохозяйственного предприятия.
На практике существует много споров о том, возникает ли право преимущественной покупки имущества должника, фактически занимающегося сельскохозяйственной деятельностью, в случае, если в деле о банкротстве сельскохозяйственных организаций не применялось законодательство о банкротстве. Подход судов к этому вопросу до сих пор противоречив. Чаще всего они исходят из того, что приоритетное право на приобретение имущества банкрота возникает только в том случае, если процедура банкротства проводится по специальным правилам, установленным законом о банкротстве для сельскохозяйственных организаций и колхозов. Этот принцип часто применяется, даже если после продажи имущества на аукционе суд уже воспользовался специальными правилами для процедур несостоятельности сельскохозяйственных предприятий.
В судебной практике, однако, существует иной подход. В одном деле Верховный суд Российской Федерации постановил, что по аналогии положения закона о банкротстве сельскохозяйственных организаций, предусматривающие преимущественное право соседнего землепользователя на приобретение участка должника, могут быть применены к продаже участка физического лица. Несмотря на то, что положения о банкротстве колхоза не применяются в деле о банкротстве физического лица, суд принял во внимание фактическое использование должником земельного участка для выращивания зерновых и бобовых культур, а также принципы сохранения его целевого использования.
Таким образом, лица, заинтересованные в приобретении имущества, которое фактически используется для сельскохозяйственной деятельности, должны тщательно изучить обоснование применения к делу правил банкротства фермерских хозяйств или индивидуальных частных владений, а также принять во внимание, как имущество использовалось на практике, получал ли должник доход от продажи сельскохозяйственной продукции.
В целях обеспечения права преимущественной покупки имущества банкрота, арбитражный управляющий направляет персональные уведомления о продаже имущества должника лицам, занимающимся сельскохозяйственной деятельностью и находящимся поблизости от банкрота, а также размещает информацию о торгах в местных печатных СМИ. После проведения аукциона конкурсный управляющий обязан призвать соседних землепользователей приобрести имущество должника по цене, сложившейся на аукционе. Таким образом, лица с правом первого отказа не лишаются возможности участвовать в аукционе в целом, но даже участвуя в аукционе, они могут извлечь выгоду из его результатов. Для этого необходимо уведомить администратора несостоятельности о намерении воспользоваться правом преимущественной покупки по цене, которая будет определена на аукционе.
Если заявление подали более одного лица, имущество сельскохозяйственного предприятия продается лицу, заявление которого было получено первым. В случае нарушения прав лица, считающего себя обладателем права преимущественной покупки (например, из-за отсутствия уведомления о проведении аукциона), такое лицо может обратиться за специальной защитой — иском о переводе прав и обязанностей стороны сделки.
Основной особенностью продажи доли в земле по сравнению с продажей всего земельного участка являются следующие ограничения:
- обязательная продажа доли только членам совладения (в случае сельскохозяйственной земли);
- привилегированный выкуп для владельцев паев (для несельскохозяйственных земель).
Покупка и продажа сельскохозяйственных земель в 2022 году
Это маловероятно, поскольку сторона может оспорить сделку, если с момента ее заключения прошло не более 3 лет. (2) Сделка может быть оспорена супругой отца должника.
Да — да, третьим лицам дается до 10 лет, насколько я знаю. Как вообще можно проверить, есть ли возможные претенденты на эту собственность?
3. договоренность может быть оспорена самим должником, опять же на основании отчуждения земли без дома. 4. может ли жена должника (если она есть или была) подать в суд на свою долю? 5. как я могу зарегистрировать дом, если я выиграю аукцион? У меня должно быть разрешение на строительство, проект и т.д.
6. Можно ли отменить аукцион, если было неполное описание участка?
Может ли АА прописать в акте приема-передачи не только землю, но и все незарегистрированные строения и незавершенное строительство? В целом, можно ли купить/продать незарегистрированную недвижимость и как на это смотрит регистратор? В основном, все сводится к наличию незарегистрированного (и неуказанного в описании участка) дома, а также к семейным отношениям должника.
Помогите, пожалуйста, правильно оценить риски при выставлении предложения в таком тендере.
Схема приобретения имущества по цене, которая иногда оказывается в несколько раз ниже рыночной, довольно проста — после объявления компании или физического лица банкротом организуются электронные аукционы, в которых можно участвовать в режиме онлайн.
Конечно, не стоит верить рассказам о том, как многие обычные люди выбирали аукционные площадки и без проблем покупали квартиры в Москве за 100 000 рублей или автомобили за 10 000 рублей, это область, в которой работает множество специалистов физических и юридических лиц, и упустить выгодную сделку не позволит ни один специалист. Однако такой заработок все же вполне реален, поскольку после аукционов, на которых была совершена покупка
В течение трех лет до банкротства это правило применяется к квартирам, купленным у лица, получившего их бесплатно (от родственников по договору дарения).
Суд признает недействительным договор купли-продажи и, следовательно, автоматически сделку купли-продажи.
3. в течение одного месяца после банкротства продавца — теоретически, это относится абсолютно ко всем покупаемым квартирам.
РЕШЕНИЕ. Суд признает недействительными только притворные сделки, то есть сделки, в которых покупатель заведомо знал, что продавец квартиры испытывает финансовые трудности.
Поэтому при покупке квартиры необходимо собрать доказательства подлинности покупки и иметь доказательства того, что перед покупкой вы проверили продавца на признаки неплатежеспособности (см. врезку к материалу «Как собрать доказательства подлинности сделки»). Вы можете провести расследование самостоятельно или обратиться к адвокату, его стоимость составляет от 25 000 до 100 000 рублей.
Многие покупатели квартир не проводят исследований.
Но давайте все же разберем пошагово, как купить недвижимость с аукциона по банкротству.
Земля должников в Москве
Лоты с аукционов по банкротству в Москве и аукционов по продаже арестованного имущества банкротов со всех электронных торговых площадок. Арестованное имущество должников представлено в одном списке, используйте фильтры выше для работы с поиском и сортировкой.
Преференциальное право на покупку
Люди, сталкивающиеся с продажей земельного участка, часто задаются вопросом о его цене.
Здесь следует отметить, что цена акции может значительно отличаться в зависимости от региона. То есть в одном регионе вы можете продать акцию по разным ценам — за 50 тысяч рублей или за миллион.
От чего зависит цена? Во-первых, рыночная стоимость. Как и любой другой объект недвижимости, земельный участок имеет кадастровую и рыночную стоимость. Обычно рыночная стоимость в несколько раз выше. Продавец может выставить любую рыночную стоимость, которая его устраивает.
Он также может обратиться в специализированную компанию, называемую оценщиком, которая определит, сколько будет стоить земельный пай. При оценке будут учтены все технические параметры.
Кому положен земельный пай?
- Для того чтобы на выделенную долю оформить право собственности, необходимо начать с извещения заинтересованных лиц. Для этого нужно разместить объявление в местном СМИ, и указать, что владелец пая намеревается отделиться от общего массива, а также –границы и координаты желаемого участка.
- По истечении одно месяца после публикации проводится собрание с собственниками другим земельных долей. В протоколе собрания фиксируются явившиеся и принятые ими решения.
- Далее происходит процедура межевания земельного участка, с помощью которой устанавливаются и определяются границы участка.
- Затем оформляется кадастровый паспорт — документ, подтверждающий постановку на кадастровый учет, и содержащий в себе сведения: номер, присвоенный участку, адрес, предназначение и кадастровая стоимость.
- В заключении с целью регистрации права собственности нужно обратиться со всеми документами на землю и квитанцией об оплате госпошлины в Росреестр (федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).
Передать в аренду земельную долю невозможно. В аренду могут быть переданы только сформированные земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в долевой собственности (ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1]). Ст. 22 ЗК РФ [4] также не предусматривает возможности передачи в аренду долей в праве собственности на земельные участки.
Решение о предоставлении земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, а также условия договора аренды приминаются на общем собрании участников долевой собственности. Со стороны участников долевой собственности договор аренды земельного участка может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания совершать с земельным участком сделки без доверенности. При этом условия договора аренды должны отвечать тем, которые приняты решением общего собрания участников долевой собственности.
Бывают ситуации, когда отдельные долевые собственники не согласны передать земельный участок в аренду определенным с/х организациям или фермерским хозяйствам, а также не согласны с условиями договора аренды. В таком случае п.5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1] предусматривает для участника долевой собственности, который не согласен с мнением большинства, единственный способ распоряжения своей земельной долей. Это выдел земельного участка в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распоряжение этим участком по своему усмотрению.
Если один из участников долевой собственности не согласен с договором аренды земельного участка и хочет выделить из общей собственности свой участок, то получать согласие арендатора земельного участка не нужно. В случае выдела отдельного земельного участка из общего имущества, которое находится в аренде, договор аренды по отношению к новообразованному участку прекращает свое действие.
Для справки: До 2003 г., фактически до формирования основной законодательной базы в земельной сфере – до принятия Земельного кодекса и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в России действовал Указ Президента РФ от 07.03.1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю». Согласно данному законодательному акту разрешалось передавать в аренду земельные доли.
С принятием Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения 24.06.2002 г. в его переходных и заключительных положениях было предусмотрено, что договоры аренды земельных долей, заключенные до начала 2003 г., должны быть приведены в соответствие с данным законом и правилами ГК РФ в течение восьми лет, то есть до начала 2011 г. На данный момент договоры аренды земельных долей не заключаются, заключаются только договоры аренды отдельных земельных участков.
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2011 г
«Установлен порядок, определяющий право сельхозорганизации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности по цене не более 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (для купли-продажи), — пояснил Николай Степанов, партнер юридической фирмы «Муранов, Черняков и партнеры». — Торги за право заключения договора купли продажи или аренды не проводятся, что может существенно увеличить количество сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Более того, муниципальный орган обязан в течение двух недель с момента госрегистрации права на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, опубликовать в средствах массовой информации и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о возможности приобретения такого земельного участка».
Как вернуть принадлежность земельного пая, перешедшего в категорию невостребованного
Бывают случаи, когда владельцы паев отказываются признавать факт причисления имущества к невостребованному. Законодательство предусматривает процедуру оспаривания (п.9 ст.12.1).
Алгоритм оспаривания:
- на собрании, утверждающем список наделов, попадающих в категорию невостребованных, либо в период три месяца после его публикации владелец должен в письменной форме высказать возражения. Для наибольшего эффекта допускается выражение мнения и на собрании, и путём подачи письменного заявления;
- подать возражение в муниципалитет, который инициировал создание списка;
- если это не возымело действия, либо если трёхмесячный срок упущен, владелец пая вправе обратиться в суд. Исковые требования – исключить участок из категории невостребованных и вернуть право долевой собственности истцу. Процедура судебного разбирательства несложная и обычно заканчивается положительным решением по иску.
Помимо самого собственника сделать это могут его законные правопреемники, если они приняли наследство. Доказательством перехода права становится свидетельство о наследстве, полученное от нотариуса, или заявление на принятие наследства, если шестимесячный срок вступления ещё не истёк.
Сделки с землями сельскохозяйственного назначения
Если в собственности лица оказались земельные участки или доли в праве общей собственности на них и это влечет нарушение требований о местонахождении и предельных размеров участка (10% общей площади сельхозугодий в одном районе) или о правах иностранных лиц на сельскохозяйственные земли, то такие участки и доли должны быть отчуждены собственником. В соответствии с п. 2 ст. 4 и п. 3 ст. 19 Закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ в редакции от 7 июля 2003 г. Максимальный размер общей площади земельных сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина, его супруги и близких родственников (родители, дети, братья, сестры, дедушки, бабушки и внуки) устанавливается равным 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования. [4, с. 227]
Порядок организации и проведения земельных торгов регулируется постановлением Правительства РФ от 11.11.02 г. №808 «Об организации и проведении торгов по продаже, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков». Порядок проведения земельных торгов определяет субъектов (продавцов, организатора), предмет торгов, процедуру торгов, порядок расчетов и оформления прав.
Статья 11.5. ЗК РФ Выдел земельного участка
1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ
(ред. от 13.07.2015)
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Статья 15. Понятие земельной доли
1. Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ)
2. Определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным.
(п. 2 введен Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ)
3. В целях принятия решений о подсчете голосов участников долевой собственности размеры земельных долей должны быть определены единым способом в соответствии со следующими условиями:
1) площадь земельного участка определяется как площадь, указанная в кадастровой выписке о таком земельном участке;
2) при определении одним способом размеры земельных долей должны быть не менее чем размеры равноценных земельных долей, определенные другим способом. В случае, если такое соотношение размеров невозможно в отношении всех земельных долей, равноценность их определения обеспечивается за счет пропорционального уменьшения размеров невостребованных земельных долей;
3) при определении единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельскохозяйственных угодий, используются коэффициенты, установленные субъектами Российской Федерации;
4) если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби.
(п. 3 введен Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ)
Право на невостребованные земельные доли может быть признано в случае, если после наследодателей переход собственности наследникам был осуществлен фактически, но они не оформили соответствующие документы. Может быть и так, что пропущен период, отведенный для этого. Тогда единственной инстанцией остается суд.
Чтобы не доводить дело до суда, необходимо вовремя оформлять все бумаги. Вместе с землей наследникам переходят все постройки, находящиеся на участке. Они вправе выкупить землю по преимущественному праву. Если земля не приватизирована, то наследники смогут ее получить в следующих случаях:
- Если процесс приватизации начат наследодателем, но не остался незавершенным.
- Если наследодатель при жизни назначил доверенное лицо для проведения приватизации.
Правила продажи земель сельскохозяйственного назначения
- Его размеры (в гектарах либо кв. метрах) и месторасположение (его адрес на территории субъекта).
- Правоустанавливающие документы продавца и его личные сведения (паспорт и т.д.).
- Сроки и условия взаимного расчёта (на тот случай, если государство решит купить землю).
- Другие важные сведения, которые определяют условия сделки (их перечень определён в ст.2 ФЗ Об обороте c/х земель).
- ФЗ Об обороте земель сельхозназначения. В нём определено, что при продаже участков (ЗУ) с таким предназначением органы власти субъекта или муниципалитета обладают преимущественным правом покупки территории по указанной продавцом цене. Здесь же закреплено, что продавец должен известить государство о продаже в письменной форме. Это правило не действует только при продаже земли на публичных торгах или при её изъятии в государственных целях.
- Земельный кодекс РФ. В нём определено, какие наделы признаются землей с/х назначения (в ст. 77) – это те территории, что расположены за чертой городских поселений, и предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности. На некоторых участках с определённым видом пользования разрешается даже вести строительство определённых объектов.
- Гражданский кодекс РФ: ст. 131, 164, 165 и 551. Они регулируют переход прав и сроки расчётов между сторонами (не дольше 90 дней с момента госрегистрации прав нового владельца).
Процедура продажи земли сельхозназначения: как ее провести
Согласно нормам ФЗ № 101 здесь действует такое понятие, как преимущественное право покупки. Это означает, что продажа земельного пая имеет некоторые ограничения по сравнению с иным движимым или недвижимым имуществом. В частности, паевую собственность в виде сельхозучастка, не выделенного на местности, можно продать:
О продаже земельного участка следует обязательно уведомить районную администрацию. Игнорирование подобных формальностей может привести к тому, что сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Следовательно, с продавца могут быть взысканы переданные ему деньги. Извещение о намерении продать земельный участок можно отправить заказным письмом. Также о продаже земли можно известить лично, подав уведомление в приемную администрации местного муниципального образования под расписку о вручении.
Доли из участка не выделяются, они продаются либо сособственнику (долщику), либо сельскохозяйственной организации обрабатывающей этот участок! ФЗ № 101-ФЗ ст.12 «В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется». Арендатор купил 3 доли оформил и зарегистрировал право на долю в участке, потом на его долю наложили арест, а потом он взял и уступил право аренды на ЗУ! Вопрос могла ли юстиция зарегистрировать уступку права аренды на ЗУ если в нем была собственность арендатора который выкупал доли в процессе аренды. Основной договор аренды подписывали лица у которых были выкуплены доли.
Продажа доли в земельном участке сельхозназначения
Возможная продажа доли участка может вызвать неудобства для других его пользователей и повлечь возникновение конфликтных ситуаций, которые лучше избежать. Для этого потребуется прежде, чем предлагать объект другим лицам, уведомить о желании его продать прочих собственников долей на такой территории.
Требование нотариальной формы для договора продажи доли исключено из ст.42 ФЗ №218-ФЗ законом от 03.07.2021 №351-ФЗ «О внесении изменений…». Для совершения сделки необходимо соблюсти требования ст. 250 ГК РФ и ФЗ №218-ФЗ о праве преимущественной покупки. Аналогичные требования применимы к доле земельного участка сельхозназначения, если она не выделена и участников долевой собственности не более 5 (п.1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2021 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Доли в сельскохозяйственных земельных участках с числом сособственников 6 и более для реализации не нуждаются в соблюдении права преимущественной покупки. Продать «земельную долю» в сельхозучастке можно лишь ограниченному кругу лиц – сособственникам либо лицу, эксплуатирующему участок (например, сельхозпредприятие или глава КФХ, не являющегося юрлицом).
Оформление договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения
- бумаги, свидетельствующие о правах собственности на конкретную сельскохозяйственную территорию, подлежащую продаже;
- паспорта обеих сторон договора купли-продажи;
- бумаги из налогового органа, свидетельствующие об отсутствии долгов перед бюджетом муниципалитета;
- справка из кадастра;
- договор купли-продажи. Этот документ должен быть составлен в тройном экземпляре — для продавца, покупателя и регистрационного органа.
- высокая цена на покупку объектов, находящихся в пригороде;
- получение квалифицированной юридической помощи, т. к. нет юридических компаний, специализирующихся на предоставлении информации гражданам о покупке земель сельскохозяйственного назначения;
- трудности в подготовке документации для осуществления сделки купли-продажи, т. к. эти земли находятся под строгим наблюдением специальных государственных органов;
- в необходимости предлагать муниципалитету выкупить части земли.
Как найти земельный участок
Продажа земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по стандартным правилам, регламентированным на законодательном уровне, с учетом гражданского и земельного законодательства.
Единственным отличием является то, что перед заключением соглашения с третьим лицом, продавец обязан уведомить местную администрацию о планах реализовать свой с/х надел.
Чтобы понять, как найти земельный участок, нужно определить, у кого гражданин или организация планирует приобрести объект. Если у частника, то можно посмотреть сайты и газеты с объявлениями, пообщаться со знакомыми, обратиться в действующий колхоз или бывшим его работникам.
Если физическое или юридическое лицо планирует приобрести муниципальные или государственные сельхозугодья, то посмотреть свободные участки можно на кадастровой карте, размещенной на официальном сайте Росреестра.
Также, сведения о землях, которые выставлены на продажу, содержатся в местных СМИ (газетах, телевидении и др.).
Еще один вариант – обратиться в администрацию или в комитет по управлению имуществом (в зависимости от того, кто является уполномоченным органом в данной сфере). Вполне возможно, что работники ведомства любезно предоставят информацию о свободных землях сельскохозяйственного назначения, которые можно купить.