Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно сэкономить на налогах при сдаче квартиры. Советы юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации. Например, если вы планируете сначала недолго сдавать квартиру с последующей продажей и применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ.
При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче выгоднее использовать «упрощенку», а потом можно перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по вашему региону.
НПД — это что-то среднее между НДФЛ с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками. Если выбрать НДФЛ, придется уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Порядок уплаты налога физическому лицу
Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.
Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.
Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.
Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.
Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.
Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.
Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.
Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:
- на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
- платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).
Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.
Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.
Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.
Ответственность за неуплату
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Речь здесь не о мошенничестве и серых схемах. Мы говорим о случаях, когда, согласно документам, жилое имущество принадлежит жене, детям, брату или сестре. Самозанятые могут сдавать в аренду не только собственное жилье. Однако в таком случае следует разобраться с документами.
В таблице ниже рассмотрим ситуации, когда арендодатель – самозанятый, и аренда квартиры потребует дополнительных документов:
|
Если жилье – не ваше |
|
|
Недвижимость была приобретена до брака |
Если супруга купила жилье до брака, то оно считается ее личной собственностью. Чтобы муж мог сдавать его в аренду, потребуются обоснования (доверенность на право управления квартирой либо договор ссуды). |
|
Жилье приобрели в браке |
Супруги вправе распоряжаться совместной собственностью посредством заключения договора от своего имени. Исключение: случаи, когда сделки с недвижимостью подлежат госрегистрации. |
|
Недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему |
Подобные договоры и доход от сдачи жилплощади будут контролироваться органами опеки. |
|
Жилая недвижимость принадлежит третьему лицу |
Гражданин, уплачивающий налоги в режиме ПНД, вправе сдать жилье с помощью договора субаренды. Т.е. заключить договор аренды с собственником квартиры, а затем пересдать квартиру посредством договора субаренды. |
Квартира сдается ИП на «патенте»
При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.
Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.
Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.
Срок патента составляет от 1 месяца до года.
В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.
Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.
Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.
Отчетность на патенте ИП не сдают.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.
Как самозанятому сдать квартиру в аренду и сэкономить на налогах?
Теперь самозанятые могут заниматься сдачей недвижимости в аренду. Но какие объекты недвижимости можно сдавать? Самозанятый может сдавать как свою собственную квартиру, так и чужую недвижимость за какую-то плату.
Сдача жилья посуточно подходит для тех, кто хочет сдавать гостиничным способом. Но не забывайте, что за сдачу в аренду недвижимости нужно платить налоги.
Чтобы сэкономить на налогах, необходимо правильно оформить сдачу квартиры в аренду. Самозанятый может получить налоговые вычеты за плату по кредиту на квартиру, если данный объект сдаётся в аренду.
Штрафы за неуплату налогов могут быть немаленькими, поэтому лучше всего оформить сдачу квартиры в аренду самостоятельно или с помощью агентства недвижимости, чтобы избежать неприятностей.
- За сдачу своей квартиры в аренду самозанятый может получить налоговые вычеты за плату по кредиту на квартиру
- Сдача недвижимости посуточно подходит для гостиничного типа сдачи
- Необходимо правильно оформить сдачу квартиры в аренду, чтобы сэкономить на налогах
- Лучше оформить сдачу квартиры в аренду самостоятельно или с помощью агентства, чтобы избежать штрафов за неуплату налогов
Собственники квартир имеют право распоряжаться имуществом по собственному усмотрению. Могут продать, подарить жилую площадь или завещать по наследству. Некоторые пытаются получить прибыль от существования собственной территории. Они сдают квартиру или ее часть в аренду. В этом случае согласно российскому законодательству необходимо уплачивать налоги, так как от подобной деятельности человек получает доход.
Внимание! В 2019 году основными нормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность в отношении сдачи квартиры внаем, являются:
- глава 34, 35 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- Жилищный кодекс Российской Федерации.
Отдельных законодательных актов, направленных на регламентирование отношений между арендатором, арендодателем и государством, не существует.
Для оформления отношений обязательно составляется договор аренды. Его нет необходимости заверять у нотариуса. Однако если речь идет о больших сроках или крупных суммах, лучше это сделать сразу.
Официальное оформление отношений необходимо для того, чтобы избежать возникновения некоторых конфликтов, связанных с реализацией права. Также он служит доказательством дополнительного дохода гражданина или юридического лица.
Если одним из сторон отношений является юридическое лицо, то заключается не договор найма, а арендный договор. Согласно ему, налоговая декларация подается не до 30 апреля, а до 31 марта. Поэтому стоит поторопиться, если вы до сих пор не знали об этом.
Если арендодатель – организация, то она уплачивает налог на прибыль. Его расчет происходит с применением Налогового кодекса Российской Федерации.
Участились случаи, когда физические лица специально открывали ИП для того, чтобы сократить сумму налога. Ведь согласно налоговому законодательству имеется возможность вместо 13% по УСН ТП платить 6%.
Запомните! Ставка по налогу на прибыль организации составляет 20%. При этом учитывается фактически полученный доход. Например, если организация сдает квартиру за 10 тысяч рублей в месяц и из них 3 000 уплачивает за коммунальные услуги, то налог рассчитывается только от 7 000 рублей.
Организация в обязательном порядке уплачивает 20% НДС.
Организации подают налоговую декларацию ежеквартально не позднее чем через четыре недели после истечения отчетного периода.
Кроме квартальной юридические лица подают также годовую отчетность. На ее предоставление дается практически три месяца. До 28 марта года, следующего за отчетным периодом, декларация передается в территориальное подразделение ФНС России.
Серая зона: почему россияне не хотят уплачивать налоги с аренды квартир
Россияне лояльно относятся к серой аренде жилья: почти каждый второй не считает это нарушением закона. Разбираемся, почему мало кто хочет обеления рынка арендного жилья и можно ли вывести из тени эту сферу
Фото: Evdokiy/shutterstock
Рынок аренды жилья является одним из самых нерегулируемых секторов экономики: многие собственники не регистрируют договоры аренды в Росреестре и не уплачивают налоги. В итоге большая часть этого сегмента находится в тени. По данным НАФИ, 41% россиян не считают сдачу жилья в аренду без уплаты налога серьезным нарушением закона, а 51% сами не стали бы уплачивать подобный налог, если бы были арендодателями.
Более того, если бы государство решило ужесточить контроль над уплатой налогов в этой сфере, большинство (66%) не поддержало бы такую инициативу.
Вместе с экспертами разбираемся, почему россияне не хотят обеления рынка арендного жилья и можно ли вывести из тени эту сферу.
Как вывести аренду жилья из серой зоны
В качестве меры, которая может повлиять на собираемость налогов с аренды жилья, эксперты предлагают введение специального налогового режима. Это может быть снижение налоговой ставки или предоставление преференций — налоговые вычеты, субсидирование расходов на коммунальные услуги или взносов на капитальный ремонт. «Также можно обязать всех граждан, которые проживают не в собственной квартире, предоставлять в ФНС договоры найма. По факту, нужно разработать целый комплекс мер контроля и мер, ограничивающих возможность обхода закона (например, занижения в договоре размера арендной платы)», — предложил Родион Ларченко.
Но сначала нужно выяснить, кто и для чего сдает жилье, считает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». Людей, которые именно живут на эти деньги, можно освободить от уплаты налогов. «Для собственников, у которых это бизнес, ужесточить наказание за неуплату и контролировать этот процесс. «Наказательные» меры всегда эффективнее, чем те, которые не подразумевают какой-либо ответственности», — отметил он.
Ключевой мерой, которая может повлиять на собираемость налогов, является общее повышение финансовой и налоговой культуры, добавила Мария Жукова из «Миэль». Но это невозможно без улучшения финансового состояния россиян, роста финансовой грамотности, более эффективного налогового аппарата и распределения налоговых платежей, а это уже общегосударственная проблема.
Штрафы за неуплату налоговпредусмотрены и сейчас. Так, за непредставление налоговой декларации положен штраф — 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. руб. За неуплату налога грозит штраф — 20% от суммы неуплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%.
Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но из-за отсутствия системы контроля над уплатой налогов от аренду жилья мало кто оплачивает эти штрафы, как и налоги от аренды квартир.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Поскольку вы, видимо, уже занимаетесь разработкой сайтов и просто хотите легализовать эту деятельность, регистрироваться в качестве самозанятого вам придется. В этом случае доходы от сдачи квартиры, наряду с другими, нужно будет отражать в приложении «Мой налог» и уплачивать НПД.
Доходы от сдачи квартиры, которые вы получили до того, как зарегистрировались в качестве самозанятого, можно отразить в декларации и воспользоваться вычетом в части этих доходов и заявленного или уплаченного НДФЛ.
Кто такие самозанятые и при чём тут эксперимент
В России многие не работают «официально», но деньги получают, а значит, должны платить налоги со своих доходов. К таким «фрилансерам» относятся сантехники, риелторы, репетиторы и другие специалисты, которые берут за свои услуги плату напрямую. Они называются «самозанятые». Стать самозанятым может даже индивидуальный предприниматель, если у него нет сотрудников.
Самозанятыми могут стать те, кто оказывает услуги или работает по договорам (или без) и в год получает не больше 2,4 млн рублей.
1 января 2019 года стартовал эксперимент, в рамках которого такие люди могут платить небольшой налог (меньше ИП!) — 4%. Никуда ходить и заполнять какие-то документы не нужно — всё можно сделать в приложении в смартфоне. Эксперимент проводится в четырёх регионах — Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области — и продлится год.
Платить налоги по новой схеме смогут не все, в законе есть исключения: так, самозанятыми стать не получится у тех, кто занимается добычей или продажей полезных ископаемых, продаёт подакцизные товары или работает по договору поручения.
А вот собственник квартиры, который её сдаёт, — это прямая целевая аудитория нового закона. Получить статус самозанятых могут те, кто сдаёт жилую недвижимость.
Почему к арендодателям это относится
По закону налогом облагаются практически все доходы. То есть те, кто сдаёт квартиру, тоже должны его платить. Однако рынок съёмного жилья непрозрачный, и налоги платят очень мало собственников (по разным данным, около 5–7%).
На такую «серую зону» и был рассчитан эксперимент: государство явно работает в направлении «обеления» рынка аренды и будет искать людей, которые не платят налоги с дохода, получаемого от сдачи жилья. С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия. Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.
Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньше
До появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.
Можно зарегистрировать ИП. Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента. При УСН налог составляет 6% от доходов. При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры).
При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.
Как работает новая схема
С новым режимом всё стало проще, а налог — меньше. Он составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП.
У приложения, конечно, есть недочёты: оно пока может подвисать и некорректно что-то отображать (но, надеемся, это временно). Зато всё — от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога — можно делать со смартфона. Ещё одно отличие от «старой» схемы — ежемесячное начисление и оплата налогов.
Какой доход облагается налогом
Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартиросъёмщика. Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.
Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доход
Основные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.
Страховой депозит не доход. Если его вернуть
При подписании договора найма жильцы передают собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда они будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке. Или вычтет стоимость испорченных вещей. С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом лишь тогда, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру).
Если арендатор оплачивает коммунальные расходы НЕ по счётчикам — это доход
То есть все платежи «не по счётчику», которые квартиросъёмщик возмещает хозяину квартиры, — это доход, и с него потребуется заплатить налог.
Все расходы, оплаченные по счётчикам, — не доход
Считается, что это расходы в интересах нанимателя. Такова точка зрения и Министерства финансов (для любознательных — Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).
Вы сдали квартиру студенту за 15 тысяч рублей, он же будет оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 3 тысячи рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тысяч.
Считаем доход для налога: 15 000 + 3 000 = 18 000 рублей
Считаем налог: 18 000×4% = 720 рублей. Ежемесячно
Заплатить можно меньше, если использовать налоговый вычет. Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%. Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода. Вычет не может превысить 10 000 рублей: как только сумма вычета достигнет этой цифры, право на применение вычета прекратится. С этого момента налог придётся платить полностью.
- Деньги вычитаются из налога постепенно. То есть вообще не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, нельзя.
- Вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.
Что такое «упрощенка», выгоден ли этот вариант уплаты налога для наймодателей
Законодательная база: Налогового кодекса об упрощенной системе налогообложения.
«Упрощенка» — это упрощенная система налогообложения (УСН), этот вариант доступен только индивидуальным предпринимателям. Ставка налога при доходе с аренды квартиры для ИП по этой схеме будет заметно ниже — не 13%, а 6%. Существует еще и общая система налогообложения для ИП, но ею никто не пользуется, поскольку сумма налога составляет около 20% прибыли. Именно на контрасте с ней «упрощенка» и получила свое название.
«В рамках УСН индивидуальный предприниматель также может выбрать в качестве объекта налогообложения не чистые доходы, а доходы, уменьшенные на величину расходов. Тогда ставка составит 15% от доходов, уменьшенных на величину расходов», — отмечает Евгений Арапов. Для арендного бизнеса этот вариант не слишком подходит — он выгоден в том случае, если расходы превышают доходы.
Декларация в случае УСН подается так же, как и при НДФЛ, — раз в год, до 15 апреля года, следующего за отчетным. Сами же выплаты — ежеквартальные в равных долях.
Но это не единственные регулярные расходы, которые несет ИП при такой схеме налогообложения: независимо от того, есть ли у него доходы, нужно оплачивать также обязательный страховой взнос и взнос в фонд ОМС. Если у ИП есть наемные сотрудники, он должен платить эти взносы и за них тоже. Взносы за себя можно будет затем вернуть в виде налогового вычета.
Размер взносов периодически меняется, его можно уточнить в налоговой. В 2022 году совокупная стоимость этих обязательных взносов «за себя» составляет 43,2 тыс. рублей в год. Можно оплачивать их один раз — в конце года, а можно вносить равными платежами в течение года. Если годовой доход ИП превышает 300 тыс. рублей, что несложно в случае с арендой квартиры в Москве, потребуется оплатить еще и дополнительный взнос на пенсионное страхование — 1% от дохода, который больше нормы (то есть все, что рантье заработает свыше 300 тыс. рублей в год). Эту сумму оплачивают уже в году, следующем за отчетным.
Будем считать, что ИП-рантье работает без наемных сотрудников. В случае с квартирой за 35 тыс. рублей в месяц и годовым доходом в 420 тыс. рублей ему придется заплатить 6% этой суммы и 1% со 120 тыс. рублей (так как доход превысил 300 тыс. в год). Итого получается 25,2 тыс. рублей + 1,2 тыс. рублей = 26,4 тыс. рублей — чуть больше ⅔ одной арендной платы. Но еще придется заплатить обязательные взносы в размере 43,2 тыс. рублей — и общие расходы уже приблизились к стоимости двух месяцев аренды.
Кроме того, региональные власти могут дополнительно снижать ставку налога для ИП на «упрощенке» в пределах 1 п. п.