Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов
До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.
| Продавец-физлицо | Компания |
| Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил; | Договор долевого участия; |
| платежные поручения об оплате договора долевого участия; | акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком; |
| справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку; | договоры подряда; |
| оригинал договора долевого участия; | счета-фактуры; |
| оригинал договора уступки долевого участия. | учредительные документы; |
| доверенности на представителя; | |
| протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО. |
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
Преимущества перехода права требования на квартиру:
- Для продавца: если на рынке недвижимости мало аналогичных предложений, можно заработать. Обычно квартиры в хороших районах раскупают еще на старте продаж. Пока дом строится, цена на них может вырасти на 30-50% или даже больше. Помните, что разница в стоимости считается доходом, с которого нужно платить налог.
- Для покупателя: возможность приобрести квартиру в интересующем жилом комплексе, даже если все квартиры от застройщика уже проданы.
Основной минус переуступки права требования заключается в отсутствии гарантии, что дом сдадут. Если приобретая готовый объект недвижимости, покупатель сразу становится собственником, то по договору цессии можно вообще не получить жилье.
Законодательство максимально обезопасило дольщиков: теперь их средства хранятся на эскроу-счетах и не могут быть получены застройщиком до окончания строительства. Несмотря на это, риск остаться без квартиры остается – например, в случае банкротства компании или затягивания сроков сдачи. Человек потеряет время, а часть денег съест инфляция.
Другие недостатки цессии:
- Сделка занимает больше времени, особенно если есть жилищный кредит или несовершеннолетние дольщики. Она заключается между тремя сторонами: продавцом, покупателем и застройщиком. Прежде чем сдать документы в Росреестр, нужно обсудить условия со всеми участниками. Некоторые строительные компании разрешают продавать имущественные права на квартиру без предварительного согласования – в этом случае им достаточно уведомления о смене дольщика.
- Некоторые застройщики берут с цедента плату за переоформление права требования. Она может быть довольно высокой – например, 10% или 15% от стоимости квартиры. Данное условие содержится в тексте ДДУ.
Письменные обещания и достижение компромисса
Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.
После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:
- внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
- точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
- нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.
Что такое переуступка
Переуступка – это соглашение, по которому право требования недвижимости передается покупателю. Договор называют «цессия», продавца – цедентом, покупателя – цессионарием. Уступку регламентирует Федеральный закон No214 и некоторые пункты ГК РФ, в частности статья 382.
При переуступке у вас нет выбора между вторичным и строящимся жильем. Переуступить можно только строящуюся квартиру.
Ведь суть цессии в том, что по ней вы покупаете не собственность на объект, а только право его требования. Помещение не построено и не зарегистрировано в документах.
Цессионарий потребует право собственности после того, как здание будет введено в эксплуатацию. Этот процесс требует отдельного пакета документов.
Переуступка законна, если объект сделки – помещение в новостройке. Дольщик по собственному желанию уступает свое право требования только после того, как цена сделки будет оплачена, или, когда долг будет переведена на нового дольщика.
Переуступают права вместе с обязанностями дольщиков. Но можно переуступить пай в жилищно-строительном кооперативе. Однако, сделка с ДДУ регламентируется законом. Поэтому если у вас стоит выбор между ДДУ и ЖСК, отдайте предпочтение ДДУ. Этот вариант юридически безопасен как для цедента, так и для цессионария.
Договор цессии заключается как дополнительный документ. В оригинале ДДУ после цессии изменится лицо дольщика. Когда дом будет построен и введен в эксплуатацию, СК передаст право собственности не тому, кто был первым покупателем, а тому, кто получил право требования по цессии.
Что нужно, чтобы оформление цессии было законным и безопасным?
Проверяем онлайн ДДУ в Росреестре
Для начала надо зайти на сайт Росреестра (ссылка в конце статьи). Если нет такой возможности, то:
- обратиться в МФЦ;
- прийти в офис кадастровой палаты и Росреестра или послать туда письмо;
- позвонить в тот же офис с просьбой о выездном обслуживании.
Но для большинства граждан намного проще и быстрее будет проверить нужную информацию с помощью электронной услуги.
- Проматываем вниз первую страницу портала, в самой нижней строчке на синем фоне находим кнопку электронных услуг и сервисов, нажимаем ее.
- Открывается новое окошко, там среди ссылок выбираем рисунок домика и подпись, что это услуга онлайн-поиска справочной информации по недвижимости, щелкаем мышкой.
- Появляется форма для проверки договора ДДУ в Росреестре. Там можно искать данные о вашем многоквартирном доме по кадастровому или условному номеру, адресу.
- Жмем внизу после заполнения формы на строчку «сформировать запрос».
- Выскакивает информация о вашем МКД. После нажатия кнопки «права и ограничения» появится список всех зарегистрированных ДДУ, и вы сможете узнать, есть ли среди них ваш договор.
Как «продать» купленную по ДДУ квартиру?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое уступка по ДДУ? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: подробно описывается объект недвижимости, который подлежит передаче новому дольщику, цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Переуступка: как девелоперы борются с демпингом частных инвесторов
Частные инвесторы на рынке новостроек сегодня воспринимаются не просто как покупатели недвижимости, а конкуренты девелоперов. По этой причине в договорах об участии в долевом строительстве появился пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру без согласия компании.
По данным «БЕСТ-Новострой», доля инвесторов в первом квартале 2015 года (новостройки массового сегмента Москвы) составила 40%, хотя обычно данный показатель держится на уровне 20%.
«Это серьезные объемы, которые при выходе на рынок начинают конкурировать с предложениями от самого застройщика.
Когда компания желает ограничить простор для конкуренции, она вводит подобные условия оформления переуступок», – поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
«В отношении тех квартир, за которые участники долевого строительства еще не расплатились, действует четкое указание: переуступка производится только с согласия застройщика»
Владимир Зимохин, «НДВ-Недвижимость»
Переуступки между физическими лицами на этапе строительства в последнее время получили на рынке новостроек достаточно широкое распространение в силу различных причин, главная из которых – увеличение количества инвестиционных сделок. Особенно много их было в конце 2014 года, когда из-за девальвации рубля люди массово вкладывали деньги в недвижимость, стремясь защитить их от обесценивания.
Как отмечает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, переуступка допускается только после выплаты участником всей суммы по договору или после перевода долга на третье лицо.
В свою очередь передать свои права клиент сможет с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о передаче квартиры.
Этот период длится несколько лет, и все это время квадратный метр в проекте планомерно дорожает.
В большинстве случаев застройщики обязывают инвесторов получать разрешение на переуступку для того, чтобы избежать конкуренции с ними.
«Многие из тех, кто хочет подзаработать на недвижимости, вкладываются в новые проекты еще на стадии котлована, потом продают квартиру до получения права собственности, устанавливая цены ниже, чем у застройщика, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Поэтому, как правило, девелоперы включают в договор долевого участия пункт о том, что переуступка может совершаться только с их согласия».
Однако конкуренция не единственная причина. Застройщику важно проконтролировать, кто будет новым участником долевого строительства после состоявшейся переуступки.
При этом стоит учитывать, что таких сделок может быть достаточно много, и компания вынуждена их отслеживать, чтобы быть в курсе того, кто является лицом, которому необходимо передавать квартиру. Это также важно для отправки текущих уведомлений и связи с участником долевого строительства.
«Как правило, все застройщики ведут реестр, в котором регулярно обновляют сведения о дольщиках, включая их контактные данные», – поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ».
Кроме того, обязательное разрешение от застройщика необходимо для того, чтобы недобросовестный инвестор не продавал свои права третьим лицам, не рассчитавшись с компанией.
Конечно, полностью такой риск не исключается, но исполнение положения договора о необходимости согласования соглашения об уступке с застройщиком должно помочь внимательному покупателю избежать неприятных для себя последствий.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», рассказал, что требование застройщика в отношении переуступки в основном связано с необходимостью регулирования спекулятивной составляющей, то есть обусловлено желанием ограничить число сделок, когда инвестор – физическое лицо приобретает недвижимость на самом первом этапе строительства и уже через несколько месяцев (когда цена подросла) выставляет квартиру на рынок по цене ниже, чем у застройщика.
«Застройщик должен иметь некую компенсацию того, что продает по переуступке инвестор, потому что если таких дешевых квартир будет много, это может повлиять на продажи компании, – поясняет Дмитрий Пухнаревич, коммерческий директор ГК «Премьер». – Это связано с тем, что на момент приобретения инвестором недвижимости ассортимент квартир был полный, и инвестор имел возможность выбрать те предложения, которые будут иметь наибольшую ликвидность».
«Необходимость получения согласия от застройщика может устанавливаться договором. Если инвестор его подписал на таких условиях, то он обязан получить согласие на переуступку, либо заранее уточнять эти детали и исключать такие условия из сделки»
Василий Шарапов, «Сити-XXI век»
Между тем, стоит иметь ввиду, что договор об участии в долевом строительстве стандартизирован и чаще всего уже согласован с банком, выдающим ипотеку, а также с юридическим отделом компании.
Так что застройщики с большой неохотой идут на внесение изменений в структуру договора, тем более, если речь идет о возможных рисках компании.
«Застройщики массового сегмента жилья не склонны пересматривать свои типовые договоры по просьбам покупателей, поэтому настаивать на исключении пункта о переуступке смысла нет, а вот поинтересоваться, есть ли такая возможность – стоит», – советует Ирина Доброхотова.
Чтобы покупателю максимально снизить свои риски, надо заранее учесть некоторые моменты. Желательно, чтобы в виде приложения к договору с застройщиком был прикреплен прайс на те услуги, которые оказывает компания. Тогда клиент сможет в любое время прийти и заявить о желании заплатить за ту или иную услугу по той цене, которая указана в приложении.
«Недобросовестные застройщики говорят, что готовы выдать справку, например, об отсутствии задолженности в любое время и абсолютно бесплатно. Но когда инвестор принимает решение о переуступке квартиры, его могут попросить заплатить за это большую сумму денег, – отмечает Дмитрий Пухнаревич.
– Конечно, в данном случае можно обратиться в суд, но это дополнительная трата времени и финансов».
За согласие на переуступку застройщик взимает плату, поскольку он зарабатывает на этом и тем самым еще и ограничивает конкуренцию инвестиционных квартир со своим предложением.
Законом это не запрещается, к тому же, покупатель добровольно подписывает договор, соглашаясь на такие условия.
До оформления сделки по переуступке
- При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.
- При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.
В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.
Как продают недвижимость по договору уступки
Часть квартир в новостройках покупается еще до того момента, как многоквартирный дом возведен. Чтобы стать собственником квартиры, покупатель заключает договор участия в долевом строительстве. На основании этого договора после окончания стройки он сможет зарегистрировать право собственности на объект и стать его владельцем. Застройщик на основании положений ДДУ должен построить дом на оговоренных условиях и передать квартиру дольщику.
До того момента, как дом будет построен и зарегистрировано право собственности на квартиру, нельзя оформить обычный договор-купли продажи. Поскольку квартиры фактически еще нет, у дольщика есть не право собственности, а право ее требования. Поэтому можно только уступить право требования объекта недвижимости. Для этого оформляют договор уступки. В юридической терминологии такой документ называют договором цессии. Продавца, или правообладателя, в договоре называют цедентом, а покупателя, или правоприобретателя — цессионарием.
Договор уступки права требования часто называют договором переуступки. Поэтому при обсуждении продажи квартир в строящемся доме используют разные понятия — как уступка, так и переуступка.
Как продают квартиру по переуступке
Порядок сделки похож на порядок продажи новостроек или вторичной недвижимости. Но есть некоторые особенности, которые нужно учесть и дольщику, и человеку, который приобретает право требования квартиры.
Продавец определяет цену продажи
Законодательно не закреплена необходимость согласовывать цену продажи с застройщиком – дольщик имеет право определять ее самостоятельно. Стоимость будет зависеть от многих факторов, среди которых:
— срочность продажи;
— репутация застройщика на момент продажи;
— степень готовности дома;
— соблюдение застройщиком сроков возведения дома;
— наличие инфраструктуры, в том числе и той, которая также находится в стадии строительства;
— количество предложений по квартирам в том же доме или комплексе домов, которые возводит девелопер.
Продавец находит покупателя
Продавец, который принимает долевое участие в строительстве, может самостоятельно заниматься поиском покупателя или обратиться в агентство недвижимости. В публикуемом объявлении обычно указывают характеристику квартиры по ДДУ, выкладывают фотографии плана, приводят информацию по застройщику, который занимается возведением дома.
Продавец получает разрешение от девелопера на уступку
Разрешение нужно при условии, если в ДДУ прописана необходимость его получения.
Для получения разрешения дольщик связывается с застройщиком — направляет ему заявление. В заявлении кроме прочих данных указывают:
— информацию по объекту;
— сведения о покупателе — лице, который приобретает право требовать квартиру.
К заявлению лучше дополнительно приложить скан-копию заключенного договора и документы, подтверждающие выполнение обязательств перед застройщиком — выплаты необходимой суммы, прописанной в ДДУ на квартиру. Застройщик может рассматривать заявление и оформлять разрешение в течение 30 дней. После вынесения решения нужно забрать оригинал документа — устного согласия на сделку или скана документа недостаточно.
Застройщик может отказать в предоставлении разрешения на переуступку. Дольщик в этом случае имеет право обратиться в суд. При подобных обращениях суд часто встает на сторону дольщика. Принимая решение, руководствуются положениями ГК РФ, которые действовали на момент подписания ДДУ, законом «О защите прав потребителя» или другими нормативными актами.
Стороны сделки решают вопросы с ипотечным кредитом
Дольщик мог использовать ипотечный кредит для того, чтобы перечислить необходимую сумму за квартиру по договору долевого участия. Перед сделкой нужно погасить долг или получить согласие от банка на сделку. Если ипотека не погашена, но банк дает согласие, покупатель принимает обязательства по погашению ссуды на себя.
Независимо от того, каким образом дольщик рассчитывался с застройщиком, покупатель имеет право обратиться в банк и взять ипотеку для того, чтобы расплатиться по договору уступки. Для получения одобрения в банк нужно предоставить ДДУ, договор уступки, справку от застройщика, подтверждающую отсутствие у продавца долгов. Но точный список необходимых документов лучше узнать в том банке, куда покупатель обращается для получения ипотечного кредита.
Стороны оформляют и подписывают договор уступки прав требования
Если дольщик хочет уступить право требования через агентство недвижимости, риэлторы правильно составят договор с учетом всех особенностей сделки. Но если сделка заключается без посредников, лучше обратиться к юристу для правильного оформления договора уступки. Если воспользоваться шаблонной формой из интернета, можно упустить важные моменты. Впоследствии это может привести к потере денег, квартиры и невозможности защитить свои права в суде.
В договор включается такая информация:
— дата и место, где проводится сделка;
— паспортные данные сторон сделки;
— сумма, которую продавец получит за переуступку права требования;
— порядок расчета;
— сведения о квартире, право требования которой получает покупатель;
— перечень документов, которые продавец передает покупателю;
— обязанности и права сторон сделки, включая то, кто и в какие сроки должен уведомить девелопера о переходе права требования объекта в возводимом доме;
— ответственность сторон сделки.
Договор регистрируется в Росреестре
ДДУ проходят регистрацию в Росреестре. Такая мера предупреждает действия недобросовестных застройщиков, которые ранее могли заключать несколько договоров с дольщиками на один и тот же объект недвижимости. При оформлении договора уступки также нужно обращаться в Росреестр для его регистрации. В таком случае закон тоже защищает покупателя — дольщик не сможет уступить право требования одной квартиры нескольким покупателям.
Для регистрации нужно предоставить:
— все экземпляры договора, заключенного между дольщиком и лицом, которому он уступает свое право требования;
— оригиналы паспортов или свидетельств о рождении, если в сделке участвуют несовершеннолетние;
— оригинал ДДУ;
— квитанцию об оплате госпошлины;
— согласие супруга или супруги на уступку. Документ необходим, если дольщик на момент подписания ДДУ состоял в браке;
— согласие застройщика, если его получали, и документы, подтверждающие перечисление средств по ДДУ;
— разрешение от органов опеки, если один из дольщиков не достиг совершеннолетия;
— разрешение от банка на сделку, если дольщик не погасил ипотечный кредит, за счет которого он рассчитывался по ДДУ.
Покупатель рассчитывается с продавцом
Рассчитаться можно наличными, банковским переводом, с помощью сервиса безопасных сделок. Но чаще всего деньги передают через банковскую ячейку или аккредитивный счет. В этом случае продавец получает средства только после того, как договор уступки будет зарегистрирован в Росреестре. Это предупреждает ситуации, когда деньги продавцу были перечислены, но по каким-либо причинам Росреестр отказал в регистрации договора уступки.
Продавцу нужно учесть, что он должен заплатить налог с полученного дохода – разницы между суммой, перечисленной по ДДУ, и размером средств, полученных по договору уступки. Резиденты платят 13% от дохода, нерезиденты – 30%. Покупатель, в свою очередь, может вернуть налоговый вычет – 13% от перечисленных дольщику средств и 13% от выплаченных процентов по кредиту, если будут использоваться средства банка.
Застройщику направляют уведомление об уступке права требования
После уступки права требования необходимо направить оригинал договора застройщику. Это может сделать как продавец, так и покупатель. Кто будет направлять уведомление, определяют с учетом положений договора уступки.
Как продать квартиру по переуступке прав
Договор переуступки, по-другому называемый цессия, фиксирует передачу инвестором (цедентом) своих прав на будущее жилье новому участнику (цессионарию). Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Дольщик передает не само жилье, а только возможность требования квартиры у застройщика в будущем.
Переуступка права требования по договору долевого участия возможна в определенный период: после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию, и до подписания акта. Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру в сданном доме можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.
Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам. При этом он не несет никакой ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком. После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к строительной компании, но никак не к прежнему участнику.
Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний дольщик должен произвести все расчеты с застройщиком.
Если он не расплатился в полном объеме со строительной фирмой, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя его долг.
Для этого между ними подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком.
По общему правилу, если у прежнего дольщика нет долгов по оплате, не требуется получать разрешение девелопера на переуступку прав по ДДУ. При наличии долга такое согласие нужно получить обязательно.
Однако нужно учесть, что нередко в ДДУ застройщики включают условие об обязательном получении согласия на совершение данной сделки.
Если в договоре имеется такой пункт, необходимо получить разрешение застройщика, даже если все расчеты по договору были произведены в полном объеме.
Застройщик должен быть письменно извещен о смене участников в ДДУ. Если строительная компания не будет проинформирована, новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий, например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств. Если жилье приобретено в ипотеку, для совершения сделки необходимо также получить разрешение банка.