Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Момент, с которого договор аренды считается заключенным
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе “Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора”.
Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления
В соответствии со ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Согласно п. п. 2, 3 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента РФ. В связи с отсутствием ссылок на акты органов государственной власти или местного самоуправления в указанных нормах в судебной практике возникает вопрос: может ли договор аренды противоречить нормативным правовым актам органов государственной власти или местного самоуправления?
8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли договор аренды (или его условие) ничтожным в случае его противоречия нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права, в судебной практике существует две позиции.
Примечание: Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.
Позиция 1. Договор аренды (или его условие) не является ничтожным, если он противоречит нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права.
Примечание: Данной позиции также придерживаются ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа, что было отмечено в “Рекомендациях научно-консультативного совета о практике применения законодательства”, принятых по итогам совместного заседания Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа и Федеральном арбитражном суде Поволжского округа 25 марта 2009 г.
Комментарий к Ст. 606 ГК РФ
1. Значение. Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Причины возникновения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены.
Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него. Этим договор аренды отличается от группы договоров, направленных на отчуждение имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента).
2. Характеристика. Договор аренды является:
— консенсуальным;
— возмездным;
— двусторонне обязывающим.
3. Владение и пользование арендованным имуществом. По договору аренды требуется, как правило, чтобы собственник передал арендатору не только правомочия пользования, но и владения имуществом. Тогда арендатор сможет наиболее эффективно эксплуатировать находящееся в его непосредственном обладании имущество.
В редких случаях мыслимо представить ситуации, когда собственник в силу специфики предоставления имущества не утрачивает обладания им, например, при предоставлении арендатору движимого имущества в помещении, которым продолжает владеть собственник, или при сдаче в аренду отдельных помещений в принадлежащем собственнику здании.
В то же время даже при предоставлении арендатору имущества только в пользование арендатор приобретает права титульного владельца арендованного имущества и, соответственно, пользуется правомочиями, предоставленными ст. 305 ГК.
Наука.
Представляется, что передачу владения как правомочия собственника по договору нужно отличать от передачи имущества во владение (рассматривать ли его как особое вещное право или как фактическое состояние). Показательно с этой точки зрения, что в проекте Гражданского уложения Российской империи (которому было знакомо владение как особый институт вещного права) давалось определение имущественного найма как договора, по которому наймодавец обязуется предоставить нанимателю всего лишь временное пользование определенным имуществом. Предоставление арендатору владения имуществом вытекает, без сомнения, из самой сущности арендных отношений.
4. Вещно-правовые элементы в конструкции договора аренды. Договор аренды порождает не только обязательственное отношение между сторонами, но и вещное отношение между арендатором и неопределенным кругом лиц. Заслуживает внимания положение, содержащееся в ст. 1725 французского Гражданского кодекса, смысл которого заключается в том, что арендодатель не отвечает за самовольное нарушение посторонним лицом права пользования арендатора, который сам обязан охранять имущество от таких нарушений (подобная норма была включена в проект Гражданского уложения Российской империи). В современном российском гражданском праве норма ст. 305 ГК предоставляет арендатору как титульному владельцу, чье право основано на договоре, возможность защищать это право с помощью вещно-правовых исков.
Наличие в договоре аренды вещно-правовых элементов не означает, однако, что арендатор лишен возможности защищать свое нарушенное третьими лицами или собственником право с помощью обязательственных исков: так, если арендодатель создает препятствия пользованию уже переданным имуществом, арендатор вправе вместо негаторного иска предъявить обязательственно-правовой иск о расторжении договора (подп. 1 ст. 620 ГК РФ). Конкуренции исков в данном случае не будет, поскольку иски направлены на достижение разных результатов.
5. Существенным условием договора названо только условие об объекте аренды, т.е. о предмете договора (ст. 607 ГК РФ).
Договор будет считаться заключенным, даже если в его тексте не упомянуты условия о сроке и об арендной плате. Тем не менее срок и арендная плата относятся к видообразующим признакам договора аренды (В.В. Витрянский), как это следует уже из определения договора, содержащегося в комментируемой статье. Поэтому законодатель позволяет определить условия о сроке и арендной плате диспозитивно (ст. ст. 610 и 614 ГК РФ).
Отказ в продлении аренды земли — Юридическая консультация
Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ). Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может заключаться с заинтересованным лицом как без проведения торгов, так и с проведением торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 вышеуказанной статьи.
Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.
6 ЗК РФ договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Данное право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом, использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства.
В случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (п.
2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г. (далее – Обзор судебной практики)).
Возвращаясь к конкретному вопросу автора, поскольку срок договора аренды истекает 5 марта 2021 г., арендатору необходимо подать заявление о заключении с ним нового договора аренды в уполномоченный орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
И, как указано в п. 2 Обзора судебной практики, «необходимо исследовать условия заключения нового договора аренды с учетом требований подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ».
Правила составления заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к нему, урегулированы ст. 39.17 ЗК РФ.
Согласно п. 5 данной статьи в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.
- Следует знать, что уполномоченный орган (сельсовет, как называет его автор вопроса) может отказывать только по основаниям, строго перечисленным в законе.
- Чтобы юридически правильно ответить на поставленный вопрос о законности (незаконности) действий сельсовета по выставлению обязательного условия (требования) о регистрации настоящего арендатора в качестве крестьянско-фермерского хозяйства для заключения нового договора аренды, надо ознакомиться с решением, содержащим отказ, который вы получили в ответ на ваше заявление о продлении договора аренды, а, главное, знать в какой форме сотрудником сельсовета передано вам решение: был ли это устный ответ сотрудника (не имеющий юридической силы) или предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все законные основания принятия такого решения.
- В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение сельсовета в судебном порядке.
Другой комментарий к статье 610 Гражданского Кодекса РФ
1. Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора несогласованно, в частности условия о начале реконструкции, строительстве, ликвидации юридического лица и т.п. (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 октября 2009 г. по делу N А79-3051/2009).
В том случае, если срок определен периодом времени, начало течения такого срока и его окончание регулируются ст. 191, 192 ГК РФ. В то же время договор аренды имеет определенную специфику. Так, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяют его действие на отношения, сложившиеся до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п. 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.
В то же время в практике арбитражных судов федеральных округов бытует вывод о том, что если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 марта 2009 г. N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008).
Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены п. 2 ст. 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (см. комментарий к указанной статье).
Продление действия договора аренды односторонним решением государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которого был заключен такой договор, само по себе не порождает арендных правоотношений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2007 г. N А56-19643/2006), т.е. продления договора на определенный срок. В этом случае необходимо волеизъявление сторон договора.
2. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает особенности прекращения такого договора. В правоприменительной практике возникают споры, в которых отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, рассматривается как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 ноября 2008 г. N А33-13827/07-Ф02-4968/08 по делу N А33-13827/07). При этом необходимо прежде всего доказать факт использования права на отказ от договора злонамеренно, с целью нанести вред контрагенту. При отсутствии доказательств оснований для применения норм ст. 10 ГК РФ не имеется (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16 февраля 2011 г. по делу N А17-1604/2010, от 21 февраля 2013 г. по делу N А43-41203/2011).
Конституционный Суд РФ в Определении от 14 июля 2011 г. N 980-О-О, ссылаясь на ст. 310 ГК РФ, указал на то, что норма п. 2 ст. 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права .
———————————
Определение Конституционного Суда РФ от 14 июля 2011 г. N 980-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кравцова Евгения Валентиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Комментируемая статья не устанавливает ограничений для сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, а также на отказ от договора, за исключением требования о соблюдении срока предупреждения, установленного в настоящей статье или в договоре. Однако судебная практика отмечает подобного рода ограничения. Так, например, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 8 февраля 2008 г. N А56-11600/2006 признано, что арендодатель не может отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.
Уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений, быть сделано в письменной форме и передано контрагенту. Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор может быть не признан расторгнутым (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 марта 2010 г. по делу N А57-9902/2008).
Названное уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Это имеет значение как для движимого, так и для недвижимого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 31 мая 2011 г. N 16092/10 по делу N А57-23137/08-220, Определение ВАС РФ от 15 августа 2013 г. N ВАС-10856/13 по делу N А26-4357/2012). Ненадлежащим исполнением обязательства является отказ арендатора, получившего уведомление от арендодателя, от освобождения недвижимого имущества в период, пока запись о прекращении договора не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Определения ВАС РФ от 5 мая 2010 г. N ВАС-5162/10 по делу N А56-15420/2009, от 21 июля 2010 г. N ВАС-8558/10 по делу N А59-3677/2009).
Договор аренды считается прекращенным по истечении одного и трех месяцев соответственно для движимого и недвижимого имущества, если иной срок не установлен в законе или договоре. Так, в соответствии с п. 3 ст. 627 ГК РФ арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней. Согласно ст. 21 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах» отказ от права пользования недрами должен быть заявлен владельцем лицензии письменным уведомлением органов, предоставивших лицензию, не позднее чем за шесть месяцев до заявленного срока.
———————————
СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823.
Указание в уведомлении иных сроков возможно только в случаях, предусмотренных в договоре. Срок, определяемый в соответствии с п. 2 комментируемой статьи, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной (Определение ВАС РФ от 10 марта 2010 г. N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2008, Постановление ФАС Московского округа от 21 апреля 2011 г. N КГ-А40/3012-11 по делу N А40-90527/10-1-574).
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА
Предмет договора аренды — это конкретное имущество, подлежащее передачи арендатору по заключенному между сторонами договору. П.3 ст.607 ГК РФ гласит, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие достоверно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Например, если вы заключаете договор аренды здания (нежилого помещения), то данными, позволяющими определить объект аренды, будут являться:
- адрес, по которому расположено, сдаваемое в аренду здание,
- если по этому адресу расположено несколько зданий, то дополнительно указывается номер сдаваемого в аренду здания,
- литерный номер строения (согласно инвентаризационных данных Центра технической инвентаризации),
- указывается номер приказа о присвоении адреса данному объекту недвижимости,
- площадь арендуемого здания,
- описание внешнего вида здания (материал из которого выполнено, количество этажей и т.п.)[1].
К договору обязательно должен быть приложен план здания. В противном случае, судом будет отказано в удовлетворении исковых требований (если возникнут разногласия по переданному имуществу с контрагентом), в связи с отсутствием индивидуализации объекта аренды (отсутствие в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду), и невозможностью точно установить имущество, которое было сдано в аренду. Такой договор суд признает не заключенным, и стороны рискуют потерять денежные средства, оплаченные в качестве госпошлины.
Также необходимо определиться с лицами, имеющими право как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора заключать соответствующие договоры аренды.
Другой комментарий к статье 606 ГК РФ
1. Абзац первый коммент. ст. определяет понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. По нему «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». ГК использует термины «аренда» и «имущественный наем» как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При этом термин «наем», в отличие от «имущественного найма», имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок).
Стороны договора аренды.
Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель.
В соответствии со ст.579 Гражданского кодекса Республики Беларусь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Поскольку сдача имущества в аренду является самостоятельным видом деятельности, в учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), выступающего в качестве арендодателя, такой вид деятельности должен быть предусмотрен (п.29.1. Положения о государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования в редакции, утвержденной Декретом Президента Республики Беларусь от 16.11.2000 № 22). При этом осуществление деятельности, не указанной в учредительных документах (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), является незаконной и запрещается, а полученные от нее доходы взыскиваются в местный бюджет в судебном порядке.
Срок аренды устанавливается сторонами в договоре аренды. В соответствии с п.2 ст.581 Гражданского кодекса Республики Беларусь если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, если законодательством или договором не предусмотрен иной срок такого предупреждения.
Стороны должны также иметь в виду, что согласно п.2 ст.592 Гражданского кодекса Республики Беларусь если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Особо следует отметить, что переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если в договоре аренды установлен срок, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор аренды и право
В гражданском законодательстве РФ все виды договоров аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Но вместе с тем, для регулирования таких правовых отношений применяются различные ведомственные нормативные акты, международные конвенции, в некоторых случаях – материалы судебной практики. Отдельные виды договоров аренды имущества, равно как и соглашения об аренде отдельных видов имущества (к примеру, аренда предприятий, лизинг, аренда или прокат транспортного средства) регулируются общими положениями, прописанными в Гражданском кодексе РФ. Каждый договор найма (аренды) должен соответствовать следующим условиям:
- Имущество передается арендатору во временное пользование за оговоренную плату.
- Арендатор приобретает право пользования, но не собственности.
- За арендодателем сохраняется право распоряжения имуществом, в том числе, он вправе осуществить его отчуждение, изъять из пользования или владения.
- Право пользования имуществом, взятым в наем на основании договора аренды, может давать арендодателю право последующего выкупа.
Срок аренды — существенное условие договора?
Положения ГК РФ дают понять, что срок аренды имущества нельзя отнести к существенным условиям. Руководствуясь принципом свободы договора, арендатор и арендодатель решают самостоятельно, включать ли условие о сроке в соглашение и сколько составляет срок долгосрочной (краткосрочной) аренды. Если четкие сроки в договоре отсутствуют, это значит, что он заключен на неопределенный срок.
Но крайне желательно прописывать сроки по следующим причинам.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.