Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законы об ИЖС в 2022: что изменилось». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аренда — это передача объекта недвижимости во временное использование арендатору на определённый, регламентируемый договором, срок. Как известно, нередко арендаторы заключают эту сделку на длительное время, в течение которого планируют, например, осуществлять коммерческую деятельность в обговорённом объекте недвижимости. Как уже говорилось выше, реконструкция коммерческой собственности проводится для увеличения количества выпускаемой продукции и повышения уровня труда. Исходя из этого, можно понять, почему арендаторы сталкиваются с необходимостью реконструкции помещения или здания.
Реконструкция при аренде земельного участка
Арендаторам важно знать, что при желании проведения модернизации, они столкнутся с необходимостью внесений изменений в договор аренды. Это связано, в первую очередь, с целевым использованием земельного участка. Как правило, договор аренды на участок, использование которого изначально не предполагало проведение строительных работ, содержит целевое использование — Эксплуатация. Перед началом реконструкции ВРИ необходимо поменять на «Строительство». Этим вопросом должны заниматься как собственники объекта недвижимости, так и все арендаторы. В случае, если заявление на предоставление услуги, подадут не все участники сделки, то в изменении целевого назначения будет отказано.
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Ответственность за произвольную реконструкцию
Самовольное строительство без проектной документации в России запрещено, однако таковых строений очень много и правительство пошло на меры легализации самостроя, путем дачной амнистии. Так, если гражданин построил или реконструировал свой частный дом на собственной земле до 1 марта 2018 года, то он может рассчитывать на упрощенную систему легализации строения. Но если работы к этому сроку еще небыли завершены, то придется пройти все этапы получения разрешений.
Согласно КоАП РФ ст.9.5,наказание для физических лиц, штраф от 2000 до 5000 рублей. При непрекращающемся строительстве штраф может накладываться неоднократно. Но это не самое суровое наказание. При незаконном строении, а реконструкция жилого дома без разрешающих документов, таковым является, могут возникнуть более тяжелые последствия, чем штраф. Например: при недоброжелательных соседях, которые могут подать в суд на владельца самостроя, за большую тень на их участке от строения, либо недопустимая близость к забору. В таком случае есть вероятность, что строение, по решению суда, обяжут снести самостоятельно или в последствии принудительно.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве теперь охватывает и малоэтажные дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока весь посёлок не будет построен, а владельцы не зарегистрируют право собственности.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Что нужно учесть до подачи искового заявления
Суды далеко не всегда принимают сторону истца. Соблюдение нескольких условий повысит вероятность положительного судебного решения:
- Вы должны иметь права на участок, на котором находится недвижимость. Это может быть право собственности, пожизненного наследуемого владения либо бессрочного пользования. Если вы – арендатор, суд скорее всего откажет.
- Реконструкция не должна влиять безопасность жилища, но вам нужно доказать этот факт. Еще до суда можно заказать строительную экспертизу либо можно ходатайствовать о ее назначении в суде. Обычно досудебное обращение к экспертам стоит дешевле.
- Реконструкцией не должны быть нарушены права заинтересованных лиц. Суд может посчитать, что вы нарушаете права соседей, если, например, пристройка к дому вплотную граничит с другим участком. Поэтому, рекомендуем заранее согласовывать такое увеличение жилплощади с соседями. Также нарушением прав могут быть случаи, когда после реконструкции затруднен подход к инженерным коммуникациям.
- Были предприняты попытки досудебной легализации. То есть, вы обратились в администрацию и получили отказ. Если же данных мер не было принято, вероятность отрицательного судебного решения выше.
Как узаконить давний реконструкцию от старых хозяев
Нередко собственник проводит реконструкцию принадлежащей ему недвижимость, в результате которой площадь объекта недвижимости увеличивается Документы для реконструкции собственник не получал. Можно ли продолжать пользоваться новым зданием?Прямого запрета для дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости нет. Однако органы власти могут попросить суд признать такое здание самовольной постройкой. И не исключено, что собственнику придется вернуть объект недвижимости в прежнее состояние или, если это невозможно, снести недвижимость. Поэтому собственнику необходимо легализовать самовольно реконструированное здание. Однако на практике это сделать непросто.Реконструкция объектов недвижимости, как и строительство, в большинстве случаев требует специального разрешения (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). На практике очень часто здания и строения реконструируются без получения каких-либо документов.
Если получили уведомление о несоответствии
Напомним- уведомление о несоответствии может быть при начале строительства, и уже при регистрации дома. Если замечания относятся к оформлению- просто устраняете ошибки и подаете заново. Но если они касаются того, что уже изменить нельзя (площадь дома, его местоположение и т.д) после завершения строительства- дом могут посчитать самостроем. Поэтому старайтесь не отклоняться от тех характеристик, что указывали в Уведомлении о начале строительства.
Есть два варианта- могут отказать еще на стадии подачи документов или уже после их рассмотрения.
При подаче документов могут отказать, если обратилось ненадлежащее лицо, собраны не все документы или эти документы не соответствуют требованиям. Под последний пункт могут «подогнать» много отказов.
После рассмотрения документов могут отказать по причине несоответствия габаритов и других технико-экономических показателей возводимого или уже возведенного строения градостроительному кодексу.
Во всех этих случаях нужно или исправить недоработки или обратиться в суд для признания решения о несоответствии незаконным.
зафиксировали параметры и условия строительства, по которым будет проведена регистрация дома.
С упрощенным порядком регистрации такой фокус не пройдет.
Если не подавали уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то могут быть сюрпризы.
Например, за время стройки чиновники внесли изменения в ПЗЗ.
Либо установили новую зону с особыми условиями использования, в которую попал участок.
В этом случае, Росреестр будет проводить правовую экспертизу документов с учетом изменившихся правил.
Это чревато отказом, поскольку не было согласования, фиксирующего для хозяина участка, параметры и условия строительства.
Безусловно, можно понадеяться на авось и проскочить.
Но пока работает «бешенный принтер», рисковать силами и средствами, вкладываемыми в стройку, весьма опрометчиво.
Второй случай.
Как предполагается, уведомления должны защитить от такого самостроя. После того, как дачник сообщил о начале строительства, он должен дождаться ответного уведомления — уже от местной администрации — о том, что дом соответствует установленным параметрам и допустимо строить его на земельном участке.
Но можно получить и отказ, если дом превышает указанные в законе размеры, собственник не смог подтвердить свои права на землю и т.д.
Заметим, что все эти требования и нововведения касаются исключительно жилых домов, построить баню, беседку или сарай по-прежнему можно без всяких разрешений и уведомлений. И в следующем году ничего не изменится.
«По завершении строительства (в течение месяца после окончания стройки) надо снова подавать уведомление в администрацию с приложением технического плана садового дома и ждать ответное уведомление о соответствии стройки требованиям законодательства о градостроительной деятельности». – продолжает Евгений Корчаго.
Теперь местная администрация обязана предоставить такой документ в течение семи рабочих дней. При этом как администрация будет проверять, что дачник настроил, — не забота застройщика. Его задача уведомить, что стройка завершена.
Порядок такого уведомления предполагает, что к самой документу-уведомлению нужно приложить техплан на дом и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности на дом.
Реконструкция частного дома без разрешения
Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.
Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.
1 комментарий
Процедура признания жилья непригодным для проживания
Важно! Чтобы признать квартиру непригодной для дальнейшего проживания, собственнику ветхого жилья необходимо написать заявление в межведомственную комиссию по месту регистрации. Такое право имеет только владелец квартиры (дома).
После подачи документа произойдет следующее:
- Экспертная комиссия проверит здание на пригодность, опираясь на технические и санитарные нормы. На принятие решения о непригодности жилья для дальнейшего проживания комиссии отводится 14 дней.
- По результатам экспертизы будут оформлены три экземпляра акта, который скрепляется подписью всех ее членов (в противном случае документ не будет иметь правовой силы). Один экземпляр выдается заявителю.
- В течение пяти дней после признания ветхости (непригодности) жилого помещения (здания) комиссия уведомляет об этом свой орган местного самоуправления.
- Администрация утверждает официальное решение о внесении здания в категорию ветхого либо непригодного для проживания.
- Оформляется заключение о переселении обитателей дома.
Как строить и реконструировать частные и садовые дома по закону
Уполномоченный орган в течении 7 рабочих дней со дня получения уведомления о планируемом строительстве, реконструкции проводит проверку на соответствие будущей постройки всем нормам законодательства и направляет застройщику уведомление о соответствии или о несоответствии планируемого строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. После этого у застройщика появляется законное право приступать к строительству. Уведомление действует в течение 10 лет.
Вместе с тем, застройщик вправе обжаловать судебное решение. Также застройщик может в судебном порядке добиться установления права собственности на построенный объект, если изначально он не подавал уведомления, но построил все по нормам, предусмотренным действующим законодательством, и имеет земельный участок в собственности.