Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Экспликация помещений: что это и где получить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Минимальный набор данных в экспликации — это номер помещения на плане, наименование (или назначение) помещения и его площадь. Однако экспликация может содержать информацию об этажности, размерах комнат, высоте потолков. В начале документа указывается адрес объекта, местоположение, основание для составления экспликации (например, капитальный ремонт офиса или торгового зала).
Когда и зачем нужна экспликация
- Ввод в эксплуатацию новой недвижимости. Для каждого нового здания или помещения требуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию, для чего собирается целый пакет технических документов, в том числе и экспликации.
- При изменении планировки. Для перепланировки любой недвижимости необходимо получить разрешение в жилищной инспекции. Для этого, помимо проекта изменения планировки, в госорганы нужно предоставить техпаспорт или поэтажный план с экспликацией.
- Для постановки на кадастровый учет. Кадастр — это реестр объектов недвижимости с указанием их собственников, обязанных платить налоги на эту недвижимость. Кадастровая палата может запросить у собственника план и экспликацию.
- Для покупки жилья в ипотеку или рефинансирования. Перед оформлением сделки банк просит покупателя предоставить экспликацию, а также поэтажный план для подтверждения данных о расположении квартиры относительно других на этаже и точного расчета площади. Чаще всего такие документы можно получить в БТИ — бюро технической инвентаризации.
Зачем органам опеки нужна оценка квартиры
В соответствии со ст. 31 ГК РФ, органы опеки и попечительства обязаны защищать права недееспособных (в том числе и несовершеннолетних) граждан Российской Федерации. Почему именно эти категории граждан? Потому что несовершеннолетние дети, а также лишенные дееспособности взрослые лица не в состоянии защитить свои права самостоятельно.
Да, у них есть опекуны, которые в повседневной жизни призваны выступать от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан, но в ряде случаев органы опеки и попечительства обязаны контролировать исполнение этих обязанностей замещающими родителями. Одним из таких ситуаций является продажа жилого помещения, принадлежащего подопечному. При заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости, собственником которого является недееспособный либо несовершеннолетний гражданин, понадобится разрешение ООП на проведение сделки.
Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним собственником в различных ситуациях
Если несовершеннолетний ребенок является владельцем недвижимого имущество, то для осуществления процесса купли-продажи понадобится много документов и выполнение требований органов опеки.
Кроме того, может возникнуть множество проблем с такой собственностью, поэтому самым удобным является то, если квартирой владеет не только ребенок, но и взрослый – это защитит жилье от непредсказуемых последствий.
Однако даже в случае владения ребенком только долей квартиры вам будет необходимо разрешение попечительского совета. Имейте также в виду, что при продаже доли несовершеннолетнего, обязательно нужно передать ему собственность аналогичную проданной. К примеру, возможно оформить на ребенка долю в новой купленной квартире, либо предоставить ему другую жилплощадь – эти условия являются обязательными.
Перед тем, как продавать имущество, нужно представить документы попечительскому совету и узнать на какое жилье он даст разрешение. Имейте в виду, что вам никогда не дадут разрешение, если вы собираетесь предоставить ребенку меньшую жилплощадь, чем он имел.
Разрешение на продажу такой жилплощади нужно получить у нотариуса и попечительского органа. Оба опекуна или родителя должны быть присутствующими при получении разрешения. Если кто-то присутствовать не может по серьезным причинам, то данная сделка будет передана на рассмотрение в суд.
Полезно знать! При пребывании второго представителя в другой стране или городе, необходимо предоставить письменное согласие. В случае смерти второго представителя, представить соответствующие документы, то есть свидетельство о смерти.
При определенных обстоятельствах не требуется покупать новую жилплощадь для ребенка:
- если семья выезжает на ПМЖ заграницу;
- если произойдет переезд в другой город, но деньги за продажу квартиры должны быть перечислены на счет ребенка;
- при покупке квартиры в новостройке, но пока дом строится ребенок должен быть где-то зарегистрирован.
В других случаях дети могут стать владельцами квартиры по факту дарения, либо получения наследства.
Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ
Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:
- Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
- Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.
Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.
- Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
- Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
- Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).
Согласно ст. 11 ФЗ № 135, результатом оценочных действий является отчет об оценке. Он передается заказчику в бумажном виде или в форме электронного документа и содержит выводы относительно результатов оценки и определенной стоимости. Кроме того, он обязательно должен содержать:
- дату составления и дату, на которую производилось оценивание;
- реквизиты договора между заказчиком и исполнителем;
- сведения о лицах, которые оценивали объект недвижимости, цели проведения;
- подробное описание объекта и стандарты, использованные для оценивания;
- последовательность вычисления стоимости, методики, источники информации, пределы использования полученных результатов;
- пакет документов, позволяющих оценщику выявить качественные и количественные характеристики объекта.
Оценщик на свое усмотрение вправе вносить в отчет и другие важные сведения.
Зачем органам опеки оценка квартиры
По закону несовершеннолетние дети не могут самостоятельно совершать сделки, которые влекут ухудшение их имущественного положения. По достижении 14-летнего возраста гражданин должен получить на это разрешение родителей, а до этого времени родители обязаны сами совершать такие сделки.
Однако если речь идет о недвижимости, родители не вправе заключать договор купли-продажи без предварительного одобрения таких сделок со стороны органов опеки (ОО) (п. 2 ст. 20, ст. 21 ).
Представители ОО, в свою очередь, проверяют законность будущей сделки на предмет соблюдения интересов ребенка. В частности, они обязаны установить:
- не ухудшаются ли условия проживания ребенка в новой квартире по сравнению со старым жильем, если он не является ее владельцем;
- не сокращается ли объем и стоимость имущества несовершеннолетнего в результате такой сделки, если он является собственником или сособственником.
Сотрудники ОО в любом случае обязаны убедиться в равнозначности приобретаемых и продаваемых квадратных метров.
Что такое экспликация квартиры и поэтажный план
После ввода дома в эксплуатацию начинается процедура его инвентаризации. В ходе нее делаются обмеры самого сооружения и помещений внутри него. Процедуру дозволено осуществлять только двум организациям. Одной из них является БТИ. Ко второму органу, наделенному полномочиями по инвентаризации жилых объектов, относится Ростехинвентаризация. После всех замеров составляется инвентаризационный план. Он содержит в себе чертежи всех имеющихся в доме помещений. Указанный документ официально закрепляет площадь жилища и его размеры.
Инвентаризационный план содержит зарисовку-схему. Она делается в форме чертежа, который подробно описывает жилой объект по этажам. Указанный документ включает в себя такие сведения:
- инвентаризационные номера, присваиваемые всем помещениям изначально;
- описание всех перегородок, проемов и несущих стен в жилище;
- название организации, проводившей инвентаризационные мероприятия;
- дата проведения замеров.
Также БТИ составляются два вида паспортов помещения. Один из них технический, а второй – кадастровый. Технический паспорт должен включать в себя инвентаризационный или поэтажный план жилища.
В состав технических и кадастровых паспортов должна входить экспликация квартиры. Она представляет собой список-таблицу помещений дома. В ней прописываются их площади. Экспликация необходима при вводе дома в эксплуатацию, постановке его на кадастровый учет, смене владельцев квартир, перепланировке и оформлении залога для жилищной ипотеки. В экспликации обязательно фиксируются такие данные, как:
- полная площадь всей квартиры;
- месторасположение дома;
- адрес без графического приложения;
- характеристики отдельно взятых помещений в квартире (их площадь, ширина, высота);
- сведения о наличии каких-либо обременений.
У владельцев квартир есть возможность заказывать экспликацию и поэтажный план отдельно от техпаспорта. Для этого достаточно написать заявление в БТИ или Ростехинвентаризацию.
Поэтажный план и экспликация квартиры: как получить из БТИ или МФЦ?
В экспликации содержатся все сведения о жилье, включая:
- указание жилой площади в квадратных метрах;
- этажность помещения;
- габариты квартиры с указанием размеров комнат: высоты потолков и площади;
- номер комнат на плане квартиры;
- назначение каждого помещения;
- иные параметры, зависящие от назначения и разновидности объекта.
Пример экспликации площади квартиры:
Срок действия плана БТИ составляет от 1 до 5 лет, в зависимости от фактического состояния недвижимости и периода обновления данных в Росреестре. Технический паспорт объекта недвижимого имущества состоит из экспликации и адресного плана. В экспликации, в частности, указываются габариты объекта, кол-во помещений, сведения о площади, дата проведения последней инвентаризации объектов, а также основания, на которых проводилась последняя инвентаризация.
Важно понимать, что такие документы как экспликация и технический паспорт неразрывно связаны и являются подтверждающими друг для друга. То есть, опираясь на сведения из экспликации, владелец может заменить уже неиспользуемые свидетельства о регистрации на регистрацию в Росреестре нового образца. Также экспликация обязательно используется при совершении сделок с переходом права собственности, при обращении в государственные органы, суды. Поскольку срок действия поэтажного плана и экспликации хоть и формально неограничен, но фактически составляет 5 лет, очень часто возникает необходимость у жителей Москвы получать этот документ заново, вносить изменения в техническую часть, перерегистрировать его.
Сроки действия документов БТИ были упразднены с 1 сентября 2007 года, когда была введена регулирование по актуальности. Это правило не относится к документам, сроки действия которых устанавливаются отдельными нормативно-правовыми актами. В то же время, существуют внутренние распоряжения МосгорБТИ, отталкивающиеся от текущих задач, планов, федеральных программ и прочих процессов. К примеру, может от муниципальных властей поступить предложение о проведении внеочередной инвентаризации, тогда документы будут терять актуальность после внесения изменений в Росреестр. Подобная ситуация чаще всего больше относится к исключениям из правил и экстраординарным мерам, когда у властей имеются действительно весомые аргументы для проведения комплекса мер.
Экспликация изготавливается только после выезда техника БТИ на объект и совершения всех требуемых замеров. Владелец квартиры или его доверитель должен обратиться в территориальное отделение бюро с заявлением, к которому прикладывается:
- Правоустанавливающие документы (свидетельство, договор купли-продажи, наследство, решение суда и прочие);
- Акт переустройства (если проводилась перепланировка);
- Паспортные данные владельцев;
- Бланк заявления, заполненный владельцем;
- Документы по оплате услуг.
Обращаем внимание, что законом предусмотрен максимальный срок изготовления экспликации и поэтажного плана в размере 10 дней, но с момента выезда технического специалиста на ваш объект и осуществления всех замеров. Практика показывает, что очень многие БТИ не справляются с нагрузкой, поэтому формируется очередь из владельцев квартир для заказа техника. К тому же, иногда требуются дополнительные встречи, согласование пакета документов. Поэтому, если вы хотите быстро получить документы из БТИ, вы можете обратиться в компанию «Стар-Сервис» для комплексного обслуживания по любым вопросам, связанным с регистрацией и учетом объектов недвижимости в Москве.
Подать заявку на услугу
При составлении документа, должны быть включены основные моменты. В частности – внутренние помещения квартиры, с обязательным разделением на основную и вспомогательную площадь.
В документе, как правило, отражены следующие данные:
- Адрес местонахождения недвижимости.
- Функциональное назначение и тип помещения.
- Дата проведения последней проверки.
- Данные, которые обосновывают параметры каждого отдельного помещения в жилье, а также общую площадь в совокупности.
- Отражается цель проведения исследования.
Составляется документ только после того как сотрудниками соответствующей организации, будут проведены обмеров по объекту, а затем при изменениях параметров, такие изменения будут занесены в первоначальный вариант.
Информация на поэтажном плане
На поэтажном плане отображается расположение перегородок с обязательным выделением несущих стен, оконные и дверные проемы, места размещения кухонной плиты и сантехнических приборов. На него могут попасть прилегающие общедомовые помещения этого же этажа или даже соседняя квартира — насколько позволяет масштаб и формат А4.
По сути, он является частью чертежа всего этажа, на котором находится данная квартира. А этот чертеж входит в поэтажный план дома, который строители передают в Бюро технической инвентаризации. Там же присутствует информация о доме (адрес, серия, год постройки).
Экспликация не применяется без плана, поскольку является пояснением к нему.
Когда и зачем нужна экспликация для помещения?
Ситуации, когда получение этого документа является обязательным, определяет закон:
- Ввод в эксплуатацию нового объекта недвижимости. Для получения разрешения на эксплуатацию требуется собрать большой пакет технической документации, включая техплан, поэтажные планы и экспликации.
- Для постановки объекта на кадастр. Кадастровая палата может попросить предоставить экспликацию вместе с поэтажным планом.
- При проведении перепланировки объекта. Экспликация включается в пакет документов, предоставляемых в контролирующие органы для получения разрешения на проведение перепланировки.
- Для ипотеки. При оформлении ипотеки банк запрашивает техпаспорт, поэтажный план и экспликацию.
Получить экспликацию можно в организации, которая ранее занималась обмером здания, запросив необходимые сведения. Однако если говорить о новостройках, запросить, необходимы документ можно лишь у компании застройщика, так как они занимались сдачей объекта.
При невозможности обратится к застройщику или при иных обстоятельствах, необходимо обратиться в БТИ, где техник производит необходимые замеры.
Получить экспликацию возможно как в самом БТИ (если на него была возложена функция, произвести замеры) или обратится в МФЦ – многофункциональный центр. Каждый центр предоставляет свои услуги независимо от района, однако для осуществления замеров в БТИ, лучше обратится по району проживания.
Важно отметить, что БТИ – бюро технической инвентаризации является одним из наиболее значимых, при проведении экспликации, так для выполнения различных операций с недвижимостью. Именно БТИ оформляет разные документы, связанные с выполнением операций.
Так, БТИ ведет учет всех жилых и нежилых объектов, имея в наличии полную и достоверную информацию относительно состоянии конкретной недвижимости, ее предварительную стоимость, планировку и перепланировку, а также данные о владельце данной недвижимости.
В БТИ могут оформляться как копии планов на дом, так и еще ряд документов, которые необходимы для проведения конкретных сделок.
Чтo тaкoe пoэтaжный плaн? Пoэтaжный плaн — этo дoкyмeнт, кoтopый чacтo зaпpaшивaeтcя в cлyчae, ecли пoмeщeниe пoдвepгaeтcя кaким-либo тexничecким видoизмeнeниям. Cyщecтвyют и дpyгиe cитyaции, кoгдa этoт дoкyмeнт бyдeт пpocтo нeoбxoдим. Нa caмoм дeлe пoэтaжный плaн — этo чepтeж, кoтopый выпoлняeтcя для пoмeщeний. Нa чepтeжe pacпoлoжeн кaждый этaж в oтдeльнocти, c oбoзнaчeниями двepeй, oкoн и мecтaми pacпoлoжeния квapтиp. Taкoй дoкyмeнт cпeциaльнo выпoлняeтcя в чepнo-бeлoм фopмaтe для тoгo, чтoбы oн был нaибoлee пpocт к пpoчтeнию. Нa тaкoм плaнe пpимeняютcя элeмeнты ycлoвнoгo oбoзнaчeния.
B oтличиe oт кaдacтpoвoгo пacпopтa этoт дoкyмeнт oтpaжaeт нe тoлькo инфopмaцию o кoнкpeтнoй квapтиpe в видe ee мeтpaжa, pacпoлoжeниe cтeн, oкoн и двepeй, нo тaкжe инфopмaцию o дpyгиx квapтиpax нa этaжe и oб oбщeдoмoвoм имyщecтвe.
Стоимость документов достаточно сильно разнится в зависимости от вида объекта и той организации, в которой их выполняют. Также отметим, что в каждом конкретном городе расценки могут существенно отличаться. Приведённые ниже данные актуальны только для Москвы. Для Московской области цены немного отличаются в большую сторону.