Приватизация: как оформить землю в собственность, если она в аренде?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация: как оформить землю в собственность, если она в аренде?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)

2. Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество

3. Платное оформление участка

4. Отказ в приватизации арендованной земли

5. Гражданское законодательство

6. Объекты незавершенного строительства

7. Кaк cтaть coбcтвeнникoм apeндoвaннoй тeppитopии

8. Порядок приватизации арендованного участка

9. Как оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность

10. Садовое некоммерческое товарищество

Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.

Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:

присутствует договор аренды;
человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
имущество находится в наследуемом пожизненном владении.

На участке должна присутствовать капитальная постройка на надежном фундаменте, которая пригодна для проживания круглый год. Объект может быть незавершенным. Если гражданин возвел капитальную постройку на арендуемом участке, предоставляется преимущественное право выкупа.

Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)

По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.

Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.

Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество

С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.

Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит, что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, могут быть выкуплены у государства в собственность за 50% кадастровой стоимости.

Таким образом остаются 2 варианта:

Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).

Платное оформление участка

Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.

Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.

Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:

Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
Получение согласия на передачу участка.
Внесение платы.
Заключение договора.
Регистрация права собственности через Росреестр.

Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.

Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.

Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:

Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.

К нюансам относится то, что оформить правомочия собственности получится не на все наделы. В данной ситуации не учитывается то, что гражданин планирует внести оплату за землю. Ограничения прописаны в земельном законодательстве. В частности, закон говорит о том, что не получится получить с собственности надел, который выбыл из оборота. Аналогичные положения отнесены к участкам, которые в ограниченном порядке используются гражданами или организациями. К числу таких участков относятся те, что входят в категорию особо охраняемых, в частности парковые зоны или заповедники.

В эту же группу включены участки, отнесенные к общему использованию или земли, переданные в использование Вооруженными силами. Это участки, которыми пользуются государственные органы с целью выполнения определенных функций. Также препятствием можно назвать то, что назначение надела не совпадает с желаниями гражданина. К примеру, человеку откажут в получении участка, если строение располагается на территории, не предназначенной для ИЖС.

Отказ в приватизации арендованной земли

Бывают случаи, когда уполномоченный орган отказывает в приватизации. Для этого есть основания, указанные в законодательстве:

земли относятся к списку запрещенных для приватизации;
территория зарезервирована муниципальными и федеральными органами для собственных нужд;
нарушение арендатором условий пользования землей.

Любой отказ в приватизации арендованной земли должен быть обоснованным и подлежит обжалованию. Можно решить вопрос в досудебном порядке в местной администрации или в судебном порядке.

В первом варианте заявление рассматривается в течение 15 дней, и заявителю направляется письменный ответ, который также может быть обжалован уже в судебном порядке.

Порядок действий при отказе в приватизации:

получить отказ в письменном виде;
собрать дополнительный пакет документов (список зависит от ситуации);
подать иск;
оплатить госпошлину;
дождаться решения суда в течение 2 – 3 месяцев.

Как показывает практика, большинство заявлений подлежит удовлетворению.

Гражданское законодательство

Перед тем как перевести землю в собственность из аренды, для начала отметим, что все сделки, которые происходят между сторонами, должны отражаться в гражданском законодательстве.

Именно этот нормативно-правовой акт закрепляет этапы осуществления того или иного соглашения между сторонами.

Обратимся к Гражданскому кодексу.

Статья 624 данного закона определяет своеобразную возможность, которая позволяет сделать выкуп земли. Это возможно только в случае, если в ранее составленном договоре аренды было предусмотрено, что данное имущество переходит в собственность арендатора по факту истечения определенного в договоре срока, или при выполнении определенных условий.

Объекты незавершенного строительства

Несмотря на то что в действующем законодательстве так и не было сформировано точного определения понятию «недострой», в юридической практике распространена следующая трактовка:

«Это недвижимое имущество, к которому могут быть отнесены здания/строения/сооружения. Его строительство продолжается в настоящий момент либо временно приостановлено и не завершено».

Чтобы зарегистрировать ОНС, нужно:

собрать пакет документов;
вызвать сотрудника кадастровой службы для постановки площади на учет;
получить уведомление из администрации;
пройти стандартную процедуру регистрации в Многофункциональном центре.

Кaк cтaть coбcтвeнникoм apeндoвaннoй тeppитopии

B 2001 гoдy вcтyпил в cилy нoвый 3eмeльный кoдeкc PФ, coглacнo кoтopoмy гpaждaнe имeют пpaвo cтaть coбcтвeнникaми yчacткa, кoтopый нaxoдитcя в бeccpoчнoй или cpoчнoй apeндe. Ecли тeppитopия былa выдeлeнa coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy CCCP и иcпoльзoвaнa пoд жилищнoe cтpoитeльcтвo, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти мoжнo бecплaтнo. Bocпoльзoвaтьcя пpeимyщecтвoм мoжнo пpи ycлoвии, чтo вы:

📍 пocтpoили и cтaли coбcтвeнникoм дaчнoгo дoмa, гapaжa, бaни, xoзяйcтвeннoй пocтpoйки;

📍 пocтpoили, ввeли в экcплyaтaцию и cтaли coбcтвeнникoм чacтнoгo дoмa;

📍 являeтecь члeнoм caдoвoдчecкoгo кooпepaтивa.

Дo кoнцa 2020 гoдa члeны caдoвoдчecкиx тoвapищecтв и кooпepaтивoв мoгyт пpoйти пpoцeдypy oфopмлeния в yпpoщeннoм пopядкe.

Бecплaтнo пoлyчить yчacтoк имeют пpaвo cлeдyющиe кaтeгopии гpaждaн:

❗ инвaлиды;

❗ вeтepaны BOB;

❗ дeти-cиpoты;

❗ мнoгoдeтныe ceмьи;

❗ вoeнныe, oтcлyжившиe бoльшe 10 лeт;

❗ coтpyдники opгaнoв внyтpeнниx дeл, cтaж paбoты кoтopыx бoльшe 15 лeт;

❗ мoлoдыe cпeциaлиcты, кoтopыe зaдeйcтвoвaны в ceльcкoм xoзяйcтвe;

❗ дpyгиe кaтeгopии льгoтникoв.

3a нeзacтpoeнныe нaдeлы нeoбxoдимo oплaтить иx cpeднepынoчнyю cтoимocть.

Порядок приватизации арендованного участка

Процедуры приватизации земли ИЖС с построенным на ней домом и участка ЛПХ во многом схожи. В первую очередь необходимо выяснить из договора аренды, от кого получен участок – от местной администрации, Земельного департамента или отделения Росимущества. Затем нужно:

Собрать все документы, которыми вы располагаете. Сюда относятся: договор аренды, документы на дом (при его наличии), паспорт, выписка из ЕГРН, заявление, а в некоторых случаях и другие бумаги. С документов нужно снять копии.
Если этого не было сделано ранее, поставить участок на кадастровый учет. С этой целью проводятся кадастровые работы и межевание, составляется техплан и подается заявление в Росреестр. Результатом данных действий станет кадастровая выписка.
Подать приготовленные документы в администрацию или другое учреждение. Сделать это можно, в том числе, через МФЦ.
Дождаться разрешительного акта на приватизацию участка.
Оплатить госпошлину. Зарегистрировать в Росреестре (можно через МФЦ) право владения землей.

Как оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность

Если вы арендуете земельный участок у государства, вы можете им только пользоваться до истечения срока аренды, но не можете распоряжаться по своему усмотрению. Для того чтобы получить такую возможность, необходимо узнать, как оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность и подготовить соответствующий пакет документов. Впрочем, нужно сказать, что процесс этот довольно длительный.

Способы перевода арендованных земельных участков в собственность

Для того чтобы оформить право собственности на земельный участок, находящийся в аренде, у вас может быть две возможности. Первая, это выкупить земельный участок и вторая – это оформить его бесплатную приватизацию. Приватизация земельного участка возможна в случае:

если данный земельный участок относится к садоводческому товариществу или дачному некоммерческому партнерству;
если вы, в соответствии с законодательством имеете право на бесплатную приватизацию земель, относящихся к ИЖС;
отдельным категориям юридических лиц.

Выкупить земельный участок из аренды можно, если в договоре аренды прямо указана такая возможность после завершения его срока или же до его завершения, при условии, что арендатор полностью вносит сумму выкупа за арендованный участок. Также выкуп земельного участка возможен, в случае, если вы являетесь владельцем расположенных на нем зданий или сооружений, независимо от того, когда именно был заключен договор аренды на данный земельный участок, после того, как ныне действующий Земельный кодекс вступил в силу или еще до этого момента.

Если по истечении срока аренды участок будет выставляться на аукцион для продажи, арендатор имеет право его преимущественного выкупа.

Как оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность

С чего нужно начать процедуру оформления арендованного земельного участка в собственность? Конечно же, с обращения в муниципальную администрацию и подачи заявления-ходатайства о передаче вам в собственность данного земельного участка. В случае, если вы получили сое право аренды пройдя через процедуру публичного аукциона, то у вашего участка уже есть кадастровый паспорт и кадастровый номер. Если же право аренды вы получили уже довольно давно, то такого документа у участка может и не быть. Это означает, что вам придется самостоятельно заказывать процедуру межевания земельного участка, а затем ставить его на кадастровый учет.

Этим можно заняться, пока администрация будет готовить постановление о выкупе земельного участка или же передаче вам его в собственность бесплатно. После того, как участок будет сформирован, и ему присвоят кадастровый номер, вам нужно будет получить в Кадастровой палате копию кадастрового плана участка и выписку из него.

Для того чтобы завершить процедуру оформления земельного участка, находящегося в аренде, в собственность, вам нужно дождаться соответствующего постановления районной администрации, перевести требуемую для выкупа участка денежную сумму на указанный в Постановлении счет и обратиться в региональное представительство Росреестра с заявлением о регистрации своего права собственности на данный земельный участок.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

паспорт;
постановление администрации о передаче земельного участка вам в собственность;
документ, подтверждающий выплату полной суммы за выкуп земельного участка;
кадастровый паспорт земельного участка и выписку из него;
квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности на земельный участок.
Подготовка полного пакета документов, необходимого для оформления в собственность арендованного земельного участка может занять до 6 месяцев, а возможно и больше.

Основные причины, по которым могут отказать в выкуп или приватизации арендованного земельного участка

Не всегда муниципальная администрация решает вопрос о передаче вам находящегося в аренде земельного участка в собственность. Иногда вы можете получить отказ, который должен быть мотивированным. Как правило, основанием для отказа могут послужить следующие причины:

нет разделения земли на муниципальную и федеральную собственность;
отсутствует утвержденный генеральный план развития территорий;
границы данного земельного участка пересекаются с границами смежных земельных участков;
ограничение оборота данного земельного участка или прямой запрет на его выкуп или приватизацию;
данный земельный участок относится к землям, зарезервированным для государственных или муниципальных нужд.

Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:

Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.

Договор аренды в данном случае оформляется на 3 года. К окончанию этого срока дом должен быть построен и введен в эксплуатацию. Затем можно подать заявление на оформление участка в частную собственность. В случае первичного обращения земля передается бесплатно. Если ранее уже был получен участок, можно прибегнуть к платному оформлению.

Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.

Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:

подписали договор, сроком более чем 3 года;
наследники пожизненных арендаторов;
построили на территории капитальное здание (дом, баню).

Садовое некоммерческое товарищество

Для приобретения права собственности на арендованный участок земли, предназначенный для садоводства, необходимо построить на нем здание. Не важно, какого вида оно будет, баня, гараж, сарай, главное, получить право собственности на него.

Важно! Участникам садоводческих товариществ до декабря 2020 года предоставляется возможность получить земельный участок в собственность по упрощенной схеме. Подобные участки попадают под дачную амнистию.

Приобрести садовую землю с разрешением на строительство гораздо легче и дешевле. Однако, построив здесь дом, прописаться в нем будет сложно.

На участке, предназначенном для ведения садоводческой деятельности, построить жилой дом невозможно. На подобные объекты наложены ограничения по виду строений, высоте здания, а также объемам забора.

Как правило, на подобных участках вообще ничего нельзя строить, однако многие огородники сооружают что-то в виде домика для отдыха и хранения инвентаря. На подобное здание получить право собственности трудно.