Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи с обременением в пользу покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для снятия обременения необходимо устранить причину его наложения. Например, если квартира находится в залоге, нужно погасить ипотечный кредит или полностью рассчитаться с продавцом. Если причиной наложения являлся судебный арест, то необходимо получить решение суда, аннулирующее ограничение. Если обременение возникло по договору жилого найма, то следует дождаться, когда срок действия данного соглашения истечет. В том случае, когда ограничение наложен по договору ренты, необходимо дождаться, пока ее получатель уйдет из жизни.
Как снять обременение
Для снятия обременения необходимо обратиться в отделение Росреестра или в МФЦ и предоставить:
- Паспорт;
- Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение;
- Документы, которые подтверждают исчезновение оснований для обременения недвижимости.
Документом, на основании которого снимается обременение, может быть взаимное согласие залогодержателя и собственника недвижимости, договор аренды с истекшим сроком действия, соглашение о ренте и свидетельство о смерти ее получателя и т. д. В случае ипотеки обременение снимается после предоставления документа, подтверждающего полную выплату кредита. Как правило, сейчас банки самостоятельно направляют подобную документацию в Росреестр, так что обременение снимается автоматически.
Стоит ли покупать такое жилье? Покупка ипотечной квартиры не представляет никакой проблемы. Сложности могут возникнуть только в отдельных случаях (например, в связи с арестом в сложном судебном процессе или проблемах с полицией). Чтобы избежать рисков стоит обратиться к юристу за консультацией. Для продавца квартиры риски совершения сделки минимальны. Он может решить проблему (погасить кредит или долг) и заодно получить оставшуюся сумму за квартиру.
Все расходы по оформлению сделки обычно ложатся на счет покупателя. Для того чтобы купить квартиру с обременением нужно для начала его снять, либо переоформить на себя обязательство продавца. Погасить задолженность по ипотеке или другим обязательствам можно как за счет собственных средств, так и за счет покупателя.
Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой: особенности и нюансы
Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой – одно из самых популярных в своем виде соглашений. Что ждет покупателя кредитной недвижимости:
1. Если вы хотите овладеть полной информацией о наличии/отсутствии обременений – обратитесь самостоятельно в регистрирующие органы. Все данные об изменении прав собственности вносятся в ЕГРП;
2. Подписывая договор купли продажи квартиры с обременением банка, покупатель должен быть готов к тому, что все обязательства по погашению задолженности перекладываются на него. Также обстоит дело со всеми другими видами обременений – в любом случае новый собственник несет ответственность;
3. Вам не могут продать квартиру без документов, подтверждающих согласие залогодержателя на сделку. Т.е. – в пакете документов собственника должно быть письменное разрешение на продажу от банка.
Заключая договор купли-продажи квартиры с обременением банка, у покупателя есть несколько вариантов:
• Вы можете оплатить всю сумму за квартиру – часть отдать владельцу недвижимости и погасить задолженность по ипотеке;
• Вы можете выплатить средства продавцу и взять на себя обязательства по выплате кредита (т.е. – на покупателя перекладывается ответственность за ежемесячное погашение задолженности в установленном размере);
• Покупатель имеет право (по договоренности) отдать сумму, выплаченную собственником банку, одним платежом, а остальную часть денег вернуть исключительно после того, как бывший собственник рассчитается с долгом по ипотеке.
Обратите внимание – любой из этих видов оплаты может быть применен не только к ипотечной недвижимости, но и ко всем видам обременения. Следует учесть, что разрешение залогодержателя придется брать в любом случае, вне зависимости от того, кто им является – физическое или юридическое лицо.
Как проверить, есть ли обременение и снять его?
Проверить наличие обременение на объекте недвижимости можно посредством получения выписки из ЕГРН. Для этого можно заказать документ на официальном сайте Росреестра или обратиться за получением выписки лично. Оформить выписку можно также в территориальном отделении МФЦ по месту нахождения квартиры или дома.
Получить выписку может любой желающий. Выдача документа на бумажном носителе облагается пошлиной в размере 300 рублей для физических лиц.
Узнать, есть ли задолженность за коммунальные услуги можно в управляющей организации, обслуживающей дом. Для этих целей заказывается справка с лицевого счета. Еще один способ – заказать справку на официальном сайте управляющей компании.
Процесс снятия обременения зависит от его вида. Так, например, при ипотеке снять обременение можно только после выплаты долга в банк. После погашения банк выдаст справку, с которой потребуется обратиться в Росреестр.
Договор доверительного управления прекращает свое действие после продажи объекта. Обременение будет снято автоматически.
В других ситуациях потребуется получить определенный документ в государственных учреждениях. К примеру, решение суда, справка о выплате долга и т.д. С документом также нужно обратиться в Росреестр.
При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как заключается договор купли-продажи с обременением. Учтите, что прежде чем передавать продавцу деньги, стоит убедиться, что обременение снято или порядок его снятия прописан в тексте договора. Удостоверится в отсутствии обременения поможет повторная выписка из ЕГРН.
В теории, договор купли-продажи имущества с обременением — вполне безопасное мероприятие. Но это только в случае, если обе стороны, а в особенности — продавец, будут честны друг с другом и выполнят свои обязанности в полной мере. В частности, текущий собственник, согласно закону, обязан предупредить потенциального покупателя о существовании обременения и выполнить все зависящие от него действия, чтобы ограничения были сняты с имущества в оговоренный срок.
СОБСТВЕННИК ОБЯЗАН ПРЕДУПРЕДИТЬ ПОКУПАТЕЛЯ О НАЛИЧИИ ОБРЕМЕНЕНИЯ.
Сделки с обремененным имуществом не терпят беспечности. Не будет лишним привлечение к процессу опытного юриста, роль которого сводится не только к консультативным функциям, но заключается в полном сопровождении сделки от сбора документов, оформления собственно соглашения до наиболее сложной задачи: соблюдения интересов всех сторон.
Подготовка документов для продажи объекта
Заключение сделок с недвижимостью сопровождается составлением определенных документов. Часть из них является факультативной – их не требует регистратор, но может запросить заинтересованное лицо.
В обязательном порядке нужно предъявить:
- Подтверждение права собственности.
- Договор купли-продажи.
- Паспорт владельца квартиры (продавца).
- Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию.
Базовый перечень документов для продажи квартиры с обременением в 2020 году формируется в зависимости от ситуации. Но дополнительно при реализации такого помещения может потребоваться:
- При ипотеке – согласие залогодержателя.
- При аресте – разрешение органа, наложившего санкцию.
- При ренте – договор ренты.
- При проживании на жилплощади несовершеннолетних и недееспособных лиц – согласие на сделку от их опекунов.
Чтобы правильно продать квартиру с обременением, нужно заранее узнать, какие бумаги потребуются, и в каких инстанциях их можно получить.
Приобретение ипотечной жилплощади
Некоторые объект продажи могут находиться в залоге у банка в связи с тем, что:
- жилье покупается по программе ипотечного кредитования;
- собственник заложил объект для получения в финансовом учреждении крупной суммы денег.
Чтобы продать такую недвижимость, нужно заручиться согласием залогодержателя (банка). Дальше ситуация может развиваться по разным сценариям. Участниками сделки будут:
- продавец квартиры,
- покупатель,
- залогодержатель.
Лицо, которое хочет приобрести жилье, может взять на себя обязательство выплачивать кредит. Обычно продавцу возмещается определенная сумма в виде компенсации за уплаченные деньги по займу.
Покупатель может перевести деньги частями: одну – залогодержателю в виде погашения кредита, другую – продавцу.
Ещё один вариант того, как купить квартиру в обременении у банка:
- Заинтересованное лицо сразу передает владельцу первую часть денег, равную долгу по кредиту.
- Оставшиеся средства выплачиваются, когда продавец гасит кредит и снимает залог.
При таких действиях согласие банка не требуется, разве что в кредитном договоре не предусмотрено досрочное погашение ссуды.
Договор продажи квартиры с обременением
Заключению договоров купли-продажи квартир, собственниками или зарегистрированными жильцами которых являются несовершеннолетние, стоит уделить особое внимание, поскольку продажа таких помещений возможна только с ведома и разрешения органа опеки и попечительства. Без вышеуказанного разрешения договор может быть признанным недействительным.
Некоторые категории граждан имеют право пользоваться квартирой и после смены ее собственника, например, по завещательному отказу, согласно которому наследник обязан предоставить квартиру на некоторый срок в пользование третьему лицу или по договору коммерческого найма. В последнем случае если отчуждение квартиры происходит до окончания срока его действия, наниматель сохраняет свои права касательно помещения согласно договору найма. Если обременение состоит в ренте, обязанности по ее уплате ложатся на нового владельца.
Правовые последствия для сторон после продажи жилья с обременением
Некоторые фактыЕсли владелец не скрывает наличие обременения, цена на такую недвижимость может быть значительно ниже по сравнению с рыночной (на 30-50%).
Наиболее юридически сложными являются прецеденты, когда в приобретенной квартире прописан несовершеннолетний или он владеет частью имущества. Все нюансы и произведение операций по передаче доли реализуется только при участии опекуна, но не все попечители соглашаются на проведение подобных сделок. Также в собственности могут быть лица, проходящие службу в армии или отбывающие наказание.
После приобретения квартиры по договору ренты необходимо учитывать, что при переходе права к новому собственнику, получатель ренты оставляет за собой возможность проживания в данной квартире. Не исключена вероятность расторжения договора ренты и возвращении недвижимости предыдущему собственнику.
Этапы заключения сделки
Заключить сделку купли-продажи квартиры с обременением можно своими силами. Но, во избежание тех неприятных последствий, которые связаны со сделками подобного рода, рекомендуется привлечь юриста для сопровождения вас на всех этапах сделки.
Процедуру продажи недвижимости с обременением разделяют на несколько этапов, в ходе которых нужно выполнить соответствующие действия:
- Продавец на первом этапе должен испросить разрешения третьих лиц на продажу квартиры. Согласие должно быть выражено в письменной форме.
- Подготовка необходимых документов. Ложится в основном на плечи продавца. Покупатель тем делом должен собрать необходимые средства, а также рекомендуется привлечь юриста для проверки подлинности предоставленных документов.
- Составляется договор купли-продажи, в котором необходимо указать все условия будущей сделки, а также цену, на которой стороны остановились. Если участники достигли согласия по всем пунктам, договор подписывается и заверяется;
- Регистрация нового владельца квартиры и передача прав собственности от продавца к покупателю. Сделка обязательно документируется в органах МФЦ и ЕГРП.
На этом, процедура передачи прав собственности, обмен деньгами и жильем, завершен.
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.
В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.
Риски продажи квартиры с обременением
В любой имущественной сделке всегда существуют риски. Поэтому рекомендуется обращаться к юристам, чтобы себя обезопасить. Причем риски существуют как для покупателя, так и для продавца.
Самый большой риск для продавца — это не получить после завершения сделки по продаже квартиры с обременением оставшуюся часть средств. Но, этот риск минимизирован, так как обычно ипотечные сделки контролируются кредитором, который переводит средства продавцу и проверяет их подлинность. Чаще рискованные ситуации связаны с самостоятельной продажей собственности после погашения кредитной задолженности.
Риском для продавца может являться неодобрение сделки кредитором. В этом случае потребуется вернуть залог покупателю. Но, сложность возникает тогда, когда продавец указан во втором договоре в качестве покупателя. То есть, необходимо вернуть залог, который уже уплачен за другую недвижимость в качестве предоплаты. Чтобы не возникла такая ситуация, необходимо дождаться одобрения банка и после этого заключать сделки.
Покупка квартиры с обременением
08/10/2019
При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.
Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения.
Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом.
Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.
Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца
Единый госреестр прав – это структура, в которой можно получить достоверную информацию, касающуюся недвижимого имущества. В его базе содержатся данные обо всех обременениях. У любого гражданина, знающего номер участка и адрес его расположения, есть возможность дистанционным методом получить нужную информацию.
На портале ЕРГП доступна развернутая информация о получении выписки, а также о перечне документов, требуемых для этого. Заказ выписки производится в любом территориальном подразделении после подачи указанных бумаг. Более быстрый способ – заполнение заявки непосредственно на сайте ЕГРП.
Когда заявитель получит информацию, касающуюся интересующего его земельного участка, он сможет рационально оценить действующие перспективы и свести риск невыгодной сделки к минимуму. Выписка из реестра считается своеобразным гарантом того, что у потенциального покупателя будут актуальные данные об участке. Если этого документа нет, переговоры начинать не рекомендуется, так как действующий владелец может скрыть какую-либо информацию об истории сделок.