Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство второго дома на участке для ижс». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.
Альтернативные способы
Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.
Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.
Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.
Два жилых дома на участке ИЖС
Законодательство устанавливает правило о строительстве одного жилого дома. Возведение других построек возможно, когда они не предназначены для жилья (бани, сараи, гаражи) и числятся вспомогательными объектами.
Отметим, что прямого указания на строительство исключительно одного жилого объекта на землях для ИЖС не закреплено.
Если два дома на участке ИЖС уже построены, землю делят на два отдельных надела, на каждом из которых будет стоять жилой объект.
При делении обращаются к кадастровому инженеру, который посредством межевания установит границы вновь образованных участков земли. Каждый из них регистрируется в Росреестре, а прежний (единый) снимается с кадастрового учёта.
Когда делится участок под два дома нужно соблюдать правила относительно целевого назначения новых наделов, вида пользования, площади, отсутствия ограничений на строительство.
Собственник становится налогоплательщиком уже за два земельных надела и платит членские взносы, когда делится земля, чтобы возвести дома на участке СНТ. Их размер устанавливается пропорционально количеству участков, которыми владеет собственник.
Если не хочется «возиться» с разделением, на землях для ИЖС построить два дома на одном участке без межевания можно, если присвоить второму недвижимому объекту статус домика для гостей или вспомогательного строения, например, бани с жилыми комнатами.
Но стоит помнить, что такому объекту адрес не присваивается и продать его без основного дома нельзя.
Проще зарегистрировать два жилых дома на участке и спать спокойно.
Для получения разрешения на строительство подаётся запрос в местную администрацию с приложением выписки из ЕГРН о праве собственности на участок, градостроительного плана, схемы земли с указанием места для планируемого второго дома.
Можно ли строить два жилых дома на одном земельном участке?
Можно ли строить два жилых дома на одном земельном участке?
Если два жилых дома построены на одном земельном участке, то получится ли оформить право собственности на второй дом?
В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утвержден приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г.
№ 540) вид разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства» предполагает размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.
Как построить два дома
Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить требования при самом строительстве. «Необходимо соблюсти нормы плотности застройки, проверить, что размеры земельного участка позволяют возвести два дома, не нарушив правила о допустимом расстоянии между ними (от 6 м в зависимости от строительных материалов) и от домов до границ земельного участка (не менее 3 м)», — отметил адвокат Владимир Постанюк.
Перед тем как приступить к строительству, нужно направить уведомление о начале работ в организацию, которая занимается этими вопросами в конкретном населенном пункте. Как правило, это комитет градостроительства. Уведомление подается через МФЦ, портал госуслуг или по почте. Оно должно содержать сведения о застройщике и земельном участке, характеристики дома и его схематичное изображение на участке.
В отношении каждого дома направляется отдельное уведомление с указанием, что на этом же земельном участке планируется строительство еще одного объекта недвижимости, отметил Владимир Постанюк. «Если у земельного участка два собственника и каждый намерен строить дом, им следует заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, где будет договоренность о возведении каждым собственного жилого дома. Если договориться не удается, то определять порядок пользования будет суд», — добавил он.
По окончании строительства нужно будет подать уведомление о завершении работ. «Если строительство завершилось и в результате появилось еще одно жилое здание, ему еще до регистрации права нужно присвоить адрес. Объект будет иметь тот же номер, что и основное здание, только с литерой или дробью», — отметила юрисконсульт из «Инкома».
Комментарий риелтора
Татьяна Максимова, руководитель отдела департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— Строительство двух домов на одном участке — не такая уж и редкость. Как правило, строят небольшой дом, вселяются в него, а позже возводят основной. В дальнейшем маленький дом используют как гостевой или жилье для обслуживающего персонала. Подобные объекты пользуются спросом в разных сегментах:
— в экономклассе это позволяет разделить поколения одной семьи — никто не мешает друг другу и все рядом;
— в бизнес-классе тоже присутствует элемент разделения поколений. Кроме того, во втором доме могут находиться помещения для помощников по хозяйству, баня и пр.;
— в элитном сегменте во втором доме могут расположиться спа-комплекс, помещения для помощников, гостевые комнаты.
Строительство и оформление второго дома пошагово
Чтобы соблюсти предусмотренную законодательством процедуру, не столкнуться с проблемами и задержками, весь процесс строительства второго дома на участке разделите на этапы:
- Подготовьте все указанные выше документы и проект на новый.
- Рассчитайте плотность застройки на вашем участке и прикиньте, каких размеров дом вы сможете на нём легально возвести.
- Закажите соответствующий вашим расчётам индивидуальный проект дома или подберите готовый.
- Обратитесь в местную администрацию для уточнения ПЗЗ.
- Отправьте уведомление о начале строительных работ в градостроительный комитет.
- Получите положительный ответ или исправьте замечания, выдвинутые специалистами.
- Разметьте участок с учётом требований относительно расстояний до границ участка и других построек.
- Постройте дом.
- Отправьте уведомление в местные органы о завершении строительства.
- Присвойте адрес новому дому и отправьте запрос на его регистрацию.
Если вы соблюдали все рассмотренные в этом материале рекомендации, то проблем с оформлением второго дома на участке возникнуть не должно. Если же на каком-либо из этапов вы столкнулись с непреодолимой или дорого решаемой проблемой, рассмотрите альтернативные варианты.
С каких действий начать?
Как только возникла идея строить второй дом, нужно убедиться, что делать это можно и дом впоследствии зарегистрируют. Законы, которые сегодня регулируют данный вопрос прямо не ограничивают количество домов на одном участке, предназначенном для ИЖС, а также на дачных участках и личных подсобных хозяйствах. Но существует ряд ограничений, касающихся самих зданий, к которым относятся:
Площадь как садовых, так и жилых домов ограничениям не подлежит; есть разница в процессе уведомления. Если площадь постройки не будет превышать 500 квадратных метров, нужно лишь уведомить уполномоченный орган СМУ. В случае когда площадь строения будет превышать 500 квадратов, нужно будет разрабатывать и согласовывать проектные документы, проводить экспертизу, получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Кратко о требованиях к домам
Для каждого построенного объекта есть требования по строительству. Они перечислены в ст. 38 ГрК РФ. К ним относятся: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки. Это размер дома по внешним стенам относительно участка. Например, участок в 6 соток. Дом имеет размер 5 на 6 метров. Значит его площадь равна 30 кв.м. или 0,3 сотки. Получается, что он занимает 5% участка. 3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).
Основные требования к жилому дому написаны определении, указанном в п. 39 ст. 38 ГрК РФ — максимум 3 надземных этажа, максимальная высота — 20 метров, состоит из комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения бытовых нужд при проживании.
Максимальный процент застройки и минимальный отступы между домами до границ участка указаны в Правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) — ст. 30 ГрК РФ. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Поэтому минимальные отступы и максимальный процент застройки везде разные — они зависят от местоположения участка.
Как найти местные ПЗЗ
Обычно ПЗЗ есть на сайтах местных администрации. Заранее предупреждаю — искать легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно. Для примера я взял участок Московская область, г. Дмитров, ул. Лермонтова, 11. Кадастровый номер — 50:04:0010354:11.
Я вбил в Яндексе — «правила застройки и землепользования администрация дмитров московская область». В результатах поиска нашел утвержденные генеральные планы и ПЗЗ на официальном сайте Администрации Дмитровского городского Московской области. Нужный мне архив был под названием «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области». В архиве всегда есть ПЗЗ и Градостроительный План или Карта зонирования.
Сначала нужно узнать зону, на которой расположен участок. Для этого на скаченной карте находим свой участок, узнаем краткое и полное описание зоны. Краткое описание обычно вписывают на самой местности, а полное название по краям карты. Мой участок находится в зоне Ж-2, полное название — Зона застройки индивидуальными жилыми домами.
Жильё, предназначенное для проживания 2 хозяев, может быть одноэтажным, двухэтажным, с мансардой. По желанию клиента, в проект могут быть включены веранда, гараж, пристройки, причём как с одной, так и с обеих сторон. Как правило, помещения дуплекса с одной и с другой стороны расположены зеркально. Снаружи оформление выдержано в едином стиле. Чтобы не нарушать эстетичность, все внешние элементы тоже лучше располагать в зеркальном отображении, но возможны и другие варианты.
В дуплексе одна общая стена, сделанная из материалов с хорошей звукоизоляцией. Хозяева не будут досаждать друг другу громкими звуками, как это обычно бывает в многоэтажных квартирах. Как правило, в двухквартирном доме 2 раздельных входа, так что семьи имеют возможность не пересекаться. Возможет и такой вариант, когда вход общий, а разделение происходит уже внутри дома.
Виды конструкций дома на 2 семьи
Существует множество проектов домов на 2 семьи с разными входами. Вы сможете выбрать оптимальный вариант, который удовлетворит вашим требованиям. Такие строения подразделяются на несколько видов в зависимости от этажности, а также наличия бани, гаража или навеса.
Поручить создание проекта лучше всего профессионалам. Дело в том, что в разработанном проекте должны содержаться все необходимые чертежи, вспомогательные листы, фотоизображения трехмерной модели здания. Благодаря такому подходу вы сможете наглядно увидеть, как будет выглядеть дуплекс по завершении строительства.
- Дом на 2 семьи с одним этажом
Построить одноэтажное здание несложно, поэтому такие дуплексы достаточно популярны. Чаще всего расположение комнат зеркальное, вы сможете выбрать ту сторону, которая вам больше понравится. В одноэтажном дуплексе будут следующие функциональные комнаты:
- кухня;
- гостиная;
- две спальные комнаты;
- столовая;
- уборная.
В таком жилом здании у соседей, проживающих в разных блоках, есть лишь одна общая кирпичная либо газобетонная стена, покрытая звукоизоляционными материалами. Поэтому в дуплексе будет полная тишина, и ничто не побеспокоит домовладельцев.
Чаще всего снаружи обе части дуплекса оформляют одинаково, чтобы дом смотрелся привлекательно и стильно. А вот в своей квартире вы сможете реализовать самые смелые дизайнерские задумки.
Можно ли оформить два дома на одном земельном участке?
Многие землевладельцы, которые хотят расширить свою жилую площадь или построить новый дом взамен старого, задумываются о строительстве второго дома на том же участке, но многих переполняют сомнения в законности такого строительства.
Законодательством Российской Федерации предусмотрено, что на земельном участке можно построить индивидуальный жилой дом и хозяйственное здание, а второй, третий и т.д. не допускается. жилой дом на том же земельном участке.
Поэтому на практике местные органы власти решают этот вопрос по своему усмотрению. В Москве и некоторых районах Московской области можно получить уведомление о начале строительства второго индивидуального жилого дома при условии соблюдения всех градостроительных и иных нормативных актов, а именно
- Строительство жилого дома должно осуществляться на земельном участке с разрешенным видом использования ‘Для индивидуального жилищного строительства’, ‘Для личного подсобного хозяйства’, ‘Для загородного строительства’, ‘Для садового дома’.
- Жилой дом должен быть не ближе 3 метров от границы участка, но со стороны дороги, не ближе 5 метров от границы участка.
- В Москве и Московской области Устав землепользования и правила застройки не допускают превышения плотности застройки. Плотность застройки — отношение общей площади в размерах наружных стен жилых домов (в том числе дома, на строительство которого выдано разрешение) и всех капитальных строений, зарегистрированных на земельном участке, к площади земельного участка.
- В ряде районов Московской области необходимо соблюдать установленные правила пожарной безопасности, т.е. размещать жилой дом, в зависимости от материала наружных стен, не ближе минимально допустимого расстояния от жилых домов соседей и размещать жилой дом на их земельном участке. В Москве необходимо соблюдать требование о том, что расстояние между домами должно быть не менее 3 метров, независимо от материала наружных стен.
В районах Московской области, где местное самоуправление отказывает в выдаче разрешений на строительство второго жилого дома на земельном участке, может применяться один из следующих вариантов
- деление земельного участка, по возможности, с учетом требований к минимальному и максимальному размеру земельного участка, так, чтобы второй дом стоял на отдельном земельном участке с требованиями к отклонениям от границ земельного участка;
- строительство второго дома и регистрация в качестве вспомогательного здания, например, служебного здания или гостевого дома, с целью ‘нежилого здания’.
- Возвести на земельном участке второй жилой дом, не нарушая при этом ни одного из требований, установленных законодательством Российской Федерации, а затем обратиться в районный суд с заявлением о признании права собственности на неподтвержденный жилой дом. В большинстве случаев суды удовлетворяют такие иски.
Таким образом, в большинстве случаев разрешения на строительство второго жилого дома реальны, но необходимо учитывать требования администрации определенного района Московской области. Специалисты нашей компании получают разрешения на строительство второго жилого дома на земельном участке в Москве и Московской области.
Позвоните нам, и мы более точно проанализируем Вашу ситуацию, выберем наиболее подходящий вариант работы и, по возможности, получим разрешительную документацию на строительство второго жилого дома на земельном участке, после получения всех необходимых разрешений, с возможностью его последующей регистрации.
Как построить дом на двух участках на законных основаниях
Можно построить дом на одном из участков, а второй отвести под строительство бани, хозблока и гаража. Или объединить участки в один. Как владелец, вы имеете право заказать работу по формированию одного (из двух имеющихся) земельного участка и определению новых границ, а затем поставить его на кадастровый учет.
Важно! Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» все вопросы и действия, связанные с кадастровым учетом, относит к компетенции имеющих квалификационный аттестат кадастровых инженеров. Завершив постановку участка на кадастровый учет, владелец в Росреестре оформляет прекращение/оформление права собственности.
После получения правоустанавливающих документов на земельный участок, оформляется градостроительный план участка (ГПЗУ), схема планировочной организации участка и на основании этих документов вы получаете разрешение на строительство.
Довольно сложно? Да. Но можно не заниматься этими вопросами самому, а поручить строительной компании , в штате которой (или по трудовому договору) работает кадастровый инженер. Она возьмет на себя оформление разрешительной документации, проектирование дома в строгом соответствии со всеми существующими градостроительными нормами (и вашими пожеланиями, конечно), и строительство коттеджа на ваших двух участках.
Многие владельцы собственных земельных участков часто сталкиваются с желанием расширить жилую площадь не просто с помощью еще одной пристройки к основному дому, а просто построив с нуля еще один коттедж на том же участке. Но немалую часть одолевают сомнения — а разрешено ли подобное законом? На самом деле не существует прямого запрета на возведение второго жилого дома на одном участке, но при этом установлены достаточно четкие требования, без которых невозможно получить разрешение на строительство.
Как зарегистрировать новое строение
Так как действующее законодательство не запрещает строительство двух и более домов на одном земельном участке, новое строение может быть зарегистрировано в установленном порядке. Этапы процедуры зависят от особенностей дела.
Например, земельный участок может находиться в долевой собственности двух лиц. Если объект физически не может быть разделен, владельцы вправе заключить письменное соглашение о порядке пользования участком. В тексте соглашения стороны договариваются о возведении домов для каждого из них.
Далее происходит получение разрешения на строительство и возведение домов с учетом установленных правил. После того, как дом будет достроен, необходимо поставить его на кадастровый учет и внести запись, а также изменить существующие данные об участке в Росреестре.
Для этого собственники обращаются в Росреестр или МФЦ с пакетом документов, в который входит:
- разрешение на строительство или решение суда;
- технические планы на дом;
- два подлинника соглашения о порядке пользования земельным участком;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.
Если ситуация иная и собственник один, подается такой же пакет документов за исключение соглашения о порядке использования земли.
Два дома на одном участке
- Соблюдение установленных расстояний. Дом должен находиться на расстоянии шести метров до ближайшего строения, расположенного на соседнем участке. В пределах собственного участка дистанция должна быть не менее метра до хозяйственной постройки и не менее трех метров до стен второго жилого дома.
- Соблюдение плотности застройки. Этот параметр рассчитывается на основании размера земельного участка, площади жилого дома и двух коэффициентов. Чаще всего все показатели находятся в пределах нормы, поэтому редко встречается отказ по этой причине.
- Соответствие целевого назначения участка. Участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства, только в этом случае можно получить разрешение на постройку второго дома. Выдается оно городским или районным управлением архитектуры.
Многие владельцы собственных земельных участков часто сталкиваются с желанием расширить жилую площадь не просто с помощью еще одной пристройки к основному дому, а просто построив с нуля еще один коттедж на том же участке. Но немалую часть одолевают сомнения – а разрешено ли подобное законом? На самом деле не существует прямого запрета на возведение второго жилого дома на одном участке, но при этом установлены достаточно четкие требования, без которых невозможно получить разрешение на строительство.
Что разрешено построить
Основной документ, регламентирующий строительные работы на землях ИЖС – Градостроительный кодекс. Безопасность строений зависит и от точного соблюдения норм, прописанных в СНиПах.
Общие правила, которых нужно придерживаться при планировании проведения строительных работ:
- Составление схемы планировки участка.
- Получение разрешения на ведение строительных работ.
При отведении земельного участка рекомендуется фиксирование его границ вешками.
Размещая постройку, придерживайтесь соблюдения следующих расстояний:
- от дороги до будущего фундамента постройки – 5 м;
- от проезда на другие территории до строительного объекта – не менее 3-х м.
- от дома до границы будущего забора – не ближе 3 м.
- от хозяйственных построек до изгороди – не менее 1 м.
Правильное расположение дома на земельном участке относительно других объектов и сторон света – не только требование безопасности, но и возможность обеспечить максимально комфортные условия проживания благодаря теплу и естественному освещению. Кроме того, выбор подходящей схемы размещения – лучшая возможность рационально использовать свободную территорию и найти место для всех вспомогательных объектов, наличие которых на участке вы сочли необходимым. Поэтому при возникновении с планировкой стоит обратиться за помощью к профессионалам. Они подберут оптимальный способ расположения построек, руководствуясь требованиями стандартов и прислушиваясь к вашим пожеланиям.
Не пропустите новые статьи!
Требуется ли разрешение от соседей
Если возникает необходимость у владельца территории построить какое-либо сооружение рядом с границей с соседским участком, то осуществить это законным способом можно только в случае, если владелец этой земли выдаст соответствующее письменное согласие.
Если будет отсутствовать этот документ, то соседи могут потребовать через суд снесения нового объекта.
Требуется согласие в разных случаях:
- строительство жилого дома происходит непосредственно рядом с соседским забором, поэтому между этими элементами имеется расстояние, которое меньше трех метров;
- перепланировка в имеющемся жилом строении, если она затрагивает какие-либо общие с соседями элементы коммуникаций, поэтому если в результате данных работ требуется выключить на некоторое время воду, то соседи должны быть согласны с этим;
- реконструкция здания, предполагающая выполнение каких-либо шумных работ, так же выполняется при наличии разрешения, так как нарушаются оптимальные условия жизни соседей.
Для получения разрешения на строительство непременно требуется согласие от соседей, а иначе могут возникнуть сложности с окончанием возведения объекта, а также нередко приходится уплачивать штрафы или вовсе сносить новые сооружения.