Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор на квартиру, купленную в браке зачем нужен, как правильно составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.
Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».
«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.
Для чего нужен брачный договор при покупке квартиры?
Существует мнение о том, что брачный контракт, составленный супругами, состоящими в браке, свидетельствует о том, что они не доверяют друг другу.
Однако европейская юридическая практика показывает, что при правильном и честном подходе к составлению контракта отношения между супругами остаются спокойными и ровными в вопросах, касающихся имущества.
Чем детальнее супруги распределили всю имеющуюся у них собственность, тем более здоровой остаётся атмосфера в семье. Ведь каждый из них чётко знает, что будет принадлежать ему в случае развода.
Бесконечные судебные тяжбы из-за раздела имущества между бывшими супругами проходят намного болезненнее, чем процедура оформления брачного контракта.
Рассудительные пары понимают, что в жизни случаются разные ситуации, и великая любовь иногда доходит до ненависти в ходе бракоразводного процесса с дележом недвижимости.
Лучше заранее защитить имущественные права каждой стороны и определить в договоре вопрос о том, кто из супругов после развода останется законным собственником квартиры.
Если в брачном договоре не оговорить порядок приобретения права собственности и не установить, кто будет субъектом права, то после развода придётся проводить платную процедуру раздела имущества по суду.
Решение суда иногда бывает нелогичным, поскольку выносится на основании документов и подтверждённых ими прав.
Для семей с детьми важно закрепить право ребёнка на квартиру, которую он получит, как бы ни сложились взаимоотношения родителей в браке или после развода.
Основные принципы оформления брачного контракта в 2020 году
Понятие и принципы брачного договора оговариваются в Семейном кодексе РФ. Под ним понимается соглашение сторон супружеской пары, регулирующее имущественную сторону взаимоотношений супругов на подходящих для них условиях.
Внимание! Брачный договор (контракт) может заключаться как до законного вступления в брак, так и после заключения брачного союза, но вступает в силу после нотариального заверения.
Данным соглашением супруги вправе определять общее или раздельное владение всем имуществом, частью или отдельными объектами. Также супруги могут договариваться по поводу объектов или вещей, которые они собираются приобрести в будущем.
На квартиру, купленную в период брачного союза, могут распространяться разные режимы собственности, которые зависят от условий её приобретения.
Важно! Если недвижимость приобретена супругами, состоящими в брачных отношениях за счёт средств семейного бюджета, то она считается общей (совместной).
Если же недвижимость была куплена за личные сбережения одного из супругов либо была подарена ему, то она признаётся частной собственностью.
Брачным договором супруги вправе изменить режим собственности, предусмотренный Семейным Кодексом.
Возможны разные варианты распределения прав на приобретённую квартиру между супругами.
Главное — не допускать нарушения закона и ущемления интересов противоположной стороны, создание негативных условий для второй половины и детей.
Обратите внимание! Брачный договор при покупке квартиры одним из супругов необходим, иначе жильё будет считаться с точки зрения закона общим. При разводе такая недвижимость полежит разделу.
Брачный договор в контексте ипотеки: аргументы за
Кредит на жилье обременяет семью и может отбрасывать тень на взаимоотношения супругов. Если один из них опасается, что после развода вторая половинка попытается укрываться от исполнения обязательств по выплатам ипотечного займа или претендовать на приобретенную квартиру, брачный договор — выход. Это способ обезопасить себя, защитить имущество от посягательств и сделать финансовые последствия ипотеки более прогнозируемыми для каждой из сторон.
Что вы можете регулировать с помощью брачного договора при покупке квартиры в ипотеку:
-
ответственность сторон по кредиту и права каждой из них на приобретенное жилье как в браке, так и на случай развода;
-
вопросы передачи купленной собственности от одного супруга другому.
Пример: у семьи есть жилье, муж решает вложить средства в ипотечную квартиру. Жена не заинтересована в новой недвижимости с обременением и опасается, что в случае развода будет обязана выплачивать по ней кредит (а по законам РФ так и будет — и нажитое, и долги после развода делятся поровну). Брачный договор может снять с нее такие обязательства. Или наоборот, один из супругов решает потратить накопления или материнский капитал на ипотеку, но не хочет делить жилплощадь со второй половинкой в случае развода. Без брачного соглашения это сделать придется в любом случае, а с ним — возможны варианты.
Когда лучше составить договор
Статья 41 СК позволяет оформлять контракт в любое время – до или после заключения брака. Если пара оформила договор до свадьбы, то вступит в силу он только в день регистрации в ЗАГСе.
Внимание! После расторжения союза брачный договор заключить нельзя – только соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
Таким образом, пара может составить брачный договор на купленную квартиру в любое время:
- заранее перед свадьбой, определив в тексте, что он распространяется на любую купленную в браке недвижимость;
- непосредственно перед покупкой, указав как просто «недвижимость», так и конкретную квартиру;
- составить специально брачный договор для ДДУ, ипотеки или под материнский капитал;
- оформить контракт после покупки – сразу или через много лет, как посчитает нужным. В этом случае возникшие доли супругов нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, внеся изменения в запись о купленной квартире.
Юридическая брачного договора сила от момента его составления не зависит. Однако если контракт составляется для целей ДДУ, жилищного кредита или под господдержку, его лучше заключить перед покупкой квартиры.
Что такое брачный договор?
Брачный контракт (договор) – новое явление, к которому пока относятся с опаской. Чаще его заключают обеспеченные люди. Но если у супругов средний доход, он также может быть полезен.
Изначально все приобретенное в браке является общим. Даже если один супруг купил квартиру и оформил ее на себя, то жилье становится собственностью двух супругов. Без разделения на доли и части.
Зачем нужен брачный контракт? Чтобы изменить общее правило об общей совместной собственности супругов. Брачный договор позволяет закрепить другие режимы всего имущества или его части.
С юридической точки зрения брачный договор – это сделка с определенными правами и обязанностями супругов. Ее исполнение так же обязательно, как исполнение договора купли-продажи или любого другого гражданского договора между лицами.
Для чего заключается брачный договор на квартиру?
Сразу стоит сказать, что многие негативно относятся к любым брачным договорам. Они считают, что если этот документ подписывают, то это значит, что супруги изначально друг другу не доверяют. Но разумный человек понимает, что в жизни может быть всякое, и брачный договор при покупке квартиры – это возможность сохранить хорошие отношения после развода. Ведь именно этот документ определяет право пользования и раздела совместного имущества.
Последствия брачного договора при покупке квартиры:
- защитить имущественные интересы мужа жены в различных ситуациях;
- провести при необходимости раздел имущества без судебных слушаний;
- избежать конфликтных ситуаций при разводе.
В конце концов, брачный договор даст каждому из супругов чувство стабильности, что в будущем проблем с жилплощадью не будет.
Если на момент подписания брачного договора у супругов (или одного из них) есть несовершеннолетние дели, то в документе необходимо закрепить и их права на недвижимость.
Брачный договор: нужен ли он супругам?
Договор между женой и мужем не является необходимым, а заключается добровольно, считается сознательной мерой, позволяющей минимизировать риски каждого. Современное общество поделилось на тех, кто ругает такие договоры и отношения, называя их чуждыми российскому менталитету, но есть и те, которые считают такую меру нужной и оправданной.
Гражданско-правовые отношения являются повсеместными и регулируют экономические обязательства между членами общества, коими являются супруги. Кроме того, брак по расчету и совершение мошеннических действий одним из супругов – нередкое явление, поэтому заключение брачного договора является единственно верным решением. Брачный контракт нужен и для того, чтобы решить судьбу совместно купленной квартиры или дома, ведь сделки о покупке недвижимости имеют немалую стоимость.
Что такое брачный договор и зачем он нужен для ипотеки?
Брачный договор – соглашение супругов, которое определяет имущественные права и обязанности в браке в случае его расторжения (статья 40 СК РФ). Правила оформления документа, особенности его изменения, расторжения, признания недействительным отражены в главе 8 СК РФ. Заключить брачный договор для ипотеки можно до брака или после регистрации отношений. Документы оформляют строго в письменной форме.
Устные договоренности по ипотечному кредиту юридической силы не имеют.
Банки приветствуют заключения брачного контракта при получении ипотеки. Для них важно точное определение степени ответственности каждого супруга. Если документ отсутствует, и раздел имущества и обязательств после развода будет проходить по закону, финансовые риски для компании увеличиваются. Возникают вопросы, касающиеся выплаты долга. Дополнительно финансовое положение супругов может существенно различаться. Нередко у мужа или жены не хватает средств для ежемесячного произведения платежей. В результате возникает задолженность, что невыгодно для финансовой организации. Поэтому часто компании самостоятельно предлагают клиентам заключить брачный договор при получении ипотеки.
Недвижимость, приобретенная до брака
В ст. 34 Семейного кодекса РФ говорится о том, что имущество, которое супруги нажили во время брака, является их совместной собственностью. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что нет смысла заключать контракт, в котором бы фигурировала недвижимость, приобретенная до оформления семейных отношений.
Но данный вывод будет не совсем правильным. Почему?
Пример: мужчина приобрел квартиру в ипотеку, не успел погасить кредит и женился. Договор купли-продажи недвижимости, в данном случае, будет подписан до брака. Но платежи в пользу банка будут вноситься во время существования семейного союза. По умолчанию – из общих средств мужа и жены. А это значит, что у супруги, в случае, например, расторжения брака, появится право требования выдела доли в её пользу в указанном имуществе.
Чтобы такого права не возникло, необходимо заключить брачный контракт, в котором было бы указано, что платежи по кредиту будут вноситься из личных средств мужа. Соответственно, и квартира будет считаться только его личной собственностью.
Можно вести речь и о других случаях, когда стоит вести речь в брачном договоре о квартире, приобретенной до брака.
Еще пример: у мужчины, до похода в ЗАГС, была скромная однокомнатная квартира, доставшаяся по наследству от бабушки. Во время брака, супруги сделали в ней дорогостоящий ремонт:
- поменяли деревянные окна на пластиковые;
- утеплили балкон, превратив его, фактически, в еще одну комнату;
- заменили все двери;
- уложили ламинат;
- обновили сантехнику и так далее.
В общем, была потрачена сумма, равная почти половине стоимости недвижимости. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, если лицом, которое не является собственником недвижимости, были осуществлены значительные неотделимые улучшения объекта, он имеет право требовать выдела доли в имуществе. Как минимум, можно рассчитывать на денежную компенсацию. Об этом же говорит и ст. 37 СК РФ.
В данном случае, при отсутствии контракта, можно считать, что улучшения недвижимости производились за счет средств, нажитых в браке. Соответственно, если была потрачена сумма, равная половине стоимости квартиры, то супруга имеет право требовать выдела в её пользу 1/4 доли в праве собственности на недвижимость.
Чтобы такого права не возникло, нужно заключить договор, в котором будет оговорено, например, что улучшения осуществлялись только за счет личных средств мужа.
Особенности брачного договора на квартиру
При составлении этого документа стороны должны изложить все возможные спорные ситуации, которые могут возникнуть между ними относительно владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости. При этом во внимание принимаются буквально все факторы, так или иначе влияющие на имущественные отношения – наличие детей, родственников, в том числе проживающих вместе с супругами, состояние здоровья супругов, их материальное положение и т. п.
Законодатель запрещает вносить в брачный договор на квартиру какие-либо условия, ущемляющие права одного из супругов. При наличии таковых, в том случае, когда это будет доказано в судебном порядке, такой брачный договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями.
Брачный договор также может содержать и порядок отказа от квартиры одного из супругов, порядок вступления в право собственности другим супругом и условия такого события.
Отвечая на вопрос нужен ли брачный договор при покупке квартиры, все упирается в особенности отношений между супругами, их взглядами на супружескую жизнь и прагматичное отношение к имущественным вопросам.
Цена брачного договора для ипотеки
и говорят о том, что брачный договор подлежит визированию в нотариальном порядке. Без этого документ считается ничтожным. Его не примут к рассмотрению ни суд, ни банк.
За заверение брачного договора стоимость у нотариуса для ипотеки фиксированная и составляет 500 рублей. Если проводится дополнительная техническая работа, разрабатывается непосредственно текст соглашения, изучается материальная сторона жизни обратившихся, стоимость брачного договора для ипотеки значительно увеличится.
Нотариальный работник обязан разъяснить супругам правовые последствия их действий. Документ проверяется на соответствие действующему законодательству. До того, как под соглашением поставлены подписи, разрешено внесение корректив, добавление новых пунктов.
Нотариус брачный договор для ипотеки заверяет в трех экземплярах. По одному получает каждый из супругов. Еще один остается в архиве. Дополнительно сведения о документе вносятся в общероссийский реестр нотариальных действий единой ИС нотариата. Возможность подделки в дальнейшем полностью исключается.
Рекомендуемая статья: Как проверить есть ли ограничение, арест на недвижимости за 1 минуту?
Сколько делается брачный договор на ипотеку? Все зависит от сложности ситуации. В самом простом случае достаточно заполнить стандартный бланк и записаться на прием к нотариусу. Если же требуется изучение документов, привлечение юристов, процедура может затянуться на недели.
Особенности контракта, связанного с ипотекой
За составлением макета брачного договора можно обратиться к юристу, а можно составить его самостоятельно. Чаще всего квартира покупается посредством ипотечного кредитования, поэтому целесообразным будет рассмотреть отражение в брачном договоре именно этого варианта.
В брачный договор на покупку квартиры в ипотеку, супруги вправе внести следующие пункты:
- Кто является заёмщиком, а кто – созаёмщиком.
- Кто оплачивает первый взнос. Если участвуют оба, то как именно распределяются доли (указывается сумма или процентное соотношение).
- Кто вносит основные платежи и проценты.
- Кто оплачивает страховку, если она предусмотрена.
- Кто несёт ответственность по штрафным санкциям при их начислении.
- Каков источник оплаты ипотечных взносов. Если используется материнский капитал — необходимо отразить этот факт.
- Как будут распределяться ипотечные долги при расторжении брака.
- За кем закрепляется право собственности после выплаты кредита, в каких долях.
- Как учитываются права детей.
- Что получит каждый при разводе – деньги или квадратные метры и в какой части.
- Какова ответственность сторон при нарушении условий соглашения.
- Когда брачный договор может быть изменён.
В брачном договоре недопустимо указание условий, ставящих одну из сторон в ситуацию, ущемляющие её интересы. В противном случае договор оспаривается в суде.
Условия контракта могут быть изменены, а сам он расторгнут:
- по соглашению между супругами;
- по требованию одного из них на основании судебного решения.
Отказываться от исполнения обязательств в одностороннем порядке недопустимо.
Почему и о чем необходимо договариваться с банками
Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.
Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:
- заверенная работодателем копия трудовой книжки;
- справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
- выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.
Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.
Как составляется брачный договор
Составляется такой договор в письменном виде.
Важно, чтобы обе стороны договора заключали его по обоюдному согласию (не допускается заключение подобных документов под давлением, угрозой физического насилия или обмана), были полностью дееспособными и состояли в зарегистрированном браке, либо планировали вступление в брак. Договор, заключенный до регистрации брака в ЗАГСе вступает в силу после того, как брак будет официально оформлен.
В договоре должны быть указаны данные его сторон (ФИО, адреса регистрации, паспортные данные), данные свидетельства о регистрации брака (если брак зарегистрирован), права и обязанности сторон, порядок расторжения договора, ответственность сторон и иные условия, которые стороны считают важными согласовать.
В тексте договора также следует указать все сведения о квартире (кадастровый номер, адрес, площадь), которая будет делиться или признаваться собственностью одного из супругов.
Нужен ли при покупке по материнскому капиталу?
В ситуации с покупкой квартиры за средства материнского капитала действует иное законодательство – ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Специальные правила устанавливают обязательное наделение всех членов семьи долями. Дети автоматически становятся собственниками жилья. Отказ от права признаётся ничтожным. Родители не вправе распорядится жильём своих детей по своему усмотрению, до исполнения им 18 лет контроль над сделками осуществляет орган опеки и попечительства.
Изменить установленный законом порядок нельзя. Брачный договор, устанавливающий иной вариант – ничтожен. Заключение его будет бесполезным.