Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел ипотечной квартиры при разводе: как быть супругам?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Как отказаться от ипотеки
Бывший муж или жена имеют право отказаться от совместной ипотеки при разводе и выйти из ипотечного договора. Для этого необходимо заранее информировать кредитора о своем намерении, чтобы избежать негативных последствий. В банк потребуется предоставить заявление об отказе (образец можно взять в банковском отделении), справку об уменьшении дохода, свидетельство о расторжении брака, медицинское заключение при необходимости. Банковская организация выдаст соглашение на вывод заемщика из соглашения при наличии достаточных оснований.
Прежде чем отказываться от ипотечного кредита, стоит взвесить все плюсы и минусы. Заемщик, планирующий выходить из договора, теряет возможность получения налогового вычета. Кроме того, в последующем это может снизить шанс повторного кредитования.
Варианты раздела по соглашению
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
- выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
- поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
- самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
- переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Последствия неуплаты ипотеки
Квартира в ипотеке при разводе накладывает на супругов обязанности по уплате кредита. При неисполнении данного требования, банк получает право на обращение в суд с исковым заявлением. Ответчиком выступает то лицо, на которое договор оформляется. В процесс вызывается и супруг. Ходатайство о его приглашении подает ответчик, истец или суд делает это по своей инициативе.
При неисполнении договора банк вправе требовать реализации недвижимости с торгов. Если после погашения долга остается сумма, она делится между мужем и женой пополам. Если цены продажи недостаточно, сумма взыскивается с ответчика.
Наличие брачного договора позволит избежать спорных ситуаций. Банки также часто требуют оформления такого соглашения перед выдачей ипотечного кредита. Договор исключит противоречия и сведет на нет попытки затянуть процесс и переложить на второго супруга выплату.
Развод при ипотеке не запрещается. Но у супругов могут возникнуть трудности с разделом обязательств перед банком и недвижимого имущества. С одной стороны, вся приобретенная в браке собственность считается совместной. С другой, заменить должника в обязательств нельзя без согласия кредитора. В результате создаются сложности, которые разрешаются через суд. В ряде случаев один из супругов сохраняет за собой квартиру, тогда как второй получает обязанность по выплате компенсации.
Если у вас возникли проблемы с ипотекой при разводе получить юридическую помощь можно на нашем сайте.
Необходимость переоформления ипотеки при разводе
На практике сложилось непреложное правило: при оформлении ипотеки одним супругом, второй непременно становится созаемщиком. Таким образом банки страхуются от потери половины залога в случае развода.
Ипотечная квартира, приобретенная за время брака, считается совместно нажитым и имуществом, а потому при расторжении союза делится пополам (или на неравные части, если за время брака у супругов появились дети). Разумеется, распавшаяся чета редко продолжает совместное проживание, поэтому зачастую такую квартиру продают, разменивают, либо выкупают у супруга вторую половину.
Самым резонным вариантом является переоформление ипотеки на одного из супругов – первый в этом случае получает квартиру целиком и обязательства по выплате кредита, а второй – возмещение средств, потраченных им погашение долга до развода. После переоформления и выплаты компенсации второй супруг теряет право претендовать на долю квартиры. Нередко у второго супруга появляется другое жилье – к примеру, унаследованное или предоставленное работодателем – и для него исчезает всякий смысл выплачивать ненужный кредит.
Может ли банк отказать в переоформлении
Чаще всего переоформление ипотеки – чисто формальная процедура для банка. Солидарная ответственность супругов заменяется индивидуальной, а погашение кредита продолжается. Однако банковские специалисты принимают решение по каждому конкретному случаю – и могут отклонить прошение о переоформлении.
Разумеется, банк будет более благосклонен, если переоформление ипотеки планируется на титульного заемщика, уже проявившегося себя как дисциплинированный плательщик. В этом случае достаточно просто вывести одного созаемщика из общего числа. Если же кредит будет перерегистрироваться на другого супруга, банк, скорее всего, потребует новую проверку платежеспособности. И если предоставленные документы покажут, что клиент неплатежеспособен и не соответствует установленным требованиям к заемщику, в переоформлении с высокой вероятностью будет отказано.
Другой классический случай отказа – отсутствие у заемщиков кредитной дисциплины. Если внесение аннуитетных платежей происходило нерегулярно, с существенными задержками, и причиняло беспокойство кредитору, банк может отказаться от разделения кредитной ответственности – гораздо больше гарантий он получает в том случае, когда имеет право потребовать внесение платежа с двух должников.
Для подстраховки большинство банков прописывает в кредитный договор пункт, гласящий, что после расторжения брака обязательства супругов перед кредитором не изменяются – а значит, в случает отказа одного из них от погашения долга, эта обязанность переходит ко второму.
Если же от выплат откажутся оба должника, банк имеет право реализовать заложенное имущество – после удержания всех расходов кредитора недобросовестным заемщикам останутся копейки.
Склонить чашу весов в свою пользу и убедить кредитную организацию в своей благонадежности можно привлечением новых созаемщиков, достойных доверия по меркам банка.
Что делать, если был оформлен брачный договор?
При наличии брачного договора имущество будет разделено согласно его условиям. Поэтому при подготовке этого документа важно прописать порядок распределения долгов супругов в случае развода.
Важно: если супруги сначала взяли ипотеку, а потом заключили брачный договор, они обязаны поставить банк в известность о наличии брачного договора. Если этого не сделать, то банк сможет потребовать возврата денег без учета условий брачного договора.
Как избежать раздела ипотеки при разводе и не трепать себе нервы?
Ниже представлены несколько советов по поводу совместной ипотеки и развода. Они помогут избежать споров:
- В первую очередь можно попытаться договориться, заключить соответствующее соглашение. В нем супруги прописывают, за кем остается квартира, кто будет оплачивать остальные платежи. По сути, речь идет о брачном договоре.
Далее заключенный договор нужно показать сотрудникам банка. Кредитора следует поставить в известность о разводе и соглашении, чтобы потом не было претензий по этому поводу. Соответственно, при разводе ипотека уже не будет стоять под вопросом. Но это только при таком развитии событий, когда платежи по кредиту будут вноситься по графику. Если начнутся сбои, то банк имеет право предъявить претензии и к основному заемщику, и к созаемщику по кредиту.
- Найти документы, которые подтверждают участие каждого супруга в сделке. Речь идет о документальном подтверждении, в частности, первоначального взноса. Например, если он был сделан за счет денег супруга, снятых с депозита. В таком случае мужчине потребуется выписка из банка — подтверждение того, что он действительно размещал эти средства на депозите.
Предложите своему супругу оформить нотариально заверенное соглашение на основании представленных документов. В будущем, если супруг откажется, можно обратиться в суд и потребовать нужного раздела, исходя из документальных свидетельств.
Нотариальное соглашение заключается, исходя из пропорций вложений каждого супруга. Например, если в квартиру мужчина вкладывал 80%, а супруга — 20%, то и соглашение заключается в таком же порядке. По документу, мужчине отходит большая часть квартиры. Дополнительно вам тоже придется заключать брачный договор — без этого сделка будет неполноценной.
Наличие брачного контракта требуется по закону, если соотношение в долевой собственности у супругов не 50 на 50. Отметим, что брачный договор лучше заключать заранее, а не перед самим разводом. Например, за полгода до бракоразводного процесса. Это позволит качественнее подготовиться к делу.
Если квартира куплена до брака
Встречаются ситуации, когда квартира покупается по договору ипотеки до заключения брака. Поскольку кредит берётся на несколько лет, частично он может быть выплачен уже в браке. В этом случае квартира, тем не менее, останется в собственности того супруга, на имя которого приобреталась. Даже если ипотечный кредит погашался в период брака за счёт совместных денег. И даже если кредит был полностью погашен в этот период. И если на момент покупки квартиры будущие супруги уже жили вместе, это также не будет иметь значения. Второй супруг сможет требовать только выплаты ему компенсации половины средств, выплаченных в браке. Но и сам кредит при этом останется тому супругу, который является собственником ипотечной квартиры.
Как выплачивать ипотеку после развода
Как делится ипотека при разводе супругов? Развод не влияет на выплату ипотечного кредита, график погашения необходимо соблюдать во избежание продажи квартиры с торгов за долги. Если после продажи вырученных средств будет недостаточно для погашения кредитного долга, то оба бывших супруга останутся должниками банка. Далее долг уже будет взыскиваться судебными приставами до полного погашения. Такой ситуации надо постараться избежать, так как будет арестовано все имущество, будет установлен запрет на выезд за рубеж, из любого дохода будет удерживаться 50% суммы, а после оплаты долга в пользу судебных приставов дополнительно придется уплатить 7% от суммы долга – исполнительский сбор.
При этом есть несколько вариантов того, как поступить бывшим супругам с кредитом и как оплачивать ипотеку после развода.
Если ипотечная квартира сдается в аренду
Ипотечные платежи могут достигать половины дохода семьи, и для компенсации своих расходов некоторые заемщики сдают ипотечную квартиру в аренду. По закону сдача ипотечной квартиры в аренду без согласия банка запрещена. В каждом ипотечном договоре есть пункт, запрещающий ухудшать жилье и сдавать его в аренду.
Конечно, сотрудники банка физически не могут проверять все ипотечные квартиры, и у банка нет такой задачи. Но в банк могут пожаловаться недоброжелатели, или, если жильцы ведут себя неаккуратно, в банк может поступить сигнал от участкового. В этом случае банк может потребовать досрочного погашения кредита.
При значительной сумме остатка задолженности досрочное погашение может оказаться невозможным, что повлечет за собой взыскание долга в судебном порядке и продажу жилья. Никто не скажет, что жизнь дешевеет, но при поиске способов улучшить свое материальное положение стоит внимательно прочитать договор с банком, обратить внимание на свои обязанности и права банка, даже – проконсультироваться с юристом. Так можно избежать в будущем осложнений, связанных с выплатой кредитного долга.
Способы раздела ипотечной квартиры
Решившие разделить ипотеку и купленную с ее привлечением квартиру могут выбрать два основных способа раздела совместно нажитого имущества.
| № п/п | Способы | Комментарии |
|---|---|---|
| 1 | Добровольный | Если понимание в семье еще не окончательно утеряно, пусть даже и при официальном разводе, супруги (или уже бывшие супруги) могут сами оговорить все нюансы раздела имущества, ипотеки и прочих долгов. Для этого составляется соглашение о разделе имущества, где прописываются все условия. Соглашение заверяется нотариально. |
| 2 | Судебный | Когда достичь согласия по ключевым условиям нельзя, любой из супругов (бывших супругов) вправе подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры. Да, это чревато дополнительными судебными издержками и отнюдь не быстро, но других вариантов нет. |