Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование: обстоятельства и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Титул — это право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. Страхование титула по ипотеке защищает покупателя квартиры от риска утраты права на нее по каким-либо причинам.
Точный список документов, необходимый для страхования титула, варьируется от страховщика к страховщику, но в стандартный набор, как правило, входят:
- выписка из ЕГРН и домовой книги;
- поэтажный план и экспликация;
- справки о психическом здоровье участников сделки;
- заключение органов опеки, если доля в недвижимости принадлежала несовершеннолетним.
Нестраховые случаи титульного страхования
Исключения есть из любых правил. Страховщик несет ответственность только в том случае, если исковое заявление в суд поступило в период действия договора. Кроме этой оговорки полис не поможет если:
- Страхователя (Выгодоприобретателя) признали недобросовестным покупателем
- Недвижимость уничтожена по любой причине, например, в результате сноса или ликвидации, загрязнения
- Новый владелец добровольно отказался от права собственности, продал или подарил квартиру кому-либо и т.д.
- Страхователь произвел перепланировку или переустройку объекта недвижимости самовольно, не согласовав это с компетентными органами
- Участок, на котором находится застрахованная недвижимость, будет изъято для муниципальных нужд
- Собственник использует недвижимость нарушая условия эксплуатации или просто бесхозяйственно с ней обращается.
Что такое титульное страхование недвижимости
Титул — право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. В случае с недвижимостью это регистрация права собственности в Росреестре.
Случается, что права собственности на недвижимость могут быть утеряны по каким-либо причинам. Чтобы защитить владельцев жилья от имущественных потерь, страховые компании предлагают услугу «титульное страхование». Это защита права собственности на квартиру или дом, которое может быть утрачено, если вашу сделку признают в суде незаконной.
Причиной могут стать события, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи. При наличии титульной страховки вы гарантированно получите возмещение ущерба.
Предметом титульного страхования жилой недвижимости выступают права собственности на квартиру, частный дом, дачу, загородный коттедж, комнату и долю во всех вышеперечисленных объектах.
Титульное страхование недвижимости ????: что это, стоимость страховки титула при покупке квартиры
Описание
Титульное страхование — это страховой полис, защищающий право собственности на квартиру. Другими словами, страховщик выплачивает компенсацию, если собственник лишился недвижимости из-за обстоятельств, которые открылись после совершения сделки.
Такая ситуация может возникнуть, например, если после подписания договора купли-продажи выяснилось, что при совершении сделки были нарушены интересы несовершеннолетних. Например, объект был куплен с использованием материнского капитала, но не были выделены доли детям.
Такую сделку органы опеки признают недействительной, покупатель лишится титула и должен будет вернуть объект продавцу. Чаще всего страхование оформляется для квартиры или дома, которые куплены на вторичном рынке.
При покупке объекта в новостройке вероятность потери права собственности на недвижимость практически равна нулю.
Какие выплаты можно получить?
Сумма выплаты при наступлении страхового случая фиксируется в договоре страхования. Как правило она равна рыночной стоимости жилья на день заключения контракта со страховой компанией. Но в различных организациях условия могут отличаться.
Выплата чаще всего поступает в течение двух недель с момента судебного решения.
Обязательно ли титульное страхование при ипотеке
При оформлении ипотечного кредита заемщик несет много расходов. Надо найти деньги на первоначальный взнос и на обязательную страховку недвижимости, вдобавок желательно позаботиться о страховании жизни.
Поэтому встает вопрос — обязательно или нет титульное страхование при оформлении ипотеки? Возможно, получится сэкономить? Однозначный ответ дать сложно.
С одной стороны, титульное страхование — это один из добровольных видов страхования. Закон никак не закрепляет обязанность покупателя защищать свое право титула.
Если банк при оформлении ипотеки утверждает, что нужно обязательно сделать полис для защиты титула, это не так. Вы даже можете зафиксировать подобное заявление сотрудника банка с помощью камеры или диктофона и пожаловаться на навязывание страховки. Это запрещено.
С другой стороны, не все так просто.
Во-первых, без страховки титула вам могут отказать в кредите. Прямым текстом этого никто не скажет (опять-таки, навязывать страховку незаконно), но банк и не обязан объяснять причины своего решения. Разве что кредитный менеджер намекнет, чем оно вызвано.
Во-вторых, даже если ипотеку одобрят, банк может повысить ставку, поскольку это делает вас более рискованным клиентом. Если вы перестанете платить по ипотеке, а сама квартира будет отчуждена в пользу законного владельца, то банк не сможет продать квартиру и тем самым компенсировать свои убытки.
Таким образом, при покупке недвижимости на вторичном рынке некоторый риск существует всегда. Что касается покупки «первички», там титульное страхование квартиры применяется редко. Недвижимость приобретается напрямую у застройщика, и поэтому в цепочке владения не может всплыть никаких неприятных сюрпризов.
Хотя одна потенциальная схема мошенничества все же имеется — когда застройщик пытается продать квартиру нескольким владельцам. В таком случае полис страхования титула тоже спасет от убытков и компенсирует стоимость потерянной недвижимости.
Титульная страховка – это защита
Что такое титульное страхование при ипотеке и от чего оно защищает? Страховой случай при титульном страховании возникает в случае признания сделки ничтожной или недействительной. Поскольку это влечет утрату права собственности на объект у покупателя.
Случаи признания совершенной сделки ничтожной или недействительной:
- совершение сделки продавцом в недееспособном или частично дееспособном, а также невменяемом состоянии;
- совершение сделки лицом, который ограничен в дееспособности по решению суда;
- совершение сделки лицом, не понимающим значения собственных действий или не способным ими руководить;
- совершение сделки человеком, которого ввели в заблуждение;
- при совершении сделки произошло нарушение прав несовершеннолетних, например, бывшему на момент сделки несовершеннолетнему собственнику не было предоставлено новое жилье;
- сторона смогла доказать факт мошенничества, например, использование поддельной доверенности;
- получение недвижимости предыдущим владельцем путем обмана, угроз или мошенничества. Тогда аннулирование права собственности продавца по вашей сделке приведет к утрате права собственности и у вас тоже;
- совершение сделки под действием угроз, влияния насилия и стечения отрицательных обстоятельств;
- распоряжение общей собственностью супругов без согласия второго супруга;
- плательщик ренты реализовал недвижимость без наличия согласия от ее получателя;
- в случае нарушения процедуры принятия наследства – один наследник реализовал квартиру без уведомления прочих лиц, имеющих право на получение наследства или при отсутствии возможности принять его в срок;
Все эти случаи приводят к потере права собственности и называются страховым случаем. При наличии страхования на титул страховая компания обязана выплатить компенсацию.
- Страхование титула при покупке недвижимости защищает от риска утраты права собственности.
- Такую страховку есть смысл оформлять, если квартира приобретается у физического лица. При покупке недвижимости от застройщика вероятность оспаривания права собственности близка к нулю.
- Стоимость страховки довольно велика. Если сделка терпит, проще отказаться от покупки наследственной квартиры, или провести полную проверку на юридическую чистоту. Это выйдет дешевле.
- Перечень страховых рисков определяется страховщиками самостоятельно и указывается в договоре.
- Если суд признает сделку недействительной и обяжет продавца вернуть деньги, есть вероятность, что покупатель (застрахованное лицо) выплаты от страховщика не получит, и придется ждать довольно долга, пока продавец полностью рассчитается.
Какие случаи не являются страховыми
По стандартному договору страхование титула квартиры не распространяется на случаи потери или прекращения права собственности, наступившие в результате:
- войн и военных действий, манёвров, забастовок и народных волнений;
- обращения взыскания на недвижимость по обязательствам страхователя;
- прекращения права собственности на землю;
- изъятия земли в виду её эксплуатации с нарушением норм действующего законодательства;
- прямого либо косвенного воздействия радиации, ядерного взрыва либо радиоактивного заражения;
- конфискации, реквизиции, уничтожения, изъятия или ареста по размещению госорганов застрахованной недвижимости;
- отчуждения недвижимости, которая из-за действующего законодательства не может находиться в собственности страхователя;
- выкупа земли для муниципальных либо государственных потребностей;
- прекращения права владения на бесхозяйственно содержимое жильё.
Страхуют квартиры на вторичном рынке и при оформлении ипотеки
Страховку от потери квартиры чаще всего оформляют, когда покупают квартиру:
- на вторичном рынке — страхование титула может обезопасить, если у квартиры непрозрачная история и часто меняются собственники;
- в ипотеку — страховку просят банки, чтобы снизить свои риски, но это необязательное условие.
На первичном рынке такую страховку не применяют потому, что у квартиры нет истории: в ней никто не прописан, у нее нет совладельцев или наследников. Если квартиру брали в ипотеку, оформить титульное страхование можно в банке. Если нет — напрямую в страховой компании. Для этого потребуются документы:
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги;
- поэтажный план квартиры и экспликация;
- справки из психоневрологического диспансера — должны быть у всех участников сделки;
- согласие органов опеки, если в квартире была доля несовершеннолетнего.
Страховая компания проверяет историю квартиры, документы, обременения, исключает случаи мошенничества и сговора, оценивает риски и принимает решение.
Правила оформления титульного страхования недвижимости
Чаще всего, договор титульного страхования заключается на подготовительном этапе соглашения между покупателем жилья и продавцом. Перед его заключением страховая компания, как правило, проводит предварительную экспертизу недвижимости с тщательным изучением и проверкой множества документов с целью изучения ее юридической истории. На основании результатов экспертизы оценивается степень риска и выносится решение о том, состоится ли в принципе эта сделка.
Стоимость такой страховки и размер страховых взносов зависит от истории страхуемого объекта, от уровня риска, от наличия выявленных сомнительных факторов, от особенностей сделки, от причины, по которой клиент страхует титул, от срока страхования, от стоимости объекта недвижимости и еще ряда факторов, и может быть достаточно высокой. Ежегодный взнос составляет от 0,15 до 3% от стоимости покупки.
Законодательное регулирование
Ответ на вопрос, что понимается под титульным страхованием квартиры или иного объекта недвижимости, в нормативно-правовых актах не содержится.
Наша редакция полагает, что титульное страхование – это одна из разновидностей имущественного (ст. 929 ГК РФ).
Очевидно, что риски, которые указаны в п. 2 и п. 3 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, никак не относятся к страхованию титула при покупке квартиры, так как нормами этих пунктов сказано про возможность защиты по договору имущественного страхования:
- рисков получения убытков от предпринимательской деятельности;
- рисков ответственности по обязательствам, возникающим из-за причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц.
А под риском утраты (гибели) или повреждения имущества, указанном в п. 1 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, также не понимается утрата права собственности, предусматриваемая при страховании титула при покупке квартиры – утрата здесь рассматривается в значении «гибель» или как существенное повреждение, влекущее невозможность дальнейшего использования недвижимости по назначению.
Несмотря на достаточно неполное законодательное регулирование, титульное страхование – один из наилучших способов обезопасить себя от возможных потерь, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.
Какие риски покрывает титульное страхование
В п. 1 ч. 1 ст. 942 ГК РФ сказано, что в договоре обязательно должен (-ы) быть перечислен (-ы) имущественный (-ые) интерес (-ы), являющийся (-ие) объектом страхования. Проще говоря, титульная страховка должна содержать перечень страховых рисков непосредственно в условиях договора.
Остальные условия, не признаваемые существенными, должны быть указаны в Правилах страхования. Обычно они доступны к ознакомлению:
- на информационных стендах страховщика в офисах продаж;
- на официальном сайте.
Важно! Правила обязательны к исполнению страхователем только при наличии прямой ссылки на них в договоре (или при приложении таких Правил к тексту соглашения).
Конкретные риски, которые покрывает титульное страхование, законодательством не определены, то есть устанавливаются по соглашению сторон.
На практике же договор в большинстве случаев предусматривает защиту от потери права собственности на имущество при расторжении сделки в судебном порядке из-за:
- признания продавца недвижимости недееспособным или ограниченным в дееспособности (ст. 171 и 176 ГК РФ);
- признания продавца не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
- наличия в Росреестре внесенной записи в ЕГРН об ограничении сделок с жилым домом, квартирой или прочей недвижимостью (ст. 174.1. ГК РФ);
- нахождения продавца, участвующего в сделке по купле-продаже квартиры, в состоянии, возникшем под влиянием угроз, обмана или злоупотребления доверием (ст. 179 ГК РФ);
- наступления иных обстоятельств, при которых ГК РФ предусматривает признание сделки (части сделки) недействительной.