Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 606 ГК РФ. Договор аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Предмет договора аренды
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Виды договоров аренды
Виды договоров аренды:
-
договор субаренды;
-
договор аренды квартиры;
-
договор аренды нежилого помещения;
-
договор аренды автомобиля;
-
договор аренды транспортного средства;
-
договор аренды жилого помещения;
-
договор аренды оборудования;
-
договор аренды земельного участка;
-
договор аренды гаража;
-
договор финансовой аренды (лизинг);
-
договор аренды предприятия;
-
договор аренды имущества;
-
договор аренды с правом выкупа.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Аренда транспортных средств
1. Договор аренды транспортного средства – это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем, фрахтование на время) или без оказания таких услуг (аренда транспортного средства без экипажа) (ст. 632 и 642 ГК).
Правовое регулирование соответствующих отношений осуществляется ГК (ст. 632–649), а также транспортными уставами и кодексами.
Квалифицирующим признаком данного договора является предмет.
Представляется, что таковым может считаться только индивидуально-определенная вещь, специально предназначенная для перевозки грузов, пассажиров, багажа.
Данный договор сконструирован законодателем как реальный. Вместе с тем некоторые особые виды аренды транспортных средств определяются как консенсуальные, например аренда судов в соответствии с гл. X КВВТ, фрахтование судна на время (тайм-чартер), фрахтование судна без экипажа (бербоут-чартер) в соответствии с гл. Х и XI КТМ.
Конструкция договора аренды транспортного средства не предполагает возможности так называемой пользовательской аренды, без передачи транспортного средства во владение.
Законодатель конструирует два вида договора аренды транспортного средства: с экипажем и без экипажа.
Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.
Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.
Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.
Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества
Статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, местного самоуправления, иных органов или организаций, осуществляющих функции указанных органов. Анализ судебной практики позволяет выделить условие договора аренды государственного (муниципального) имущества, ограничивающее конкуренцию на товарных рынках.
7.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления, устанавливающий необходимость включения в договор аренды муниципального имущества условия о страховании объекта аренды арендатором за свой счет, не противоречит закону.
Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом или нежилой объект
Земельный участок может быть передан в аренду для строительства многоквартирного дома.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором этот дом расположен. Такой участок переходит в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений.
В связи с этим возникает вопрос о судьбе договора аренды, заключенного между предыдущим собственником (арендодателем) и застройщиком (арендатором).
11.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома и благоустройство прилегающей территории, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.
Договор аренды: существенные условия обязательны для согласования
Многие компании участвуют в сделках по аренде. Компании-арендаторы чаще всего снимают помещения под офисы в бизнес-центрах, также распространены сделки с движимым имуществом — транспортом или оборудованием. Если организация владеет собственной недвижимостью, она арендует землю, на которой находится здание. Сделка может касаться имущества разных видов — например, и помещения, и производственных мощностей.
Вне зависимости от характера объекта нужно тщательно проверить существенные условия договора аренды. Такие условия должны быть согласованы обязательно (ст. 432 ГК РФ). Иначе договор не будет порождать правовых последствий.
Суд признает соглашение незаключенным, если убедится, что стороны не утвердили обязательные условия. Но в ряде случаев суд учитывает не только несогласованность таких условий.
Предмет договора является существенным условием договора об аренде нежилого помещения, соответственно, без точного определения предмета договор не будет считаться заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ). Таким образом, в тексте договора передаваемое в аренду помещение должно быть описано ясно, конкретно и по всем необходимым параметрам, а именно:
- Адрес здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение.
- Четкое описание местоположения данного помещения внутри здания (этаж, номер офиса и т.п.).
- Общая площадь сдаваемого помещения (согласно кадастровому паспорту БТИ).
- Назначение сдаваемого в аренду помещения (для офисных либо производственных нужд, под склад и т.п.).
- Если сдаваемое в аренду нежилое помещение состоит из нескольких(а также, если некоторые из сдаваемых в аренду помещений – основные, а другие – вспомогательные), к договору необходимо будет составить приложение – план-схему данного помещения с указанием всех деталей.
Существенные условия договора:
Существенными условиями договора аренды зданий или сооружений являются:
1)Предмет договора аренды зданий или сооружений. Значит, при заключении договора, его предмет необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание, либо помещение сдаётся в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технических характеристик помещения и его состояния.
2)Размер арендной платы договора аренды зданий или сооружений. Если размер арендной платы не указан в договоре, то его нельзя определить как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания и сооружения (ст.654 ГК РФ). Таким образом, если данное условие или порядок его определения в договоре аренды зданий и сооружений не указан, такой договор считается ничтожным.
Дополнительные условия
К дополнительным условиям относятся все остальные нюансы, которые партнеры могут прописать по своему усмотрению:
- Права и обязанности, которые возникают в связи с использованием помещения.
- Ответственность в случае непредвиденных ситуаций, стихийных бедствий и других форс-мажорных обстоятельств.
- Возможность разрешения споров в досудебном порядке – т.е. как стороны будут решать свои разногласия, приложат ли они силы для договоренности или сразу обратятся в суд.
- Требование к конфиденциальности личной информации – неразглашения ФИО, названия компаний, прочих сведений, которые могут стать известны сторонам в результате выполнения договорных обязательств.
- Условие о возможности субаренды на территории помещения, т.е. арендатор может, в свою очередь, предоставить отдельную территорию для субарендаторов (или не может этого сделать).
- Срок действия договора – это пункт стоит рассмотреть подробнее.
Основное отличие долгосрочного договора аренды от краткосрочного — необходимость государственной регистрации. Кроме самого договора, обязательной регистрации подлежат все дополнительные соглашения, например, о пролонгации, а также расторжение договора.
В необходимости регистрации можно найти как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести финансовые затраты и затраты времени.
К плюсам — то, что в процессе государственной регистрации стороны подробно прорабатывают и прописывают все возможные нюансы аренды. Кроме того, в орган регистрации предоставляется масса документов, что, возможно, заставляет стороны относиться более серьезно к сделке и изначально отсеивает неблагонадежных арендодателей/арендаторов.
Вступая в отношения аренды на долгий срок, подробно прописывайте условия. Договор должен охватить все возможные моменты взаимоотношений сторон. Поэтому основное внимание необходимо уделить процедуре составления договора.
Тщательно проработанный договор аренды не принесет вам проблем в будущем и в случае возникновения конфликтных ситуаций, решение всегда можно будет найти в тексте договора.
Природа договора аренды и аспекты сделок, заключённых по ст. 606 ГК РФ
Иногда субъекты договора аренды называются наймодателем и нанимателем. В своей сущности договор найма не имеет никаких отличий от договора аренды, если речь идёт об аренде вещного имущества. Однако вещи должны относиться к той природе, что не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. К примеру, невозможно арендовать горючее, различные расходные материалы, удобрения, сырьё и подобное. При передаче таких вещей нужно составлять договор займа.
По своей природе договор аренды является консенсуальным, потому что для его заключения нужно только стремление к тому участников сделки и их договорённость об её условиях. Важную роль играет взаимное предоставление об обязательствах. Договор аренды относится к числу синаллагматических, что означает появление прав и обязанности у обеих сторон. Арендодатель может предоставить арендатору только право пользования имуществом, только право владения или совместное право владения и пользования на определённый срок или бессрочно.
Договоры аренды без права владения заключается довольно редко. Относиться они могут к каким-то средствам производства, которые арендатор может использовать, но оказавшись на территории арендодателя. Отдельные пункты договора могут ограничивать арендатора от использования арендованного имущества в целях, которые увеличивают риск износа или поломок.
Любые плоды и любая продукция, которые получит арендатор в силу владения имуществом арендодателя по договору аренды, принадлежат ему, если это не противоречит законам или условиям самого договора.
К примеру, целевой договор аренды автомобиля может не допускать размещение на его бортах рекламных щитов.
Характерно, что ни один нормативный акт не указывает на то, что срок и сумма являются существенными условиями договора найма. Такие условия могут стать существенными только по воле сторон. Это означает, что договор может не содержать сведений о сроке. К примеру, в том случае, если в момент его заключения ни одна из сторон не имела представления о том, на какой срок заключается сделка или изначально предусмотрено, что заключается договор бессрочной аренды.
Если не обозначен срок, то регулироваться он будет на основании ст. 610 ГК РФ. Она оставляет за владельцем право прервать аренду в любой момент без объявления причин, предупредив о том другую сторону в указанные в том же нормативном акте сроки. Это правило действенно и в том случае, если не отражено в договоре в виде отдельного пункта.
Заключённым договор считается с момента, когда стороны пришли к договорённости об объекта аренды и только.
Отсутствие в нём упоминания условий и порядка оплаты расценивается в качестве возможности оценивать сумму долга арендатора по характеру аналогичных сделок и ориентироваться на традиции делового оборота (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ). В самом договоре в обязательном порядке должны содержаться только сведения о субъектах и объекте договорённости. Без этого сделка может быть признанной судом недействительной.
Практика применения правил ГК РФ о договоре аренды в постановлениях и определениях высших судов
Наиболее важным документом, который регламентирует понимание судами отдельных положений нормативных актов об аренде, является постановление пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, в которое были внесены изменения постановлением того же органа № 13 от 25.01.2013.
Некоторые практические аспекты можно увидеть в информационном письме президиума ВАС от 11.01.2002 № 66. В нём содержатся 40 выводов, полученных на основании судебной практики. Среди них заключение о том, что если арендодатель передал арендатору имущество, но не передал документы, без которых использование имущества невозможно, то арендная плата взысканию не подлежит и вывод, согласно которому арендатор, не получивший сданное внаем имущество, не имеет оснований для истребования его у третьего лица, которое использует его в текущий момент.
Что представляет собой договор аренды?
Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.
Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.
Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.
Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.
К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.