Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора переуступки прав по ДДУ судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Сколько стоит расторжение
| СТАНДАРТ | ПРЕМИУМ | ЛЮКС |
|---|---|---|
| До получения денег | До получения денег | До получения денег |
| Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца |
| — | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде |
| — | — | Гарантия получения либо денег, либо квартиры |
|
79.990 + 10% от неустоек |
109.990 + 10% от неустоек |
159.990 + 10% от неустоек |
Общие положения ГК РФ об уступке прав требования
Для полного понимания сути вопроса необходимо разграничить договоры долевого участия (ДДУ) и уступку прав требования.
По факту ДДУ — это право юридического или физического лица на участие в долевом строительстве, которые при его завершении будут выражено в праве собственности на определенную квартиру.
Более полное описание понятия ДДУ можно почерпнуть из ст. 4 закона 214-ФЗ.
Для передачи возникших ранее прав на основании заключённого ДДУ другому правовому субъекту заключается договор. На юридическом языке такой правовой механизм называют цессией (уступкой права требования).
Ознакомившись со ст. 382 ГК РФ можно прийти к заключению, что такое договор цессии. Такой договор по своей сути является соглашением, в силу которого одна сторона – первоначальный кредитор по обязательству (цедент) передает второй стороне — новому кредитору (цессионарию) право требования исполнения обязательства должником.
Для упрощения восприятия данной информации можно сузить юридические понятия: продавец – цедент, а покупатель – цессионарий.
Законодательная база для уступки прав требования третьему лицу при расторжении ДДУ
Право требования процентов за пользование денежными средствами с застройщика возникает у дольщика после расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в соответствии с положениями ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Право требования штрафов, на основании п. 6 ст. 13 ЗоЗПП, за отказ от удовлетворения застройщиком требований потребителя (дольщика) по возврату цены договора и выплаты процентов за пользование денежными средствами в добровольном порядке возникает у участника долевого строительства в нижеследующих случаях:
- отказа строительной компании от удовлетворения заявленных требований потребителя;
- игнорирования застройщиком предъявленных дольщиком требований.
Оформление переуступки права требования процентов за пользование деньгами и потребительских штрафов
Для оформления переуступки прав требования процентов за пользование денежными средствами, потребительских штрафов и возмещения иных расходов и убытков дольщика, предусмотренного действующих законодательством, необходимо заключение договора цессии между участником долевого строительства и юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 389 ГК РФ:
Сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
На этом основании договор уступки прав требования в данном случае не требуется регистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, поскольку действие договора долевого участия в строительстве на момент оформления цессии должно быть прекращено ввиду его расторжения. В противном случае, если подобная цессия заключается до расторжения ДДУ, она будет признана недействительной, поскольку передаваемые права у дольщика ещё не возникли. Некоторые юридические компании, в данном случае, идут на хитрость и заключают договор с «открытой датой».
В договоре цессии помимо прав и обязанностей сторон должен быть чётко прописан порядок расчётов между цессионарием и цедентом, а также размер вознаграждения цедента за уступку права требования долга цессионарию. Обычно, в подобные договора цессии включается условие о том, что вознаграждение цеденту выплачивается от итоговой взысканной суммы за минусом расходов цессионария в виде налоговых обязательств, государственной пошлины, комиссий за денежные переводы.
Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика
Согласно статье 9 Закона №
- превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;
- отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;
- существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;
- в иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.
Это общия условия расторжения договора, предусмотренные для всех дольщиков. При этом дольщики, заключившие ДДУ с использованием счета эскроу, могут расторгнуть его и по иным основаниям, прописанным в ст. 15.4
- застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство (процедура, нужная для выполнения обязательств перед кредиторами);
- вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика;
- застройщик получил требование кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок (когда земля под строительство находится в залоге у кредитора).
Чтобы расторгнуть договор, дольщику следует обратиться к застройщику с предложением прекратить отношения по соглашению сторон. При этом покупатель вправе требовать не только вернуть полную стоимость договора, но и выплатить неустойку, если она положена по закону. Если девелопер отказывается от подобного соглашения, то дольщику следует составить уведомление и отправить его в адрес девелопера.
Если ДДУ заключался до 1 июля 2018 года и деньги дольщика поступили непосредственно к застройщику (до перехода на проектное финансирование или использования счета эскроу), дольщик вправе потребовать выплатить ему неустойку. Ее размер обычно прописывается в договоре (договорная неустойка). При этом он не может быть меньше, чем тот, что указан в законе (законная неустойка). В соответствии с положениями Закона №
Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, то на такую неустойку вы рассчитывать не сможете: застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства (см. карточку В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?). При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора (см. карточку В чем особенность возврата денег при схеме оплаты с использованием счета эскроу?). В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Закон №
- сведения о дольщике и застройщике;
- указание реквизитов договора участия в долевом строительстве (номер и дата);
- основание расторжения договора (ссылка на норму закона с указанием статьи, пункта и подпункта);
- расчет общей суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе);
- реквизиты для перевода денег на счет дольщика;
- дата составления уведомления;
- опись вложения.
Уведомление необходимо отправить по почте заказным письмом, при этом датой расторжения договора считается дата отправки письма, а не получения уведомления.
Перед отправкой необходимо сделать ксерокопию уведомления, поскольку оно потребуется для регистрации расторжения ДДУ в Росреестре.
Адвокатская палата Республики Татарстан
Совсем без оснований расторгнуть договор ДДУ по односторонней инициативе любой стороны (и дольщика, и застройщика) нельзя. Это прямо установлено частью 1.2 статьи 9 Закона 214-ФЗ: «В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке». До введения это нормы в июле 2016 года дольщики с переменным успехом расторгали ДДУ на основании Закона о защите прав потребителей.
По соглашению стороны могут расторгнуть договор ДДУ в любой момент. Но зачастую это бывает на невыгодных для дольщика условиях. Образец соглашения о расторжении договора долевого участия у каждого застройщика свой. Например, застройщиком в договоре часто устанавливается отступное за расторжение без причин, которое в отдельных случаях достигает 20 % от стоимости квартиры. Порой лучше рассмотреть для расторжения договора долевого участия дольщиком другие основания, даже если нет просрочки.
Ниже приведено сравнение способов расторжения договора долевого участия:
|
Расторжение по соглашению сторон |
Судебное расторжение ДДУ |
|
|
Как долго? |
В обозначенный в соглашении о расторжении договора долевого участия срок. Однако на нашей практике в половине случаев застройщик не платит по соглашению и приходится судиться в среднем 4–8 месяцев |
Суд длится в среднем 4–8 месяцев. |
|
На что можно рассчитывать? |
Цена квартиры за вычетом отступного. Если застройщик её не вернёт добровольно, то в суде можно запросить также проценты за пользование по ст. 395 ГК РФ, но не с момента выплаты, а только с момента её невозврата по соглашению о расторжении |
Цена квартиры, проценты при расторжении договора долевого участия, убытки (в том числе проценты по кредиту), штраф 50 % на эти суммы. |
|
Какова вероятность успеха? |
Очень высокая: основание для взыскания цены надёжное |
Зависит от спорности оснований |
|
Я могу передумать в процессе? |
После подписания соглашения право требования объекта долевого строительства прекращается * |
При необходимости можно отказаться от иска о расторжении договора долевого участия и сохранить право на квартиру |
Как расторгнуть договор дду и вернуть деньги
Законодательство не ограничивает стороны договора долевого строительства в возможностях расторгнуть договор. Стороны могут прописать в пункте условия расторжения, а также взаимные обязанности при таком расторжении, которые не будут противоречить требованиям закона.
Прежде всего, расторгнуть ДДУ можно по взаимному соглашению сторон. Его инициатором может быть как дольщик, так и застройщик. Для расторжения стороны подписывают соглашение, в котором указывают о прекращении договорных отношений и условиях для этого.
Например, дольщик направляет в адрес строительной компании требование – расторгнуть договор и вернуть внесенные по нему денежные средства. В случае его согласия подписывается соглашение и средства возвращаются. В некоторых случаях, денежные средства могут быть возвращены не в полном объеме. Это зависит от условий договора долевого участия, а также достигнутого соглашения.
Почему лучше обратиться к юристу при расторжении ДДУ
На сегодняшний день долевое строительство жестко регламентируется законодательством. Это создает определенную защиту для дольщиков, но в то же время влечет за собой и ряд требований, которые им необходимо соблюдать. Процесс расторжения ДДУ требует определенных знаний, поэтому при возникновении такой необходимости имеет смысл обратиться к опытному юристу. Компетентный специалист оперативно разберет сложившуюся ситуацию, проанализирует условия договора и юридически грамотно сделает всё необходимое для прекращения договорных отношений с застройщиком: от направления претензии до непростых переговоров и участия в судебном процессе.
Юрист знает, как вернуть деньги по договору долевого участия в строительстве и примет все меры по оперативному возврату средств с минимальными хлопотами для дольщика.
Расторжение договора: односторонний отказ дольщика от исполнения договора долевого участия
1. Способы расторжения договора долевого участия? Договора ДУ можно расторгнуть тремя способами: — в одностороннем (внесудебном) порядке; — по решению суда; — по соглашению сторон между дольщиком и застройщиком.
2. Каков порядок расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке? При наличии факта нарушения обязательства застройщиком, участник долевого строительства направляет в адрес нарушителя уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия заказным письмом с описью вложения.
3. Какие требования, реквизиты предъявляются к уведомлению об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия? + Общие требования: написано без помарок и дописок, разборчивым текстом, все наименования, фамилии, имена, отчества, названия указывать полностью без сокращений. +Обязательные реквизиты: -паспортные данные заявителя; -реквизиты договора ДУ; -описание объекта долевого строительства; -мотивированная причина (основания) одностороннего отказа; -банковский счет (для перечисления денег за квартиру); — приложить к заявлению документы, подтверждающие причину отказа.
4. Какие требования предъявляются к описи вложения в письмо о направлении застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия? Опись вложения в письмо не менее важный документ, чем уведомление, поэтому в описи вложения в письмо необходимо подробно и внимательно описать реквизиты всех документов, вложенные в письмо.
Расторжение ДДУ по 214 ФЗ осуществляется в добровольном и принудительном порядке. Стороны вправе решить конфликт мирно без рассмотрения спора в судебном порядке, заключив соответствующее соглашение о расторжении ДДУ. При расторжении ДДУ посредством заключения соответствующего соглашения, дольщику необходимо внимательно читать новое соглашение. Нередки ситуации, когда застройщик прописывает в тексте соглашения срок возврата денежных средств в течение одного или двух лет – такие положения заведомо невыгодны для приобретателя объекта недвижимости, поэтому даже в случае, если застройщик уверяет, что «это стандартная процедура», не следует подписывать такой документ. Если дольщик сомневается в благонадежности застройщика, то лучшим решением будет обращение к юристам. Юрист в качестве представителя не только объяснит все непонятные пункты и условия нового контракта, но и добьется изменений его положений, которые нарушают права доверителя.
Особенности уступки права требования по ДДУ
Согласно нормам законодательства, документ о переуступке прав может заключаться в установленный период: срок начинается с момента регистрации сделки в Росреестре и заканчивается подписанием передаточного акта или аналогичного документа. Таким образом, сделка, заключенная до регистрации или после подписания акта, не может являться переуступкой права требования по договору долевого участия.
Необходимо знать, что в случае, если продавцом (первоначальным дольщиком) выступает юридическое лицо в лице компании, к вышеперечисленным документам также потребуются учредительные документы компании. Если продавцом выступает акционерное общество, то потребуется протокол, составленный на общем собрании акционеров, которым одобряется такая сделка.
Порядок расторжения ДДУ
Процесс расторжения договора долевого участия не быстр. В первую очередь, законодательство требует попробовать расторгнуть договор в досудебном порядке и потребовать все убытки и неустойки у застройщика мирным путем. К сожалению, порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика ясно показывает, что застройщик не готов идти на это.
Дольщику необходимо выслать девелоперу уведомление ценным письмом с описью. Что должно быть включено в уведомление?
- Указываем правовые основания для отказа от исполнения договора долевого участия. Здесь изучаем конкретный случай и руководствуемся п.1 ч.1 ст.9 ФЗ-214.
- Пишем требование вернуть дольщику полную сумму, зачисленную по статье такой-то договора долевого участия (изучите ваш договор и найдите нужную статью в параграфе обязанностей дольщика).
- Добавляем требование выплатить неустойку или проценты за использование ваших финансовых средств, указываем способ их исчисления.
- Требуем вернуть другие убытки, если таковые имеются.
- Указываем срок выполнения – здесь руководствуемся ч.2 ст.9 ФЗ-214 – не более 20-ти дней с момента отправки уведомления.
Расторжение ДДУ с ипотекой
Если процесс прекращения договора и возврат средств по ДДУ достаточно понятен и несведущему в юриспруденции лицу, то при добавлении в процесс ипотечного кредита даже опытный юрист может попасть в тупик. К процессу добавляется еще одно лицо – представитель банка, выдавшего займ.
В такой ситуации договор ДДУ находится на балансе залога в банке, т.е. считается обремененным. И дольщик не может совершать с этим договором каких-то юридических действий. Поэтому появляется проблема – дольщик не может отказаться от договора и в итоге вынужден платить проценты банку. Банк по понятным причинам не хочет соглашаться на расторжение договора – ведь это прямая потеря денег. Конечно, есть и вопрос – а что делать с уже выплаченными деньгами, если договор расторгается. Потери денег могут быть очень существенными.
В законе нет прямых указаний на процессы при расторжении ДДУ с ипотекой, но есть указание, что убытки, понесенные при расторжении договора, выплачиваются виновной стороной. В этой ситуации дольщику стоить включать их в исковые требования.