Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Односторонний отказ от исполнения договора аренды арендатором ГК РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора. На практике возникает вопрос: какие условия необходимо соблюсти, чтобы уведомление считалось надлежащим?
Как правило, арендодатель не согласен с требованиями арендатора о досрочном расторжении договора, в связи с чем на практике возникает вопрос: может ли суд отказать арендатору в расторжении договора, несмотря на наличие оснований, установленных ст. 620 ГК РФ?
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Возможность применения штрафных санкций к арендатору за досрочное расторжение договора аренды по своей инициативе
Статья 620 ГК РФ устанавливает право арендатора на досрочное расторжение договора аренды. На практике стороны нередко предусматривают в договоре условие, согласно которому арендатор в случае досрочного расторжения договора должен уплатить арендодателю штраф в той или иной форме. В связи с этим возникает вопрос о законности такого условия.
7.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку.
Судебная практика:
Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010
“…09.09.2009 между ООО “Инвест” (субарендодатель) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатор) был заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова д. 10 (т. 1 л.д. 35 – 41), сроком действия 11 месяцев с даты его подписания сторонами.
26.01.2010 ООО “Инвест” направило в адрес ИП Кирильцева Д.Е. претензию N 01 с предложением уплатить неустойку за досрочное расторжение договора, штраф и задолженность по арендной плате в срок до 29.01.2010. (т. 1 л.д. 98 – 99).
Ссылаясь на то, что требования субарендатора, указанные в письме от 24.12.2009 и претензии от 26.01.2010, ИП Кирильцевым Д.Е. исполнены не были, в связи с чем, считая договор субаренды от 09.09.2009 N 22/И расторгнутым с 21.03.2010, ООО “Инвест” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указывая на необходимость уплаты субарендатором субарендной платы за период с 01.01.2010 до 21.03.2010, неустойки за досрочное расторжении договора и пени за просрочку внесения субарендной платы.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В п. 8.6 договора субаренды N 22/И от 09.09.2009 стороны предусмотрели право субарендатора досрочно отказаться от договора. При этом, в соответствии с предусмотренной указанным пунктом договора процедурой расторжения договора, договор считается прекращенным по истечении 3 месяцев с момента получения субарендодателем соответствующего письменного заявления субарендатора и в случае оплаты последним неустойки в размере 12 000 рублей.
Поскольку заявление ИП Кирильцева Д.Е. о расторжении договора субаренды было получено ООО “Инвест” 21.12.2009, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор субаренды N 22/И от 09.09.2009 следует считать расторгнутым с 21.03.2009.
Принимая во внимание, что субарендатором в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено доказательств, подтверждающих внесения субарендной платы в период с 01.01.2010 по 21.03.2010, суд первой инстанции признал обоснованным требование ООО “Инвест” о взыскании задолженности по субарендной плате, рассчитанной последним в соответствии с 3.2 договора субаренды N 22/И и составляющей 32 129 руб. (январь 2010 года – 12 000 рублей, февраль 2010 года – 12 000 рублей, с 1 по 21 марта 2010 года включительно – 8 129 рублей). Кроме того, руководствуясь п. 5.2 и п. 8.6 договора субаренды N 22/И, суд признал обоснованным требование о взыскании с ответчика неустойки за досрочное расторжение договора в сумме 12 000 руб., а также пени за просрочку внесения субарендной платы, начисленной истцом, в сумме 780 рублей…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4681/11 по делу N А36-1063/2010
“…Между ООО “Инвест” (субарендодателем) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатором) 09.09.2009 заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова, д. 10, сроком действия на 11 месяцев. Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 09.09.2009.
ООО “Инвест” 21.12.2009 получено уведомление субарендатора о досрочном расторжении договора субаренды с 31.01.2010.
Основанием для обращения в суд с иском послужило наличие у субарендатора задолженности по арендным платежам на момент расторжения договора.
Субарендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендатора за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения. При этом субарендатор обязан в течение 3 банковских дней с момента направления уведомления уплатить неустойку в размере месячной постоянной составляющей арендной платы.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, а также условия договора субаренды, суды первой и кассационной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор субаренды считается расторгнутым с 21.03.2010 и у субарендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы за период до указанной даты.
Поскольку ответчик не внес арендную плату за период с января 2010 года по 21.03.2010 и не оплатил предусмотренную договором субаренды неустойку за просрочку оплаты арендных платежей и за досрочное расторжение договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”
Волго-Вятский округ
Примечание: Согласно приведенному ниже Постановлению договор аренды содержит условие об уплате арендной платы до конца текущего года в случае одностороннего отказа арендатора от договора. Суд квалифицировал это условие как условие о неустойке.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2013 по делу N А43-24738/2012
“…Стороны согласовали, что договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения, в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года (пункт 9.6 договора).
Письмом от 09.03.2012 N 17 Предприниматель-2 уведомил Предпринимателя-1 о расторжении договора с 14.06.2012 (письмо получено истцом 15.06.2012).
Претензией от 03.07.2012, полученной ответчиком 12.07.2012, Предприниматель-1 предложил ему уплатить неустойку за досрочное расторжение договора в размере 181 440 рублей. Невыполнение последним данного требования явилось основанием для обращения Предпринимателя-1 в суд с настоящим иском.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату (пункт 1 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ).
——————————–
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а не пункт 1 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Все основания для досрочного расторжения договора аренды (далее — ДА) можно разделить на 2 группы:
- общие, относящиеся ко всем видам договоров (ст. 450, 450.1 и 451 ГК РФ);
- особые, относящиеся только к ДА.
Особые основания для досрочного разрыва ДА, в свою очередь, можно поделить на 3 группы:
- дающие право на досрочный разрыв арендатору (ст. 620 ГК РФ);
- дающие право на досрочный разрыв арендодателю (ст. 619 ГК РФ);
- основания для досрочного разрыва ДА, заключенного на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).
Другое деление оснований досрочного расторжения ДА — это деление:
- на основания, позволяющие прервать ДА, обратившись в суд;
- основания, позволяющие прекратить ДА во внесудебном порядке.
Еще 1 деление оснований досрочного прерывания ДА — это деление:
- на основания, позволяющие расторгнуть ДА в одностороннем порядке;
- основания для прекращения ДА по соглашению сторон.
Комментарии к статье 620 ГК РФ, судебная практика применения
В п. 4 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016 года указано, в частности, следующее:
Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.
…Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Подробнее см. текст указанного пункта обзора Верховного Суда РФ во вложении к комментариям к статье 619 ГК РФ
В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся следующие разъяснения:
Расторжение договора аренды на основании п. 1 ст. 620 ГК РФ
Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.
Передача вертолета арендатору состоялась.
Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.
Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.
В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.
Отказ, а не расторжение
Необходимо различать отказ от договора и требование о его расторжении. В первом случае договор расторгается в одностороннем порядке без обращения в суд, а во втором — по соглашению сторон или по решению суда, как правило, в связи с нарушениями со стороны контрагента (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Впрочем, право требовать расторжения договора может быть и не обусловлено какими-либо нарушениями. Такое требование должно быть мотивировано, а сторона, требующая расторжения, обязана доказать наличие оснований, предусмотренных законом или договором.
Иногда стороны именуют право на односторонний отказ от договора «правом на одностороннее расторжение договора» или «правом на досрочное расторжение договора». Суды, в свою очередь, расценивают такое условие как право требовать расторжения договора в судебном порядке.
Например, такая путаница произошла в отношениях между банком, арендующим помещение, и арендодателем. Банк уведомил об отказе от договора в связи с реформой своей филиальной сети. Арендодатель возразил: просто так отказаться от договора нельзя, его можно расторгнуть в судебном порядке. Суды разных инстанций принимали разные решения, и дело дошло до ВС РФ. В результате суд отказал банку, т. к. реформа филиальной сети не указана в договоре как основание для его прекращения (определение ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004 по делу № А08-7981/2013).
Чтобы избежать подобных споров, стороны должны более точно формулировать права: «право отказаться от договора в одностороннем порядке» или «право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств».
Ошибки при заключении и исполнении договора аренды недвижимости
Договор аренды недвижимости (далее — договор аренды) очень распространен и в каждой организации хоть раз с ним сталкивались. Несмотря на это, при его заключении и исполнении стороны часто допускают ошибки, что подтверждает и судебная практика. Давайте рассмотрим некоторые из них.
Ошибка 1. Нарушен порядок совершения сделки
По общему правилу юрлицо совершает сделки через свои органы, которые действуют в соответствии с законодательством и учредительными документами .
В законодательстве закреплено общее правило, что хозобщество вправе совершать крупные сделки по решению общего собрания его участников . Сделка по сдаче в аренду недвижимости может быть отнесена к крупной сделке.
Об этом часто забывают стороны договора и, как результат, нарушают порядок совершения крупной сделки.
В учредительных документах обычно указаны полномочия исполнительного органа и иных органов управления, а также ограничения этих полномочий .
Как показывает практика, для совершения сделок с недвижимостью, в т.ч. для сдачи в аренду, зачастую требуется одобрение общего собрания участников.
Этот момент стороны также могут упустить и соответственно заключить сделку с нарушением установленного порядка.
Если нарушен порядок совершения сделки, договор аренды может быть признан недействительным .
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Согласно уставу арендодателя необходимо предварительное одобрение подобных сделок общим собранием участников общества. Одобрение получено не было.
Суд признал сделку недействительной.
Решение экономического суда Брестской области
от 07.02.2018 (дело N 89-7/2017)
Таким образом, рекомендуем убедиться в том, что представитель контрагента вправе подписывать конкретный договор аренды без соответствующего решения общего собрания участников или иного органа управления, контроля.
Это можно сделать, ознакомившись с учредительным документом арендатора/арендодателя. Если решение общего собрания или иного органа контрагента необходимо, то перед подписанием договора следует попросить его предоставить.
Ошибка 2. В договоре четко не определен объект аренды
При описании объекта аренды указываются данные, которые точно позволяют идентифицировать имущество, передаваемое в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным .
Судебная практика
Стороны подписали договор субаренды. Согласно ему субарендатор 1 передает субарендатору 2 часть асфальтированной площадки, находящейся на АЗС А-100. Иной информации, позволяющей идентифицировать объект аренды, текст договора не содержал. Суд пришел к выводу, что договор субаренды не заключен.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда
Источник: https://ilex.by/oshibki-pri-zaklyuchenii-i-ispolnenii-dogovora-arendy-nedvizhimosti/
По какому адресу и как направить предупреждение и предложение
Без направления предупрежения или предложения вы не можете требовать расторжение договора(п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
Корреспонденция отправляется либо по адресу регистрации, либо по адресу указанному в договоре. В последнее время договоры предусматривают возможность электронного документооборота по средствам электронной почты и мессенджеров (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 4 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).
Письмо необходимо отправлять таким образом, что бы в дальнейшем можно было доказать факт отправления и содеражния:
- телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
- ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
- нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.
Комментарий к Статье 620 ГК РФ
Особенности прекращения договора аренды.
1. Прекращение договора по требованию одной из сторон.
В ст. ст. 619, 620 ГК рассмотрены основания для расторжения договора в связи с неисполнением сторонами своих обязанностей (некоторые из оснований к расторжению договора уже упоминались в предыдущих статьях как последствия неисполнения одной из сторон своих обязанностей в ст. ст. 611 — 613, 615, 616 ГК РФ).
Нормы ст. ст. 619, 620 ГК являются развитием общих правил о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением одной из сторон своих обязанностей (п. 2 ст. 450 ГК РФ) в том плане, что прямо называют нарушения, являющиеся существенными в силу закона.
Установленная в ч. 3 ст. 619 ГК обязанность арендодателя (и только его) предложить арендатору исполнить свои обязанности дополняет общие положения о досудебной стадии урегулирования вопросов расторжения договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Судебная практика.
Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).
Приведенный в ст. ст. 619, 620 ГК перечень оснований для расторжения договора, во-первых, не является исчерпывающими и, во-вторых, не исключает возможности расторжения договора во внесудебном порядке.
Судебная практика.
Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
2. Прекращение договора в связи с гибелью арендованного имущества.
Наука.
Так как наем предполагает определенную вещь, то гибель вещи влечет за собою прекращение отношения. Договор имущественного найма прекращается, все равно по какой причине погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с тою только разницею, что вина нанимателя обязывает его к возмещению причиненного ущерба.
Г.Ф.Шершеневич
Данное основание следует отличать от указанного в подп. 4 ст. 620 ГК основания для расторжения договора (в данном случае арендованное имущество сохраняется в натуре, а стороны продолжают нести обязанности по договору до момента его расторжения).
3. Прекращение договора в связи с истечением срока, на который он заключен.
Данное основание прекращения арендных отношений является наиболее характерным, учитывая временный характер пользования вещью. По окончании срока действия договора отношения сторон прекращаются сами собой. Исключением является возобновление договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Комментарий к статье 620 Гражданского Кодекса РФ
Статья 620 содержит перечень оснований, дающих арендатору право на досрочное расторжение договора. Как и установленный ст. 619 ГК, данный перечень может быть расширен по соглашению сторон, но его нельзя сокращать.
Договор по ст. 620 расторгается через суд, если стороны не придут к добровольному соглашению (см. коммент. к ст. 619).
В комментируемой норме перечислены те основания, которые названы в ряде других статей, где досрочное расторжение договора рассматривается как возможное последствие невыполнения или ненадлежащего выполнения арендодателем своих обязательств: непредоставление арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с назначением (ст. 611 ГК); выявление в имуществе, переданном арендатору, препятствующих пользованию им недостатков, за которые арендодатель несет ответственность (ст. 612 ГК); непроведение арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества (п. 1 ст. 616 ГК); непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. В последнем случае предполагается непригодность, наступившая либо случайно, либо в силу обстоятельств непреодолимой силы. Арендатор несет ответственность за ухудшение имущества лишь в случаях, когда это произошло по его вине.
В отличие от ст. 619 ГК, касающейся арендодателя, комментируемая статья не обязывает арендатора предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение. Однако до обращения в суд он должен в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии определяется п. 2 ст. 452 ГК и составляет 30 дней.
Об основаниях и порядке досрочного прекращения договорных отношений по инициативе арендатора при пользовании природными объектами см. ст. 28 Лесного кодекса, ст. 53 Водного кодекса, ст. 21 Закона о недрах.
Штраф за односторонний отказ от договора поставки
Договор поставки может быть расторгнут в одностороннем порядке только в случаях, предусмотренных ст. 523 ГК РФ и связано с существенными нарушениями условий договора второй стороной. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента получения уведомления об одностороннем отказе контрагентом. Существенными нарушениями могут считаться- недостатки товара, неоднократное нарушение сроков поставки, неоднократное нарушение сроков оплаты или неоднократная выборка товаров. Сторона, заявившая односторонний отказ от договора поставки так же вправе потребовать возмещения убытков, понесенных в связи с нарушением контрагентом своих обязательств.
Стороны договора поставки в рамках соблюдения принципа свободы договора могут предусмотреть ответственность Покупателя в виде штрафных санкций в случае необоснованного отказа от исполнения им обязательства по приемке товара или невыборке товара. По отдельным видам обязательств, законом может быть ограничено право на полное возмещение убытков (ограниченная ответственность).
В правоотношениях с физическими лицами, применение штрафных санкций при договоре купли-продажи не соответствует нормам законодательства.
Расторжение договора в одностороннем порядке (с образцами)
Одним из основополагающих постулатов российского гражданского права является взаимное согласие сторон, ранее заключивших между собой договор гражданско-правового характера, на прекращение действия такого документа. В качестве нормы права он целиком соответствует другим нормам – правилам, в соответствии с которыми такой договор заключается, и изменяются условия его действия. Одна из сторон может инициировать расторжение договора в одностороннем порядке в случае, если имеет веские причины. Законодательство РФ чётко оговаривает основания для совершения таких действий.
Договором в соответствии с требованиями ст.420 ГК является соглашение двух или более физических или юридических лиц (сторон), определяющее порядок следующих действий:
- установления,
- изменения,
- прекращения прав или обязанностей в отношении друг друга.
Порядок расторжения договора или прекращения его функционирования на основании отказа одной из сторон в дальнейшем исполнять принятые на себя обязательства, определён требованиями ст.450-453 ГК.
Ст.310 ГК определено, что отказ от исполнения договора может быть осуществлён только на основании кодекса, законов и других правовых актов РФ. Обычно стороны предпочитают прописывать данную процедуру непосредственно в договоре. Если таковая в соглашении отсутствует, стороны обязаны руководствоваться законами РФ. Чаще всего стороны пользуются в тексте договора юридическим штампом, содержащим всего одну строчку: «Одна из сторон вправе расторгнуть договор путём направления письменного уведомления об этом в адрес противоположной стороны». Но у такой формулировки есть ряд юридических нюансов.
В ст.450 законодатель прописал два отличных друг от друга способа прекращения договора:
- расторжение в одностороннем порядке;
- отказ от дальнейшего исполнения.
В первом случае расторжение, если того требует одна из сторон, должно осуществляться путём направления в судебную инстанцию искового заявления (п.2 ст.450). Во втором случае отказ одного из контрагентов исполнять в дальнейшем условия договора до даты его окончания осуществляется во внесудебном порядке (п.3 ст.450). Стороны, не прописавшие в соглашении порядок прекращения взаимных обязательств, становятся заложниками суда, на который возложено право толкования воли сторон.
Распространённой ошибкой является отказ стороны, направившей уведомление о расторжении, исполнять условия договора, полагая, что тем самым он прекратил своё действие. Контрагент, подавший иск, может выиграть судебный спор. Тем, кто не желает в сложных обстоятельствах доводить разрешение спора до суда, предпочтительнее прописать в соответствующей главе заключаемого соглашения чёткую формулировку «односторонний отказ от исполнения договора». В этом случае письменное уведомление противоположной стороны будет являться достаточным основанием для прекращения действия двустороннего соглашения.
Разными являются и правовые последствия вышеописанных терминов. При использовании формулировки «расторжение в одностороннем порядке» у второй стороны есть право требовать от инициатора исполнения обязанностей до окончания срока действия договора, даже если контрагент имеет на руках решение суда, вынесенное в его пользу, и вступившее в законную силу. При прописанной в договоре формулировке «односторонний отказ» аналогичное решение суда является обязательным для исполнения.
Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. - Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом
- Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
- Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. - Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к статье 620 ГК РФ
1. Основаниями для досрочного расторжения договора аренды со стороны арендатора могут быть следующие:
— непредоставление арендодателем арендатору имущества, которое он обязан предоставить согласно договору аренды;
— создание арендодателем препятствий для пользования переданного имущества арендатором;
— наличие у арендованного имущества недостатков, которые не были при заключении договора аренды оговорены сторонами, а также не были заранее известны арендатору, и не могли быть им обнаружены при осмотре имущества при заключении договора аренды. Данное основание расторжения договора аренды предполагает, что такие недостатки могут быть обнаружены арендатором только в процессе использования переданного имущества;
— не осуществление арендодателем капитального ремонта имущества;
— непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Данное основание предполагает, что эти обстоятельства возникли по вине арендодателя, но не были и не должны были быть известны арендатору при заключении договора аренды.
Следует обратить внимание, что такие основания для расторжения договора аренды, как наличие недостатков у имущества и его непригодность в определенном смысле являются схожими. Однако наличие недостатков у переданного имущества не означает полной невозможности использования имущества по назначению, а собственно, наличие определенных затруднений при его использовании. Непригодность же использования имущества означает полную невозможность его использования по назначению.
Кроме того, нельзя не обратить внимания и на то, что комментируемая статья в отличие от ст. 619 ГК РФ, не предъявляет к арендатору требование об обязательном направлении письменного предупреждения арендодателю о расторжении договора аренды. Однако из общих положений о договоре следует, что расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке путем предъявления требования о расторжении. Это означает, что и арендатор обязан выразить в отношении арендодателя инициативу относительно расторжения договора, но при этом общие положения ГК РФ не содержат требований об обязательном соблюдении при этом письменной формы, что ставит арендодателя и арендатора в неравное положение.
В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, из чего следует, что установленный перечень таких оснований не является исчерпывающим.
2. Судебная практика:
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2009 N 15АП-4490/2009;
— постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 N Ф05-10367/11 по делу N А40-109988/2010;
— постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 N Ф05-10367/11 по делу N А40-109988/2010;
— постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011 по делу N А40-37004/2010;
— постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 N А72-721/2008;
— постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 N 19АП-5292/13;
— постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 N 19АП-5580/13;
— постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2010 N А40-45214/10-91-338.
Договор аренды и форс-мажор в связи с COVID-19
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?
Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.
Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.
Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.
Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?
Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.
Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.
Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.
На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.
Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.
Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.
Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.
При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.
Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.
Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.
Законы и нормативные акты
Права и обязанности сторон соглашения об аренде основываются на Гражданском кодексе РФ. Срок соглашения и право отказа от него указаны в ст. 610 ГК РФ.
Право на расторжение договора по желанию арендодателя и юридические основания установлены ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора — ст. 620.
Также обоснования указываются в ст. 450 ГК РФ, кроме того расторжение может быть основано на других законах и подзаконных актах РФ.
Аренда жилья частным лицом считается наймом, права и обязанности сторон уточнены в гл. 35 ГК РФ. Расторжение договора найма описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются основания расторжения, сроки и ответственность сторон.