Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в долевую собственность супругами и детьми нужен ли нотариус». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Отвечает основатель и генеральный директор юридической компании «Капитал консалтинг» Илья Сазонов (Тюмень):
Действительно, ранее все сделки с долями оформлялись только через нотариуса. В настоящее время в силу вступил закон, согласно которому сделки с долями могут обойтись без участия нотариуса при условии согласия всех собственников на сделку с долями. Бывают случаи, когда Росреестр неохотно принимает документы в простой письменной форме, требуя нотариального удостоверения. Тогда можно получить письменный отказ Росреестра и попробовать обжаловать его. Для выдела доли ребенку нужно:
- составить соглашение о выделении долей;
- правильно рассчитать размер долей, исходя из стоимости покупки жилья;
- подать заявление о регистрации в Росреестр через МФЦ;
- оплатить госпошлину в Росреестр.
Как происходит оформление сделки продажи у нотариуса
Чтобы сделка, заключенная нотариусом, была признана законной, должны быть выполнены определенные условия:
- Подписи в договоре ставят только дееспособные граждане. От имени ребенка подписывают родители, опекуны или лица, усыновившие несовершеннолетнего. Если отсутствуют лица, несущие персональную ответственность за недееспособного, от его имени выступает имеющее соответствующие полномочия социальное учреждение.
- Если среди долей отчуждается имущество несовершеннолетнего, следует получить письменное разрешение от отдела опеки.
- Добровольное согласие продавца и покупателя на заключение договора. Если будет установлен факт давления на участников сделки, покупка признается недействительной.
Почему органы опеки могут отказать в сделке
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.
В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.
Как уже было сказано, если супруги приобретают квартиру, то обычно она оказывается в совместной собственности. Однако есть варианты, при которых она будет оформлена именно в долевую собственность.
Таким образом, чтобы оформить долевую собственность на квартиру для супругов, необходимо предпринять следующие шаги:
- Найти продавца, который собирается реализовать квартиру, и договориться с ним об условиях покупки.
- Заключить с продавцом договор, указав в нём размер долей каждого из покупателей-супругов.
- Использовать для оплаты покупки те средства, которые не находятся в совместной собственности.
- Подать документы в Росреестр (напрямую, через МФЦ, по почте либо через портал «Госуслуги») и провести регистрацию права в ЕГРН.
В том случае если покупателями выступают супруги, важна не сама процедура покупки квартиры – а происхождение использованных средств либо установленный правовой режим собственности супругов. Изменить законный порядок супруги могут следующими способами:
- Заключив брачный контракт. Он может заключаться как до регистрации брака в ЗАГС, так и в любое время, пока брак ещё действует. Важно, чтобы в контракте было оговорено, что имущество и средства, нажитые во время семейной жизни, не являются совместной собственностью, а находятся в собственности долевой либо принадлежат каждому из супругов единолично.
- Заключив соглашение о разделе имущества. Опять-таки это можно сделать в любой момент. Хотя обычно оно и используется уже после развода, когда необходимо разделить нажитое, ст. 38 СК РФ предусматривает такую возможность даже если брак и не был расторгнут. К примеру, такое соглашение часто заключают супруги, один или оба из которых являются ИП, чтобы оградить семейное имущество от возможного взыскания долгов.
- Обратившись в суд и добившись решения о разделе. Это происходит в порядке, установленном ГПК РФ.
Если в сделке участвует ребенок
Если в сделке по приобретению жилья участвует ребёнок, необходимо учитывать следующие нюансы:
- Если ребёнок один из собственников продаваемой квартиры, на продажу должно быть получено разрешение местного органа опеки (ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ). В противном случае, согласно ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», эти органы должны в судебном порядке опротестовать сделку.
- Согласно § 7 главы 30 ГК РФ и ФЗ «О госрегистрации недвижимости», дети до 14 лет договор не подписывают. За них действуют либо родители, либо заменяющие их лица. После 14 лет они могут быть участниками сделки, но лишь с согласия указанных выше лиц.
Существенные условия договора купли-продажи доли в квартире
Договор о продаже доли в квартире должен содержать обязательные условия, без которых такое соглашение считается недействительным. Так, в договоре должны присутствовать все необходимые данные о его субъектах — ФИО, адрес прописки, иная информация. Следующим условием является предмет договора — доля в квартире, а также идентифицирующие признаки жилого помещения. К данному роду признаков относятся адрес жилого помещения, его общая и жилая площади, количество комнат и другие важные особенности. Заключительное существенное условие – цена договора. Цена определяется соглашением сторон и должна быть выражена исключительно в валюте РФ – рублях.
Помимо существенных условий, в договоре купли-продажи доли в квартире должны содержаться сведения о правоустанавливающих документах, а также о правах третьих лиц на жилое помещение.
Данный вид сделок подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В случае, если всеми участниками долевой собственности будет произведено отчуждение доли по одной сделке, то нотариальные услуги оплачиваются однократно в зависимости от цены договора, а не в зависимости от количества участников сделки, — в размере половины процента от цены договора, однако, не менее 300 рублей, но и не свыше 20 000 рублей.
Передача доли в жилом помещении осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который сторонам необходимо подписать.
На кого оформить квартиру в браке?
Приобретая жилье в совместную собственность, закон гласит о том что «независимо от того на кого оформлена собственность, покупатели получают равные права на долю в совместном имуществе» Статья 39 п.1.
Другой вопрос, как доли делятся. Если зарегистрирован брачный контракт или присутствует иной вид сделки, определяющий основания для выделения большей доли прав на собственность (дарственная на добрачное имущество, договор продажи добрачного жилья – для покупки совместного имущества), доли распределяются согласно вложенным средствам в совместную собственность.
При приобретении с «нуля» на совместные накопления доли могут не прописываться в договоре. Достаточно указать в договоре купли – продажи, что жилье куплено в совместную собственность, в Росреестре в графе «вид права» будет указано «совместная собственность», официальными владельцами укажут обоих супругов.
В Гражданском кодексе РФ указано, по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило сохраняется и в 2020 году. Чаще всего недвижимость регистрируется на одного из супругов – так проще с документами.
Но допускается возможность приобрести именно долевую собственность, т.е. оформить за каждым из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:
- при подписании соглашения о разделе имущества уже после оформления совместной собственности (так называемое выделение долей, производится при участии нотариуса);
- при подписании брачного договора, причем он может быть составлен и до сделки, и после нее;
- приобретение каждым супругом доли в квартире отдельно на собственные средства, не нажитые в браке, например, на подаренные деньги или вырученные от продажи личного имущества.
Расходы, льготы и сроки
Оформление квартиры в долевую собственность сопряжено с финансовыми затратами, определяемыми в размерах:
- договорной стоимости жилья на основании договора с продавцом;
- составления брачного договора нотариусом – от 1000 до 5000 рублей;
- нотариальной регистрации брачного контракта – 500 рублей;
- услуг нотариуса для заверения долевой собственности – от 1000 рублей;
- государственной пошлины, взимаемой с каждого в размере 2000 рублей.
Что такое приобретение жилплощади в доле
Стоит распознавать формы зарегистрированного права на недвижимость:
- единоличное владение – оформляется на 1-го хозяина. При этом в случае нахождения обладателя в браке, актив признается вместе нажитым;
- общее имущество – оформляется на законных мужа и жену;
- долевое владение – на 2-ух либо более владельцев, не являющихся супружеской парой, а также лицами, имеющими супружеский контракт с особенным режимом принадлежности на вместе нажитый актив.
Получение усадьбы в единое долевое ведение не несет за собой нотариального удостоверения при условии, если:
- Отчуждающее лицо единовластно обладает жилплощадью и не является недееспособным. В случае приобретения квартиры в браке необходимо нотариальное разрешение второй половины.
- Лица, отчуждающие объект недвижимого имущества, обладают им на праве общего совместного ведения и также не являются недееспособными.
- Совершая покупку доли квартиры в долевую собственность, будь то супруги или не супруги, дольщику нужно принимать во внимание, что его право – это никак не площадь территории или конкретная комната. В данном случае это та часть помещения в процентном соотношении, которая принадлежит в соответствии с договорными отношениями.
Нет времени читать статью?
Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно
: оформи заявку и система подберет подходящие компании!
По этой услуге подключено 131 компаний
Начать подбор в несколько кликов >
По закону имущество, приобретенное во время брака, считается совместно нажитым, если иное не указано в брачном договоре. Поэтому нет разницы, на кого из супругов будет оформлена квартира. Однако может возникнуть ситуация, когда выделить доли будет необходимо по ряду причин. Кроме того, собственниками могут быть не только супруги, но также их дети, родители и прочие лица. В такой ситуации необходимо правильно выделить доли при приобретении недвижимости.
Налоговый вычет при покупке квартиры в общую долевую собственность в 2019 году / НДФЛка
Как распределить доли основного вычета
Как распределить вычет за ипотечные проценты
Если покупку жилья полностью оплатил один из
собственников
Если квартира оформляется на одного собственника, вопросов по
получению имущественного вычета, как правило, не много. Все нюансы
мы рассмотрели в статье «Налоговый
вычет при покупке квартиры и другого жилья».
Если же квартира
покупается в долях и, соответственно, оформляется в общую долевую
собственность, возникают сомнения – может ли каждый из
собственников получить вычет при покупке своей доли? На какую часть
вычета можно претендовать? Можно ли получить вычет не только за
себя, но и за второго/третьего собственника? Давайте
разбираться.
В 2014 году в Налоговый Кодекс РФ были внесены существенные
изменения: в зависимости от даты регистрации права собственности
стали применяться разные правила распределения долей. Теперь все
зависит от того, когда было куплено жилье – до или после 1 января
2014 года. В этой статье мы расскажем о квартире и другой
недвижимости, купленной в 2014 году и позднее.
Напомним, что дата регистрации права собственности — это не
момент сделки или передачи денег. При оформлении жилья по договору
купли-продажи дата регистрации указана в выписке из ЕГРН. Для
договора долевого участия это дата подписания акта приема-передачи
жилья.
Как быть, если квартира покупается семейной парой и оформляется
в общую долевую собственность, мы рассказали в статьях «Как
распределить имущественный вычет между супругами» и «Налоговый
вычет за детей при покупке квартиры, дома, земельного участка».
Там мы учли все варианты развития событий и описали все нюансы.
Сегодня рассмотрим другие ситуации с собственниками-дольщиками.
Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Мы не только
быстро и грамотно заполним для вас декларацию 3-НДФЛ, но и отправим
ее в налоговую инспекцию
При долевом строительстве
Многие семьи стараются приобрести жилье еще на стадии строительства, так как это значительно дешевле. При этом при покупке в «долевку» вкладываются общие деньги. При этом сам договор может быть оформлен на обоих супругов, так и на одного из них – но с точки зрения закона разницы между формами нет.
При покупке жилья по ДДУ супругами имущество переводится в разряд общего, что отображается при регистрации права собственности после завершения строительства. Квартира оформляется на того человека, который указан в ДДУ, но при разделе имущества в случае развода делится между супругами поровну.
Стороны могут заключить брачный контракт, в котором оговорят размер принадлежащих долей. Он может быть подписан еще на стадии строительства, но положения контракта вступят в силу после завершения постройки.